1、房地產開發項目成本分析房地產開發項目成本分析一、房地產經營成本預測分析成本預測是根據成本的歷史資料，從成本的發展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來 成本水平的定量描述和邏輯推理。 成本預測是企業經濟預測的重要內容，是企業成本分析的重要組成部分，是企業對其經濟活動實觀事前控制管理的重要手段。成本預測對于企業經營決策起著決定性作用。成本預測方法很多。 從成本預測的進行時間上來劃分，可分為先期成本預測和中期成本預測兩類。先期成本預測所謂先期成本預測分析，就是在編制成本計劃以前的目標成本預測。一般來說，先期成本預測包括兩方面內容。 其一是新項目開發前的成本預測，如新的土地開發項目、新的綜合開發項目，

2、在進行可行性研究時， 必須依據具體條件和開發內容預測出項目的 開發成本，以便根據銷售收入估算出項目的收益，為項目決策或項目開發方案的選擇提供重要依據。新項目開發前的成本預測大多是按定額或歷史資料分科目進行估算的。其二是企業在編制生產財務計劃前， 對計劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測算。這種預測過程 實際上就是測算成本指標與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措 施，挖掘成本潛力的過程。這 且主要介紹第二項內容， 即編制企業生產財務計劃前的成本 水平預測。關于開發項目的成本預測留待以后討論。從方法論的角度而言，成本預測又可按其是否主要依賴于數學模型分為定性預測和定量 預測兩

3、類。定性預測是利用直觀材料，憑借預測者個人的主觀判斷和推理的能力，對未來成本狀況進行的預測分析。定性預測法是我國常用的傳統分析法，特別在資料數據缺乏，環境條件復雜的中長期成本預測中，或是宏觀、中觀的經濟預測中，多用此法。但定性預測法在很大程度上受制于預測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。 定量預測依據數據資料，采用數學模型， 由數據的運算結果對未來作出估計。只要原在臺數據正確，采用的數學模型正確，預測的結果就有很高的可信度。因而，房地產業的成本預測分析應盡可能采用定量預測方法。房地產業的經營成本也和其他的商品經營成本一樣，按成本額的大小與經營工程量的關系分為固定成本和變動成本兩類。

4、固定成本是在一定范圍內不隨工程量變化而變化的。相對穩定的成本。變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產開發中的建筑工程費，就屬于變動成本。開發工程量越大，建筑工程費就越高。顯然，房地產企業的固定成本是相對穩定的，每年不會有較大的變動。只要設法分離出企業的固定成本和變動成本率（變動成本隨工程數量變化的比例），就可根據企業計劃期的開發工程量計劃或房大經營計劃，預測出成本總額。因而，房地產業的先期成本預測關鍵就是固定成本與變動成本的分離。（1）固定成本與變動成本的分離實際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。 費用分解法即按成本項目的性質逐項歸類的分離方法。如房地產開發中的管理費、配套設施費

5、、固定資產折舊費屬固定成本。建筑工程費、征地拆遷費、場地平整費等屬變動成本。房地產租賃經營中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動成本；管理費則屬固定成本。費用分解法一般都是按上一年度的成本實際發生值進行逐項歸類分解，準確度較高，能客觀地反映真實情況，但計算麻煩，一般在預測分析中用得不多。 統計分析法當無法獲得成本實際發生值的項目分類資料，或是預測結果的精度要求不十分高時，可利用本企業過去的工程量與成本額對應數據歷史資料，采用統計分析法分離固定成 本與變動成本。常用的統計分析法有高低點分析法和回歸分析法兩類。A. 高低點分析法高低點分析法就是取歷史資料中工程數量最高和最低兩個時期的成本數據 為代表

6、，來推算固定成本和變動成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個時期的成本變 動差額與工程數量變動差額，求出單位工程量的變動成本，即變動成本率。然后分別計算固定成本總額與變動成本總額。計算公式如下：變動成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/ （最高工程量-最低工程量）*100% 變動成本總額=變動成本率*工程數量固定成本總額=成本總額-變動成本總額 為了便于統計分析，式中的工程數量往往用于工程量（價值）指標來代替。二、房地產開發預算的具體內容房地產開發預算的具體內容，是根據國家有關的政策規定、政府頒發的定額標準、 取費標準，結合開發的具體任務來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省

