1、戴德梁行早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案12 / 11早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案商業(yè)商業(yè)街區(qū)(商場)的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、 保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人 力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐 項落實(shí)。一、早期介入工作方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進(jìn)展情況，特

2、制訂如下方案：1、工作內(nèi)容：(1)從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；(2)從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：園區(qū)規(guī)劃設(shè)計；建筑設(shè)計和選材；環(huán)境整體設(shè)計；標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計、配置；綠化設(shè)計；其它公建配套設(shè)施配置；電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置；消防設(shè)施配置；安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；弱電系統(tǒng)其它配置；各類設(shè)備配置、選型；隱蔽工程施工。2、管理措施(1)熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；(2)制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；(3)參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；二、接管驗(yàn)收管理方案為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護(hù) 租戶的合

3、法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗(yàn)收方案。1、管理內(nèi)容：了解接管物業(yè)的基本情況；(2)編制物業(yè)接管驗(yàn)收計劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；(3)與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改；(4)與開發(fā)、施工單位一起，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)（ 5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接： 核對、接收各類房屋和鑰匙； 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 核對、接收各類設(shè)施設(shè)備； 核對、接收各類標(biāo)識。2 、管理措施：（ 1）組建接管

4、驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗(yàn)收工作；（ 2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；（ 3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（ 4）提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識； （ 5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作； （ 6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1 、管理內(nèi)容：（ 1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。（ 2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。（ 3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。（ 4）收回租戶按規(guī)定

5、填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。（ 5） 陪同租戶驗(yàn)房， 辦理領(lǐng)房手續(xù)。 在驗(yàn)房過程中， 發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認(rèn)后， 填入租戶驗(yàn)收交接表。（ 6）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時間，及時解決。2 、管理措施：（ 1）制定租戶領(lǐng)房程序；（ 2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案；（ 3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；（ 4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；（ 5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。四、保安管理方案在商業(yè)街區(qū)管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性， 維護(hù)商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全， 這是一項很重要的工作， 最為廣大 租戶所關(guān)注

6、，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時全天候管理方案。1 、管理內(nèi)容：（ 1 ）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)商業(yè)街區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。門崗的任務(wù)：a. 禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）；b. 維護(hù)出入口的交通秩序；c. 對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；d. 制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；e. 嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；f. 遇有外來人員將大件物品帶出商業(yè)街區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。g. 為租戶提供便利性服務(wù)。巡邏崗的任務(wù)：a. 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；b. 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，

7、做好安全防范工作；c. 對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范；d. 商業(yè)街區(qū)安全檢查；e. 裝修戶的安全檢查；f. 防范和處理各類治安案件；g. 防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度行為。（ 2 ）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情況實(shí)施24 小時監(jiān)控，確保商業(yè)街區(qū)安全。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。值班保安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄，留檔備查。2 、管理措施：（ 1 ）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。（ 2 ）

8、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4 次會操。（ 3）加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。（ 4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。（ 5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。消防管理方案和清潔綠化方案五、消防管理方案某廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某廣場的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產(chǎn)安全。1 、管理內(nèi)容：（ 1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（ 2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（ 3）保持消防通道的

9、暢通；（ 4）加強(qiáng)商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理；（ 5）嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；（ 6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。2 、管理措施：（ 1） 制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制， 做到責(zé)任落實(shí)， 器材落實(shí)， 檢查落實(shí)；（ 2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；（ 3）建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；（ 4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；（ 5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；（ 6）制止任何違反消防安全的行為；（ 7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；（ 8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)

10、救并迅速向有關(guān)部門報警。六、清潔綠化方案清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個商業(yè)街區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：1 、管理內(nèi)容：（ 1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水。根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補(bǔ)苗；制定預(yù)防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期 （每年 8 月、 11 月） 修剪草坪， 使其生長茂盛， 平整美觀。（ 2）商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；（ 3 ）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工

11、作，使商業(yè)街區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。綠化區(qū)域： 每天打掃一次、 撿拾綠化帶內(nèi)雜物， 清潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施 （含各種標(biāo)志牌）隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定期清洗外墻面。地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌

12、；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層：商業(yè)街區(qū)各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進(jìn)行清潔。消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房

13、、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。外墻：定期清洗。2 、管理措施：（ 1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；（ 2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；（ 3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；（ 4 ）以 “三查 ”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（ “三查 ”指： 保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查

