1、東新御瓏庭項目設計任務書一、項目基本情況1 .項目名稱：東新御瓏庭2 .用地概況：屬于三舊改造項目，用地內建筑物拆遷、補償等手續完成。3 .用地位置：項目位于東莞市寮步鎮蟠龍路，新城市中心區。4 . 土地面積：項目開發用地約155畝，約合103477平方米。5 . 土地性質：二類居住用地。6 . 土地現狀：為原地貌，地塊存在高差，詳見地形圖。二、項目技術經濟指標1 .用地面積：103477平方米2 .建筑面積：206954平方米3 .建筑容積率：2.04 .綠地率：30%5 .退紅線要求：沿蟠龍路側退10米，項目其余三側沿路退15米；6 .限高：項目建筑限高100米；7 .具體相關技術要求詳見

2、控規圖并參照東莞市城市規劃管理技術規定等相關 要求執行。三、項目定位.下載可編輯1 .屬性定位位于新城市中心的擁有地中海歐陸風情的具備高性價比產品的面向中高端及高端人群的擁有皇家物業服務的具有圖品位生活方式的竭力打造“第五城區新城市豪宅”標志的城市局品質豪宅生活社區2 .客戶定位客戶群體分類： I，立足本地，西拓東城、南抓松山湖，捕捉游離客戶群客戶特征年齡為30-50歲為主;主要在寮步本地及東城、松山湖等區域工作；以商貿人士、高級政府官員、企業金領、私企業主等為主對物業管理的要求較高；看重產品性價比及附加值等因素；很注重生活的實際品質與舒適感；對價格有所考慮產品定位本項目戶型定位于含高附加值的

3、豪宅生活產品類別產品建筑面積套型面積贈送后面積面積配比別嬖獨棟別墅350-400340-360485-58015%雙拼別墅350-380335-342470-55035%多聯別墅250-300225-270350-42050%洋房兩房變三房90左右85左右100左右5%兩房變三房100左右95左右110左右15%三房變四房125左右115左右140左右40%四房144左右135左右160左右30%四房變五房185左右177左右200左右5%復式200左右190左右250左右5%備注：項目規劃要符合9070政策的規定。盡量多建別墅作為體量最大的洋房，亦須做到價值最大化，即景觀、朝向、戶型、配套等

4、均好, 無硬傷。以上別墅與洋房的比例分開列明，面積配比可根據規劃方案作適當調整；復式比例實際須按照布置復式洋房棟數推算；本產品定位配比供設計單位參考，實際以總規、單體排比為準建筑風格：整體以現代簡歐風格、地中海風格為主；建筑主色調沉穩。四、開發理念：1、突出主題文化：打造寮步標桿、城市豪宅標志性建筑，建設高端、優越的生 活社區。2、人文性：創造一個優美的居住環境，引導一種全新的人文居住生活方式，吸 引人們的購買欲望。3、舒適性：舒適性應體現到本項目的各個角落，包括公共場所、環境空間、住 宅等。4、 實用性：注重提高住宅的實用率。5、 經濟性：規劃設計和單體設計均要考慮節約成本，力爭在保證設計出

5、建筑精 品。6、 規范性：設計方案必須遵守控制性詳細規劃的相關規范進行設計，對日照間 距、消防、人防等方面的規定，并符合國家有關規范和標 準。五、總體規劃原則1 .城市標志性建筑原則寮步需要新的反映居住水平和建設水平的城市居住標志性建筑、標桿 性項目。 通過外立面、高層、天際線變化等打造城市居住標志性建筑。2 .集中布置原則別墅與洋房分區，同檔次產品集中布置，人流相互間不打擾。商業沿線布置，按不同產品分類布置集中利用及引導商業人流（商業具體分布建議見本文件第七條商業規劃設計建議及圖）。3 .分期開發原則分期開發時需考慮到銷售中心的選址，并有效與一期相結合，以節約成本。銷售中心由會所承擔功能，作

