1、資產(chǎn)評價學(xué)第一篇第一篇 資產(chǎn)評價的根本實際與根本方法資產(chǎn)評價的根本實際與根本方法第三章第三章 資產(chǎn)評價的根本方法資產(chǎn)評價的根本方法第一節(jié)第一節(jié) 本錢法本錢法The cost methodThe cost method第二節(jié)第二節(jié) 收益法收益法第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法市場比較法第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評價方法的選擇資產(chǎn)評價方法的選擇第一節(jié)第一節(jié) 本錢法本錢法The cost methodThe cost method三應(yīng)留意問題1.歷史資料的真實性2.構(gòu)成資產(chǎn)價值的本錢耗費是必要的一、本錢法的根本原理一、本錢法的根本原理一本錢法的實際根底一本錢法的實際根底消費費用價值論消費費用價值論資產(chǎn)的價值取決于購

2、建時的本錢耗費資產(chǎn)的價值取決于購建時的本錢耗費二本錢法的評價思緒 評價值=重置本錢-各項損耗實體性功能性經(jīng)濟性二、本錢法的根本計算公式及其各項目的的計算二、本錢法的根本計算公式及其各項目的的計算根本公式：根本公式： 被評價資產(chǎn)評價值重置本錢實體性貶值功能性貶值被評價資產(chǎn)評價值重置本錢實體性貶值功能性貶值 經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值 被評價資產(chǎn)評價值重置本錢被評價資產(chǎn)評價值重置本錢綜合成新率綜合成新率 一重置本錢及其計量一重置本錢及其計量 一樣點：均采用現(xiàn)行價錢和費用計算。一樣點：均采用現(xiàn)行價錢和費用計算。不同點：采用的資料、規(guī)范、設(shè)計等方面存在差不同點：采用的資料、規(guī)范、設(shè)計等方面存在差別。但是并未

3、改動根本功能。別。但是并未改動根本功能。有條件情況下，盡能夠選擇更新重置本錢。理由：有條件情況下，盡能夠選擇更新重置本錢。理由：1更新重置本錢比復(fù)原重置本錢廉價超額投資更新重置本錢比復(fù)原重置本錢廉價超額投資本錢；本錢；2用更新重置本錢構(gòu)成的資產(chǎn)性能可改良超額用更新重置本錢構(gòu)成的資產(chǎn)性能可改良超額運營本錢。運營本錢。更新重置成本復(fù)原重置成本再取得成本資產(chǎn)的現(xiàn)行重置成本1.1.重置核算法重置核算法 按資產(chǎn)的本錢構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為規(guī)范按資產(chǎn)的本錢構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為規(guī)范 重置本錢直接本錢重置本錢直接本錢+ +間接本錢間接本錢 直接本錢普通包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。直接本錢普通包括：購買支出

4、、運輸費、安裝調(diào)試費等。 評價實際中需據(jù)詳細(xì)情況而定。評價實際中需據(jù)詳細(xì)情況而定。 間接本錢主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。間接本錢主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。 采用核算法的前提是可以獲得處于全新形狀的被估資產(chǎn)的現(xiàn)采用核算法的前提是可以獲得處于全新形狀的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。行市價。該方法可用于估算復(fù)原重置本錢，也可用于估算更新重置本錢。該方法可用于估算復(fù)原重置本錢，也可用于估算更新重置本錢。2.功能系數(shù)法 假設(shè)無法獲得處于全新形狀的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋覓與被估資產(chǎn)相類似的處于全新形狀的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，經(jīng)過調(diào)整功能差別，獲得被估資產(chǎn)的重置本錢。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與本錢的函數(shù)關(guān)系

5、，確定重置本錢。1功能價值法假設(shè)功能與本錢呈線性關(guān)系，計算公式：2規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法假設(shè)功能與本錢呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：該方法計算的普通是更新重置本錢。x參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力重置成本參照物重置成本被估資產(chǎn)的參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力成交價參照物重置成本被估資產(chǎn)的3.3.物價指數(shù)法物價指數(shù)法假設(shè)與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就假設(shè)與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。只能采用物價指數(shù)法。1 1定基物價指數(shù)定基物價指數(shù)2 2環(huán)比物價指數(shù)環(huán)比物價指數(shù)留意問題留意問題 物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置本錢。物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置本錢。資產(chǎn)購建時

