1、第三部分：城市發展與寫字樓發展的關系研究概述概述城市城市的特征直接的特征直接影響影響該城市中寫字樓的規模、檔次和形態該城市中寫字樓的規模、檔次和形態。城市在不同發展階段有其不同的功能定位，不同的地域條件也將形成不同的城市，它們對寫字樓的需求是不同的。PART3.1影響寫字樓需求的主要因素PART3.1影響寫字樓需求的主要因素城市特征城市特征個別城市和區域因具有相當相當政治、經濟政治、經濟地位和獨特經濟結構特征地位和獨特經濟結構特征，從而形成寫字樓經濟從而形成寫字樓經濟，如北上廣深、南京、杭州等。而部分職能較單一的城市如蘇州卻難以形成較大規模的寫字樓部分職能較單一的城市如蘇州卻難以形成較大規模的

2、寫字樓。蘇州CBD零星寫字樓分布地域條件：地域條件：從規模上看，例如杭州杭州這類大都市，是地區性政治、經濟、文化、商貿中心，其功能輻射范圍為省域或省際，無跨國公司總部進駐，難以形成中央商務區，其寫字樓主要是為本區域服務性其寫字樓主要是為本區域服務性機構使用機構使用，因此總建筑面積規模相對較小，不可能與全球性城市或巨型城市相比。PART3.1影響寫字樓需求的主要因素城市發展各階段：城市發展各階段：在上世紀八十年代，國內的第三產業第三產業不發達，寫字樓的需求量極不發達，寫字樓的需求量極小小；九十年代中期以后，第三產第三產業進入快速生長期，對寫字樓的需求迅速提升業進入快速生長期，對寫字樓的需求迅速提

3、升，今后隨著產業與人口進一步在城市的集聚，隨著與國際經濟的進一步接軌，第三產業將進入更快發展階段，對寫字樓的需求還將進一步提高。第三產業將進入更快發展階段，對寫字樓的需求還將進一步提高。PART3.1影響寫字樓需求的主要因素八十年代九十年代二十一世紀第三產業第三產業對寫字樓的需求：第三產業對寫字樓的需求：第三產業以寫字樓為生產經營場所，也即成為寫字樓的主要需求者，第三產業第三產業的的發達與否直接影響寫字樓的發達與否直接影響寫字樓的需求量需求量；p 首先，第二產業向規模化、高效率、專業化方向發展，需要有強有力的服務業為其服務，如金融保險、信息咨詢、法律、會計、科研開發、廣告營銷、媒體傳播、軟件業

4、、設計業、物業開發與管理等。p 其次，城市迅速發展聚集了大量人口，除了生產和生活的基本需要外，還產生大量的精神需求，如娛樂、藝術、教育、影視、旅游等等。p 第三，后工業化時代來臨，信息和效率是企業的生命，城市的高信息量和高級人才產生的高效率成為吸引各類產業向城市集中的主要動力，一定規模的工業企業向城市集聚成為市場競爭的必然結果，尤其是以寫字樓為場所的企業總部和研發及營銷部門。PART3.1影響寫字樓需求的主要因素PART3.1國內寫字樓發展布局趨勢以廣州為例看城市發展與寫字樓需求關系PART3.2廣州經濟增長與中心城區的擴張（1990）1.包括越秀、荔灣、東山、天河、海珠、黃埔、白云、芳村8個

5、區，中心城區總面積182平方公里。2.重要經濟指標：GDP總量305億、人口594萬、零售總額154億元、城鎮人均收入2593元，人均居住面積7.99平方米。3.產業結構：第一產業8.5%，第二產業45%，第三產業46.5%。逐步向工業化中期過渡，輕紡工業取得巨大成功，重新躋身國家主要中心城市行列PART3.2 90年代廣州核心商務區環市東高端商務區逐步成型沿路兩側聚集了較多的中、低端寫字樓PART3.2廣州經濟增長與中心城區的擴張（2000）1.包括越秀、荔灣、東山、天河、海珠、黃埔、白云、芳村、花都、番禺10個區。中心城區總面積549平方公里。2.重要經濟指標：GDP總量2387億、人口7

6、00萬、零售總額1121億元、城鎮人均收入13967元，人均居住面積13.32平方米。3.產業結構：第一產業3.96%，第二產業43.69%，第三產業52.35%。已邁進工業化中后期，六大支柱產業：電子信息、交通運輸設備、石化、建筑與房產、金融保險、商貿旅游PART3.2 2000年代廣州核心商務區城市中軸線偏移，天河北商務區逐步成型，并逐步趕超環市東PART3.2廣州經濟增長與中心城區的擴張（2013）1.中心城區：總面積1310平方公里，包括越秀、荔灣、天河、海珠、黃埔、白云、花都、番禺、增城、從化、南沙11個區。2.重要經濟指標：GDP總量15420億、人口1293萬、零售總額6883億

7、元、城鎮人均收入42049元，人均居住面積30平方米。3.產業結構：第一產業1.48%，第二產業33.90%，第三產業64.62%。已處于工業化后期，資本技術密集型的重化工業以及知識創新密集型的生產性服務業將共同主導產業結構優化升級PART3.2 2013年廣州核心商務區琶洲天河北珠江新城2010年亞運會前后，珠江新城辦公樓爆發式增長，并逐漸趕超天河北PART3.2廣州產業布局發展規劃（2011-2020）1.大力推進產業結構優化升級，以現代服務業為主導，推動現代服務業、先進制造業和戰略新興產業有機融合。形成“一核三帶”的產業布局。“一核”為現代服務業集聚核，“三帶”為東部產業集聚帶、北部產業

8、集聚帶、南部產業集聚帶。PART3.2商業功能區與基礎設施規劃（2011-2020）核心區外圍的商業功能區主要沿著軌道交通線路向外延伸。物流園區主要分布在城市外圍，靠近機場、碼頭、火車站高速公路等交通樞紐。PART3.2廣州城區中心商務區發展趨勢琶洲天河北珠江新城中央商務區的容量將逐步達到飽和，并向外尋求發展和延伸金融城番禺中心城區以外的各產業帶可能會形成區域性的辦公中心12411140931764222160228902096505000100001500020000250000204060801001201401601802002008200920102011201220132008-20

9、132008-2013年廣州寫字樓年廣州寫字樓預售成交情況預售成交情況預售量（萬）成交量（萬）成交均價（元/）PART3.2廣州寫字樓市場數據回顧95-98年達到供應高峰，買家以港澳投資客為主，過量的供應加上97金融風暴的影響，市場低迷了將近10年的。2006年左右市場開始回暖，自用型買家明顯增多，2010年前后大宗交易頻現，價格急升，近期受市場供應放量的影響增長放緩。1181131251371321260204060801001201400.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2008200920102011201220132008-20132008-2013年廣州甲級寫字樓年廣州甲級寫字樓租賃情況租賃情況空置率租金PART3.2廣州寫字樓市場數據回顧95-98年達到供應高峰，空置率大幅上漲，過量的供應加上97金融風暴的影響，市場低迷了將近10年的。200