1、小區物業管理的智能化序言在社會信息化進程日益發展的今天,人們對自己住宅的關注已不再僅僅局限于居室面積、周邊自然環境、交通等方面,而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業管理等方面,正是適應這種社會需求,智能小區應運而生。本文通過對小區物業自動化管理系統的方案介紹 ,探討一下目前國內智能小區一種可實現方案。物業管理計算機化隨著房產體制改革的不斷深化,有關物業的數據越來越龐雜,人們對物業信息的處理要求日益提高 ,因此采用計算機作為物業管理的工具是歷史發展的必然,發展電子計算機在此領域的應用,這是物業管理手段現代化的發展方向。只有利用計算機進行物業管理,特別是進行聯網管理,才

2、可能實現物業信息的標準化和規范化 ,為物業管理工作提供準確及時的信息,有助于物業管理部門進行管理并做出相關決策同時也使物業管理公司及時準確地了解運營狀況,做出經營決策,這樣才能使物業管理走向現代化。結合小區介紹物業管理計算機化的主要功能。1.1 房產管理子系統1.1.1 房產檔案主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細信息。1.1.2 業主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶 （包括租用戶）的詳細信息,進行住戶的入住和遷出操作,戶主的照片。1.1.3 產權檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的產權信息,進行產權分配的操作。1.2 財務管理子系統實現小區帳務的電子化,并與指定銀行協

3、作,實現業主費用的直接劃轉。1.3 收費管理子系統（物業管理/租金/服務等收費）物業管理的很大一部分是物業收費。在物業管理計算機化的基礎上 ,應該是物業收費的規范化。業主可以通過IC 卡交納各種物業費用 ,包括租金、月收費、年收費、合同收費、三表收費等,此外還包括日常各種服務收費,如有線電視、 VOD 、 IrItemet 網絡服務、停車、洗衣、清潔等。1.3.1 收費標準（各種費用、租金、 物業管理費等）主要功能是對收取的各類費用確定價格因素以及進行計算工作。1.3.2 收費計算主要功能是確定最后應向用戶收取的費用和設定費用追補項目 ,為費用收取做準備。1.3.3 費用結算主要功能是進行實際

4、的費用收取工作,輸出每一套戶的各類費用收欠情況。1.4 圖形圖像管理子系統主要功能是儲存物業小區的建筑規劃圖、 建筑效果圖、 建筑平面圖、 樓排的建筑平面圖、建筑效果圖、建筑示意圖 ,套戶的單元平面圖、基礎平面圖、單元效果圖、房間效果圖。1.5 辦公自動化子系統在小區網絡的基礎上提供一個足夠開放的平臺,實現充分的數據共享,內部通訊和無紙辦公。辦公自動化主要包括:文檔管理、收發文管理、各類報表的收集整理、接待管理（來賓來客、投訴、管理。、報修等）、事務處理等。1.5.1 文檔管理將物業公司發布的文件分類整理,以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。1.5.2 收文管理文件的收發、登記、管理。

5、1.5.3 報表管理收集整理各類報表提供給公司領導和上級有關部門。1.5.4 接待管理對公司的來賓來客進行登記,為編寫公司大事記提供資料。記錄各類投訴等轉給事務處理過程。1.5.5 事務處理對公司內部事務、各類投訴、報修等事務的處理進行監控登記,為管理者提供事務處理全過程監控和事后查詢。為查詢系統提供信息。1.6 查詢子系統查詢系統采用分級密碼查詢的方式,不同的密碼可以查詢的范圍不同,查詢的輸出采用網絡、觸摸屏等多種方式。為領導了解小區管理狀況和決策提供依據。為一般工作人員提供工作任務查詢和相關文檔查詢。為業主和賓客提供小區綜合服務信息查詢。1.71 nternet 和 Internet 服務

6、子系統小區租用專線,自身成為一個ISP 服務站。小區對外成為一個Internet 網站,可發布小區的概況、 物業管理公司、 小區地形、 樓盤情況等相關信息,提供電子信箱服務:對內形成Intran剖,實現業主的費用查詢、報修、投訴、各種綜合服務信息（天氣預報、電視節目、新聞、啟示、廣告）的發布,網上購物等。1.8 維修養護管理子系統1.8.1 房產維修主要功能是儲存、輸出物業維修養護的詳細情況。1.8.2 設施設備維修主要功能是儲存、輸出對物業中的各種公共設施、各種樓宇設備進行維修養護的詳細情況。1.8.3 統計及帳務主要功能是儲存、輸出所有維修養護工作的綜合情況以及按照產權人來統計其應交的各種

