1、杭州項目住宅產品深化研究一、房地產市場走勢和需求變化特點1 .市場表現及其走勢2005年1-6月8大區域住宅成交套數統計單位:隨著政府宏觀調控的不斷加強，杭州房地產市場開始出現全面下滑。 市場成 交銳減，陷入低迷狀態。從1-6月份統計看，納入杭州房地產信息網的八大區域 成交量不斷下降，到6月份，成交套數僅為818套，日均成交套數不足28套。 相比1月份2879套而言，簡直就跌入冰點。杭州市場觀望氣氛日益濃厚，開發 商業需求者信心全面下跌，多方市場調研表明，杭州市場開發商和需求者的市場 信心均跌至12年以來的最低點，目前的市場行情不容樂觀2005年3-6月份八大區域住宅成交價格統計3月4月5月6

2、月米產元：位單房地產市場衰退可以分為如下三個階段：第一個階段成交量急劇減少，價格 小幅下跌；第二階段成交量繼續減少，幅度不大，但是價格急劇下跌；第三階段 成交量開始回升，價格低位徘徊，處于陰跌，市場逐步出清。從杭州目前的市場 表現看，正處在第一個階段，市場觀望切分濃厚。從價格看，杭州房價已經開始松動，價格出現一定下跌。6月份的成交均價為7440元/平米，與最高價月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。眾多項目開始變相降價，如購房送車、實行 98折甚至92折優惠等等。最 近開盤的蕭山佳境大城對購房者提供 200-300元/平米的價格優惠。2 .需求變化特點市場成交低迷，市場投機開始

3、淡出市場。杭州樓市存在比較嚴重的市場投機， 這一點毫無疑問。從杭州本地經濟水平和收入水平而言，支撐9000多元的房價， 簡直難以想象。杭州城市收入房價比已經突破 13: 1的危險水平。經過4年的 繁榮，杭州樓市的市場拐點已經逐漸顯露， 而今年政府政策的出臺，就直接使這 一拐點提前到來。市場轉向，需求結構中變化最大的就是投機客群的急速退場。 伴隨市場轉向， 市場“羊群心理”開始作用，自住需求客群跟隨退場。從目前市場需求去客群看,主要分為如下幾類：1 ) 杭州本地自住人群。他們目前構成杭州主要需求人群，從目前在售多個項目購買對象看，目前的需求人群已經以自住需求人群為主。如今年6月25日開盤的順發佳

4、境天城，70%都是杭州本地自住客。2 ) 開發商的忠實跟隨客戶。一些知名開發商在發展過程中，已經逐漸形成了自己一批比較忠實的市場客戶群， 這群人和開發上形成良好的關系， 他們非常愿意購買這些開發商的產品， 即使市場出現一定的波動。由于良好的關系，開發商對這群人一般多有額外的特別優惠，因此，也促進他們的需求。3 ) 外地入杭定居人群。 這主要以浙江人為主， 由于進城思想、 子女讀書、業務需要、長期投資等多種原因，富裕的浙江人紛紛來杭置業，處于長期打算，而不是短期投機。4 ) 少量投機者。雖然主要的投機者已經退出市場，但是仍然存在少量的投機者，在目前價格下跌的情況下，伺機購入，但是他們已經不是市場

5、的主體。2、 住宅產品走勢研判投資客戶紛紛撤離， 自住客戶成為主體， 杭州本地購買比重大幅增加。 因此，面對這種變化的市場行情， 本項目的住宅產品必須做出相應的調整。 產品定位原則如下：( 1 )自住導向的產品定位。( 2 )品質之上，打造精品，構建扎實的價值基礎(3)分散市場風險，多元化定位(4)充分發揮地塊特色，揚長避短。根據上述原則，我們認為必須全力打造適合居住的杭州住宅社區新典范，仔細規劃產品，3、 產品規劃建議(一)項目情況簡介1.現狀介紹本項目位于江干區新風路，西面為鐵路，北面為機場路，南面直達大城路。鄰杭州火車東站，地塊為200*500長方狀，地塊呈東南、西北斜角分布。從項目地現

