1、淺談物業(yè)管理中電梯的管理 淺談物業(yè)管理中電梯的管理 摘要：物業(yè)管理中的核心之一就是對設(shè)備的管理。在物業(yè)設(shè)備的管理中，電梯設(shè)備是很重要的一個環(huán)節(jié)，它不但關(guān)系了到用戶的人身平安，還關(guān)系到了物業(yè)管理中設(shè)備管理的節(jié)能降耗。因此，研究物業(yè)管理中的電梯設(shè)備管理有很實(shí)際的意義。本文就先從電梯設(shè)備的安裝階段入手，分析在安裝的過程中，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)該提前介入，對電梯安裝的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、平安措施等進(jìn)行監(jiān)管，以方便日后的管理；然后分析了物業(yè)管理中電梯管理的重要性和電梯節(jié)能降耗的應(yīng)對措施，最后對物業(yè)管理中電梯設(shè)備的管理進(jìn)行具體的分析，希望能給物業(yè)管理中電梯的管理提供一些參考。 關(guān)鍵字：物業(yè)管理；電梯管理；節(jié)能；維護(hù) 中

2、圖分類號：S210.4 電梯的運(yùn)行和維護(hù)，是物業(yè)管理中設(shè)備設(shè)施維護(hù)的重要內(nèi)容之一，電梯安裝工程的質(zhì)量及電梯平安運(yùn)行、節(jié)能管理等，對物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)營管理至關(guān)重要，只有科學(xué)設(shè)計(jì)，合理選擇設(shè)備型號，并對施工過程做到質(zhì)量監(jiān)督和平安管理，通過科學(xué)合理的管理和維護(hù)，降低電梯運(yùn)行能耗、降低設(shè)備的故障率，才能延長電梯使用壽命，保證電梯設(shè)備的平安可靠運(yùn)行。 1、電梯設(shè)備的安裝中注意的問題 1.1 電梯安裝過程的監(jiān)管 對于物業(yè)管理中的電梯管理，應(yīng)該從電梯安裝時候就開始，為了方便日后的電梯管理，物業(yè)效勞企業(yè)可以在電梯安裝之前就介入接管，控制電梯安裝過程中的質(zhì)量，物業(yè)效勞企業(yè)可以選派一些具有專業(yè)水平的技術(shù)人員，對電

3、梯安裝的全過程進(jìn)行監(jiān)管，提前介入的方式可以為物業(yè)效勞企業(yè)掌握電梯設(shè)備的第一手管理資料；工程竣工后，對于電梯的驗(yàn)收工作，物業(yè)效勞企業(yè)也應(yīng)該積極地參與，對相關(guān)的資料做好詳細(xì)的記錄，制定出相關(guān)的電梯使用及管理的規(guī)章制度。 1.2 在電梯設(shè)備的轎廂上面安裝超速的保護(hù)裝置。 電梯設(shè)備上的超速保護(hù)裝置對于保護(hù)電梯內(nèi)的乘客人身平安有很大的作用，因此，為了保護(hù)業(yè)主的人身平安，在電梯設(shè)備的轎廂上應(yīng)該有超速的保護(hù)裝置，對電梯設(shè)備上安裝超速保護(hù)裝置已經(jīng)成了國家強(qiáng)制的內(nèi)容之一，電梯在安裝了超速保護(hù)裝置后，在電梯的速度超過平安的限制時，平安保護(hù)裝置就會及時的使電梯停止或者減速，這樣就能有效的防止一些平安事故的發(fā)生。 1

