1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上榆林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域住宅市場調(diào)研報(bào)告（2007年6月13日）撰寫部門：榆林市伯言策劃市場發(fā)展部榆林市伯言策劃第二項(xiàng)目部目錄第一部分 區(qū)域概況3一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況3二、區(qū)域人口狀況 3三、區(qū)域環(huán)境狀況 4第二部分 目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況4一、區(qū)域房產(chǎn)整體情況4二、調(diào)研數(shù)據(jù)分析42.1消費(fèi)者的需求情況52.1.1消費(fèi)者對目標(biāo)樓盤的認(rèn)知和理解52.1.2購房業(yè)主情況和樓房需求特點(diǎn)分析62.2樓盤對于消費(fèi)者的供給情況72.2.1重點(diǎn)樓盤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況72.2.2重點(diǎn)樓盤的銷售情況82.2.3重點(diǎn)樓盤的熱銷戶型92.3重點(diǎn)樓盤詳細(xì)情況介紹 10第三部分：報(bào)告結(jié)論或建議143.1目

2、標(biāo)區(qū)域房產(chǎn)供給與需求的主要結(jié)論153.2目標(biāo)區(qū)域住宅樓盤的主要特點(diǎn)15榆林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)住宅市場調(diào)研報(bào)告為了對榆林開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場整體現(xiàn)狀有一個清晰準(zhǔn)確的了解和掌握，為公司項(xiàng)目今后的推廣、銷售，提供科學(xué)的參考依據(jù)，進(jìn)行了本次的市場調(diào)研活動。主要針對與公司項(xiàng)目接近的大盤4個薈景新苑（文昌地產(chǎn)）、九龍灣、圣景名苑、元馳世紀(jì)城，進(jìn)行了比較分析，同時(shí)選取具有代表意義的中小型樓盤5個，薈景新園（文昌地產(chǎn)）、圣景名苑三期樓盤、九龍灣、府邸九州創(chuàng)業(yè)園，最后給出了一些可行性建議。第一部分：區(qū)域概況一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)設(shè)立于1999年2月，是經(jīng)陜西省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的陜西唯一以能源重化工項(xiàng)目建設(shè)為

3、主體的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)位于榆林市西南郊，東起榆溪河，西至包西鐵路；南起閆莊村，北至沙河南。轄區(qū)南北長7-8公里，東西寬13公里，規(guī)劃總面積18.4平方公里，起步建設(shè)區(qū)5平方公里。北鄰榆林機(jī)場和鐵路客運(yùn)站，南接榆鐵路貨運(yùn)站，西依包西鐵路，東跨榆溪河與榆林南郊化工區(qū)相連。210國道縱貫?zāi)媳保瑑擅姝h(huán)河，尤家峁水庫主源供水，110千伏變電站專線供電，郵電通信有保障，開發(fā)建設(shè)條件十分優(yōu)越。榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃為南部能源重化工工業(yè)區(qū)、中部多功能中心區(qū)、北部生態(tài)區(qū)三大組團(tuán)單元，區(qū)內(nèi)規(guī)劃主次干道及支路32條，總理程78公里；配建三大廣場、五個區(qū)級公園和多處觀賞景點(diǎn)。綠地面積達(dá)32%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一、二、三

4、產(chǎn)之比為1：6：3，人口規(guī)模控制在6萬人以內(nèi)。榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在陜西省委、省政府的高度重視下，在榆林市委、市政府的直接領(lǐng)導(dǎo)下，開發(fā)區(qū)管委會緊緊抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，開拓創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，圍繞規(guī)劃管理、收回國有土地使用權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等做了大量富有成效的工作，開發(fā)區(qū)已進(jìn)入全面開發(fā)建設(shè)階段，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。二、區(qū)域人口狀況榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已形成了較強(qiáng)的企業(yè)、項(xiàng)目、資金、人才等資源的聚集能力，隨著榆林最高學(xué)府、榆林市委、榆林工商局、陜西聯(lián)通公司、榆林第一醫(yī)院以及大量金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)投資公司等在榆林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的落戶，帶來了大批高級人才。另外榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)通過優(yōu)化創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新環(huán)境，也吸引了大

