1、主要內(nèi)容主要內(nèi)容投資可行性環(huán)境分析2投資經(jīng)濟評價4投資可行性研究3 1投資構(gòu)成分析3 3學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)對門店投資開發(fā)可行性有全面認(rèn)識對門店投資開發(fā)可行性有全面認(rèn)識1能清晰描述投資開發(fā)可行性的主要研究內(nèi)容能清晰描述投資開發(fā)可行性的主要研究內(nèi)容2能夠完成可行性分析報告能夠完成可行性分析報告3能夠進(jìn)行門店開發(fā)的不確定性分析能夠進(jìn)行門店開發(fā)的不確定性分析4技能要點技能要點引導(dǎo)案例引導(dǎo)案例開店生財：市場調(diào)研應(yīng)先行開店生財：市場調(diào)研應(yīng)先行v認(rèn)真閱讀認(rèn)真閱讀;v仔細(xì)思考仔細(xì)思考;v結(jié)合學(xué)習(xí)過程。結(jié)合學(xué)習(xí)過程。要求要求第一節(jié)一、概念和作用一、概念和作用v作為投資項目投資決策的依據(jù)。作為投資項目投資決策的依據(jù)

2、。v作為向銀行等金融機構(gòu)或金融組織申請貸款、籌集作為向銀行等金融機構(gòu)或金融組織申請貸款、籌集資金的依據(jù)。資金的依據(jù)。v作為編制設(shè)計和進(jìn)行建設(shè)工作的依據(jù)。作為編制設(shè)計和進(jìn)行建設(shè)工作的依據(jù)。v作為簽訂有關(guān)合同、協(xié)議的依據(jù)。作為簽訂有關(guān)合同、協(xié)議的依據(jù)。v作為項目進(jìn)行后評價的依據(jù)。作為項目進(jìn)行后評價的依據(jù)。v作為項目組織管理、機構(gòu)設(shè)置、勞動定員的依據(jù)。作為項目組織管理、機構(gòu)設(shè)置、勞動定員的依據(jù)。v作為環(huán)保部門審查項目環(huán)境影響的依據(jù)，也作為向作為環(huán)保部門審查項目環(huán)境影響的依據(jù)，也作為向項目所在地政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。項目所在地政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。二、可行性研究的基本內(nèi)容二、可

3、行性研究的基本內(nèi)容(P39)v1總論總論v2宏觀投資環(huán)境分析宏觀投資環(huán)境分析v3地區(qū)行業(yè)概況分析地區(qū)行業(yè)概況分析v4地區(qū)市場需求情況調(diào)查和預(yù)測地區(qū)市場需求情況調(diào)查和預(yù)測v5地區(qū)主要門店的競爭狀況調(diào)查分析地區(qū)主要門店的競爭狀況調(diào)查分析v6門店業(yè)態(tài)選擇和經(jīng)營規(guī)模分析門店業(yè)態(tài)選擇和經(jīng)營規(guī)模分析v7門店選址分析門店選址分析v8門店賣場布局策劃方案的分析門店賣場布局策劃方案的分析v9門店經(jīng)營策略分析門店經(jīng)營策略分析v10投資估算和籌資方案分析投資估算和籌資方案分析v11經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價v12. 門店開發(fā)可行性結(jié)論門店開發(fā)可行性結(jié)論三、門店開發(fā)可行性結(jié)論架構(gòu)三、門店開發(fā)可行性結(jié)論架構(gòu)必要性必要性物質(zhì)條件物

4、質(zhì)條件技術(shù)條件技術(shù)條件設(shè)備條件設(shè)備條件效益預(yù)測效益預(yù)測備選方案備選方案提出建議提出建議范例：范例：v某項目市場可行性分析報告某項目市場可行性分析報告第二節(jié)一、門店開發(fā)投資環(huán)境概念一、門店開發(fā)投資環(huán)境概念v門店的投資環(huán)境就是指對在某一區(qū)域內(nèi)的門店的投資環(huán)境就是指對在某一區(qū)域內(nèi)的開設(shè)門店的投資這種經(jīng)濟活動所提供的一開設(shè)門店的投資這種經(jīng)濟活動所提供的一系列要素和生產(chǎn)條件及相互作用的統(tǒng)一體，系列要素和生產(chǎn)條件及相互作用的統(tǒng)一體，包括硬環(huán)境和軟環(huán)境兩個方面，并具有整包括硬環(huán)境和軟環(huán)境兩個方面，并具有整體性、開放性、動態(tài)性、區(qū)域性和層次性體性、開放性、動態(tài)性、區(qū)域性和層次性等特點。等特點。(P41)二、門