4、.3 安裝緊急解困功能。 電梯在日常的使用中，難免會發(fā)生一些停止運(yùn)行等平安事故，尤其是一些人口密度大，樓層較高的小區(qū)，電梯的頻繁使用很容易導(dǎo)致一些故障的發(fā)生，而在故障發(fā)生時，電梯內(nèi)的一些緊急解困的設(shè)施就顯得尤為重要。因此，為了最大程度的保護(hù)乘客的人身平安，電梯設(shè)備應(yīng)該具備緊急解困的功能，這樣在電梯出現(xiàn)一些平安故障時，電梯內(nèi)的乘客就不至于驚慌失措。 1.4 其他考前須知 電梯設(shè)備的選擇和安裝的過程，會直接影響日后電梯的運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)管理，因此，選用一些比擬有品牌和知名度的，且相關(guān)技術(shù)成熟的電梯，并且嚴(yán)格的控制電梯的安裝過程，會給電梯設(shè)備的平安運(yùn)行提供很大的保障，也會給物業(yè)效勞企業(yè)省去很多的管理麻

5、煩。在電梯的安裝中，除了安裝超速保護(hù)裝置和應(yīng)急解困裝置，還應(yīng)該注意電梯的防水浸、防雷擊等平安保護(hù)，在同一樓道安裝多臺電梯時，要注意多臺電梯之間的聯(lián)鎖性。 2、物業(yè)管理中電梯設(shè)備管理的重要性和目標(biāo) 2.1 物業(yè)管理中電梯管理的重要性 對于現(xiàn)代的物業(yè)管理來說，物業(yè)的價值已經(jīng)不僅是由所處的地理位置和小區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)等來決定的，在很大程度上還取決于配套設(shè)施的品牌和運(yùn)行狀況。管理好電梯等配套設(shè)施設(shè)備，一方面可以保障設(shè)備良好運(yùn)行，另一方面還可以大幅度節(jié)約管理本錢。因此，電梯等設(shè)備的管理對于物業(yè)效勞企業(yè)顯得尤為重要，配套設(shè)施設(shè)備的良好管理不僅關(guān)系了到了開發(fā)商和物業(yè)效勞企業(yè)的聲譽(yù)，同時還關(guān)系到物業(yè)效勞本錢的控制

6、和資金的合理利用。 2.2 物業(yè)管理中電梯設(shè)備管理的目標(biāo)和方法 物業(yè)管理中對電梯設(shè)備的管理目標(biāo)主要就是對電梯設(shè)備管理好、使用好、維修好等，使電梯設(shè)備的利用率和完好率進(jìn)行最大程度的提高，延長電梯設(shè)備的使用壽命。 要想對電梯設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格的管理，就要先制定一個科學(xué)的、合理的規(guī)章制度；其次，電梯設(shè)備的管理人應(yīng)該對國家的相關(guān)法律法規(guī)有很深入的了解，并且對電梯設(shè)備的技術(shù)性能有足夠的了解；最后，應(yīng)該對設(shè)備的管理人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，使管理人員能夠?qū)W習(xí)到先進(jìn)的管理思想和管理模式，利用現(xiàn)代化的科學(xué)手段進(jìn)行管理。 3、電梯運(yùn)行中的節(jié)能降耗措施 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，建筑業(yè)中最消耗電能的設(shè)備就是空調(diào)和電梯，但是目前社會普遍關(guān)

7、注的都是空調(diào)的節(jié)能，對于電梯設(shè)備的節(jié)能，還沒有引起公眾的注意，電梯巨大的耗電量，物業(yè)效勞企業(yè)都深有感觸。因此，對于電梯的節(jié)能措施很多物業(yè)公司都進(jìn)行了針對性的策略，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前電梯的節(jié)能技術(shù)主要有改良機(jī)械傳動、采用變頻器、更新電梯轎廂內(nèi)的照明系統(tǒng)、采用先進(jìn)的電梯控制技術(shù)四種。 3.1改良機(jī)械傳動 如果把目前電梯使用的傳統(tǒng)渦輪桿減速器改良為星行齒輪減速器或者直接使用無齒輪傳動，那么電梯的機(jī)械效率可以提高20%左右，這種方法一般適用于安裝時間比擬久的電梯，一些新型的電梯減速裝置已經(jīng)都經(jīng)過改良處理。 3.2 采用變頻器 變頻器的使用是目前電梯節(jié)能中應(yīng)用很廣泛的一種方法，通過變頻器的使用，可以控制

