1、農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押存在的問題與對策引言目前社會經濟轉變帶動農村向著現代農業方向轉變，而在農 村之中固有的“三農”風險問題限制了農村經濟轉型及進步，因此在 實際中必須要有切實的金融扶持制度才能農村經濟問題。而承包土地 的經營權和農民住房財產權（下文簡稱“兩權”）抵押貸款的推行正 是為解決這一問題卻是的重要政策措施。一、“兩權”抵押政策推行的業績預期目的相較于我國社會經濟政策、城市經濟快速發展的情況來說， 農村經濟落后成為非常常見的現象，“三農”己經成為我國健康發展 中的一項社會性問題，總體來說造成第二種情況主要是此種由于農村 地區經濟活性不足導致其發展過于落后，最為突出的問

2、題就是金融注 資水平過低而限制農村的發展。而“兩權”抵押政策的執行主要方式 是為了通過新的金融發展模式來調動農村經濟，使農村基本農田耕地 資源利用效率得到提升，積極推動農村經營活動的進行，從而使倫理 社會資金可以流入農村，增大金融流轉困難及融資困難所造成的“三 農”問題產生的影響，盤活農村經濟的發展，推進改革現代農業的進 步。二、“兩權”抵押抵押擔保在農村中全面實施存在的問題（一）土地資源分散，缺乏高端化經營條件受原有的土地？營模式影響，多數農村在土地經營中仍以分 散式經營氧為。以“兩權”試點抵押試點開展的實際條件來看，農村 耕地資源過于分散影響其在抵押貸款貸款中的融資程度，因此在“兩 權”抵

3、押中多數農戶是分期付款以小額信用貸款作為主要的貸款形式, 這也是土地分散經營中唯一可以采用的抵押貸款貸款方式，其額度較 低，這也使農民在經營中仍然以小型經營為主，無法獲取規模化經營 才能達到的高收益目標。（二）法律漏洞帶來高風險“兩權”抵押中其有許多內容及條款與現行法律存在相悖的 情況，以擔保法及物權法為例，其對土地使用權的規定及住 房財產權的規定房產與“兩權”抵押二者之間存在著很大的沖突，這 也使農民在進行“兩權”抵押時可能會因法律障礙不可而出現不能融 資或是融資風險等問題，使農民自身權益無法得到良好的保障。（三）“兩權”抵押的限制由于縣域經濟發展落后，因此其法律制度及社會保障體系等 都存在

4、著極大的運行機制缺陷，這種情況使農民在融資的過程中所受 限制因素也非常多，其中影響“兩權”抵押最為明顯的限制就是農民 所使用宅基地的社會保障特點，這也造成在農村地區其個人釀成不動 產的確定存在邊界模糊的情況，使融資存在困難的現象。三、“兩權”抵押問題形成的因素（一）原有的土地制度無法適應現代農業發展要求現代農業的發展及進步必然需要相應的經濟政策及制度作為 支持，這樣才能保證農村經濟結構得到相應的調整及改革，而目前在 農村實行的土地及制度對利益農民及經濟發展之間的關系沒有清晰的 界定，其多數涉及到土地產權的規定沒有細化處理，可操作性仍需進 一步驗證。（二）法律體系不完善目前在“兩權”抵押中其所實

5、行的法律政策仍然存在較多的 漏洞及缺陷，法律體系不完善使“兩權”抵押實際的所倍受影響因素較多，在不同的法律之間沒有相應的體制來對其相悖之處進行調和, 最終所影響的依舊雖說是農戶的利益。（三）農村土地房產不明土地產權不明未明在農村中是一個非常常見的問題，土地產 權所屬直接決定了是否可以通過“兩權”抵押來進行融資，其也決定 了農戶進行“兩權”抵押是否合法。雖然國務院頒布了相應的政策核 發要求對農村土地進行登記，但是在實際中仍然存有許多具有產權爭 議的土地，其歸屬問題影響“兩權”抵押的實行，為相關其他工作帶 來較大的難度。四、對“兩權”抵押問題進行解決的對策（一）完善立法來限定“兩權”抵押的范圍對于

6、“兩權”抵押的范疇最終還需以法律作為基準，通過對 立法及對法規的修訂來明確農民在“兩權”抵押中的相關權益，使 “兩權”抵押這項金融政策可以在合法的基礎上全面實行，通過規范 立法來為農民的“兩權”提供貸款更加完善的保障。（二）規范“兩權”抵押的實施流程為了避免在“兩權”抵押的過程中會出現錯誤，必須要制定 完善的體制來規范“兩權”抵押的實施流程，其通常是以“提出申請 f資格認定f價值評估f貸款審批”作為主要就的流程環節，在此過 程開始階段加大監督、審核力度，優化審批流程，以期在最短的時間 內基本完成“兩權”抵押過程。（三）規范不動產登記工作不動產登記下發需要依據國務院下發標準及要求來執行，通 過登記的方式對農民不動產歸屬進行記錄及推斷出，以此來確保安全 在實際的“兩權”抵押中可以明晰“兩權”的權屬，提高“兩權”抵 押工作的效率。（四）加大扶持和協調配合力度人民銀行要對符合條件的農村金融機構加大支農再貸款支持 力度。銀行業信托業監督管理機構要研究差異化監管政策，合理推算 出資本充足率、貸款分類排序等方面的計算規則和激勵政策，支持金 融機構廣泛開展“兩權”抵押貸款業務。保險監督管理機構要進一步 完善農業保險制度，大力推進農業保險和農民住房保險工作。結語以上“兩權”抵押中存在的問題主要是依據我國多數農村發 展現狀所提出的，其落實及執