1、房地產相關名詞解釋（三）商務樓商務樓是指提供各種商務活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議 廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。V SV S是英文V ILLA S TY L E的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映了樓盤的 在品質。VS戶型概念將為白領、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環境，這些戶型由三層組成，面 積在1 5 0平方米左右。住宅小區住宅小區也稱“居住小區”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的 地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。微利房微利房即廉價房，指的是房地產開發商修建的用于公開向

2、社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。商品房商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。公有住宅公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有 企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收 益權）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向 本企業職工出租、出售。公有舊住宅公

3、有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標準價或成本價出售，現租住戶有優先購買權。新建公有住宅新建公有住宅指由政府或國有企業建造，還未曾使用的住宅。安居房安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。 經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適用中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，故又稱為經濟實用房。

4、隨著時代的發展， 經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷提高住房質量。因而經濟適用 房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃，精心設計和精心施工，使經 濟適用住房的建設標準不高而水平高，面積適中功能全，造價不高質量好，占地不多環境美。小康住宅是指為實施國家重大科技產業工程 "2000年小康型城鄉住宅產業工程”項目，由建設部在各大城市指導建設 的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產業未來發展的方向。智能化大廈又稱"智能型大廈”是指利用系統集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監

5、控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統（BA0 ,辦公自動化系統（OAS通信自動化系統（CAS ,其中BAS中應包含FAS和SAS兩大系統，故也有稱智能化大廈為 5A建筑的，即消防自動化系統 FAS，保安自動化系統（SAS）。集資房集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按

6、房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。平價房平價房是報以成本加上 3婿理費作為銷售價格向大多數中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。解困房指各級地方政府為解決本地城鎮居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的 住房。抵債房“抵債房”，主要是指債務人無法以貨幣償還債務時，將自己所有的房屋作價支付給債權人，由債權人上市出售的房屋，并不包括開發商抵押給銀行的抵債房。什么叫綠化隔離帶按照城市總體規劃，市城區為 1041平方公里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區和

7、10個城市邊緣地區。按照規定，中心區與邊緣區要有綠化帶隔開。目前，市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達到100多萬平方公里。綠色裝飾所謂家庭綠化裝飾是指在居室設計具有調節人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色設計。其特點是通過天然植物的視覺美感，達到宜于人的身心健康，增添現代人的審美情趣。商業圈的規模與形狀商業圈是指商場吸引顧客的地理區域。它是以商場為中心向四周擴展，構成一定的輻射圍，形成商業圈。商業圈包括三 部分：核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈。二、物業知識物業管理物業管理是物業管理企業接受房屋產權人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設備和相關環境進行管理、養護、服務，并

8、為全體產權人、使用人提供多層次、全方位的服務活動。物業管理服務費物業管理服務費是指物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、整治及提供與居民生活相關的服務所收取的費用。什么是物業管理物業管理是指物業管理企業受物業所有人委托，依據物業管理合同，對物業的房屋建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。住宅維修基金凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）O維修基金的使用管理執行，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的

9、大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當有關于維修基金繳交的約定。新房的購房者應當按購房款23%的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。公有住房售后的維修基金來源于兩部分：（1）售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層宅不低于售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。（2）購房者按購 房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所 有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與

10、使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施公共設施公共設施是指物業管理區域，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、 客井、化糞池、垃圾箱（房）等設施。共用部位共用部位是指一幢住宅部，由整幢住宅的業主和使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯 間、分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。共用設備共用設備是指一幢住宅部，由整幢住宅的業主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈 具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。承租權交易下列

11、公房不得進行承租權交易：已列入拆遷圍并已凍結戶口的、依法應當由出租人收回的、被房屋行政管 理部門認定的危險房、違章建筑以及公房承租權交易主管機關認定確屬不宜進行承租權交易的。前期物業管理國家建設部今年1 0月正式向全國推廣的前期物業管理服務協議 標準格式文本中，對“前期物業管理”作了這樣的定義：前期物業管理是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同 生效時止的物業管理。這說明“前期物業管理”，有別于一般意義的物業管理。一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅 存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立

12、，沒有行使選聘物業公司的職 權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是 開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長，其經濟效益才越能顯 示；短期的物業管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協調各種關系，還要在某些方面先投入點資金 等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發商在選聘物業管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業公 司不大愿意接受短期協議。然而，開發商與物業公司的簽約，卻無法制約業主，業主委員會成立以后，任 何時候都有權解聘物業公司。立法的規定，迫使物業管理企業對“前期物業管理”決不能等閑視之，努力做好自己的