7、、市、自治區 情況不同，因此，其預算內容也有所區別。一般包括以下三項內容：1 土地開發預算（也稱作開發前期工作預算）土地開發預算的內容包括征地補償費、拆遷安置費、七通一平費及勘察設計費等。（1）征地補償費征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產和生活而支付的補償費，包括： 土地補償費。它是指國家征用集體所有的土地時，直接對土地支付的補償費用，其實質是對土地收益的補償。 青苗補償費。它是指對征用土地上種植的作物的補償費用。 安置補助費。它是指為妥善安排被征地單位的生產和群眾生活，收征地單位“土地補償費”和“青苗補償費”之外，支付給被征地單位的安置補助費用。 農轉非人口安置

8、費。它是指因征地被轉業的勞動力，由用地單位負責安置或委托其它有關單位代為安置，所付給的安置補助費及農轉工勞動力工資差額補貼費。 超轉病殘人員安置費。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補助費和醫療費，轉到當 地民政部門負責管理 新菜田建設基金。 它是指由用地單位按有關規定繳納新菜田建設基金，作為被征地單位新開發菜田的建設費用。（2）新菜地開發建設基金新菜地開發建設基金是指經依法批準征用城市郊區的菜地，用地單位向財政部門繳納的費用，不屬于征地補償費中的“新菜田建設基金”。（3 ）拆遷及安置費用（包括建設場地各障礙物拆遷、處理費）拆遷及安置費用是指征地范 圍內的被拆遷單位和居民在搬遷中所發生的費用，

9、以及障礙物拆遷、處理費。其中包括： 拆遷城鎮居民和農村居民，安置用房的建設費或購買商品房的費用。 拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費和征地費。 拆除地上物的補償費，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機井等的拆除費及補償費。 其它費用。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時周轉房費等以及有關的 法、公證、咨詢等費用。（4）七通一平費。七通一平費是指為了滿足建設的需要，對被征用土地進行基礎設施建設 的費用。“七通”包括道路通、供水通、供電通、通風通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。(5)勘察設計費勘察設計費指為查明新開發區的地形、地貌、地質土壤、巖性、地質構造

10、、水文條件和各種 自然地質現象而進行的測量、測繪、測試、觀察、調查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評 價等工作發生的費用和進行開發工程設計所發生的費用。2. 建筑安裝工程預算建筑安裝工程預算的內容包括直接費、間接費、計劃利潤和稅金四部分(1) 直接費直接費是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費用的總和。它是由人工費、材料費、施 工機械使用費和其它直接費組成。直接費的內容如下： 人工費，是指列入概預算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產工人的基本工資。工資性質的津貼及屬于生產工人開支范圍內的各項費用，內容包括：A. 生產工人的基本工資、工資性質的津貼(包括副食品補貼、煤糧差價補貼、上下班交通 補貼等

11、)；B. 生產工人輔助工資，揭開會和執行必要的社會義務時間的工資，職工學習、培訓期間的工資，調動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的病(六個月以內)、產、婚、喪假期的工資，促工服裝補助費等；C. 生產工人工資附加費，指按國家規定計算的支付生產工人的職工福利基金和工會經費；D. 生產工人勞動保護費，指按國家有關部門規定標準發放的勞動保護用品的購置費、 修理費和保健費、防暑降溫費等。 材料費，是指列入概預算定額的材料、構配件、零件和半成品的用量以及周轉材料的 攤銷量按相應的預算價格計算的費用。 施工機械使用費，是指列入概預算定額的施工機械臺班量按相應機械臺班費定額計 算的建筑安裝工程施