5、批優(yōu)秀人才入?yún)^(qū)創(chuàng)業(yè)，使人才聚集效應(yīng)愈加明顯，促進(jìn)了人才智力高地的形成，并創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會，同時(shí)極大的提高了創(chuàng)造力，成為孕育人才的搖籃。圖1：1991-2003年西安高新區(qū)營業(yè)收入增長圖 圖2：西安高新區(qū)從業(yè)人員比例圖三、區(qū)域環(huán)境狀況 在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時(shí)，榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃重點(diǎn)突出能源化學(xué)工業(yè)和環(huán)境綠化，以荒沙地綜合開發(fā)治理、生態(tài)農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)為突破口，堅(jiān)持政策推動與體制創(chuàng)新并舉，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)并舉、自主建設(shè)與招商引資并舉，全方位擴(kuò)大對外開放，不斷改善投資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人口、經(jīng)濟(jì)、社會、資源與環(huán)境的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。建設(shè)原則是：市場

6、經(jīng)濟(jì)為主；效益優(yōu)先；高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)；統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施；與城市相銜接、基礎(chǔ)先行；可持續(xù)發(fā)展等。具體實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施超前化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美化、空間形態(tài)、景觀序列化個性化三大目標(biāo)。1015年左右時(shí)間，開發(fā)區(qū)將建成集農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商貿(mào)、科技、教育、居住、娛樂、旅游為一體，環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完善，支撐服務(wù)體系化健全，功能結(jié)構(gòu)布局合理的既具榆林獨(dú)特風(fēng)格、又有現(xiàn)代特色的綜合型對外開放的窗口示范區(qū)。 自2000年起，榆林市綠化工程已全面啟動，已完成綠化面積700余畝，2007年計(jì)劃投資130萬元的工程再次啟動。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的整體環(huán)境規(guī)劃以及戰(zhàn)略設(shè)想為區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。第二部分：目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況一、

7、區(qū)域房產(chǎn)整體情況榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)伴隨著榆林市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，走過了十幾個春秋，榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展歷程，演奏著榆林房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程。通過幾年的成熟配套，榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以優(yōu)美的生活區(qū)、舒適的休閑區(qū)、便捷的交通、不斷升值的區(qū)域、最前沿、最現(xiàn)代的品質(zhì)氣息成為榆林市人人向往的高尚現(xiàn)代都市生活中心區(qū)。在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高速發(fā)展和繁榮下，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展和成熟。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展下，促使榆林房地產(chǎn)市場開始走向大盤時(shí)代，物業(yè)類型不僅有多層、小高層、高層住宅，還有歐式風(fēng)格的花園洋房。類似榆林元馳世紀(jì)城、圣景名苑及九龍灣多家一起構(gòu)成了榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。由于 “文昌地產(chǎn)”的市場定位與此有類

8、似之處，因此，在對目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行調(diào)研時(shí)，這些大樓盤是我們需要著重了解和分析的，尤其是針對以生態(tài)、運(yùn)動、教育、陽光等為主題的項(xiàng)目，例如薈景新園等，就更值得我們寄予極大關(guān)注。當(dāng)然中小型樓盤也是調(diào)研的一部分，中小型樓盤是針對大盤來說的，大盤雖然規(guī)模優(yōu)勢，配套設(shè)施、社區(qū)景觀也讓中小樓盤望塵莫及，但中小樓盤具備“小”的靈活性，在避免同質(zhì)化的競爭方面，中小樓盤在戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品目標(biāo)客戶群定位等方面，都充分考慮了差異性，個性化更加明顯，市場定位更加明確，甚至還可以根據(jù)市場需求量身定做，典型代表包括薈景新園、圣景名苑等。下面我們就對這些典型樓盤進(jìn)行相關(guān)的系統(tǒng)分析。二、調(diào)研數(shù)據(jù)分析由于資源供給是有限的，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)理

