1、北京市商業(yè)體量分布情況分析一、商業(yè)分布情況隨著北京商業(yè)地產投資熱的升溫以及各商業(yè)工程的上馬,北京市商業(yè)地產市場已經 進入一個集中供給的頂峰期.根據偉業(yè)商業(yè)對北京市商業(yè)地產市場的跟蹤分析,截止到 2007年11月,北京市商業(yè)地產總供給量約為1,600萬平方米,并且在未來的三到五年內, 還將新增300-400萬平方米左右的供給量.如果按此增長速度計算,屆時靜態(tài)總量將基 本滿足北京對商業(yè)地產的需求,但以開展的觀點來看,北京市短時期內不可能到達整體 飽和.從各區(qū)商業(yè)地產體量統(tǒng)計情況看,朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名,占到總體量的25%,海淀區(qū)緊隨其后,占21%.朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大,其商業(yè)放量也比擬大.朝陽區(qū)主要商

2、業(yè)放量位于幾大商 圈內,包括CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等,雖然看起來分布較散,但幾大商 圈形成時間較長、輻射力強勁、相互之間能夠形成互動,未來四環(huán)內大的商業(yè)面積增加 的可能性不大,放量根本圍繞這幾大商圈展開,東擴北進的趨勢明顯,北部區(qū)域的亞奧 地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大.海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關村區(qū)域,包括中關村西區(qū)、當代雙安區(qū)域、世紀金 源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場等,主要以集中商業(yè)體形式出現.東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)開展勢頭比擬平緩,主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進 行,物業(yè)形式以集中商業(yè)為主,大局部物業(yè)經營狀況良好.東城區(qū)近期商業(yè)放量不大, 西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北

3、大街和西直門區(qū)域.豐臺區(qū)近期開展勢頭強勁,大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望到達200萬平,同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應,未來此地將開展成北京市最大的服裝批發(fā)基地,同時可 輻射到整個華北地區(qū).二、各環(huán)路工程分布情況分析根據我司2006商鋪大全中的統(tǒng)計,我們對北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進行 了整理分析.各環(huán)路商業(yè)工程數量分布情況為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況,找出區(qū)域熱點,我司首先對各環(huán)線間的商業(yè)數量進 行統(tǒng)計分析.從數量上可以看出,各環(huán)路之間并無明顯差異.稍顯突出的,還是二環(huán)內商業(yè)工程, 雖然北京市二環(huán)內寸土寸金,但新近開發(fā)的商業(yè)工程數量仍然較多,有67個,占到北京市整體數量的24%,這些工

4、程以綜合性商業(yè)體為主,如金融街四季商城、崇光二期、新 三里屯時尚文化區(qū)等.五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊,但商業(yè)工程數量明顯低于其他區(qū)域,只有 54個,占19%,由于近幾年,這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模,如天通苑、萬 象新大、大興亦莊等.隨著交通、公共設施的進一步完善,社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之 增大,商業(yè)地產前景被看好各環(huán)路商業(yè)工程體量分布情況工程開發(fā)數量并不能完全代表此區(qū)域的工程開發(fā)情況,為更清楚的反映整體開發(fā)情 況,我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供給體量進行比照分析.從開發(fā)體量上可以看出,北京市整體上除二三環(huán)之間,其它各環(huán)路在體量上無明顯 差異,二環(huán)內,1,779,000¥方米；三四環(huán)之間

5、,2,049,428¥方米；四五環(huán)之間,1,961,600 平方米；五環(huán)外,1,919,100¥方米；這與這些地區(qū)面積呈反比,商業(yè)工程供給由中央向 外環(huán)路逐漸減少.二三環(huán)之間工程開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路,只有911,288平方米,占總開發(fā)體量的11%,主要原因在于,二三環(huán)之間受整體功能的限制,工程多為商住公寓、 寫字樓、或酒店底商形式,如建外 SOHO、主語城、順馳藍調、楓藍國際等.其它環(huán)路 工程,在體量上并無明顯差異.我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)工程分布情況.二環(huán)路內包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門一一復興門商圈、宣武門一一前門 崇文門商圈等眾多已經趨于成熟的商業(yè)

6、圈,隨著金寶街大型綜合性工程的興建以及 東單“銀街的改造,大面積商鋪將被推出,東單商圈更趨成熟,這必然增強了二環(huán)路 內良好的商業(yè)氣氛.但同時我們也應該看到,由于二環(huán)路內的商業(yè)開展已經趨于成熟, 這么多工程的興建,也使二環(huán)路內的競爭更加劇烈.尤其以西單商圈和王府井商圈競爭 最為明顯.二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機構和外資企業(yè)的辦公地點, 擁有大片5A級寫字樓和高尚住宅區(qū),隨著北京市政建設的進一步開展,這里將形成一個 頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質的富人生活區(qū).現階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少,已根本飽和.而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)開展環(huán)境都不太成熟,所以 商業(yè)工程相