12、工機械使用費，施工機械安、拆及進出場費和定額所列其它機械費。 其它直接費，是指概預算定額分項定額規定以外發生的費用，內容包括：A冬雨季施工增加費；B 夜間施工增加費；C 流動施工津貼；D. 因場地狹小等特殊情況而發生的材料二次搬運費；E. 生產工具用具使用費，指施工、生產所需不屬于固定資產的生產工具，檢驗、試驗用具等的購置。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補貼費；F. 檢驗試驗費，指對建筑材料、構件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所發生的費用，包括自設試驗室進行試驗所耗用的材料和化學藥品費用等，以及技術革新和研究試驗費。 不包括新結構、新材料的試驗費和建設單位要求對具有出廠合格證明的材料進

13、行檢驗、對構件破壞性試驗及其它特殊要求檢驗試驗的費用；G. 工程定位復測、工程點交、清理場地費用。其它直接費可直接計入預算定額分項中，也可按不同類型工程以費率計取，對于一般工業與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額(元)表示計取，但不得重復計算。(2) 間接費間接費由施工管理費和其它間接費組成： 施工管理費。它是指建筑安裝企業為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現，就是施工管理費。它包括：A.工作人員工資；B .工作人員工資附加費； C.工作人員勞動保護費；D.職工教育經費；E.辦公費；F.差旅交通費；G.固定資產使用費；H.行政工具用具使用費G.利息

14、；J .其它費用。 其它間接費。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費和施工管理費范圍內的費用，它包括臨時設施費和勞動保險基金。（3 ）計劃利潤計劃利潤指按照國家規定的計劃利潤率向建設單位計取的利潤。（4）稅金稅金是指按國家規定應計入建筑安裝工程造價內的營業稅、城市建設維護稅及教育費3 其他預算房地產開發預算的內容，除以上土地開發預算和建筑安裝工程預算外，還包括按國家和當地政府有關部門規定的，在房地產開發投資中支付并列入開發總概（預）算或單項工程綜合概項目（主要參考北京市的規定）：（1 ）城市基礎設施“四源”建設費（4）工程合同預算或標底審查費（7 ）建筑業流動資金貸款利息系數（1

15、0 ）；臨時用地費和臨時建設費（預）算的一些費用。這些費用目前項目繁多，各地有不同的規定，大體包括下列一些費用（2）市政支管線分攤費（3）供電貼費（5）工程質量監督費（6）編制竣工圖費（8）用電權費（9）分散建設市政公用設施建設費（11）建材發展補充基金（12）綠化建設費（13）施工圖預算編制費（14）招標投標管理費（15）合同公證費（16）施工執照費（17）工程監理費（18）施工機械遷移費（19）工程保險費（20）商業網點費（21）人防費 （22）管理費（23 ）貸款利息（24）建設期預留調價指數以上三部分應支付的土地開發費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預見費，就構成了開發區建設的總

16、成本， 是商品房銷售的基礎資料。 在商品房定價時，還應考慮開發公司的 利潤和應繳納的稅金。三、房地產開發預算文件的組成及編制程序1 房地產開發預算的編制依據編制房地產開發預算的主要依據如下：（1）設計資料：概算文件應以開發項目的初步設計或擴大初步設計為依據編制；預算文件 應以施工圖（包括有關的通用圖集、標準圖集等）為依據編制。（2 ）概（預）算定額及間接費定額等：概算文件應根據國家或主管部門頒發的現行概算定 額或指標、間接費定額、材料預算價格、概算單價表及各種指標進行編制；預算文件應根據國家或主管部門頒發的現行建筑工程預算定額、安裝工程預算定額、間接費定額、材料預算價格、建筑材料手冊、施工組織

17、設計等進行編制。（3 ）國家及地區主管部門頒發的有關文件：概算文件和預算文件都要依據國家和地區各有關主管部門頒發的編制概、預算的各種文件和規定，以及有關房地產開發的政策法規等。例如建筑材料調價文件/取費項目/費率調整文件、拆遷安置辦法以及收取某項費用的文件等 等。2 房地產開發預算文件的組成房地產開發預算文件是按先單個后綜合，先局部后整體，層層匯總編制而成。它包括（1）單位工程概（預算書單位工程概（預）算書是房地產開發預算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如一 般土建工程、衛生工程、特殊構筑物工程、電氣照明工程、電氣設備及安裝工程、采暖工程、 自風工程等單位工程）所需建設費用的文件（2