6、狀和未來規劃看，有如下幾個方面的特點：(1)緊鄰鐵路，噪音問題比較突出。因此，在產品規劃中，必須重點考慮 消除噪音的問題。(2)西面隔絕，人流車流完全集中于新風路。 必須很好解決小區入口問題, 方便居民進出（ 3 ）新風路臨街面和南面為商業區，住宅分布于西、北面和中央區域。（ 4 ）地塊長寬比例不是很協調，朝南面過于狹窄，不利于住宅的排布。這導致傳統的板式排布格局很難實現。（ 5 ）緊鄰火車東站， 未來流動人口聚集，環境復雜，這容易產生安全問題，而且整體環境會難以保證。針對上述問題， 需要采取相對應的規劃措施， 加以規避， 樹立自身獨特的產品地位。2.項目建筑指標、 . 1*方案一：占地面積：

7、 100000 平方米總建筑面積： 250000 平方米容積率： 2.5限高： 54 米住宅部分面積：180000 平方米酒店式公寓面積： 18000 平方米商業部分面積：50000 平方米、. 1* 、方案二：占地面積：總建筑面積： 210000 平方米容積率： 2.5限高： 54 米住宅部分面積：酒店式公寓面積：商業部分建筑面積:（二）產品建議1、整體規劃布局建議總體規劃為開放式圍合型花園社區，商住分離、人車分流、體驗式園林景觀、充分體現杭州國際性旅游城市特色， 建設全景觀花園式社區，打造杭州東部高品小戶型產品設置在臨近鐵路沿線，朝向設置偏向東南，降低噪音干擾,大戶型則位于西部分。西面通過

8、坡體、樹木和隔音板降低火車噪音。擺脫傳統單調乏味的板式布局，開放式圍合型組團、組團內景觀園林, 同時點綴以點式建筑開放式圍合:日月府總體規劃圖人車分流、陽光車庫花園式陽光車庫:2、外立面建議現代風格，融入江南民居元素，多陽臺設計，大視角空間，增大通透空間空調隱藏設計（參照深圳萬科東海岸項目），從而使建筑外立面更加純粹、 整3、景觀和休閑配套建議建筑、景觀的有效融合，觀賞性和實用性的完美兼顧。充分體現江南園林特色，通過綠化、親水池、情景雕塑、亭子、景觀噴泉、假山、木走廊等營造出園 林化、花園式情景生活社區。景觀水池：雕塑:公共亭:景觀噴泉:在配套上，完善保安配套設施的配置，考慮兒童游樂設施、老人

9、休息娛樂配套等，增強社區溫馨家庭氛圍，使社區居民的生活更多的從室內引入室外， 營造 鄰里親和的和諧社區。4、戶型建議杭州開發的商品房向來以大戶型為主，戶型結構單一。最初是因為第一批購 房者中多數為“實力派；后來，則是因為杭州市場一路走紅，房子普遍好賣，而 大戶型無論在設計的難易程度還是資源的利用、成本的控制上都占有優勢。伴隨杭州市場下滑，自住需求者逐漸成為購房的主體，同時，經濟實力較弱 的購房者開始進入市場。因此，需求開始呈現多元化、經濟化的特點。提高得房 率、空間利率用，盡量減少空間浪費，同時保證空間的通光、通風性等良好的實 用性。根據杭州住宅戶型銷售調查看，杭州戶型的空間浪費普遍比較嚴重， 且以大戶型為主，100平米的住宅做成2房2廳甚至2房1廳的情況非常普遍，3房面 積普遍在130平米以上。從今后的走勢看，借鑒廣州、深圳市場的發展特點， 高得房率戶型肯定會受到市場追捧。在杭州，90平方米-120平方米的房