7、對較少,沒有能夠形成強有力的商圈.二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地 區(qū)交通、教育及購物生活配套設施日益完善,以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產開發(fā)也日趨興旺.二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交 通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動,相對而言開展比擬穩(wěn)定.北部區(qū)域 的大鐘寺地區(qū)將會建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中央,此物業(yè)經營的成功與否將會影 響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經營與定位.綜上,二三環(huán)之間的區(qū)域東部已根本飽和,西部和北 部平穩(wěn)開展,南部屬于待啟動地區(qū),未來可挖掘的潛力大.三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是開展相比照擬薄弱的一個區(qū)域,但是隨著木樨園 商業(yè)圈的相成,百

8、榮世貿的組建,給南城帶來了希望.南城的開展日益受到社會各界的 廣泛關注,尤其是在政府建設南城,開發(fā)南城的大的方針政策指引之下,隨著南城開發(fā) 建設的步伐正在不斷加快,京津塘、京石、京開等快速路相繼通車,地鐵 5號線正在建 設,假設干條市政道路即將開通,加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場,南城已經形成便捷、 立體的交通網絡,南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域.西三四環(huán)的開展那么弱于北三四環(huán),這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈,開展比擬快,生活氣息濃厚,被稱為中央居住區(qū)(CLD) 0 以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運村獨特的商圈氣氛,并且規(guī)模正在 日益壯大.當北京被宣布為2021年奧 運會的主辦城市

9、后,此處更是商家的必爭之地, 價格一路飆升.東三四環(huán)由于包含了 CBD和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈,尤其是 CBD 商業(yè)圈,在他的周圍興建了大量的工程,例如萬達廣場、金地國際花園、華貿中央等, 形成了 CBD次商圈,并不斷延伸四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)工程主要集中在郊縣大興,東四五環(huán)的工程那么主 要集中在望京商業(yè)圈一帶和 CBD的次商業(yè)圈一帶.北城那么或以奧運為依托,開展奧運經 濟；局部以中關村的巨大人流量為依托開展商業(yè)工程.而從商業(yè)工程的分布數量上我們 又可以看出,同在四五環(huán)之間,北四五環(huán)就開展的比擬好,工程數量眾多,這主要是受 到2021年奧運會的影響,依托奧林匹克公園開展開了.五環(huán)以外

10、：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州開展較其他郊縣更好.其中 尤其以北五環(huán)外工程最多,而其中的亞北天通苑,無論是在社區(qū)面積上,還是在建筑面 積上都是最大的.總的來看,北京各環(huán)線之間是以二環(huán)開展最好,三四環(huán)相比照擬成熟,五環(huán)以外發(fā) 展勢頭迅猛.同一環(huán)線之間,那么是東部和北部優(yōu)于西部和南部,在二環(huán)和三環(huán)之間,以 及三環(huán)和四環(huán)之間以東部開展相比照擬成熟與完善,工程眾多,競爭也相對劇烈.而四 到五環(huán)之間以及五環(huán)以外那么以北部為最優(yōu).三、各環(huán)路的商業(yè)開展與城市開展關系分析根據?北京城市總體規(guī)劃?的部署,北京市將在市域范圍內,構建“兩軸-兩帶-多中心的城市空間結構.下面我們將根據這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)

11、路的商業(yè)開展情況及將 來的開展趨勢.(1)兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸.(2)兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部開展帶和包括大 興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部開展帶.(3)多中央：指在市域范圍內建設多個效勞全國、面向世界的城市職能中央,提升城 市的核心功能和綜合競爭力,包括中關村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中央區(qū)、中央商 務區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中央、順義現代制造業(yè)基地、通州綜合效勞中央、亦 莊高新技術產業(yè)開展中央和石景山綜合效勞中央等.從1993年的“分散集團式布局到如今的“兩軸一兩帶一多中央,新規(guī)劃必然會 改變舊有的北京城市空間布局,而城

12、市空間布局的變化也必然導致北京房地產格局的變 化,這種變化很可能將是質的變化.新的城市總體規(guī)劃實施后,人們將不會再像以前那樣以天安門為中央生活,居住形 態(tài)亦將發(fā)生重大變化, 從商業(yè)角度來看,此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習慣.在北 京市新的功能劃分上,我們不能再把北京簡單地劃分為不同的功能區(qū),造成吃飯的地方 吃飯,睡覺的地方睡覺,工作的地方工作,大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波,造成資源 和人力的浪費.以后身邊的中型社區(qū)購物中央和郊區(qū)的大型 shoppingmall可能將成為人們 購物的首選.新規(guī)劃中中央城市軸線及功能區(qū)分析圖通過上面兩張圖的比照可以看出北京市現有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符,

13、 現有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內,并且表現出非常明顯的向東部傾斜的態(tài)勢,北部、 西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū),屬于區(qū)域型商業(yè)中央.而在北京市新規(guī)劃中, 三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來,CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被 列入重點開展的局部,可見在北京市未來的開展中,將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的開展,根據多中央 的規(guī)劃進行整體布局.商業(yè)開展將不再僅限于東部CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū),而是圍繞兩 個中央軸,逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中央.新的城市總體規(guī)劃實施后,人們 將不會再像以前那樣以天安門為中央生活,環(huán)線將不再是考評房子的惟一標準,作為城 市規(guī)劃的重要實施者,房地產開發(fā)