18、）單項工程綜合概（預）算書綜合概（預）算書是確定各個單項工程所需建設費用的綜合性文件，它包括單項工程的費用是根據各個單位工程概（預）算書匯總而成的。 整個房地產開發項目有多少單項全部費 用，是根據各個單位工程概（預）算書匯總而成的。 整個房地產開發項目工程就應編制多少 單項工程的綜合概（預）算書。（3 ）土地開發及其它費用概（預）算書土地開發及其它費用慨（預）算書是確定單位工程之外的，但與房地產開發有關的一些費用 的文件，以獨立項目列入總概（預）算書。如果某一費用只屬于某一單項工程，則不列入總 概（預）算書而只列入單項工程綜合概（預）算書。（4）總概（預）算書總概（預）算書是設計文件的重要組成

19、部分，它是確定房地產開發項目從前期籌建工作到按下斷收的個部律沒費用的文件由各個單項工程綜合概（預算書和土地開發慨（預）算對 竣工驗收的全部建設費用的文件，由各個單項工程綜合概 （預）算書和土地書及其它費用概（預）算書匯編而成。因此，總概（預）算書一般可分為四部分。第一部分：土地開發費用項目征地補償費；拆遷安置費；七通一平費；勘察設計費等第二部分：開發工程費用項目 主要開發項目（如住宅小區開發中的 附建項目，包括：A.公共設施項目；B 行政管理項目； C 文化、教育、衛生項目等。第三部分：其它費用項目其它費用項目包括代收的費用和向有關部門繳納的費用，如質量監督費、商業網點費、城市基礎設施“四源”

20、建設費、電貼費等。第一、二、三部分項目費用合計之后，應列出第四部 分：總預備費，即未能預見工程費用。在總概（預）算書的末尾還應列出總預算價值和可以 回收的金額。3 房地產開發預算文件的編制程序 房地產開發預算文件的編制程序是：（1）收集各項基礎資料，包括現行概算定額或指標、預算定額、間接費定額、材料預算價 格、施工機械臺班費用定額、經認可的圖紙交底、會審記錄以及國家和地區的有關現行文件 等資料。（2 ）根據上述資料編制單位估價表和單位估價江總表。（3）熟悉設計圖紙，然后根據圖紙計算工程量。（4）根據計算的工程量和單位估價表等計算直接費。（5）根據計算的直接費和間接費定額、計劃利潤率和稅率計算間

21、接費、計劃利潤和稅金， 并編制單位工程概（預）算書，然后匯編綜合概（預）算書。（6） 根據綜合概（預）算書和土地開發概（預）算書及其它費用概（預）算書編制總概（預） 算書。四、房地產租賃與銷售成本構成由于房地產業的經營形式的多樣性，我們將從土地經營、房屋銷售、房屋租金三方面分別討論其成本的構成。1. 城市土地經營成本構成單純經營地產的成本，應當包括為取得土地使用權而支付的費用，為開發土地而支付的費用以及為轉讓土地使用權而發生的經營管理費。因此，城市土地經營成本除了上述土地開發成本外，應另加上土地進入流通領域而發生的“土地流通成本”。即開發好的土地進入流通領域，通過有償轉讓交換土地的使用權， 實

22、現價值補償，這一過程中 發生的費用，如管理費、營業稅等。2. 房屋銷售成本構成房屋銷售是房屋產權的交換，銷售成本除了房屋開發成本外，還應加上房屋進入市場在流通領域中發生的費用。房屋流通費用是房屋在市場交換過程中所發生的勞動消耗的貨幣表現。主要包括：（1）銷售流通直接費包括房屋竣工后，未售出前的看護費、供熱采暖費、保養費、有形與無形損失費等。（2）銷售流通間接費房屋售出后，居住區和大樓的管理員、公共事務管理員的管理費。3. 房屋經租成本構成房屋經租成本即房屋租賃成本。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。在房屋租賃活動中，參加交換的是商品（房屋）一段時間的使用權，而不是商品（房屋）的所有權。房屋經租

