1、武漢大學資源與環境科學學院武漢大學資源與環境科學學院國土資源管理系國土資源管理系 授課授課 唐祥云唐祥云 第一節 地籍與地籍測量 一、地籍二、地籍測量三、地籍調查第二節 地籍和地籍測量的歷史 一、地籍發展綜述 二、地籍測量發展綜述 三、我國地籍與地籍測量的發展第三節 地籍測量學一、地 籍1. 地籍的定義 地土地 籍簿冊，記錄、記載， 歸屬 （書籍、學籍、黨籍、國籍） 基本含義：土地清冊 土地調查冊 （圖 數 表） 土地登記冊 土地統計冊 第一節第一節 地籍與地籍測量地籍與地籍測量1995年，FIG發表“關于地籍的聲明”： 地籍由政府監管的，以地塊為基礎的土地信息系統1999年，現代地籍理論與實

2、踐： 地籍由國家建立的，以權屬為核心，以地塊為基礎的土地基本信息的集合。2001年，本教材： 地籍由國家監管的、以土地權屬為核心、以地塊為基礎的土地及其附著物的權屬、位置、數量、質量和利用現狀等土地基本信息的集合，用圖、數、表等形式表示。 地籍是由國家建立和管理的 國家功利性：征收土地稅費 保護土地產權 在國外，地籍測量稱作官方測量。 在我國，歷次地籍調查和測量的建立都是由朝廷 或政府下令進行的。地地籍籍的的定定義義 土地權屬是地籍的核心 地籍回答的首要問題： 這塊地是誰的，即土地的歸屬。 地籍的另一種表達： 地籍是以土地權屬為核心對土地諸要素隸屬關系的綜合表述。 （所有權、使用權 合法的、違

3、法的 農村的、城鎮的 利用的、未利用的、不能利用的）國土領域內的每一塊土地都要描述并記載 地地籍籍的的定定義義以地塊為基礎建立地籍 一個區域的土地根據被占有、使用等原因被分割成邊界明確、位置固定的許多塊土地。 地籍的內涵之一就是以地塊為基礎，準確地描述每一塊土地的自然屬性和社會經濟屬性。地地籍籍的的定定義義 地籍必須描述地塊內附著物的狀況 建筑物和構筑物是土地利用分類的重要標志。 “皮之不存，毛將焉附”，土地和附著物是不可分離的，它們各自的權利和價值相互作用，相互影響。 房、地所具有的內在聯系，地籍必須對土地及附著物物進行綜合描述。 地地籍籍的的定定義義地籍是土地基本信息的集合地地籍籍的的定定

4、義義（簡稱土地清冊）土地調查冊土地登記冊土地統計冊圖形數據表格土地清冊回答了一個地塊的六個問題：第一，“是誰的”，具體指權屬主與土地及其附著物之間的法律關系。第二，“在哪里”，具體指土地及其附著物的空間位置。第三，“有多少”，具體指對土地及其附著物的量的描述。第四，“在什么時候”，具體指土地及其附著物的權利和利用的發生、轉移、消滅等事件的時間。第五，“為什么”，具體指土地及其附著物的權利和利用的存在依據及其有關說明。第六，“怎么樣”，具體指土地及其附著物的權利和利用的發生、轉移、消滅等事件的過程說明或依據。2地籍的功能(1) 地理性功能 (2) 經濟功能 (3) 產權保護功能 (4) 土地利用

5、管理功能 (5) 決策功能(6) 管理功能 地理性功能 統一的坐標系 幾何精確高 地塊之間的空間關系明確 這種功能是實現地籍多用途的基礎 經濟功能 最古老的目的：用于土地稅費的征收。 地籍的最初含義：征收土地稅的簿冊。 為以土地及其附著物為標的物的經濟活動提供準確、可靠的基礎資料。 (如土地的有償出讓、轉讓，土地和房地產稅費的征收，防止房地產市場的投機活動等) 例如：6月1日國家7部委的房地產調控政策 產權保護功能 通過法定登記程序實現產權保護。 在德國，地籍被定義為“不動產證明材料”。 為在以土地及其附著物為標的物的產權活動中提供法律性的證明材料，保護土地所有者和土地使用者的合法權益，避免土