5、店開發(fā)投資環(huán)境的類型二、門店開發(fā)投資環(huán)境的類型(P43)三種劃分標(biāo)準(zhǔn),分出不同類型v1按投資環(huán)境按投資環(huán)境存在的物質(zhì)形態(tài)存在的物質(zhì)形態(tài)進(jìn)行劃分進(jìn)行劃分v2按投資環(huán)境按投資環(huán)境存在的范圍不同存在的范圍不同進(jìn)行劃分進(jìn)行劃分v3按投資環(huán)境按投資環(huán)境存在的內(nèi)容不同存在的內(nèi)容不同進(jìn)行劃分進(jìn)行劃分三、三、 門店開發(fā)投資環(huán)境分析的內(nèi)容（門店開發(fā)投資環(huán)境分析的內(nèi)容（P44） 四、四、 門店開發(fā)投資環(huán)境分析的方法門店開發(fā)投資環(huán)境分析的方法v“冷熱冷熱”因素分析法因素分析法v等級尺度法等級尺度法v多因素評估法多因素評估法v“四三三四三三”評估法評估法v系統(tǒng)功能評估法系統(tǒng)功能評估法v道氏評估法道氏評估法第三節(jié) 門店

6、開發(fā)投資構(gòu)成分析門店開發(fā)投資構(gòu)成分析一、門店開發(fā)投資的構(gòu)成一、門店開發(fā)投資的構(gòu)成固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅投資固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅投資項目總投資項目總投資建設(shè)投資建設(shè)投資建設(shè)期利息建設(shè)期利息流動資金流動資金固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資二、門店所需各類資產(chǎn)及其投資構(gòu)成二、門店所需各類資產(chǎn)及其投資構(gòu)成v固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)v流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)v無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)v遞延資產(chǎn)遞延資產(chǎn)第四節(jié)一、經(jīng)濟評價的含義一、經(jīng)濟評價的含義(P57)v投資項目的經(jīng)濟評價是采用一定的方法和投資項目的經(jīng)濟評價是采用一定的方法和經(jīng)濟參數(shù)，對項目投資產(chǎn)出的各種因素進(jìn)經(jīng)濟參數(shù)，對項目投資產(chǎn)出的各種因素進(jìn)行研究、分析計

7、算和對比論證的工作。行研究、分析計算和對比論證的工作。 準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作不確定性分析不確定性分析不確定性分析不確定性分析確定最佳方案確定最佳方案國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價財務(wù)評價財務(wù)評價方案比較方案比較方案比較方案比較經(jīng)濟評價內(nèi)容結(jié)構(gòu)示意經(jīng)濟評價內(nèi)容結(jié)構(gòu)示意二、門店開發(fā)的財務(wù)評價二、門店開發(fā)的財務(wù)評價（一）概念(P58)門店開發(fā)財務(wù)評價是投資項目經(jīng)濟評價的門店開發(fā)財務(wù)評價是投資項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，它是在國家現(xiàn)行財稅制重要組成部分，它是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下，計算項目范圍度和價格體系的條件下，計算項目范圍內(nèi)的效益和費用，編制財務(wù)報表，計算內(nèi)的效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價

8、指標(biāo)，分析項目的盈利能力、清償評價指標(biāo)，分析項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，以考察項目在財務(wù)上能力等財務(wù)狀況，以考察項目在財務(wù)上的可行性。的可行性。（二）門店開發(fā)財務(wù)評價的程序v分析財務(wù)數(shù)據(jù)分析財務(wù)數(shù)據(jù)v編制財務(wù)報表編制財務(wù)報表v計算財務(wù)效益指標(biāo)計算財務(wù)效益指標(biāo)v進(jìn)行不確定性分析進(jìn)行不確定性分析（三）門店開發(fā)財務(wù)盈利能力分析v投資利潤率投資利潤率v投資利稅率投資利稅率v資本金利潤率資本金利潤率v銷售利潤率銷售利潤率v投資收益率投資收益率v投資回收期投資回收期v財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值v財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率1、投資利潤率v投資利潤率（年利潤總額或年平均利潤總投資利潤率（年利潤總額或年平均