13、工作，管理和服務 到位到家。只有這樣，才能做長，否則，就有被業主委員會炒掉的危險。當然，與此同時，開發商與業主 也應該認真對待，開發商在選聘“前期物業管理”單位時，既要對業主負責，也應對物業公司負責。業主 們也要看重自己的權利，“前期物業管理”是考察物業公司優劣的最好機會，這等于是聘用人才的試用期，干得好可以留下來，繼續簽訂聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外選聘適合的物業管理服務企業。房屋 使用、管理、維修公約業主在購買物業后，一般要與發展商或其指定的物業管理公司簽訂房屋使用、管理、維修公約 （以下 簡稱公約），這是國家規定在購房過程中必須簽署的一個文件。公約是一種將業主（或使用者）以及管理者

14、雙方對于特定物業（業主所購房產、公用地方及其配套設施等） 的權利和義務以文字的形式加以確定，并對全體業主（或使用者）以及管理者均有約束力的文件。究其本 質而言， 是一種業主與管理者就特定物業的管理、使用、有償服務等問題達成的書面協議。訂立公約的目 的，是要明確有關物業管理各項規則，使業主以及管理者都有共同遵守的行為準則，使雙方都明白自己的 職責、權利和義務。公約的主要容包括：公約中有關概念的定義；業主、開發商、物業管理分別享有的權利和義務；對物業公共部分及公用設施的管理、管理費用的規定；相關法律責任；業主大會及業主管理委員會的設立及其權利、 義務等。公約作為業主與管理者之間的協議，應當由全體業

15、主與物業管理公司共同簽訂。但在業主入住達到50%之前，發展商作為該物業第一業主，有權指定臨時的物業管理公司，由該物業管理公司擬定公約，并將公約 文本報準、備案。業主應在驗收所購房產、辦理入住手續后簽署公約、簽訂公約是業主的合法權利，對于發展商要求業主簽訂含有損害業主權益容、未經核準的管理公約的不合理要求，業主有權拒絕。在房產交付使用且業主入住達 50%后，開發商、物業管理公司應在房產管理部門的指導下，召開全體業主大會，經業主大會選舉產生業主管理委員會。業主大會及管委會有權根據實際情況及廣大業主要求，決定是否續聘原物業管理公司或選聘新的物業管理公司，并有權修改原物業管理公約。委托管理合同委托管理

16、合同的概念是什么？對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發展商和物業管理公司也不清 楚。許多物業管理公司想當然地認為，到一個小區進行物業管理，只要有發展商聘請，并與之簽訂合同， 就可以安然合法地進駐小區從事管理了。其實事情并不是這么簡單。當發展商將小區的房屋售完，或大部分售完時，發展商對該小區的擁有權就完全或基本消失，小區的全體 業主對小區的所有房產及公建設施共同擁有產權。這時小區的主人已經不是發展商而是廣大業主。在這時，只有廣大業主才真正有權利與物業管理公司簽訂委托管理合同。委托管理合同是小區廣大業主選舉出來的業主委員會與其選聘的物業管理公司之間簽訂的委托物業公司對小區進行綜合管理的法律文

17、件， 是規物業管理公司與業主委員會之間權利義務的文件。該文件由業主委員會起草，委托管理合同主要規定 了以下幾個方面的事宜：1、確定管理物業，闡明管理物業坐落何處，產權歸誰所有，所有權的權力行使機構。2、委托管理決議及管理公司，闡明業主委員會經過討論研究，最后做出決議。3、除此之外，還要制定聯合會議制度。為了管理好小區，需要業主委員會和物業管理公司的密切配合與合 作，最好的方法是定期召開雙方的聯合會議，在聯合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業管理問題。4、報告制度，業主委員會要求物業管理公司每月定期向業主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務情況、管理費和維修基

18、金的使用情況。委托管理合同還要規定物業管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業主，接受全體業主的檢查與監督，管理合同里還應包括條款和違約責任，續約的條件與方法，爭議的解決等問題。委托管理合同是物業管理公司進駐小區，開展物業管理工作的法律依據，該合同是由業主委員會與物業管理公司雙方共同簽署的，是業主委員會代表全體業主將其擁有的小區委托給物業管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業主的要求。該文件應該征得全體業主，或絕大 多數業主的同意，這樣才有代表性。一但業主委員會與物業管理公司簽署了該文件，雙方的法律關系即告 成立，雙方都要遵守合同里規定的條款。業主、業主大會

19、、業主委員會業主是指物業的所有權人。業主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國 公民或組織。(1)業主委員會每年至少召開一次業主大會或業主代表大會；(2)經20 %以上業主或業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或業主代表大會；(3)20 %以上業主或業主代表提議召開業主大會或業主代表大會，業主委員會應在接到提議后的 30日就所提議題召開業主大會或業主代表大會。逾期不組織召開會議的，區縣（市）房地產行政主管部門應督促其召開會議；（4）經20%以上業主或業主代表提議召開的業主大會或業主代表大會對提出的議案已經作出決定的，業主或業主代表在一年不得以同一容再提議