6、地產權糾紛。 (如調處土地爭執，恢復界址，確認地權，房地產的認定、買賣、租賃及其他形式的轉讓；解決房地產糾紛等) 例如：湖北土地利用調查報告中。 土地利用管理功能 是組織土地利用、編制土地利用規劃的基礎資料。 利用地籍資料，能加快規劃設計速度，降低費用，使規劃容易實現。另外，地籍還能鑒別錯誤的規劃，避免投資失誤。 決策功能 地籍所提供的多要素、多層次、多時態的土地資源的自然狀況和社會經濟狀況，是國家編制國民經濟計劃，制定各項規劃的基本依據，是組織工農業生產和進行各項建設的基礎。 例如：退耕還林、還草政策。 管理功能 由于地籍存在地理性功能和決策功能，公安、消防、郵政、水土保持和以土地及其附著物

7、為研究對象的科學研究和管理等部門可充分利用地籍資料為他們的工作服務。 3 3地籍的類別地籍的類別 (1) 按地籍的用途劃分，地籍可分為稅收地籍、產權地籍和多用途地籍 稅收地籍是資本主義各國早期建立的為課稅服務的登記簿冊。稅收地籍是指僅為稅收服務的地籍。產權地籍亦稱法律地籍。產權地籍是資本主義國家為維護土地私有權、鼓勵土地交易、防止土地投機、保護土地買賣雙方的權益而建立的土地產權登記冊。多用途地籍，亦稱現代地籍，是稅收地籍和產權地籍的進一步發展，其目的不僅是為課稅或產權登記服務，更重要的是為土地利用和保護，為全面、科學地管理土地提供信息和基礎資料。 3 3地籍的類別地籍的類別 (2) 按地籍的特

8、點和任務劃分，地籍可分為初始地籍和日常地籍初始地籍是指在某一時期內，對其行政轄區內全部土地進行全面調查后，最初建立的地籍圖簿冊，而不是指歷史上的第一本簿冊。日常地籍是針對土地數量、質量、權屬及其分布和利用、使用情況的變化，以初始地籍為基礎進行修正、補充和更新的地籍。日常地籍工作一般應包括以下三方面內容：建立初始地籍。建立土地變更登記制度。建立日常土地統計制度。 3地籍的類別地籍的類別 (3) 按城鄉土地的不同特點劃分，地籍可分為城鎮地籍和農村地籍城鎮地籍的對像是城鎮的建城區的土地，以及獨立于城鎮以外的工礦企業、鐵路、交通等用地。農村地籍的對像是城鎮郊區及農村集體所有土地，國營農場使用的國有土地

9、和農村居民點用地等。 二、地籍測量二、地籍測量 1. 地籍測量的含義 地籍測量地籍測量是為獲取和表達地籍信息所進行的測繪工作。其基本內容是測定土地及其附著物的權屬、位置、數量、質量和利用狀況等。 (1) 地籍控制測量，測量地籍基本控制點和地籍圖根控制點；(2) 界線測量，測定行政區劃界線和土地權屬界線的界址點坐標；(3) 地籍圖測繪，測繪分幅地籍圖、土地利用現狀圖、房產圖、宗地圖等；(4) 面積測算，測算地塊和宗地的面積，進行面積的平差和統計；(5) 進行土地信息的動態監測，進行地籍變更測量，包括地籍圖的修測、重測和地籍簿冊的修編，以保證地籍成果資料的現勢性與正確性； (6) 根據土地整理、開