6、物價指數(shù)資產(chǎn)評估時物價指數(shù)歷史成本資產(chǎn)的重置成本被估資產(chǎn)niia1%)1 (資產(chǎn)歷史成本被估資產(chǎn)重置成本4.4.統(tǒng)計分析法點面推算法統(tǒng)計分析法點面推算法當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評價本錢，可采用當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評價本錢，可采用此方法。此方法。 計算步驟：計算步驟：1 1將被估資產(chǎn)按一定規(guī)范分類。將被估資產(chǎn)按一定規(guī)范分類。2 2抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計算其重置本錢。抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計算其重置本錢。3 3計算調(diào)整系數(shù)計算調(diào)整系數(shù)K K。4 4據(jù)據(jù)K K值計算被估資產(chǎn)重置本錢。值計算被估資產(chǎn)重置本錢。 某類資產(chǎn)重置本錢某類資產(chǎn)原始本錢某

7、類資產(chǎn)重置本錢某類資產(chǎn)原始本錢K K某類抽樣資產(chǎn)歷史成本某類抽樣資產(chǎn)重置成本K 二有形損耗及其計量二有形損耗及其計量 計量方法計量方法:1.察看法察看法 被估資產(chǎn)的有形損耗重置本錢被估資產(chǎn)的有形損耗重置本錢1成新率成新率2.運用年限法運用年限法 實踐已運用年限名義已運用年限實踐已運用年限名義已運用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已運用對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已運用年限。年限。 有形損耗率更新成本加權(quán)更新成本加權(quán)平均已使用年限實際已使用年限總使用年限殘值重置成本被評估資產(chǎn)的有形損耗 3. 3.修復(fù)費用法修復(fù)費用法假設(shè)資產(chǎn)的實體性損耗是可以修復(fù)的，那么

8、修復(fù)的費用就反映假設(shè)資產(chǎn)的實體性損耗是可以修復(fù)的，那么修復(fù)的費用就反映了資產(chǎn)的實體性貶值。了資產(chǎn)的實體性貶值。經(jīng)過估算修復(fù)費用估算貶值。經(jīng)過估算修復(fù)費用估算貶值。三功能性損耗及其計量三功能性損耗及其計量功能性損耗的兩種形狀 (1)超額投資本錢 (2)超額運營本錢物耗、能耗、工耗等超額運營本錢的計算步聚： (1)計算被評價資產(chǎn)的年超額運營本錢 (2)計算年凈超額運營本錢 年凈超額運營本錢年超額運營本錢1所得稅率 (3)據(jù)被評價資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運營本錢折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運營本錢1所得稅率P/A,r,n四經(jīng)濟性損耗及其計量四經(jīng)濟性損耗及其計量1.經(jīng)濟

9、性損耗的含義經(jīng)濟性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。身的問題。2.表現(xiàn)方式表現(xiàn)方式 資產(chǎn)利用率下降資產(chǎn)利用率下降 資產(chǎn)年收益額減少資產(chǎn)年收益額減少3.計算方式1因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額重置本錢經(jīng)濟性貶值率2因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額年收益損失額1所得稅率P/A,r,n%1001x資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力產(chǎn)能力資產(chǎn)預(yù)計可被利用的生經(jīng)濟性貶值率五綜合成新率及其計量五綜合成新率及其計量1.含義含義: 資產(chǎn)的現(xiàn)行價值資產(chǎn)的現(xiàn)行價值/資產(chǎn)的重置本錢資產(chǎn)的重置本錢2.計量方法計量方

10、法(1) 察看法察看法(2) 運用年限法運用年限法(3) 修復(fù)費用法修復(fù)費用法預(yù)計尚可使用年限實際已使用年限預(yù)計尚可使用年限綜合成新率重置成本不可修復(fù)性損耗修復(fù)費用綜合成新率1001上不合算。：技術(shù)上不可行，經(jīng)濟（修復(fù)）不可補償性損耗合算：技術(shù)上可行，經(jīng)濟上（修復(fù)）可補償性損耗 三、對重置本錢法的評價三、對重置本錢法的評價1.從本錢耗費角度評價資產(chǎn)價值。2.運用普通沒有嚴(yán)厲的前提條件。3.并非一切評價對象都適宜采用本錢法。第二節(jié)第二節(jié) 收益法收益法一、收益法的根本原理一、收益法的根本原理一收益法的實際根底一收益法的實際根底 成效價值論成效價值論 資產(chǎn)的價值取決于成效，即資產(chǎn)為其擁有者帶資產(chǎn)的價