8、電梯的電壓和頻率兩種方式，對電梯的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行動態(tài)的控制，使電梯的耗電量也能進(jìn)行動態(tài)的調(diào)整。 3.3 電梯轎廂的照明系統(tǒng)節(jié)能 電梯轎廂內(nèi)的照明系統(tǒng)節(jié)能就是將電梯內(nèi)的白熾燈更換成最新的LED節(jié)能燈，并且通過聲控和光感等開關(guān)對電梯轎廂內(nèi)的照明系統(tǒng)進(jìn)行自動控制，由于更換電梯轎廂內(nèi)的照明系統(tǒng)簡單方便，因此，這種方法是物業(yè)管理中推廣范圍最大的節(jié)能措施。 3.4 采用先進(jìn)的電梯控制技術(shù) 在電梯的控制軟件上進(jìn)行電梯的節(jié)能設(shè)置是一種新的手段，尤其是在一些多個電梯的居民樓內(nèi)，通過智能控制電梯的上下，選擇一個最短的路徑，是電梯的耗電量在一定程度上較少，到達(dá)電梯節(jié)能的效果。 4、物業(yè)管理中的電梯設(shè)備維護(hù)管理 對于電

9、梯設(shè)備的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)出臺了多部法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)定，其中?特種設(shè)備平安檢查條例?、?電梯技術(shù)條件?GB10058-1997、?電梯維修標(biāo)準(zhǔn)?GB/T18775-2002、?電梯制造與安裝平安標(biāo)準(zhǔn)?GB7588-2003等都是物業(yè)管理中電梯設(shè)備維護(hù)管理需要參考和執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。 4.1 電梯的日常維護(hù)措施 目前我國的很多物業(yè)公司都把電梯的維護(hù)和保養(yǎng)委托給一些專業(yè)電梯公司進(jìn)行，但是這些專業(yè)的電梯公司對于電梯的維護(hù)和保養(yǎng)通常也只是進(jìn)行定期的維護(hù)，一般都是每個月維護(hù)2-3次左右，而對電梯大量的日常管理還是要靠物業(yè)效勞企業(yè)的自身管理來實(shí)施。因此，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)該制定好電梯的維護(hù)保養(yǎng)制度，至少做到每周自檢一

10、次，而且電梯內(nèi)的應(yīng)急 要24小時有人值守。 4.2 定期的更換易壞器件 要想保障電梯的正常運(yùn)行，管理人員除了每天對電梯內(nèi)進(jìn)行清掃外，還應(yīng)該定期對電梯的一些易損器件進(jìn)行更換，尤其在發(fā)現(xiàn)一些器件出現(xiàn)磨損之后，應(yīng)該及時的更換，同時應(yīng)該根據(jù)維修者的經(jīng)驗(yàn)，對一些容易出現(xiàn)問題的地方做重點(diǎn)的檢查，對容易損壞的一些器件及時的更新，這樣不但可以保證電梯日常運(yùn)行的穩(wěn)定，減少平安事故的發(fā)生，也是對乘客人身平安負(fù)責(zé)。 5、結(jié)語 作為特殊品種工程建筑設(shè)備，電梯設(shè)備與日常的其他工業(yè)產(chǎn)品大不相同：在工廠設(shè)計(jì)制造完成后所看見的電梯，還得通過現(xiàn)場安裝，經(jīng)檢驗(yàn)檢測合格之后才能算是完整產(chǎn)品。要做到電梯設(shè)備的平安、可靠、經(jīng)濟(jì)、舒適，只有在安裝電梯設(shè)備過程中做到精確施工，并在安裝過后定期的維護(hù)保養(yǎng)，才能真正的做到讓電梯設(shè)備通過有效保養(yǎng)、維護(hù)，到達(dá)工廠技術(shù)要求和設(shè)計(jì)制造