10、發與規劃的要求，進行有關的地籍測量工作。 地籍測量的具體內容2. 地籍測量的特點 地籍測量與基礎測繪和專業測量有著明顯不同，其本質的不同表現在凡涉及土地及其附著物的權利的測量都可視為地籍測量，具體表現如下： (1) 地籍測量是一項基礎性的具有政府行為的測繪工作，是政府行使土地行政管理職能的具有法律意義的行政性技術行為。 (2) 地籍測量為土地管理提供了精確、可靠的地理參考系統。 (3) 地籍測量具有勘驗取證的法律特征。 (4) 地籍測量的技術標準必須符合土地法律的要求。 (5) 地籍測量工作有非常強的現勢性。 (6) 地籍測量技術和方法是對當今測繪技術和方法的應用集成。 (7) 從事地籍測量的

11、技術人員應有豐富的土地管理知識。 三、三、 地籍調查地籍調查 （一）（一） 地籍調查的含義地籍調查的含義 地籍調查地籍調查是遵照國家的法律規定，對土地及其附著物的權屬、數量、質量和利用現狀等基本情況進行的調查。它既是一項政策性、法律性和社會性很強的基礎工作，又是一項集科學性、實踐性、統一性、嚴密性于一體的技術工作。 根據調查時間及任務的不同，地籍調查可分為初始地籍調查和變更地籍調查。 初始地籍調查是指對調查區范圍內全部土地在初始土地登記之前進行的地籍調查。初始地籍調查一般要在無地籍資料或地籍資料比較散亂、嚴重缺乏、陳舊的狀況下進行的調查工作，但不是指歷史上的第一次地籍調查。變更地籍調查是指為了

12、保持地籍的現勢性和及時掌握地籍信息的動態變化而進行的經常性的地籍調查，是在初始地籍的基礎上進行的，是地籍管理的經常性工作。 按區域的功能不同，地籍調查可分為農村地籍調查和城鎮地籍調查。 目前農村地籍調查主要有土地利用現狀調查、土地質量調查、土地權屬調查等。 城鎮地籍調查是指城鎮及村莊內部的地籍調查。主要對城鎮、村莊范圍內部土地的權屬、位置、數量、質量和利用狀況等進行調查。 （二）（二） 地籍調查的內容地籍調查的內容 1. 稅收地籍調查的內容 一是土地權利狀況，即納稅人情況，包括姓名或單位名稱、地址等。二是計算賦稅的依據，即需要納稅的土地類型、土地面積和土地等級等。 2. 產權地籍調查的內容 產

13、權地籍調查是以土地權屬調查為核心內容，同時調查土地利用狀況和其他要素。 3. 多用途地籍調查的內容 (1) 土地及其附著物的權屬。包括權利人狀況、權源、權利性質、權利限制等； (2) 土地及其附著物的位置。包括地理位置、權屬界址等； (3) 土地及其附著物的數量。包括土地面積、建筑占地面積、總建筑面積建筑等。 (4) 土地及其附著物的質量。包括土地等級，基準地價，建筑物的結構、層數，各種房地產價格等。 (5) 土地及其附著物的利用狀況。包括土地類型，容積率，建筑密度，建筑間距，各類別面積比例。（四）（四） 地籍調查的原則地籍調查的原則(1) 符合國家土地、房地產和城市規劃等有關法律的原則。(2

14、) 實事求是的原則。調查時，在依法與現狀結合的前提下，充分考慮歷史背景。(3) 符合地籍管理的原則。以科學的地籍制度為基礎，保證地籍的現勢性與系統性、可靠性與精確性、概括性與完整性。(4) 符合多用途的原則。以地塊（宗地）為單位進行地籍調查；調查前應收集有關測繪、地政、房地產產權產籍、規劃、建筑物報建等資料；應采用空間上全覆蓋的調查方法，全面覆蓋調查區域的每一塊土地，每一個宗地的情況都要調查清楚，包括道路、橋梁、河流、水面、山地、農田等；地籍調查結果要做到圖形、數據、簿冊之間具有清晰的一一對應關系。（五）（五） 地籍調查的工作程序地籍調查的工作程序 1. 地籍調查的工作內容 土地權屬調查、土地