14、商也會迅速順應這一形式.四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析從目前北京的交通系統(tǒng)看,由四條環(huán)線和15條快速聯絡線組成的快速系統(tǒng)是北京交 通的骨架,連接主要交通干線的支線和次級道路構成道路網絡.近年來四環(huán)、五環(huán)已經 建成通車,預計六環(huán)建成后,五個環(huán)線總長將到達431.3公里,到2021年,北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng).北京市的商業(yè)工程主要分布在現有道路沿線,面積約800萬平米,還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設的交通路線沿線,如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環(huán)沿線, 四環(huán)路被稱為“黃金大道,這不僅由于四環(huán)工程耗資巨大,更由于其帶來的效益要10倍于產出.公路建設每投入100億元人民幣,將會拉

15、動周邊的國內生產總值 1000億元人 民幣.四環(huán)路的開通,使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務區(qū)CBD、中關村高新技術園區(qū)、奧運村、大運村、亦莊經濟開發(fā)區(qū)等連點成線,起到輻射作用,以帶動北京科技、 文化產業(yè)的高速開展.另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離,方便了居民 出行的便利,同時也帶動了沿線商業(yè)的開展.未來北京市將大力開展軌道交通,這是由于北京和它們的最大差異不是路的寬窄而 是公共交通,尤其是地鐵數量的差距.像巴黎地鐵長度是三百多公里,莫斯科也是三百多公里,東京也是幾百公里,而北京只有幾十公里.這個差距是非常大的.大力開展公 共交通特別是軌道交通,這是世界大城市解決交通問題的一個主要經驗

16、.由于軌道交通 具有很多特點如：沒有堵塞問題,而且很準時；它不受氣候氣象影響；平安系數高；它 是環(huán)保,由于北京是個開展中的城市,原來道路比擬缺乏,路面不夠寬,面積也不夠. 受到北京古都風貌保護和其它方面的限制,道路增加是有限的,道路面積增加也是受到 限制的在這種情況下,只能通過大力開展地下交通,才能夠既保護北京的歷史風貌,同 時又解決了交通問題.根據北京市規(guī)劃,到二零零八年之前,北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一 期、奧運支線、四號線、九號線一期、機場線、亦莊線,加上已經開通運行的三條地鐵 線路,二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望到達十一條.地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值,地鐵站周圍的土地是

17、開發(fā)商進行房地產的開發(fā) 或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選.根據偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計,截止到2021年,北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)工程 共有289個,面積總計405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)工程數量共有 85個,面積總計231萬平米,軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應由此可見.根據目前地鐵的建設情況,5號線將于2007年6月率先進入運營,加上奧運的影響, 毫無疑問,除了已經建立的“東西軸與二環(huán)線地鐵,“南北軸的 5號線周邊商業(yè)將 會逐步開展起來的.五、已落成、正報規(guī)、待建工程情況比照分析1996年以來,為了改造舊城,徹底整頓遍地小商販,露天市場治理混亂的現象,北 京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè),數量

18、眾多的住宅底商,臨時建筑被勒令關閉、撤除,由此 造成商業(yè)供給量銳減,由于消費市場的強勁增長,市場開始產生巨大的商業(yè)需求,商業(yè) 地產的開發(fā)速度大大加快,僅2002-2007年的商業(yè)供給量就達1300多萬平米,其中已建 商業(yè)面積700萬左右,占到總體供給量的60%多,另外還有200多萬平米在建商業(yè),這 些在建商業(yè)根本上將于2006年推向市場,因此2021年,將是商業(yè)地產供給激增的一年； 正在報批的商業(yè)面積約150萬平米,占到總體面積的17%.2002-2007年間,北京市城八區(qū)的落成工程以東城區(qū)為最,到達該區(qū)總體面積的72%, 這主要是由于東城區(qū)商業(yè)比擬成熟,以王府井商圈為核心的東城區(qū)根本上沒有多

19、少新建 工程；已落成工程最少的區(qū)是豐臺區(qū),比例僅為 43%,豐臺區(qū)由于歷史原因,整體商業(yè) 開展水平較低,除了大紅門服裝批發(fā)市場外,其他零售商業(yè)落成數量遠遠少于其他城區(qū)；在建工程最多的是是朝陽區(qū),比例高達 35%,眾所周知,北京市2021年將舉行奧運 會,奧運的巨大商機帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產大開發(fā),同時,朝陽區(qū)的 CBD地區(qū)及朝陽 北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)開展添磚加瓦,開展勢頭如火如荼；待建商業(yè)工程數量最多的是豐臺,由于豐臺區(qū)已落成工程數量相對較少,因此未來 有大量商業(yè)工程規(guī)劃待建,主要集中在木樨園一大紅門地帶；規(guī)劃數量較少的是崇文區(qū), 僅為10%,這主要是由于崇文區(qū)的商業(yè)數量較多,尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入 使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多