9、利潤總額額/項目總投資）項目總投資）100%v年利潤總額年產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入年年利潤總額年產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入年產(chǎn)品銷售稅金及附加年總成本費用產(chǎn)品銷售稅金及附加年總成本費用v項目總投資固定資產(chǎn)投資投資方向調(diào)節(jié)項目總投資固定資產(chǎn)投資投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息流動資金稅建設(shè)期利息流動資金2、投資利稅率v投資利稅率（年利稅總額或年平均利稅總投資利稅率（年利稅總額或年平均利稅總額額/項目總投資）項目總投資）100%v年利稅總額年銷售收入年總成本費用年利稅總額年銷售收入年總成本費用v年利稅總額年利潤總額年銷售稅金及附年利稅總額年利潤總額年銷售稅金及附加加3、資本金利潤率v資本金利潤率（年利潤總額或年平均

10、利潤資本金利潤率（年利潤總額或年平均利潤總額總額/資本金）資本金）100%4、銷售利潤率v銷售利潤率（年平均利潤總額銷售利潤率（年平均利潤總額/年平均銷年平均銷售收入）售收入）100%5、投資收益率v投資收益率年凈收益投資收益率年凈收益/投資總額投資總額v年凈收益年利潤額年折舊額年凈收益年利潤額年折舊額6、投資回收期v投資回收期是指一個建設(shè)項目從開始投入生投資回收期是指一個建設(shè)項目從開始投入生產(chǎn)年算起，到用每年的凈收益將初始投資全產(chǎn)年算起，到用每年的凈收益將初始投資全部回收時止所需要的時間，其單位通常用部回收時止所需要的時間，其單位通常用“年年”表示。表示。v當(dāng)當(dāng)TT0時，項目可行；反之，不可

11、行。時，項目可行；反之，不可行。（四）門店財務(wù)清償能力分析（四）門店財務(wù)清償能力分析v固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期v資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率v流動比率流動比率v速動比率速動比率1、固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期v固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期是指在國家財政固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期是指在國家財政規(guī)定及門店項目具體條件下，以項目投產(chǎn)后可規(guī)定及門店項目具體條件下，以項目投產(chǎn)后可用于還款的資金償還固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款本用于還款的資金償還固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息（不包括已用自有資金支付的金和建設(shè)期利息（不包括已用自有資金支付的建設(shè)期利息）所需要的時間。

12、建設(shè)期利息）所需要的時間。v借款償還期借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)借款償還期借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)開始借款年份（當(dāng)年償還借款額開始借款年份（當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可當(dāng)年可用于還款的資金額）用于還款的資金額）2、資產(chǎn)負(fù)債率v資產(chǎn)負(fù)債率（負(fù)債合計資產(chǎn)負(fù)債率（負(fù)債合計/資產(chǎn)合計）資產(chǎn)合計）100%v一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率100%時，說明項目時，說明項目資不抵債，視為已達(dá)到破產(chǎn)的臨界值。資不抵債，視為已達(dá)到破產(chǎn)的臨界值。3、流動比率v流動比率（流動資產(chǎn)總額流動比率（流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額）流動負(fù)債總額）100%v對于債權(quán)人來說，比率越高，債權(quán)人越有保對于債權(quán)人來說，比率越高，

13、債權(quán)人越有保障；對于項目而言，比率過高不一定是好事。障；對于項目而言，比率過高不一定是好事。4、速動比率v速動比率（流動資產(chǎn)總額負(fù)債速動比率（流動資產(chǎn)總額負(fù)債/流動負(fù)債流動負(fù)債總額）總額）100%v速動比率是流動比率的補充，表明項目每百元速動比率是流動比率的補充，表明項目每百元流動負(fù)債有多少速動資產(chǎn)作為支付的保障。流動負(fù)債有多少速動資產(chǎn)作為支付的保障。三、門店開發(fā)的不確定性分析三、門店開發(fā)的不確定性分析v盈虧平衡分析盈虧平衡分析v敏感性分析敏感性分析v風(fēng)險分析風(fēng)險分析敏感性分析的程序v1、選擇敏感性分析指標(biāo)、選擇敏感性分析指標(biāo) 機會研究階段多選用投資收益率和投資回機會研究階段多選用投資收益率和