11、值取決于成效，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。來的收益。二收益法的評價思緒二收益法的評價思緒 預(yù)期收益折現(xiàn)預(yù)期收益折現(xiàn)三收益法運用的前提條件三收益法運用的前提條件 1.1.資產(chǎn)的收益可以預(yù)測并用貨幣計量資產(chǎn)的收益可以預(yù)測并用貨幣計量 2.2.資產(chǎn)一切者所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險也能用貨幣計量資產(chǎn)一切者所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險也能用貨幣計量 二、收益法的計算公式二、收益法的計算公式收益法的根本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率資本化率、收益法的根本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率資本化率、收益的收益的繼續(xù)時間。繼續(xù)時間。一未來收益有限期一未來收益有限期 1.每期收益不等額每期收益不等額 2.每期收益等額每期收益等額niiirRP1)1(),()1

12、 (11)1 (1)1 (11nrAPArrArArAPnniinii二未來收益無限期 根據(jù)未來收益能否穩(wěn)定分為兩種方法: 1.穩(wěn)定化收益法年金化法 穩(wěn)定化收益A的估算方法： 1 2歷史收益加權(quán)平均法 計算評價基準(zhǔn)日以前假設(shè)干年收益的加權(quán)平均數(shù) 3留意: 方法2更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。rAP),()1 (1nrAPrRAnii2.分段法 假設(shè)預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是繼續(xù)的， 那么需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(1前期 設(shè)n=5 后期 012345678951)1 (iiirR前期現(xiàn)值 rA資本化現(xiàn)值nrrA)1 (1資本化現(xiàn)值的

13、現(xiàn)值分段法圖解分段法圖解), 2, 1(ni), 2, 1(nni選擇前期期限的根本原那么 1延至企業(yè)消費運營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； 2盡能夠長，但也不宜過長。3.純收益按等比例級數(shù)變化遞增或遞減 nniniirgrgRrRP)1 (11)1 (1ggRP1104.純收益按等差級數(shù)變化遞增或遞減20rBrRP三未來收益有限期下的特殊計算公式1.分段法2.純收益按等比級數(shù)變化3.純收益按等差級數(shù)變化遞增或遞減tnttiiirrrArRP)1 (11)1 ()1 (1nrggrRP1110nnrnrBrrBrRP)1 ()1 (1120三、收益法中各項目的確實定三、收益法中各項目的確實定一預(yù)期收益額一預(yù)期收益

14、額 1.預(yù)期收益的類型預(yù)期收益的類型 (1)稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差別在于確定原那么不同稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差別在于確定原那么不同 凈現(xiàn)金流稅后凈利潤凈現(xiàn)金流稅后凈利潤+折舊追加投資折舊追加投資 (2)從資產(chǎn)評價角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期從資產(chǎn)評價角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。收益。1.1稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用2.預(yù)期收益的測算 以歷史數(shù)據(jù)為根底，思索資產(chǎn)在未來能夠發(fā)生的有利的和不利的要素來確定預(yù)期收益。1時間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況2019201920192019201920192021201920192019收益時間圖32 運用時間

15、序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益 表33 評價前每年收益年 份凈收益萬元20191 00020191 15020191 21020191 30020191 340 按時間序列計算的回歸方程：預(yù)測年收益年份數(shù)83164 717 表34 預(yù)測年收益年 份凈收益萬元20191 44920211 53220191 61520191 69820191 7812要素分析法確定影響資產(chǎn)收益詳細(xì)要素本錢、銷售收入、稅金等；預(yù)測這些要素未來能夠的變動情況；估算基于要素變動的未來收益程度。二折現(xiàn)率與資本化率 1.二者無本質(zhì)區(qū)別 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 資本化率折現(xiàn)率未來年收入的增長率假設(shè)資產(chǎn)

16、年收入增長率為零，那么二者相等。3.確定折現(xiàn)率的根本方法(1) 加和法 折現(xiàn)率無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 無風(fēng)險報酬率確實定：國債收益率風(fēng)險報酬率確實定：3.1.1風(fēng)險累加法報酬率行業(yè)風(fēng)險報酬率財務(wù)風(fēng)險報酬率經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險報酬率3.1.2 系數(shù)法 CAPM：(資本資產(chǎn)定價模型)ifmiRRR)()(fmfRRRr市場平均風(fēng)險報酬率(2)資本本錢加權(quán)法 假設(shè)評價內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負(fù)債和一切者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和一切者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長期負(fù)債占投資總額的比重 長期負(fù)債利息率1所得稅稅率 +一切者權(quán)益占投資總額的比重一切者權(quán)益報酬率 上式中