23、成本是指房產經營企業為完成租賃房產流轉，實現房產交換價值所發生的房產費用的總和。它應當包括房屋生產和流通過程中的全部費用。主要有房產價值補償費。維修費、 管理費、稅金、保險費、投資利息和地租等七項。（1 ）房產價值補償費（折；田費）房產價值補償費即房屋折；日費，是房屋建造價值的平 均損耗。房屋租賃其實就是房屋的零星出售，以租金作為價格，分期實現房屋價值的過程。因而租賃成本中的折舊費也可看作房屋出租對房屋消費按耐用年限平均收回的房屋造價。其計算分式為：年折舊費=房屋造價（1-參值率）/耐用年限房屋造價是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價即某種結構的房屋在若干年內的平均造價來表示。耐用年限應指房

24、屋的經濟耐用年限， 即房屋能夠正常使用的年限。房屋耐用年限 隨結構和質量的不同差異很大。 因此，在考慮耐用年限時，不可能很準確， 往往只是對同類 結構規定一個時間幅度標準。房屋殘值是房屋在達到耐用年限失去其使用價值后，所剩余物質的價值。殘值與房屋造價的比率為殘值率。其計算公式為：殘值率=每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價（元）*100%各類結構房屋的殘值率也有一定的幅度規定。如鋼筋混凝土結構為零， 磚混結構為2%6%磚木結構為3%4%簡易房屋為3%（2 ）維修費房屋在長期使用過程中，其結構和設備會逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設備的正常使用，應投入相應的人力、物力和財力進行定期

25、修繕與維護，這部分投資便構成了經租成本中的維修費。維修費在房屋經租成本中占有極重要的地位， 這不僅是修繕勞動屬于房產流通費用的主要構 成部分，而且是由于修繕勞動的存在，是房屋租賃流通過程區別于一般商品流通和一般商品 租賃流通的主要標志。維修費的計算比較復雜。一般來講，維修費屬出租房屋經營直接支付的費用。即屬于各成本核算對象各自單獨發生的費用。應當根據準確可靠的原始憑證，分別計入其歸屬的各成本核算對象。實際工作中，房屋的大修費雖然也是直接費，則因大修間隔期長，一次支付的數額又較多，成本計算也只能按房屋使用年限平均分擔，一般按價值比率法分攤成本。中小修費則可按實際發生額計入成本。為了簡化手續，也可

26、按實際發生數求出一個標準平均數，按核算受益對象進行分配。（3）管理費管理費是指經營出租房屋進行必要的管理和服務所需的開支。如工作人員的工 資功、公費、差旅費、勞動保護費、教育費等。就其性質而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。管理費構成房屋經租成本的主要內容。由于管理費屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發生的費用，因而，管理費應采用簡便的分配辦法按分配數額計人受益的成本核算對象。一般有兩種計算方法，一種是按管房面積平均計算每平方米面積 應攤的管理費額，另一種是按占租金的一定比例計算每元租金應攤的管理費額。（4）稅金稅金是房屋經租部門向社會提供積累的方式和義務。如房產稅、地產

27、稅、印花稅等。房屋租賃經營的稅金， 大部分是以租征稅的形式計征的，即按租金收入的一定比例征稅。國家按宏觀經濟調節的需要，確定稅率和減免優待方法。由于租金水平較低，我國大部分地 區的住宅部分免征或少征稅金。以上四項，構成了我國現行房屋租賃交換中的經租成本。房屋經祖實行商品化經營后， 經用成本除了上述四項以外，還應包括如下幾項：（5）地租（土地使用費）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報酬。土地實行所有權與使用權分離， 開始執行土地的有償使用與轉讓以后，土地使用費就應作為地租的形式成為房屋經租成本之一。（6）保險費保險費是房屋所有者為了使自己的房產免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費用。