6、為核心展示區的一部分。分期開發時需考慮項目主形象面的展示，有利于提升項目品牌；分期開發時需注意不同產品的相互搭配，盡量滿足不同消費群體的需求，避免同期產品單一現象（別墅與洋房分區考慮）；分期開發時一期盡量設置為投入少、產出快的產品，有利于形成項目的滾動開發模式，降低風險；4 .地形合理運用原則順應豎向地形合理設置別墅庭院、地下室、園林等，總規豎向清晰。主入口、主景觀軸由北向南，地形南高北低。5 .封閉管理原則小區封閉管理，加強小區安全管理，引進知名物業，提高項目附加值6 .價值最大化原則別墅價值高，投入少，見產出快，因此別墅占地及建筑面積最大化。本項目別墅是亮點，但占總建面比例最大的洋房是溢價

7、關鍵，如何在保證別墅價值最大化的基礎上同時做到洋房價值最大化是設計關鍵利用商業成本低，售價高的特點拉高項目價值，通過沿街商業，提升項目檔次及形象，吸附周邊商業及住宅人群；7 .商業人流共享原則當項目為商住樓時，項目勢必擁有住宅人流，在規劃時可通過商業出入口和住宅出入口的巧妙設置，使項目的住宅人流與商業共享；8 .項目整體形象展示原則通過樓盤的天際線、外立面、樓體細節等各方面從整體形象展示樓盤素質。9 .住宅南北朝向原則在景觀優先前提下考慮風向及內地客戶的主要購買心理，同時考慮項目的容積率， 規劃時產品應盡量采用二梯三戶的南北向布置，而樓王則須做到二梯二戶或至少一梯 二戶。10 、紅線利用原則在

8、用地紅線與建筑紅線之間的面積，可適當地規劃景觀、道路設施等。以減少道路和 景觀對土地的占用。11、基本風水規避原則考慮到客戶心理，總規和單體設計均不能出現明顯和基本的風水學忌諱。12、方案優化最高原則本任務書所有明確規定僅為我方建議，如設計單位有更具經濟價值、更符合市場要求、更合理、創新的設計思路，可按設計要求適當改變（下 同）。六、單體設計原則洋房規劃設計建議1 .洋房景觀與朝向取舍以照顧景觀為主導，在景觀優勢不明顯的情況下，朝向優先;洋房園林、社區（活動空間）面積充足，樓宇面對面樓間距要預留充足，不致對視、壓抑和不通透2 .洋房建筑風格建議洋房建筑風格建議：地中海建筑風格外立面：暖色調屋頂

9、：平屋頂材料：涂料+石材參考案例：萬科城高層洋房別墅規劃設計建議L建筑風格建議建筑風格建議：簡歐建筑風格 外立面：淺黃色，坡屋頂材料：石材+涂料參考案例：萬科城別墅（第四期+第五期）五期：色系太深，大氣，但是過于壓抑;四期：暖色調，色彩柔和，檔次較高，但構件復雜，成本較高；建議參考第四期的色系，其他布局、構件，第五期在三、四期的基礎上做了改進，因此建議參考第五期。屋頂方面：四疊小坡頂，三種顏色交錯組成別墅建筑面積與花園面積比例建議:1:0.6至1:1.2之間因地制宜參考案例：錦繡山河地下室采光：需采用一定的采光井，保證地下室的采光部分人車分流，小組團地下集中停車要考慮車庫與地下室面積關系雙首層

10、設計建議：建議根據地勢豎向高低條件的不同：做放坡式雙首層設計，或下挖式雙 首層設計;參考案例：森林湖、萬科棠搬森林湖:（放坡式雙首層設計）雙首層示意圖萬科棠檄：（下挖式雙首層設計）甬層花國下沉地直實土臨蟠龍路底商上架聯排別墅，利用商鋪頂層擴展別墅庭院，節省占地臨規劃縱五路商鋪沿建筑紅線擺放，層高6米，商鋪面積應計入容積率、別墅的整體建筑用地在商鋪頂及商鋪后側，視單體建筑占地順延擺放，其商鋪與別墅的占地相互標高為：商鋪后側標高與別墅地下室標高為墊土3米（也可視報建面積要求而定）即商鋪沿路為士 0標高，后側相連別墅地下室為墊土層3-4米標 高，別墅路面標高與商鋪路面等高，便于別墅地下室設計成地下車