15、利用現狀調查、土地等級調查、房產 調查等。 2. 地籍調查工作程序 準備工作 外業調查 內業工作 檢查驗收 一、地籍發展綜述一、地籍發展綜述具有現代地籍含義的土地記錄據悉已存在了數千年。已知最古老的土地記錄是一個公元前4000年的Chaladie表。中國、古埃及、古希臘、古羅馬等文明古國都存在著一些古老的地籍記錄。第二節第二節 地籍和地籍測量的歷史地籍和地籍測量的歷史 直至18世紀，測量技術為地籍提供了準確的地理參考系統，最終導致了征收的稅費基于被分割的地塊(包括建筑物)應納稅金，并逐漸地建立了一個較成熟的稅收體系。 到19世紀產生了含義明確的產權地籍(稅收是其目的之一)。據有關文件記載，在拿

16、破侖時代，就是因為地籍的建立，所以減少了關于地產所有權和使用權的邊界糾紛。 在技術方面，土地質量評價的理論、技術和方法日趨完善，土地的質量評估資料被納入地籍中。 科學技術的發展，為測量技術提供了一個更加精確、可靠的手段，地籍圖的幾何精度和地籍的邊界數據精度越來越高。 地籍在滿足土地稅收和產權保護的同時，其內涵又進一步豐富。形成了我們所說的多用途地籍。 測繪技術產生之初的主要應用之一就是解決土地的劃分和測算田畝的面積。約在公元前30世紀，古埃及及皇家登記的稅收記錄中，有一部分是以土地測量為基礎的，在一些古墓中也發現了土地測量者正在工作的圖畫。公元前21世紀由于尼羅河的洪水泛濫，曾以測繩為工具用測

17、量方法測定和恢復田界。 公元11世紀前，地籍測量的簡單技術、方法和工具都是量測土地經界和面積的有力手段。 1387年中國明代開展地籍測量，編制魚鱗圖冊，以田地為主，繪有田塊圖形，分號祥列面積、地形、土質以及業主姓名，作為征收田賦的依據，并完成全國地籍測量并進行土地登記。二、地籍測量發展綜述二、地籍測量發展綜述 1628年瑞典為了稅收目的，對土地進行了測量和評價，包括英畝數和生產能力并繪制成圖。 1807年法國為征收土地稅而建立地籍，開展了地籍測量；1808年拿破侖一世頒全國土地法令。這項工作最引人注目的是布設了三角控制網作為地籍測量的基礎，并采用了統一的地圖投影，在1:2500或1:1250比

18、例尺的地籍圖上定出每一街坊中地塊的編號，這樣在這個國家中所有的土地作到了唯一劃分。這時已建立了一套較完整的地籍測量理論、技術和方法。 19世紀和20世紀中葉以前是地籍測量理論和技術不斷發展完善的階段。二十世紀以來，對地籍測量提出了更高的要求，各國政府對此項工作也普遍重視。各項新技術在地籍測量中得到廣泛的應用，使地籍測量理論和技術得到不斷推動。 三、我國地籍與地籍測量的發展三、我國地籍與地籍測量的發展 商、周時代，建立了一種“九一而助”的土地管理制度，即“八家皆私百畝，同養公畝”的井田制，并相應地進行了簡單的土地測繪工作，這可視作我國地籍測量的雛形。 到了春秋中葉以后(約公元前770476年)，魯、楚、鄭三國先后進行了田賦和土地調查工作。 唐德宋建中年間，楊炎推行“兩稅法”，并進行大規模的土地調查。在以后又經過多次土地改革,如“方田法”“經界法”等,每次改革都伴隨著土地登記和勘丈. 明代真正完成全國土地清丈，并建立起完善的地籍制度。他們在