28、出租房屋投保后，其投保費用應作為房屋經租成本來考慮。（7）利息房屋經營單位在建造或購置房地產中的貸款利息應當通過房屋的出售或出租回收。因此房屋經租成本中應包括房屋建造和經營時投資的利息。同樣，由于銀行貸款是以復利計算的，這里也應以復利計息計入成本。正處于改革過程中的我國房地產經濟，房屋租賃暫時還不能完全脫離福利性質。考慮到人民群眾低收入的現實，除少數城市外，上述商品租金構成短期內尚無法實現。對于大多數的房產尤其是住宅租賃而言， 仍然是福利型的，其經租成本項目暫時只包括價值補償費（即折舊費）、房屋大修費、中小修費和經營管理費四項。目前國內只有極少數城市的少數住宅區實 現了商品租金。但隨著住房制度

29、改革的深入房屋經租成本必然會逐年向商品租金過渡。五、成本分析原理如上所述，成本反映著企業生產耗費的補償能力，是表明企業工作質鰱的一個重要的綜合指標，它在很大程度上反映了企業經濟活動的效果。不斷降低成本、提高經濟效益，是企業經營的中心問題。因而，成本分析是企業經濟活動分析的主要內容，任何企業都應當健全自身的成本分析機制。1成本分析的職能企業成本分析的主要職能是按照客觀經濟規律，對各種影響成本降低的因素進行科學分析， 查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業經營決策服務。具體地講，可歸納為如下三方面。（1）計劃為預測職能計劃是企業管理的龍頭，在商品經濟條件下. 編制好切實可行的計劃，對于企業經濟活動成效影響

30、更大。成本計劃與成本降低計劃是企業計劃體系的核心，成本分析對計劃編制的主要作用體現在成本預測功能。所謂成本預測，是根據成本特性和歷史資料，采用數學分析方法， 對成本發展趨勢及未來成本數額的定量估計。 在編制企業的年度經營計劃時，只有估算出年度成本額，才能計算出企業的利潤。在編制某個項目的開發計劃時，只有預測出整個項目的開發成本，才能了解這個項目開發的經濟效益或進行投標報價決，因而，成本分析的計劃與預測職能對于現代企業管理是至關重要的職能之一。（2 ）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業經營追求的目標。然而，成本降低并不會自發地實現， 企業在執行計劃的過程中， 由于種種因素的影響，

31、總會發生一些脫 離計劃的偏差，為了實現計劃所確定的成本降低目標， 必須實施必要的管理與控制， 隨時發 現問題，揭示矛盾分析原風尋找對策、解決問題。這就是成水分析的管理與控制職能。（3 ）總結與分析職能總結與分析職能是企業經濟活動事后的分析功能。其目的在于總結經驗、尋找差距，對企業及其下屬單位的經濟活動效益情況進行客觀的評價，全面分析成本計劃的實施情況，為下一階段或下一項目的成本計劃編制提供依據。2 成本分析與成本核算的區別作為企業經濟活動分析重要內容之一的成本分析，主要是對內部管理決策服務的。成本核算是企業會計核算的內容之一， 其主要目的在于反映和監督企業各項生產費用支出情況，反映和監督成本開

32、支范圍規定的執行情況。它基本上是對外的，因而，成本分析與成本核算有著本質區別。二者的差別主要表現在如下幾方面。（1） 依據的會計規則不同 成本核算必須依據國家通行的會計規則，按統一的分類科目進行成本匯集，按標準的統計指標進行分析。成本分析可根據企業自身管理與分析的特殊需要自行設計成本科目進行統計分析。（2） 分析的用途不同成本核算是為政府機構進行財務核查、審計和征稅服務、為企業財務 決算服務的。成本分析則是單純為企業內部管理服務的。在企業內部進行經營方案決策時，在企業內部進行經濟效益分析時，以及在企業經濟活動過程中進行控制與管理時，提供重要的分析資料。當然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。