14、、管理部經(jīng)理抽查）；（ 5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財務(wù)管理方案七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：1 、管理內(nèi)容：（ 1 ）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，商業(yè)街區(qū)內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。租戶已領(lǐng)房：a. 辦公樓： 房屋交付時， 管理處應(yīng)及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約， 書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)， 并建立租戶檔案。 屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備， 樓道墻面、 地面、 扶手、 電

15、梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度， 采取保護(hù)性措施， 以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。 裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。b. 商場： 裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作， 重點(diǎn)管理防火材料的使用、 電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。 商場開張后，重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修。c. 空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或

16、盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。（ 2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次；電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時率與

17、合格率。2 、管理措施：（ 1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（ 2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；（ 3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（ 4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；（ 5 ）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；（ 6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。八、財務(wù)管理方案財務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。1 、管理內(nèi)容：（ 1）加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；（ 2）搞好財務(wù)核算；（ 3）財務(wù)收支狀況每年公布一次；（ 4）做好年

18、度預(yù)算和決算工作；（ 5）認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷；（ 6）及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。2 、管理措施：（ 1）根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；（ 2）財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；（ 3）抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（ 4）加強(qiáng)成本控制；（ 5）加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案九、質(zhì)量管理方案導(dǎo)入 9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn) “以人為本 ”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。1 、管理內(nèi)容：（ 1）按照 9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定商業(yè)街區(qū)質(zhì)量工作計劃

19、；（ 2）實(shí)施所制訂的工作計劃和措施；（ 3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；（ 4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。2 、管理措施：（ 1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；（ 2）制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；十、人力資源管理方案一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)， 對于保持員工隊伍的高質(zhì)量， 提高物業(yè)管理的水平， 具有十分重要的 意義。1 、管理內(nèi)容：（ 1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；（ 2）任人唯賢，量材錄用；（ 3）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)

20、；（ 4）進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。2 、管理措施：（ 1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；（ 2）建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性；（ 3 ）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；（ 4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合：（ 5）全面考核，做到公開、公平、公正。十一、檔案管理方案：1 、管理內(nèi)容：（ 1）工程檔案；（ 2）租戶檔案；（ 3）工作檔案；（ 4）財務(wù)檔案；（ 5）文件檔案。2 、管理措施：（ 1）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；（ 2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；（ 3）專人管理，責(zé)任到

21、人，存放有序，管理規(guī)范；（ 4）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求；（ 5 ）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全；（ 6）實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。商業(yè)物業(yè)管理方案 鉆石廣場物業(yè)管理方案（草案一）、八.刖 日根據(jù)鉆石廣場的市場定位，樓宇商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的管理運(yùn)作模式。 爭取通過有層次的公司機(jī)構(gòu)， 進(jìn)行宏觀計劃與調(diào)控， 制訂切實(shí)有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則， 由具有規(guī)范化操作、 專業(yè)技能、 良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計劃、單項計劃、即

22、時調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。通過統(tǒng)一化視覺視別系統(tǒng)、 行為識別系統(tǒng)和理念識別系統(tǒng)的建立， 塑造樓宇統(tǒng)一化商業(yè)形象，不斷擴(kuò)大廣場的知名度， 樹立良好的商業(yè)物業(yè)形象， 吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。 使鉆石廣場物業(yè)保值升值。目錄1、 物業(yè)管理方案之條件假設(shè)2、 物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容3、 物業(yè)管理組織架構(gòu)4、 管理組織各職能釋義5、 公司管理目標(biāo)設(shè)定6、 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程（部分）7、 管理控

23、制文本的內(nèi)容概述8、 管理方案啟動資金預(yù)算一、物業(yè)管理方案之條件假設(shè)根據(jù)中華人民共和國物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)對整個鉆石廣場物業(yè)及物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備 （不包括商戶及業(yè)主室內(nèi)） 進(jìn)行統(tǒng)一化管理， 入駐鉆石廣場的全體業(yè)主、商戶均為物業(yè)管理公司的服務(wù)對象。 物業(yè)管理公司向各業(yè)主、 商戶提供有償服務(wù) （酒店管理公司的工程、 保安、 保潔部門只負(fù)責(zé)其酒店內(nèi)部各項服務(wù)， 酒店以外所有公共部位的衛(wèi)生清潔、保安、清防、停車管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)均由物業(yè)管理公司有償提供），其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)管理公司成本核算及物價部門審批的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二、物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容（一）、一般性管理服務(wù)內(nèi)容（ 1 ）、