20、召 開業主大會或業主代表大會。業主委員會簡稱業委會，是在物業管理區域代表全體業主對物業實施自治管理的組織。房地產相關名詞解釋（二）建筑平面圖是假想在房屋的窗臺以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示 建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和 所用材料以及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標準層平面圖、頂層平面圖、屋 頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。建筑總平面圖建筑總平面圖是表明一項建設工程總體布置情況的圖紙。它是在建設基地的地形圖上，把已有

21、的、新建的 和擬建的建筑物、構筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來的平面圖。主要表明新建平面形 狀、層數、室外地面標高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化 等和新建筑的相互關系以及環境保護方面的要求等。由于建設工程的性質、規模及所在基地的地形、地貌 的不同，建筑總平面圖所包括的容有的較為簡單，有的則比較復雜，必要時還可分項繪出豎向布置圖、管 線綜合布置圖、綠化布置圖等。建筑工程施工圖簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體布局，建筑物的外部形狀、部布置、結構 構造、外裝修、材料做法以及設備、施工 等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達準確、要求具體的特點。它是設

22、計工作的最后成果，是進行工程施工、編制施工圖預算和施工組織設計的依據，也是進行施工技術管理的重要技術文件。一套完整的建筑工程 施工圖，一般包括建筑施工圖、結構施工圖、給排水、采暖通風施工圖及電氣施工圖 等專業圖紙，也可將給排水、采暖通風和電氣施工圖合在一起統稱設備施工圖。建筑施工圖簡稱“建施”。它一般由設計部門的建筑專業人員進行設計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、部布置情況以及建筑構造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放 線、外裝飾做法的依據，同時也是結構施工圖和設備施工圖的依據。建筑施工圖包括設備說明和建筑總平 面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本

23、圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。建筑工程圖建筑工程圖是以投影原理為基礎，按國家規定的制圖標準，把已經建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大 小等準確地表達在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產、安裝等的要求。它是工程項目建 設的技術依據和重要的技術資科。建筑工程圖包括方案設計圖、各類施工圖和工程竣工圖。由于工程建設各個階段的任務要求不同，各類圖紙所表達的容、深度和方式也有差別。方案設計圖主要是為征求建設單 位的意見和供有關領導部門審批服務；施工圖是施工單位組織施工的依據；竣工圖是工程完工后按實際建 造情況繪制的圖樣，作為技術檔案保存起來，以便于需

24、要的時候隨時查閱。容積率指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實際于城市規劃管理秩序要，為改善城市居住環境 條件，為控制人口密度和產業密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。容積率越高，則意味 著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質 量下降。建筑面積建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為：建筑面積=套建筑面積十應分攤的公共建筑面積套建筑面積=套的使用面積（廳、臥、廚、衛、儲的凈面積十墻體面積十陽臺建筑面積）套墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積 或=非共用墻墻體、水平投影面積公共分攤面積=公用建筑面積分攤系數X套建筑面積

25、公用建筑面積分攤系數=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套套建筑面積之和說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積）居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同， 其換算公式為：居住面積=房屋的建筑面積/建筑面積的換算系數獨立式住宅的換算系數為 1. 83,由此可見，開發商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，是可見開發商在促銷上的精明之處。建筑密度即建筑覆蓋率，指項目用地圍所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率是指規劃建設用

26、地圍的綠地面積與規劃建設用地面積之比。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線圍的土地面積，一般包括建設區的道路面積、綠地面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等。建設用地面積指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。可兼容性質指經規劃部門批準，建設項目可以兼容的有別于其使用性質的其他性質的建設工程。建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應符合下列規定：煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20%,且高度

27、不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。文物保護建設控制地帶的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構筑物）、中國傳統大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。住宅平面系數一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比，是住宅設計時的技術經濟指標之一，用字母" K'表示。使用面積系數用百分率表示。等于各套使用面積之和（平方米）除以總建筑面積（平方米）。即 使用面積系數 =各套使用面積之和（平方米）/總建筑面積（平方米）X100建筑間距系數指遮擋的建筑與被遮擋的建筑的間距為遮擋的建筑

28、高度的倍數；建筑的長高比指遮擋的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數。戶室比“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%中套（二室戶）占47% 大套（三室或四室戶）占 28%開間開間即住宅的寬度。指一間房屋一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然的寬度而言， 故又稱為開間。進深進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常 包括下層

29、地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅的套型和戶型“套”是指一個家庭獨立使用的居住空間圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規定。根據1987年7月頒布的城鎮住宅設計規，住宅的面積標準分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于 45平方米）。規定了不同住宅套型設計標準。但隨著住房商品化的房地產市場的不斷發育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標準正趨市場化。商品