33、（3） 采用的方法不同 成本核算必須采用國家統一規定的規范化方法， 計算標準的統計指標。 而成本分析可根據企業自身管理上的需要， 采用多種靈活的計算分析方法， 沒有什么特殊的 限制。總之，成本分析原理是企業內部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標，這正是現代企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。企業成本分析應由企業經濟師或管理會計師依據本企業自身的特殊況要來進行，其結果專供企業內部管理部門使用而不外外公開， 因此它不受通行的財務會計觀則的限制與束縛。但這并不等于說，成本分析可以隨心所欲， 毫無規則可言。仔何企業，為一 J實現成本分析對管理決策的有效作用，都要針對本企業經營特點和實際

34、需要，設置一整套自己的成本分析現則和方法。七、房地產開發預算的作用房地產開發預算不僅是計算房地產開發項目的全部費用，而且是對全部房地產開發投資進行分配、管理、監督的重要手段。同時，由于房地產開發投資額較大，建設周期長，材料價格、勞動力價格、取費標準以及國家和當地政府規定征收的各種稅費時有變動，因此，認真編好房地產開發預算，加強預算管理非常必要。房地產開發預算的主要作用如下：1 是確定和控制開發總投資的依據通過編制房地產開發預算，確定投資總額，并據此籌措開發資金，控制開發資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。2 是合理確定商品房銷售價格的依據商品房銷售價格是商品房價值的貨幣表現，在房地產市場機

35、制健全、運轉正常情況下商品房銷售價格主要由土地價格（隱含在房價之中）、房屋建筑安裝工程費、管理費、貸款利息和盈利幾部分構成，其費用數額大部分是通過編制開發預算來反映的。因此，房地產開發預算可以作為開發公司在預售房屋中合理確定商品房銷售價格的主要依據。3 是實行招標投標的依據工程項目實行招標，能打破城鄉、地區、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高 工程質量，縮短建設工期、降低工程造價，提高投資經濟效益。因此，開發公司發包工程項 目，要通過招標投標來進行。 在招標過程中，開發公司以房地產開發預算作為主要依據編制 標底，進行開標和決標，優選中標單位。4. 是設計方案進行比較的依據要衡量設計方

36、案是否經濟合理，必須依據房地產開發預算。因為設計只有實物指標，根據實物指標是難以進行比較的， 必須有一個相同的貨幣計量單位。開發預算是房地產開發工程經濟價值的貨幣表現，工程設計和開發預算完成后，就可利用開發預算的貨幣指標（如單位建 筑面積造價等）進行比較，優選技術上先進、經濟上合理的設計方案。5 能促進開發公司實行經濟核算房地產開發預算所確定的開發工程綜合造價， 實際上是開發建設的總成本，是商品房銷售價 格的基礎資料。開發公司需要通過開發預算增加收入，控制支出，加強經濟核算，及時分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。6是利用國（境）外資金，發展外向型房地產業的需要發展外向型的房地產業，不僅

37、是作為我國發展外向型經濟的一個重要組成部分，而且作為籌集積累開發建設資金的重要來源，以彌補國內開發建設資金的不足，必將逐步推動我國整個房地產業和建筑業的發展， 使其成為國民經濟的支柱產業。為了與外商談判合作或合資經營開發工程項目，做到心中有數，立于不敗之地，必須加強房地產開發預算工作。八、房地產開發成本怎樣控制隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。這就要求房地產開發商必須有超前的戰略眼光和嫻熟的專業操作技巧，科學合理地控制房地產開發過程中每一階段的成 本，真正把握商機，化解風險，從而實現預期利潤。下面就從房地產開發過程中的幾個階段 具體談一下成本控制。前期階段-在整個開發過程中，項

38、目的篩選是最重要的一環。對于開發商來說，如何對房地產開發項目進行經濟效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？首先，定位是關鍵。一要搞好市場預測， 通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發 項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數企業來說， 利潤最大化是其經營的最終目的。每一個開發商都必須根據市場供求狀況和所開發物業的特點進行準 確的價格定位，從而在較短的時間內將所開發物業銷售出去。其次，由于土地價格在開發成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發商能否達到預期的回報率至關重要。土地的獲取方式不外乎兩種： 一是通過自行拆遷獲取土地的開發改造權；二是購買可直接用于建設