9、論認(rèn)為，商品的價(jià)格是由供給和需求決定的，而供給與需求又取決于其他經(jīng)濟(jì)因素之影響。下面我們就經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅樓盤的供給與需求情況來進(jìn)行系統(tǒng)的分析。（一）消費(fèi)者的需求情況1、消費(fèi)者對目標(biāo)樓盤的認(rèn)知和理解在本次調(diào)研中，我們還通過業(yè)主的反饋信息，了解到他們對這些特定樓盤的一些直觀感知情況，這也從另一個側(cè)面反映了樓盤給消費(fèi)者留下的直觀印象。調(diào)查結(jié)果顯示，以下這些情況以及開發(fā)項(xiàng)目為廣大消費(fèi)者所熟悉和了解：薈景新園：“地段有發(fā)展前景、優(yōu)越”。圣景名苑三期：“有發(fā)展?jié)摿Γh(huán)境優(yōu)美”。九龍灣：“地處中心區(qū)，臨近學(xué)校，有文化氛圍。”亮馨苑：“臨近商業(yè)區(qū)，布局比較合理”。亮景苑：“與亮馨苑為同一家開發(fā)商，秉承上面風(fēng)格

10、”。府邸九州創(chuàng)業(yè)園：“項(xiàng)目較大，有升值潛力”。2、購房業(yè)主情況和樓房需求特點(diǎn)分析總的來說，從所調(diào)研的情況來看，開發(fā)區(qū)居住群主要來源包括政府機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位、及搬遷家庭。更為榆林最高學(xué)府設(shè)立在開發(fā)區(qū)，會有更多的中產(chǎn)家庭到此處。圣景名苑三期創(chuàng)造全新生活方式，重環(huán)境，追求自然、人、建筑三者的結(jié)合。環(huán)境適宜，融商貿(mào)、休閑、娛樂于一體的綜合社區(qū)，偏重人文理念的打造。九龍灣以復(fù)式別墅為主，營造上層生活，注重地位，更重視環(huán)境和文化氣息濃厚。著力建設(shè)別墅區(qū)，注重文化氛圍的營造，升值空間巨大。薈景新園制造都市生活，更接近中場階層。偏重現(xiàn)代氣息，營造生活時(shí)尚亮馨苑交通便利，更重商業(yè)氣息，為普通階層第一次購房，

11、或商用。與商業(yè)區(qū)結(jié)合緊密，生活更為便利。亮景苑交通便利，普通階層購房 學(xué)校附近，幾個大型超市交接處。府邸九州創(chuàng)業(yè)園營造大型綜合性社區(qū)，更注重人文、時(shí)尚，容納中產(chǎn)階層和白領(lǐng)人士。一個成熟社區(qū)的制造需要更多的綜合元素，建筑風(fēng)格，賦予的內(nèi)涵，一切的一切都在進(jìn)行中。他們在這里居住、投資、注重的是開發(fā)區(qū)的全新氛圍，與其說投資了現(xiàn)在不如說投資到未來。開發(fā)區(qū)的全面規(guī)劃建設(shè)必將改變這里的面貌，伴隨著政府機(jī)關(guān)的搬遷，榆林市的政治經(jīng)濟(jì)重心必將轉(zhuǎn)移到此，這里的各項(xiàng)設(shè)施也必然隨之完善，而榆林最高學(xué)府的設(shè)立為這里營造出濃厚的文化氛圍。當(dāng)然伴隨著區(qū)域的繁華，物業(yè)也將快速增值。他們對于樓盤的選擇傾向具有很多共同特點(diǎn)，但還有

12、一些各自的獨(dú)特之處，這也決定了不同的價(jià)值取向。（二）樓盤對于消費(fèi)者的供給情況1、重點(diǎn)樓盤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況樓盤薈景新苑九龍灣圣景名苑亮馨苑亮景苑均價(jià)為定（三期）3200期房370033003300公攤率15-2018%15%179%9-15%容積率2.02.71.271.22.0綠化率40%43%35.8%40%30%占地面積1024畝1000畝一期200畝121.5畝2200畝70畝2、重點(diǎn)樓盤的銷售情況 由于時(shí)間所限，對所有典型樓盤的銷售情況了解得還不夠詳盡，以下是一些大致的情況。樓盤薈景新苑（文昌地產(chǎn)）九龍灣圣景名苑亮馨苑亮景苑府邸銷售情況2007年7月份開始預(yù)售，2009年完工。板式與典式共

