1、土地增值稅清算實(shí)例為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法,根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序,編寫了土地增值稅三道案例題,供對(duì)照 參考.對(duì)于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請(qǐng)忽略.案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資建設(shè)的東園小區(qū)工程,在2006年7月,向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù).稅務(wù)部門對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算工程資料進(jìn)行了驗(yàn)收,特別是對(duì)?土地增值稅清算鑒證報(bào)告?以下簡(jiǎn)稱?鑒證報(bào)告?中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后,同意 東園小區(qū)工程辦理 土地增值稅清算手續(xù).在公司提交的 東園小區(qū)狽目?鑒證報(bào)告?中披露的具體情況如下：一、整體工程情況簡(jiǎn)介1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、建設(shè)東園小區(qū)工程,是經(jīng)北京市開(kāi)展方案委員會(huì)于2001年2月以2001231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的工程的,座落于東城區(qū) XX號(hào), 規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米.該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù) 局為該工程辦理了土地增值稅工程登記手續(xù).2、該工程于2002年初開(kāi)工建設(shè),于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售,根 據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證實(shí)為200,000平方米,可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、 商業(yè)、車庫(kù)等面積30, 000平方米.另外還有配套設(shè)施面積 12,000平方米.3、截止2006年5月30日,可售面積中已出售面

3、積為160,000平方米,其中出 售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房 25,000 平方米.剩余未銷售面積10,000平方米中,已對(duì)外出租4000平方米.4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站 800平方米、物業(yè)治理用房200 平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行 車棚1000平方米,車庫(kù)3500平方米.5、該工程在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收,并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì) 量監(jiān)督總站頒發(fā)的北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書6、根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證實(shí)為：總商品住宅面 積130,000平方米、

4、總商品住宅共7棟為1040套,按單棟計(jì)算后,每套平均 125平方米,屬于2級(jí)土地,根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均 交易價(jià)格12710.4元,規(guī)劃批復(fù)的工程容積率為2.5,因此根據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三 個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn),已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的 優(yōu)惠政策.7、該工程已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80 %.二.取得收入情況說(shuō)明該單位于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋,截止到 2006年5月30日, 已出售面積為160,000平方米,共取得銷售收入總額1,430,000,000元,總額全 部為貨幣收入人民幣.其中：出售

5、住宅120,000平方米,取得銷售收入 900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米,取得銷售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米,取得銷售收入總額275,000,000元.另外,取得 租金收入200, 000元.對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中.三、扣除工程情況說(shuō)明一取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 453,200,000元.單位提供的“懸土地出讓合同及京房地低字X號(hào)地價(jià)繳款證實(shí),東園小區(qū) 工程已向北京市國(guó)有土地資源和房屋治理局,交納土地出讓金 440,000,000元, 繳納契稅

6、13,200,000元不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積.該工程本次消稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計(jì)算可采取以下兩種方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元；2、453,200,000*80 % =362,560,000 元.二開(kāi)發(fā)本錢經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證,截止2006年5月該項(xiàng)目工程本錢為493,600,000元,該工程本次消稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢金額為 394,880,000 元.其中：土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償?shù)葹橹鳎?9,700,000元.2前期工程費(fèi)：115,070,7

7、00元.3建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元.4根底設(shè)施費(fèi)：1,586,000 元.5公共配套設(shè)施費(fèi)：27, 942, 700元.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：19,300,600元.開(kāi) 發(fā)本錢具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)?鑒證報(bào)告?相關(guān)表格. 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070 , 700元+建筑安裝工程290,000,000元+根底設(shè)施費(fèi)1,586, 000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元 =465,657,300 元.具體計(jì)算可采取以下兩種方法：465,657,300 元/200,000*160,000=372,525,840 元；465,65

8、7,300*80 % =372,525,840 元2、公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元,本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用 22,354,160 元.27, 942,700/200,000*160,000=22,354,160 元三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證實(shí),利息支出無(wú)法確定,因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:362,560,000+394,880,000*10 % =75,744,000 元.四繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅 71,500,000元,繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育 費(fèi)附加7,150,000元.五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為362,560,000+394,880,000*20

9、 % =151,488,000 元根據(jù)以上數(shù)據(jù),本次清算允許扣除工程的總金額為:362,560,000+394 , 880,000+75, 744, 000+78, 650, 000+151 , 488 , 000=1,063,322,000 元.四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程該工程屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又有其他商品房,應(yīng)分別計(jì)算增值額.一普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入 900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占消稅工程面積的比例為120,000/160,000=75 %扣除工程金額=1,063,322,000*75 % =797 , 491 , 500 元增值額=900,000,00