17、：一切者權(quán)益報酬率無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬率(3)市場比較法經(jīng)過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。 四、對收益法的評價 1.該方法最適宜： 資產(chǎn)的購建本錢與其獲利才干不對稱的情況； 本錢費用無法或難以計算的資產(chǎn)。 2.該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的客觀性。31nnni）樣本資產(chǎn)價格樣本資產(chǎn)的收益折現(xiàn)率（第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法市場比較法一、市場比較法的根本原理一、市場比較法的根本原理一實際根底一實際根底 平衡價值論平衡價值論: : 由于資產(chǎn)評價是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此平衡價值論表現(xiàn)為由于資產(chǎn)評價是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此平衡價值論表現(xiàn)為成認(rèn)市場買賣結(jié)果的相對合理

18、性，并經(jīng)過替代原那么來評價被估資產(chǎn)。成認(rèn)市場買賣結(jié)果的相對合理性，并經(jīng)過替代原那么來評價被估資產(chǎn)。二評價思緒二評價思緒三運用的前提條件三運用的前提條件1.1.充分發(fā)育活潑的資產(chǎn)市場。充分發(fā)育活潑的資產(chǎn)市場。2.2.參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的目的、參數(shù)等資料均能搜集到。參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的目的、參數(shù)等資料均能搜集到。nni1各項調(diào)整系數(shù)）（參照物成交價評估值二、市場比較法的根本程序及有關(guān)目的二、市場比較法的根本程序及有關(guān)目的一尋覓參照物。一尋覓參照物。 1.參照物的成交價必需真實。參照物的成交價必需真實。 2.參照物的根本數(shù)量要求參照物的根本數(shù)量要求(普通三個以上普通三個以上)。 3.

19、參照物與被估資產(chǎn)相類似大可替代，即功能一樣參照物與被估資產(chǎn)相類似大可替代，即功能一樣或類似或類似)。 4.參照物的成交價是正常買賣的結(jié)果或者可以修正為參照物的成交價是正常買賣的結(jié)果或者可以修正為正常買賣。正常買賣。 盡能夠選擇近期成交的買賣案例。盡能夠選擇近期成交的買賣案例。二調(diào)整差別1.時間要素2.區(qū)域要素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)1普通以被評資產(chǎn)為100，%)1 (%)1%)(1 (21naaa環(huán)比：指數(shù)參照物成交時間的物價評估時物價指數(shù)定基：1系數(shù)P100系數(shù) 3.功能要素 功能系數(shù)法 4.成新率要素 5.買賣情況調(diào)整三確定評價值 將假設(shè)干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)展加權(quán)平均或算

20、術(shù)平均，確定評價值。 參照物的成新率被估資產(chǎn)的成新率調(diào)整系數(shù)100調(diào)整系數(shù)三、市場比較法的詳細(xì)操作方法三、市場比較法的詳細(xì)操作方法常用直接比較法一單一要素比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差別，例如：新舊程度、買賣時間、功能等。二類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體類似，但在多方面存在差別。 買賣案例A的調(diào)整后價值參照物A的成交價時間要素調(diào)整系數(shù)區(qū)域要素調(diào)整系數(shù)功能要素調(diào)整系數(shù)買賣情況補正系數(shù)因素參照物因素被估對象成交價格評估對象價值參照物AA例某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需求進(jìn)展評價，評價基準(zhǔn)日為2019年10月31日。評價人員在房地產(chǎn)買賣市場上找到三個成交時間與評價基

21、準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房買賣案例，詳細(xì)情況如下表所示： 單位：參照物 ABC交易單價 25,000 29,800 29,590成交日期 2019.6 2019.9 2019.10 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價4% 正常 m/2元 該商業(yè)用房與三個參照物新舊程度相近，構(gòu)造也類似，故無需對功能要素和成新率要素進(jìn)展調(diào)整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評價商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別均為107。當(dāng)時房產(chǎn)價錢月上漲率為4%，故參照物A的時間要素調(diào)整系數(shù)為：1+4%4=117%；參照物B的時間要素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%；參照物C因在評價基準(zhǔn)日當(dāng)月買賣，故無需調(diào)整。三個參照物成交價錢的調(diào)整過程如下。單位：被評價資產(chǎn)單價27,336.45