13、5棟。其中板式四棟，典式一棟（三期）160-170 m2（價(jià)格50萬左右）復(fù)式2棟（12層）176m2已全部售完 278.03m2 剩兩套，其余100多套全部售完3期建設(shè)中，小高層（12層）兩棟。90 m2 -245 m2 2007年7、8月份預(yù)售（三期）暫且做登記小高層（12-16層）共五棟。107.3 m2-128.8 m2基本售完，剩五六套。（價(jià)格3080-3780/ m2）小高層（12-16）三棟。94-140/ m2作登記。戶型待定，價(jià)格不低4000左右。戶型：120、130、140、復(fù)式、歐式上市，后季作宣傳。3、重點(diǎn)樓盤的熱銷戶型通過對各樓盤的實(shí)地調(diào)研，消費(fèi)者接受最多的仍然是90

14、120的兩室兩廳以及120-150的三室兩廳戶型，如高科新花園的3室2廳占總戶型的81.4。客源：30歲35歲中青年，中產(chǎn)階層居多，首次置業(yè)和投資所占比例較大，但也有部分團(tuán)購。樓盤薈景新苑九龍灣圣景名苑亮景苑新西藍(lán)主力戶型4室2廳2衛(wèi)；140-180平米別墅4室2廳2衛(wèi)；3室2廳2衛(wèi)；4室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)，2室1廳1衛(wèi)三、重點(diǎn)樓盤詳細(xì)情況介紹1、圣景名苑三期該項(xiàng)目是榆林綜合性大型住宅項(xiàng)目，占地10萬平方米，由多層、小高層組成，三期工程主要由兩幢小高層組成（12層）。曾榮獲2004年陜西最佳居住環(huán)境獎，2004年中國西部最佳創(chuàng)新樓盤獎。項(xiàng)目賣點(diǎn)：綠色園林景觀，會所型綜合一站式社區(qū)。健身中心、

15、圖書館、超市、游泳池、咖啡屋、棋牌室、診所、與賓館設(shè)施結(jié)合使用，與具有現(xiàn)代風(fēng)格的會所建設(shè)相得益彰。綠化到位。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地帶，市委、人大、政協(xié)辦公樓的建立加強(qiáng)了政治中心的地位，從而凸顯地段價(jià)值；整體的景觀園林設(shè)計(jì)彰顯綠色品質(zhì)；周邊商業(yè)貿(mào)易區(qū)的的打造將強(qiáng)調(diào)了綠色、娛樂、休閑、一體化的綜合性；整體規(guī)劃到位。優(yōu)劣勢分析：沒有自建的物業(yè)公司、服務(wù)態(tài)度一般2、九龍灣項(xiàng)目是高檔復(fù)式別墅社區(qū)，占地38.38畝，由兩幢小高層和一幢商務(wù)公寓組成，前期共計(jì)172戶。目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)年底入住。項(xiàng)目賣點(diǎn)：黃金地段高尚社區(qū)項(xiàng)目理念走高端，精英路線，復(fù)式戶型，體現(xiàn)別墅的品質(zhì)，昭示身份，地位。優(yōu)

16、劣勢分析： 優(yōu)勢：1、地段較好，榆林中學(xué)東邊。東鄰開發(fā)區(qū)金融商務(wù)中心，西鄰300余米處體育廣場。南面距待建的商業(yè)步行街300米。北接消防隊(duì)，距在建的榆林市委、人大、政府綜合辦公樓處100余米。劣勢：1、銷售價(jià)格與地理位置相比來說有些偏高，大多消費(fèi)者處于觀望。3、文昌地產(chǎn)（薈景新苑） 該項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)，周邊煙草公司優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢：1、從開發(fā)商方面，文昌地產(chǎn)在榆林已具較大名氣和較好口碑，具有一定市場可信度，認(rèn)知度高，推廣相對簡單，銷售自然上升。2、社區(qū)較大、環(huán)境優(yōu)美、容易造就居住環(huán)境。3、設(shè)自己的物業(yè)公司，入住戶反映良好。4、戶型別致。劣勢：1、銷售價(jià)格與地理位置相比來說有些偏高。 2、定位不