7、費用。1.9 公用模塊及系統維護在以上子系統中,都包括有如下三個公用模塊:查詢統計、系統維護和幫助。三個公用模塊為用戶更好的使用本系統提供了方便和安全的保證。1.10 IC 卡管理子IC 卡作為一種信息的存儲和傳遞媒體,在現代社會中得到越來越廣泛的應用。小區卡系統的最終目的是實現真正的小區一卡通,用 IC 卡取代小區管理和生活中所使用的個人證件和現金支付手段。用 IC 卡一卡通,是小區信息化標志之一,能夠提高業主的生活水平 ,也使物業管理自動化更加成熟。IC 卡一卡通有以下特點 :在小區范圍內用 IC 卡取代了現金交易 ,方便了業主。業主通過一張卡就可以完成各種支付、身份認證等多種功能。物業管

8、理以 IC 卡為媒介 ,杜絕了現金流通,財務管理可以自動建立各種帳目,自動生成統計用的各種報表,自動建立卡片庫,具有多種靈活方便的查詢檢索功能。提高了財務處理的效率,堵塞了財務管理的漏洞。卡片管理中心可以對所有的卡片獨立控制,使其在安防系統中有效或無效,有利于安全防范。管理中心能對所有卡片進行加密、注銷和掛失等功能。通過設置不同類型的卡片 （如工作人員卡和業主卡能夠區別對待小區用戶和服務人員。IC 卡固有的安全性和先進性保證了網上交易、 網上支付的可行性和安全性,IC 卡的不可偽造性也保證了安防系統的可靠性。IC卡系統功能可分為兩部分：金融應用和非金融應用。金融應用中，IC卡作為存折或錢包使用

9、可以儲蓄、取款、支付。非金融應用主要是指IC 卡的身份認證功能,包括:迸出樓門,IC 卡可以作為鑰匙,這種鑰匙不會被偽造。迸出停車,場 ,作為合法身份的憑證。迸出小區大門 ,作為一種身份證明。作為娛樂場所的會員卡等。以上主要是針對業主持卡人的分析。物業管理中心作為管理單位,其工作人員也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融應用中的支付功能,還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。 在小區一卡通應用系統中,所有在小區之內活動的人員都可以是持卡人,卡片包括業主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設置臨時卡,作為流動人員的臨時身份證,設置會客卡,作為來賓或來訪客人的臨時身份證等。小區卡片管理中心負責卡

10、片的發行、掛失和注銷等卡片的管理工作 ,IC 卡系統的財務管理,與各消費場所進行金融結算。考慮到小區的多種應用 ,包含了電子支付、身份認證等各項功能,小區擬采用接觸式和非接觸式二合一的IC卡（CPU卡），以方便用戶使用。二、公用設備管理現代化物業管理要求對公用設備進行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖熱交換系統、生活熱交換系統、水箱液位、照明回路、變配電系統等進行信號采集和控制 ,實現設備管理系統自動化 ,起到集中管理、分散控制、節能降耗的作用。根據上述要求我們通過對小區的各類公用設備的智能化管理做到運行安全、 可靠、 精確高效、節省能源、節省人力。設備管理內容主要包括:2.1 電源開關狀態及

11、故障報警高、低壓配電柜之狀態監測及開/ 關控制。高壓配電之電流、電壓及有功功率監測。變壓器出線電流、電壓、功率因數及有功功率監測。各種負載的電流監測。自動開關、母聯開關的投切與故障報警。多臺開關的邏輯控制。各層配電的狀態與故障監測。2.2 給排水系統智能化管理給水、 排水系統無論缺水或溢出都是很大的故障。 監測系統可對給排水系統進行全面監控。電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統的運行狀況,一有異常情況,自動調出報警畫面顯示故障位置及原因并提供聲響報警的報拳打印。給排水系統的智能管理有以下功能可供選擇 :各水箱、水池、低位預警。各水泵之運行狀態與故障集中監控。生活水泵、潛水泵、廢水泵故障報警、程序啟

12、動/停止。廢水池水位控制水位最高限（HH）報警及夜間抽廢水控制。各水泵定期自動開列保養工作單。各泵輪流交互使用。設備管理中心電腦屏幕動畫顯示水系統的運轉現狀、如有異狀, 自動調出報警畫面顯示并提供聲響報警及報警打印。2.3 溫度、壓力、流量檢測 :檢測供回水溫度、壓力、流量。自動檢測總管壓力。自動檢測補水泵運行狀態。根據協調級所確定的換熱站控制方案確定所需開啟換熱器臺數。開關機過程控制 , 自動控制相關泵的啟停:根據用戶側供水溫度,自動控制相關閥門的開度按優化控制算法自動調節相關用戶側循環泵的開啟臺數:根據回水壓力,確定補水泵的啟停。熱水循環泵的啟停控制。供熱溫度的自動調節。顯示各測量參數,修

13、改各設定值。2.4 風機的啟停狀態送排風應依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性,自動調整風機啟停及節電周期運轉。送排風系統的智能化運轉以下功能可供選擇:按不同時段及樓層屬性自動時序控制新風機啟停。送排風機狀態監控、故障報警。火警發生時自動開閉送排風機、正壓送風機。正壓送風機狀態監控,故障報警。2.5 照明智能化電梯口夜間警戒時段由紅外人體偵測聯動照明。自動啟動CCTV 系統錄像。庭院照明。節日彩燈、 泛光燈、 廣告霓虹燈、噴泉彩燈、 航空障礙照明燈等的定時開關控制及各種圖形及效果控制。立面、廣告燈及路燈時序控制。2.6 電梯運行狀態及故障報警電梯故障及具體故障類型。各部電梯運動方向。各部電