30、房公用建筑面積如何計算公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積的計算公式如下：公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。公用建筑面積的分攤計算：分攤的公用建筑面積=套建筑面積X公用建筑面積分攤系數。公用建筑面積分攤系數的計算：公用建筑面積分攤系數=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物各套建筑面積之和。公攤面積商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面

31、積為單幢樓的公用建筑面積。其中，為整 幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部圍服務的公用建筑面積，則由受益的各 套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。具體可分攤的公用建筑面積有：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道 井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機 房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務 的專用設備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積

32、的一半。另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，需要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需 分攤的總建筑面積。按照規定，倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功 能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用 房不計入公用建筑空間。按照規定，市房地局要求售房單位在預售商品房前，必須向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測 量報告，包括樓盤面積和公攤面積的計算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與 購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預）售商品房時，需要在銷

33、（預）售合 同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑物的結構分混合結構（磚墻、鋼筋碎（混凝土）樓板為主要的承重構件）、框架結構（包括框支結構）、框剪結構、筒體結構（如國貿大廈）。而筒體又分好幾種，這里不詳細說明。它們的允許建筑高度逐漸提高。一般高層為框剪結構，大多為三十層，估計就是由于框剪結構在的七級烈度、二級抗震的條件下的允許高 度為120有關。磚混結構磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、 挑檐，這些配件與磚作

34、的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5 6 層以下。框架結構框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、 等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。鋼混結構這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割 較自由。鋼結構鋼結構即指主要承重構件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的 空間，特別適合大型公共建筑。

35、但鋼結構建筑價格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館 采用，或在工業建筑上采用。剪力墻結構和框剪結構（也稱框支剪力墻）剪力墻結構剪力墻結構指的是鋼筋混凝土剪力墻結構，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風與地震等水平力構 件的結構體系，因此也稱為抗震墻結構。它的優點是側向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設計豐富，尤其結合預應力大開間樓板體系， 平面布置更為靈活，擴展了設計師和住戶的想象空間。止匕外，由于混凝土墻體抗裂、抗滲性能好，且節點 都為現澆，容易達到“無滲漏”工程的標準。它的缺點是自重大，基坑圍護和基礎成本高，因此宜采用輕 質隔墻和短肢墻體系；同時，它的保溫性能較差，比

36、如250毫米厚的混凝土外墻，平均傳熱系數約2. 96 ,遠大于住宅設計標準對外墻傳熱系數2 .。的強制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材料和 施工工藝。目前，我國高層住宅采用最廣的結構體系是鋼筋混凝土剪力墻，最高已應用到4。層的高層住宅。鋼筋混凝土結構即主要承重構件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類結構類型主要用于大型公 共建筑、工業建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結構、框架一剪力墻結構、框一筒結構等。目 前2 5 3 0層左右的高層住宅通常采用框架一剪力墻結構。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開 發商樂于建設，從建筑經濟角度而言，框一剪結構的經濟效益是最佳的。但它的缺點

37、是房型布局有局限性、 室多數墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會出現較差戶型。止匕外，鋼筋混凝土結構造價較高，一般 多層住宅建筑成本在1 0 0。元/平方米左右，而鋼筋混凝土高層建筑造價在1 8 0。元/平方米左右， 故高層住宅售價一般較高。什么是灰空間“灰空間” 一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以 達到室外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等 什么是軟裝潢就居室而言，除了固定的、不能移動的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動的裝飾稱 軟裝潢，包括：窗簾、沙發、壁掛、燈具、工藝品等，

38、他們的大小規格、色彩造型、放置位置等均應與設 計并行考慮，以保證協調美觀。什么叫填充墻和幕墻墻體按照結構受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔部空 間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；框架結構中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外 部骨架間的輕質墻稱幕墻。什么是商住住宅商住住宅是soho （居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創業集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。蝶式住宅有什么特點蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，

39、因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優點很突出，結合了板樓 和塔樓的優點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它 具有良好的通風和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶，而且處 于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設計，有效壓 縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建 筑有一個通病一一房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設計在電梯間從而保證了 戶型的方正。SOLOSOLO1一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛

40、行；SOLO1一件事情，SOLO1一種犬態,SOL等一種生活；SOL渥市中心精準住宅。SOLOP型新概念之定義1 .主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人2 .戶型尊重客戶以往生活模式，強調個性化界面3 .每套建筑面積在35平方米左右，4 .臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間 設定來源于居住者本身。5 . SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。強調舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環保節能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。6 . SOLO戶型不僅定義了每套戶型的部特性，同時還要求公共空間的SOLOfc,迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等，7 .全裝修現房交房，無期房銷售狀態。8 .提供推托出租和包租業務。9 .外銷或銷外租SOLE青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以