17、夠準(zhǔn)確，推廣還不到位，雖在榆林有一定的名氣及信用，面向市場快速發(fā)展的狀況，及少推廣也會削弱其核心競爭力。3、項(xiàng)目策劃自己人。（隨著市場快速的發(fā)展變化，越來越多的人們從各大城市歸來，而人們的消費(fèi)檔次越來越高，及難滿足消費(fèi)者的需求。）第三部分：報(bào)告結(jié)論或建議通過前文的數(shù)據(jù)分析，我們不難得出開發(fā)區(qū)住宅房產(chǎn)的基本情況和規(guī)律，隨著榆林開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)規(guī)劃的實(shí)施，整個榆林開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)會迎來一個全新的發(fā)展機(jī)遇，它將不斷增加區(qū)域旅游、教育、科技、文化氛圍，繼續(xù)鞏固榆林現(xiàn)代化城市代表和塞上榆林都市人居住的理想之地的地位。下面我們給出榆林開發(fā)區(qū)域住宅樓盤報(bào)告的一些重要結(jié)論。一、目標(biāo)區(qū)域房產(chǎn)供給與需求的主要結(jié)論1、

18、開發(fā)區(qū)大的環(huán)境影響和決定了整個住宅房產(chǎn)市場的需求和價(jià)格。主要表現(xiàn)為房產(chǎn)市場的供需旺盛，強(qiáng)大的購買力將區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格推到全市最高，該區(qū)域均價(jià)在3800元/平米以上。在整個區(qū)域現(xiàn)代化的綜合配套下，每個樓盤項(xiàng)目的表現(xiàn)也非常出色，現(xiàn)代化都市化的建筑風(fēng)格、精良的建造品質(zhì)、高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，造就了一大批高端精品住宅項(xiàng)目。2開發(fā)區(qū)住宅樓盤越來越重視滿足業(yè)主的不同需求，從而呈現(xiàn)出個性化和多樣化的趨勢。開發(fā)區(qū)住宅類樓盤類型多樣，大盤居多，中小樓相對較少。其中樓盤戶型結(jié)構(gòu)豐富，且戶型面積跨度較大，給消費(fèi)者提供多種選擇。消費(fèi)者接受最多的仍然是80-120的兩室兩廳以及120-170的三室兩廳、四室兩廳戶型，如薈

19、景名苑的四室兩廳占總戶型的70.4。這些業(yè)主基本上看重所在區(qū)域良好的配套設(shè)施、物業(yè)管理、文化氛圍，人氣聚集情況，這體現(xiàn)在距離餐飲、娛樂、購物場所比較近的樓盤，銷售情況就比較好，而且他們認(rèn)為隨著交通的逐漸發(fā)展，所購買的樓盤將具有強(qiáng)大的升值空間。3、開發(fā)區(qū)居住群主要來源包括政府機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位、及搬遷家庭。客源基本全部來源于開發(fā)區(qū)自身，外來消費(fèi)群體相對很少，目的主要是自住和投資。他們在這里居住、投資、他們看中這里公寓林立、高尚娛樂及消費(fèi)場所密集；看中這里完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好的環(huán)境；看中這里商業(yè)配套齊全、高尚住宅社區(qū)云集、人文素質(zhì)極高、生活氛圍濃郁，以及伴隨著區(qū)域的繁華，物業(yè)的快速增值。二、目標(biāo)區(qū)域住宅樓盤的主要特點(diǎn)縱觀開發(fā)區(qū)的樓市，可以明顯地發(fā)現(xiàn)其創(chuàng)新住宅和高端精品住宅的兩大特色。1、創(chuàng)新理念增加了樓盤的核心競爭力創(chuàng)新，無疑會增加項(xiàng)目成本、施工難度等，但是市場成熟階段，住宅產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，不創(chuàng)新就意味著失去購房者的眼球注意力，也就是喪失稍縱即逝的售樓商機(jī)。 從去年到今春涌現(xiàn)的新盤中，圣景名苑、元馳世紀(jì)城、文昌地產(chǎn)、九龍灣等項(xiàng)目的創(chuàng)新特點(diǎn)非常顯著，例如圣景名苑，為人們提供真正“一站式居家”的新生活。健身中心、圖書管、超市、游泳池、咖啡屋、棋牌室、診所與賓館設(shè)施結(jié)合使