14、梯供電電源狀態2.7 小區安防系統2.7.1 閉路電視監控系統閉路電視監控系統用于整個小區范圍內的監視。 可將各監視點設于小區的各主要出入通道、軍庫、電梯等地,對小區的人流進行動態控制。各監控點的圖像信號,可通過外置的編碼盒編成數字保證小區通信網傳輸。2.7.2 門禁系統門禁系統與小區物業管理中的一卡通相結合,主要用于業主出入小區大門和自己所住的單元樓門。2.7.3 巡更系統巡更系統的作用是保證小區保安值班人員能夠按照預先隨機設定的路線順序地對小區內各巡更點進行巡視,同時保護巡更人員的安全。保安值班人員開始巡更時,必須確認好設定的巡視路線,在規定時間區段內順序達到每一巡更點,以巡更鑰匙去觸碰巡

15、更點。如果途中發生意外情況時,及時與保安中控值班室聯系。中控室的電腦系統通過打印機將各巡更站的巡更情況打印出來,詳細列出巡更日期和經過每一巡更點的地點、時間以及缺巡資料,以便核對保安值班人員是否按照規定,對每一個要求的巡更點進行巡視, 以確保小區和業主的安全。巡更資料可貯存在電腦內,供隨時查詢,并作考勤記錄。三、家庭智能管理家庭智能管理是指將業主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防范,對外通訊等進行集中的智能化操控,使整個住宅運作在最佳狀態。它是小區物業管理不可缺少的部分 ,也是未來住宅智能化的發展趨勢。我們采用在每戶設置 “集中控制盒" 的方式,來實現業主家庭的智能化管理。3.1 信

16、息采集收集業主家居運行的各種參數,包括三表數據、居室溫濕度等。這些數據既可以在其自帶的顯示屏上顯示,又可以上傳至物業管理中心進行統計和計費。3.2 可視對講自帶可視對講功能,業主可通過它與訪客對講,觀察訪客 ,開啟單元門。可視對講的門口機配備 IC 卡接口 ,本樓住戶進入時使用小區發放的 IC 卡。3.3 家用電器的啟停管理對業主家中的空調等主要電器設備進行控制。家用電器的控制方式如下:業主在外時可通過雙音頻電話機或手機撥打專用電話號碼,若家中無人應答時,集中控制機自動接聽電話 ,并給業主提供語音信息,業主在語音提示下進行相應的操作,遙控啟動家中空調等電器,使其在業主到家之前提前開始工作, 以

17、提供一舒適的環境。3.4 信息服務業主通過集中控制盒可以了解自己家庭運作的各種參數 ,如房間溫、 濕度,三表讀數,被控家電狀態等,同時可通過網絡進行各種交費用的簡單查詢。并可通過集中控制盒上自帶的lC卡接口進行費用的結算。物業管理部門可通過小區網絡及控制盒向業主發出交費通知及其他有關物業管理方面的通知等。3.5 申請社區服務業主需要維修、搬運、送貪等社區服務時,通過集中控制盒提供的直通語音功能可直接同小區的社區服務中心聯系。具體操作是,業主只要拿起集中控制機上的昕筒并按下社區服務按鍵 ,業主就與社區服務人員建立了直接的語音聯系 ,業主說出自己的要求。而社區服務中心的工作站會自動顯示出要求服務業

18、主的樓號和房號并記錄。3.6 防入侵報警連接門磁開關、雙鑒探頭等防入侵探測器 , 當有入侵發生時及時發出報警信息至物業管理部門和小區保安部門。 集中控制盒具有緊急呼救功能 ,有緊急情況發生時,業主按動緊急呼救按鍵通知物業和保安部門采取緊急措施。3.7 友好的人機界面集中控制盒的可視對講顯示屏除顯示訪可圖象外還可用子交字顯示,以漢字方式與用戶進行交流并配以簡單的語音提示。3.8 分級密碼操作集中控制盒的操作分三級密碼進行控制,不同級別的操作權限各不相同。3.9 集中控制盒的通訊集中控制盒的通訊采用直接連接樓中的綜合布線然后進入小區通訊主干的方其通訊協議采用標準的 TCPllP 協議 ,這種方式保證了集中控制盒通訊的開放,高速和信息量,也保證了集中控制盒的功能實現。四、信息網絡系統小區信息網絡系統工程的建設總目標和規劃如下 :10 / 8建成小區網絡系統,為小區提供公用設備管理、物業管理、房屋智能管理及安防系統的信息基礎設施和運行環境。在物業管理處建成網絡中心，實現網絡運行中心（N0C）和網絡信息中心（N1C）。建立社區運行