10、0-797,491,500=102,508,500 元增值額與扣除工程金額之比增值率為102,508,500/797,491 , 500=12.85 %該工程的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅局部,因增值額未超過(guò)扣除工程金額20%,應(yīng)免征土地增值稅.二其他商品房計(jì)算過(guò)程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元已出售的商業(yè)及辦公用房占消稅工程面積的比例為40,000/160 , 000=25 %扣除工程金額=1, 063, 322, 000*25 % =265,830,500 元增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500 元增值額與扣除工程金額之比增值率為264,169

11、,500/265 , 830, 500=99.38 % 適用稅率為40 %應(yīng)納土地增值稅為：264,169,500*40 % -265,830,500*5 % =92,376,275 元已納土地增值稅為:5,000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況一對(duì)消稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及 ?鑒證報(bào)告?中披露的內(nèi)容情況與相關(guān) 數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定,對(duì)該清算工程審核確認(rèn)情 況如下：二確定銷售收入1,430,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售工

12、程棟號(hào)、房問(wèn)號(hào)、銷售面積、銷售收入等,對(duì)該工程出售住宅120,000平方米,取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米,取得銷售收入 255, 000, 000 元；出售辦公用房25, 000平方米,取得銷售收入275,000,000元,進(jìn)行核對(duì)后, 未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外 其他應(yīng)付款帳戶單獨(dú)收取的,可以不作為收入. 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定,對(duì)于該工程取得租金收入200,000元,不屬于征稅范圍.三確認(rèn)扣除工程金額土地增值稅扣除工程確定時(shí),應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,

13、000 平方米的比例進(jìn)行分配后,確定本次清算允許扣除工程總金額為 1,052,922,000, 其中：1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為 362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證,該工程取得土地使用權(quán)所支付的 金額為453,200,000元,按消稅面積與總建筑面積配比后,未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢的金額為：386,880,000元.1經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議,確認(rèn)金額為39,700,000元,按消稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元,未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.2首先通過(guò)對(duì)?鑒證報(bào)告?中扣除 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程

14、費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)工程內(nèi)容進(jìn)行審核,符合土增稅政策規(guī)定 允許扣除的范圍.其次,根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)工程本錢財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資 料,并按消稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840元,未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.公式：前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000元+根底設(shè)施費(fèi) 1,586,000 元 + 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元=425,957,300 元*80 % =340,765,840 元另外,通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后,該工程四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元,不高

15、于?分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表?中公布的2006年居住高 層普通住宅-毛坯房及商業(yè)類每平方米建安造價(jià)金額.3公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對(duì)納稅人提供的?鑒證報(bào)告?根底設(shè)施費(fèi)鑒證表中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后,發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍,應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除,確認(rèn)該清算工程公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為 17,942,700元,按清算面積分?jǐn)偤?本次允許扣除的金額14, 354,160元.公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160 元對(duì)于公共配套

16、設(shè)施費(fèi)用中的車庫(kù)費(fèi)用金額,由于納稅人提供了人防工程證實(shí),允許分?jǐn)偪鄢?3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核?鑒證報(bào)告?中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額,由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減,因此,以取得土地使用 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢計(jì)算的金額之和的10 %進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元.4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000元,經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.5、重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為362,560,000+386,880,000*20 % =149,888,000 元.經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除工程的總金額為:362

17、,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,9 22,000 元四修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后,本次清算的120,000平方米商品住宅,全部符合北京 市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn),可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策.出售住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占消稅工程面積的比例為：120,000/160,000=75 %扣除工程金額=1,052,922,000,*75 % =789,691 , 500 元增值額=900,000,000-789,691 , 500=110,308

18、,500 元增值額與扣除工程金額之比增值率為110,308,500/789 , 691, 500=13.97 % 通過(guò)對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅局部的應(yīng)納稅款計(jì)算后, 增值額未超過(guò)扣除工程金額 20%,應(yīng)兔征土地增值稅.2、其他商品房計(jì)算過(guò)程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占消稅工程面積的比例為40, 000/160,000=25 %扣除工程金額=1,052,922,000*25 % =263,230,500 元增值額=530,000 , 000-263 , 230, 500=266,769,500 元增值額與扣除工程金額之比增值率為266,769,500/263,230

19、,500=101.34 %適用稅率為50%應(yīng)納土地增值稅為：266,769,500*50 % -263, 230,500*15 % =93,900,175 元已納土地增值稅為：5, 000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元六、對(duì)東園小區(qū)工程審核后有關(guān)的附列情況：一總建筑面積200,000平方米二批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米三已出售面積160,000平方米四取得收入1,430,000,000元五本次清算扣除工程總金額為：1,052,922,000元.1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元.2、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢 386,880,000元

20、.3、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 74,944,000元.4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元.5、本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元.六本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元.土地增值稅計(jì)算方法實(shí)例2021-12-01 08:55:37 點(diǎn)擊：102586 來(lái)源：會(huì)計(jì)實(shí)戰(zhàn)基地土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的 稅種.土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢、 費(fèi)用等支出后的余額.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,例如增值額未超過(guò) 50%的局部,稅率為30% ,增值額超過(guò)200%的局部,稅率為