24、對業(yè)主、商戶的管理。以保證良好的經(jīng)營秩序?yàn)槟康模ㄟ^業(yè)主手冊物業(yè)管理服務(wù)合同商場管理規(guī)定 裝修管理規(guī)定等管理控制文件對業(yè)主及承租商戶的經(jīng)營行為進(jìn)行管理、引導(dǎo)，明確業(yè)主、承租商戶和管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；（ 2 ）、向業(yè)主、商戶提供的主要服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立管理。受理用戶投訴；辦理用戶遷入遷出手續(xù)；辦理用戶室內(nèi)裝修申請及裝修驗(yàn)收的手續(xù)并實(shí)施監(jiān)管； 辦理用戶大件物品放行手續(xù)； 辦理廣場出入證（臨時出入證、施工人員出入證等）；辦理用戶電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù)；辦理用戶公司水牌的制作手續(xù)；辦理用戶臨時用電、動火和貨梯專用手續(xù)；辦理汽車、摩托車、自行車的停放手續(xù)；辦理統(tǒng)一收購廢

25、品手續(xù)；辦理用戶破/換門鎖申請手續(xù)檢查廣場公用設(shè)施的運(yùn)行狀況； 負(fù)責(zé)同用戶的溝通工作， 受理用戶的服務(wù)要求；提供郵政服務(wù)， 為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報刊；監(jiān)管廣場的綠化養(yǎng)護(hù)， 確保廣場的綠化布置合理、整潔美觀；控制貨物出入。（ 3 ）、安全系統(tǒng)管理服務(wù)。充分保障入駐廣場的業(yè)主、商戶和顧客的利益，在安全保衛(wèi)方面。制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋０补ぷ鲗?shí)施計劃，建立健全各項保安、停車管理制度。實(shí)行24 小時保衛(wèi)巡邏制，巡邏分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。（ 4 ）、消防系統(tǒng)管理服務(wù)。消防管理的方針是 “預(yù)防為主，防消結(jié)合” 。嚴(yán)格按照消防法有關(guān)規(guī)定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度， 訂

26、有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案， 并設(shè)有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通， 消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好， 組建廣場義務(wù)消防隊， 并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險及時疏散眾多業(yè)主、商戶及消費(fèi)客人。（ 6 ）、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維修管理。制定設(shè)備定期巡回檢查測試及監(jiān)督。配電室保證24 小時值班，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。 對電梯、 中央空調(diào)、 供電、 供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、 維修。 并做詳細(xì)記錄， 提供方便、不間斷服務(wù)活動。做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常， 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無損，可隨時啟用；安全設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好；給排水系統(tǒng)，保證所

27、有的排水系統(tǒng)通暢， 樓內(nèi)地下室及車庫無積水浸泡發(fā)生； 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常。（ 7 ）、環(huán)境衛(wèi)生。清潔服務(wù)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數(shù)、時間，由專人負(fù)責(zé)、檢查、監(jiān)督。商場的清潔衛(wèi)生服務(wù)項目主要有：商場清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域，走廊通道，空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房的清潔，變電房，電梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及設(shè)備的清潔，供水排水泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，寫字樓綠化、美化保養(yǎng)，停車場清潔服務(wù)，寫字樓內(nèi)大清掃服務(wù)，清洗地毯服務(wù)，各類石材地面打蠟、拋光服務(wù)等其他服務(wù)項

28、目。（詳見保潔細(xì)則）（二）、特殊管理服務(wù)主要內(nèi)容。商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣， 不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度， 樹立良好的商場形象， 吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。 這是商場實(shí)施統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作， 其作用使商業(yè)特色的體現(xiàn)， 是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額， 有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場進(jìn)入印象時期；有助于商場識別系統(tǒng)的建立 （包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)）。其具體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點(diǎn)：（ 1 ）、制定管理章程并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行；（ 2 ）、開展商場整體的促銷活動；（ 3 ）、協(xié)調(diào)商場各經(jīng)營者的關(guān)系；（ 4 ）、開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流等活動；（ 5 ）、協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系；（ 6 ）、樓宇識別系統(tǒng)的建立，（即企業(yè)經(jīng)營宗旨、服務(wù)理念在企業(yè)員工思想中所形成的理念識別系統(tǒng)，企業(yè)標(biāo)識、員工服裝、信箋商標(biāo)等等視覺識別系統(tǒng)，企業(yè)信譽(yù)、對外事務(wù)處理方式、員工行為舉止等行為識別系統(tǒng)）。（ 7 ）與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場形象。三、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)定四、組織職能部門釋義。（一）