11、庫、負首層花園布局。在建筑紅線與用地紅線的土地設計上，商鋪沿建筑紅線擺放，其頂蓋可挑檐2-3米，以其 作為別墅花園用地，同時，別墅一層應在商鋪頂邊沿處退后2-3米搭建。這樣，別墅一層 花園可適當增加到4-6米的進深空間用地，其它則是商鋪后側與別墅地下室接合處，設計 共用天井，以利于別墅地下室的后室采光。詳見下圖。（如設計單位有更具經濟價值、更 符合市場要求、更合理、創新的設計思路，可按設計要求適當改變。）MU*七、商業規劃設計建議商業：定位為社區型商業商業布局位置：商業主要布局在小區外圍，緊鄰馬路邊，避免對小區業主造成太大的噪 音、環境影響；同時便于日后吸引小區外的人流，招商以及商家經營。在設

12、計上應注意以下要點：商鋪的設計應方正，盡量避免弧線設計，以方便后期銷售及商家經營；商業街的設計應考慮滿足后期進駐商家的基本要求；底層商業街以街鋪的形式組成，街鋪具體建議如下：沿街商鋪面寬4 4.5m左右，進深121n- 15nl左右；首層高度為5. 9m;局部考慮預留煙道設計；商鋪的空調位前置，并留有廣告牌位設計；街鋪整體風格與建筑立面相結合；商業街設計時需考慮到地面停車位的設置，同時對小區人流、購物人流 之間的進出進行合理安排，使之做到互不干擾；商業街頂部可設計屋頂花園，作為住宅的業主的空中花園，以此提高項目附加值；八、景觀設計原則園林風格建議：地中海園林風格參考案例：森林湖、蔚藍城邦建下沉

13、式游泳池、無邊際游泳池，并分淺水、深水區；九、交通組織道路設計建議：道路寬度：車行道約6米，人行道約3米；別墅的人行道綠地化處理，增加綠地率；別墅區是否人車分流等情況最終由設計單位自行考慮并在方案里體現，本任務書不作硬性要求。地下車庫建議：以小組團的形式，采用部分集中地下車庫處理；參考案例：萬科麓湖車位配比建議:聯排別墅：1:2獨棟、雙拼別墅：1: 2.5十、配套設施5.1會所位置主入口設在臨主干道蟠龍路，同時洋房與別墅共用主入口；(圖注：上圖代表主入口的紅色箭頭僅為表示開口方向為蟠龍路，不代表具體位置及比例。)會所位置臨近主入口，前期作為臨時銷售中心使用;建議會所與泳池結合，提高會所的價值；

14、會所設計及功能建議：1會所考慮后期對外開放，兼顧洋房與別墅共享，且須滿足銷 售場地使2、考慮會所與商鋪在外立面上的協調，建議會所首層層高與商鋪層高相同，為5. 9米，二、三層層高均為3. 6米，會所大廳至少做到兩層以上中空。3、建議會所總建筑面積為2000平米左右。4、設置健身房、西餐廳、中餐廳、咖啡館、桑拿、商務功能、辦公場地等；5. 2公建建議設置游泳池、籃球場、兒童游樂中心、物管中心、社區活動中心、健身器材等公建設施；卜一 低碳建筑低碳建筑是指在建筑材料與設備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內，減 少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。隨著人們觀念的改變，低碳建筑的 打造逐漸成為建筑行業的潮流。因此，在本項目的建設當中，建議也盡量采用低碳的技術去打造，增強項目人性化的 同時，也可以增加項目的賣點和附加值。建議使用的低碳技術有：外墻節能技術：門窗節能技術：屋頂節能技術：利用智能技術、生態技術來實現建筑節能的愿望，如太陽能集熱屋頂和可控制的通風屋頂等。其他節能技術：置換式新風系統、太陽能熱水器、濕地系統。十二、其它1、 設計表達不宜過于裝飾化，應側重設計構思、內涵及設計手法的表達。2、 圖紙說明應簡明扼要、切中要害，主要表明以下幾個問題： 該方