21、60%.土地增值稅超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)國(guó)增值額稅率速算扣除系 數(shù)1增值額未超過(guò)扣除工程金額 50%的局部3002增值額超過(guò)扣除工程金額 50%未超過(guò)100%405%3,值額超過(guò)扣除工程金額 的100%未超過(guò)200%5015%4增值額超過(guò)扣除工程金額200%的局部6035%例一：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫字樓,收入總額為10000萬(wàn)元.開(kāi)發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元(可按轉(zhuǎn)讓工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明),但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為 555萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)

22、開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅.答：(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢為3000萬(wàn)元(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500-50+(1000+3000 ) X5%=650 (萬(wàn)元)(4)允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元(5)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除 20%允許扣除額=(1000+3000) X20 %=800 (萬(wàn)元)(6)允許扣除的工程金額合計(jì) =1000+3000+650+555+800=6005(萬(wàn)元)(7)增值額=10000-6005=3995(萬(wàn)元)(8)增值率=3995+ 6005X 100 % =66.53%(9

23、)應(yīng)納稅額=3395X 40 %-6005 X 5% =1297.75 (萬(wàn)元)例二：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售.每棟地價(jià)14.8萬(wàn)元,登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)0.2萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)本錢包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬(wàn)元,貸款支付利息0.5萬(wàn)元(能提供銀行證實(shí))0每棟售價(jià)180萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅率5% ,城建稅稅率5% ,教育費(fèi)附加征收率3%. 問(wèn)該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？計(jì)算過(guò)程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180X 80=14400( 萬(wàn)元)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢合計(jì)：(14.8+0.2+50) X 80=5200( 萬(wàn)元)

24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除：0.5 X80+5200 X 5%=300(萬(wàn)元)轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400 X5%X (1+5%+3%)=777.6(萬(wàn)元)加計(jì)扣除金額：5200 X20%=1040 萬(wàn)元扣除工程合計(jì)：5200+300+777.6+1040=7317.6萬(wàn)元增值額=14400-7317.6=7082.4萬(wàn)元增值額與扣除工程金額比率 =7082.4/7317.6 X 100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4 X 40%-7317.6X 5%=2467.08 萬(wàn)元六、會(huì)計(jì)處理1 .轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅2467.082 .實(shí)際

25、上交時(shí)：借：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交土地增值稅2467.08貸：銀行存款2467.08房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算舉例2021年10月21日例一：甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得一商鋪,購(gòu)入價(jià)為80萬(wàn)元,支付契稅2.4 萬(wàn)元.2021年10月,甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙,轉(zhuǎn)讓價(jià)為 120萬(wàn)元.1、假設(shè)甲 能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票和評(píng)估報(bào)告,會(huì)計(jì)知識(shí)網(wǎng) :/ 評(píng)估價(jià)格為108萬(wàn)元,甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購(gòu)置原值的合法有效憑證,甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？解答：1、甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票等原值憑證,因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收 土地增值稅：第一步,計(jì)算應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=

26、120-80 X5%=2 萬(wàn)元應(yīng)繳納城建稅=2X 7%=0.14 萬(wàn)元應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=2X 3%=0.06 萬(wàn)元應(yīng)繳納印花稅=120X 0.05%=0.06 萬(wàn)元應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=120-80 X0.1%=0.04萬(wàn)元第二步,計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅扣除工程金額=評(píng)估價(jià)格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4=112.7萬(wàn)元增值額=120-112.7=7.3 萬(wàn)元增值率=7.3/112.7=6.48%<50%,適用30%稅率應(yīng)繳納土地增值稅=7.3 X 30%=2.19 萬(wàn)元.2、甲不能提供該商鋪購(gòu)置原值的合法有效憑證,因此應(yīng)按核定清算方式征收土 地增值稅：應(yīng)繳納土地增值稅=120X 2%=2.4 萬(wàn)元.例二、甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得一工業(yè)用地,購(gòu)入價(jià)地價(jià)款為 1000萬(wàn)元, 繳納契稅30萬(wàn)元.2021年10月,甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙,轉(zhuǎn)讓價(jià)為 1100萬(wàn)元.1、假設(shè)甲能提供該土地購(gòu)入發(fā)票等原值憑證,甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地 增值稅？ 2、假設(shè)甲不提供該土地購(gòu)入原值的合法有效憑證,甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何 繳納土地增值稅？解答：1、甲能提供該土地購(gòu)入發(fā)票等原值憑證,因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土 地增值稅：第一步,計(jì)算應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=1100-1000 X5%=5 萬(wàn)元應(yīng)繳