39、的熟地。比較而言，第一種方式因多數住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷， 剩余商品房減少，因此因銷售產生的營業稅額也相應會減少。但需要有高素質的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現幾個“釘子戶”不會延長騰地時間，使建設周期延長，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資 較大，但由于環節少、可操作性強， 還可縮短建設周期， 所以一些有實力的公司常傾向于采 取這種方式獲取土地使用權。在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。 優秀的設計是項目盈利最基本的保障。 設計采取什么樣

40、的結構形式、 布局，選用何種材料等與成本有著直 接的關系。精明的開發商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業技術人員甚至請一些專家建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。 因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使 用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發商還務必組織對建筑結構、水、電、暖 等進行詳盡的技術交底， 盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產生的費用。開發商在工程招標時應盡量選擇公開招標，同時應注意合同形式的正確選擇，能在合

41、同中明確的事項一定要記入合同中，以免在工程決策時發生爭執或突破投資預算。建設階段-前期工作完成后即進入建設階段。開發商在這一階段的任務就是要在預定的投資預算和規定的時間內完成開發項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。作為開發商，在這一階段控制好投資、營運、利潤、品質、成本、開盤、銷售、創新這八個環節，就等于取得了全局的成功。在建設階段首先要做的工作就是先要委托一家實力較強的監理公司對工程質量、工期和成本進行控制。同時派代表進駐工地進行監督，以便對施工過程中可能發生的變更和簽證進行認定。在整個施工過程當中， 要抓好施工調度，及時掌握工程進度情況， 合理安排每一道工序。 另一個重要工作就是融資。

42、融資工作的好壞直接關系到整個項目能否順利進行。企業的自有資金一般用于獲取土地使用權。獲取土地使用權后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。只要所開發項目的預期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實現企業效益， 達到“借雞生蛋”的目的。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。 在工程建設資金投入到一定數量時，就可以正式進行商品房預銷售。在這一時期要搞好經營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個全面的比較。要設法與消費者接近，利用各種宣傳手段對消費者進行有效的引導，最終達成購房意向，實現銷售目的。后期階段-在工程建設后期，主體工程竣工后，就開始轉入室外工程施工

43、階段。在室外 工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設，避免多次開挖造成過大損失。此 外，在進行竣工驗收時， 開發商應組織各相關部門對工程進行詳盡細致的檢查，對需要修補的質量缺陷及時修補，以防工程交付使用后再發生不必要的費用。總之，房地產開發的成本控制是一個系統工程，它貫穿于一個項目的始終一一從謀劃運作到全部房屋銷售出去。 成本控制也不應只集中于項目部和財務部，而應當充分發揮公司內部拆遷、質量、技術、安全、經營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場 競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風險，實現企業效益。實例：129畝地，地價為10萬元/畝，開發費用如下：（一）、土地

44、費用：征地管理費：129畝X 10萬元/畝X 3%=38.7萬元（二）、拆遷安置補償費：1、委托拆遷費：241戶X 450元/戶=10.85萬元2、拆遷管理費：241戶X 8元/M2X 90M2/戶=17.35萬元3、搬家補助：241戶X 600元/戶=14.46萬元4、臨時安置：241戶X 90M2/戶X 6元/月X 18月=234.25萬元5、無證房補助費：1500M2X 500元/M2=75萬元6、搬遷獎勵費：241戶X 5000元/戶=120.5萬元7、舊房評估費：241戶X 6萬元/戶X 1%=14.46萬元小計：486.87萬元（三）、前期手續費：1、綜合開發費：10.3萬M2X 120元/M2=1236萬元2、開發管理費：1236萬元X 1.5%=18.54萬元3、人防費：10.3萬M2X 13=133.9萬元4、網點費：10.3萬M2X 21元/M2=216.3萬元5、白蟻防治費：10.3萬M2X 2=20.6萬元6、水土保持：10.3萬M2X 2=20.6萬元7、物業管理基金：10.3萬M2X 21/2=108.15萬元8、資源綜合利用