1、土地估價方法之剩余法1、 剩余法的定義、特點及適用范圍2、 剩余法的估價的程序與方法第七章 土地估價方法之三一一剩余法一、剩余法概述3、 剩余法的定義與原理又稱假設開發法、倒算法、剩余法或余值法等.就是指在估算開發完成后不動產正常交易價 格的根底上,扣除建筑物建造費用與與建筑物建造、買賣有關費用后,以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法.剩余法更深層的理論依據完全類似于地租原理,只不過地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的價格剩余,但計算原理就是一致的.剩余法還可以通過求取剩余的純收益后,再進行資本復原,求得房地價格.除適用于土地估價外,剩余法還大量應用于房地產開發工程評價與投資決策,

2、具體可應用于三個方面：(1) 確定投資者獲取待開發場地所能支付的最高價格(2) 確定具體開發工程的預期利潤(3) 確定開發工程中的最高限制本錢費用2、剩余法的計算公式根本公式：V = A - ( B + C )V購置開發場地的價格A總開發價值或開發完成后的不動產價值B一開發本錢C開發商合理利潤實際估價中常用的具體計算公式：土地價格=房屋的預期售價-建筑總本錢-利潤-稅收-利息計算時還需要考慮各項費用的時間價值3、剩余法的特點與適用范圍(1)剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最正確利用方式,正確確定開發完成后的不動產售價,正確確定土地開發費用與正常利潤等.(2)剩余法估價的三個假

3、設與限制條件：關鍵變量穩定、價格穩定、投入均勻(3)剩余法的適用范圍A待開發土地的估價以待拆遷改造的再開發房地產的估價C僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價D現有新舊房地產中地價的單獨評估二、剩余法估價的程序與方法1、剩余法估價的根本程序(1) 查清待估宗地的根本情況；(2) 確定土地的最正確開發利用方式；(3) 估計開發完成后白不動產總價；(4) 估計建筑費、專業費、利息、稅費、租售費用與開發商應得利潤等；(5) 測算土地價格.2、各道程序的內容與方法(1)查清待估宗地的根本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況(2)確定最正確的開發利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆

4、蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等,最重要的就是選擇最正確的土地用途.Page(3)確定開發完成后的不動產總價可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動產采用市場比擬法,習慣出租的不動產采用市場比擬法與收益復原法.(4)估計建筑費、專業費等各項本錢費用與開發商的利潤A、估算開發建筑本錢費用,可采用比擬法或建筑工程概預算法來估算.以估算專業費用,一般采用建筑費用的一定比率估算.C估算不可預見費,一般為總建筑費與專業費之與的2%-5%D確定開發建設周期,估算預付資本利息(這就是一個難點),預付資本包括地價款、開發建 筑費、專業費與不可預見費,這些費用投入時間不同,計算時要根據各自的投入額、在開發過程中所占用的

5、時間長短與當時貸款利率進行計算.E、估算稅金,一般以建成后不動產總價的一定比例計算F、估算開發完成后的不動產租售費用,一般以不動產總價或租金的一定比例計算G、估算開發商的合理利潤,一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算,有時也采用年利潤率計算.(5)計算與確定估價額先將以上求取的數據直接代入原始公式算出開發商當前取得待開發場地所能支付的最大費用：地價=不動產總價-建筑開發費-專業費-不可預見費-利息-租售費用-稅金-開發商合理利潤(有兩種計算方法,第一種要計入地價利息,第二種地價利息暫不計,但最后結果要貼 現)再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權的相關法律、估價及登記發證費用等,得到所估

6、土地的地價額.最后經估價師確定.三、剩余法估價的應用1、利用剩余法評估土地價格估價過程：(1)選擇估彳方法；(2)確定最正確開發利用方式；(3)市場調查,確定建設期、開發價值與投入本錢等；(4)求取地價測算方法一：直接計算地價利息A、測算不動產總價,采用收益復原法日計算建筑費及專業費C計算總利息,注意,超過一年要采用復利計算D計算開發商利潤E、確定不動產出租稅費,采用收益復原法計算不動產總價時已考慮在內F、代入公式計算地價G扣除相關法律、估價及登記發證費用,得出開發商能支付的投標地價.測算方法二：利息中不計地價款的利息利息計算不同,算出開發完成時地價后,還需要貼現.2、利用剩余法測算開發商的預期利潤根本思路與公式同評估土地價格,將公式稍加變換即可.3、利用剩余法確定建筑費及專業費的最高限制標準將建筑費及專業費的最高限制標準假設為x元,代入根本公式進行計算,得出最高限制額,最后算出單位面積建筑費及專業費限制標準.4、應