14、投資回收期指標(biāo)；可行性研究階段多選用凈現(xiàn)值收期指標(biāo)；可行性研究階段多選用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)。和內(nèi)部收益率指標(biāo)。v2、計算項目的目標(biāo)值、計算項目的目標(biāo)值v3、選取不確定性因素、選取不確定性因素,設(shè)定變化范圍設(shè)定變化范圍v4、計算敏感性強弱程度，找出敏感性因素、計算敏感性強弱程度，找出敏感性因素敏感性分析表敏感性分析表5、計算敏感性指標(biāo)、計算敏感性指標(biāo)1） 敏感度系數(shù)敏感度系數(shù)E=A/ F E評價指標(biāo)評價指標(biāo)A對于對于不確定因素對于對于不確定因素F的敏感度系數(shù)的敏感度系數(shù)F不確定因素不確定因素F的變化率（的變化率（%）A當(dāng)發(fā)生當(dāng)發(fā)生F變化時，變化時，A的相應(yīng)變化率的相應(yīng)變化率E0，表示，表示A

15、與與F同方向變化同方向變化E0，表示，表示A與與F反方向變化反方向變化數(shù)值越大，敏感率系數(shù)越高數(shù)值越大，敏感率系數(shù)越高2）繪制敏感性分析圖，找出臨界點）繪制敏感性分析圖，找出臨界點即不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。即不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。是不確定因素的極限變化，其高低與設(shè)定的是不確定因素的極限變化，其高低與設(shè)定的基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率有關(guān)。有關(guān)。6、綜合評價，選擇可行方案、綜合評價，選擇可行方案v根據(jù)敏感度系數(shù)及臨界點數(shù)據(jù)，按不根據(jù)敏感度系數(shù)及臨界點數(shù)據(jù)，按不確定因素的敏感程度進(jìn)行排序；確定因素的敏感程度進(jìn)行排序；v根據(jù)臨界點分析不確定因素變化發(fā)生根

16、據(jù)臨界點分析不確定因素變化發(fā)生的可能性；的可能性；v通過分析結(jié)論，找出最敏感的一個或通過分析結(jié)論，找出最敏感的一個或幾個關(guān)鍵因素，粗略預(yù)測項目可能的幾個關(guān)鍵因素，粗略預(yù)測項目可能的風(fēng)險。風(fēng)險。案例案例v假設(shè)某企業(yè)正在進(jìn)行項目可靠性研究，假設(shè)某企業(yè)正在進(jìn)行項目可靠性研究，該項目期初投資該項目期初投資210萬元，預(yù)計項目服萬元，預(yù)計項目服務(wù)期為務(wù)期為6年，采用直線折舊，每年收入年，采用直線折舊，每年收入與成本均衡，企業(yè)所得稅稅率為與成本均衡，企業(yè)所得稅稅率為30%，資金成本率為資金成本率為10%，各項財務(wù)指標(biāo)見，各項財務(wù)指標(biāo)見下表。下表。現(xiàn)金流量計算表現(xiàn)金流量計算表凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值NPV79.62萬元

17、、內(nèi)部收益率萬元、內(nèi)部收益率IRR22.12%單因素分析：單因素分析：v1、每年營業(yè)收入下降、每年營業(yè)收入下降10%：NPV33.89萬元內(nèi)部收益率萬元內(nèi)部收益率IRR15.3%v2、每年營業(yè)成本上升、每年營業(yè)成本上升10%：NPV58.25萬元內(nèi)部收益率萬元內(nèi)部收益率IRR19.01%v3、每年資金成本率上升、每年資金成本率上升11%：NPV71.33萬元內(nèi)部收益率萬元內(nèi)部收益率IRR22.12%v4、項目服務(wù)周期下降、項目服務(wù)周期下降1年：年：NPV50.05萬元內(nèi)部收益率萬元內(nèi)部收益率IRR18.95%本章小節(jié)本章小節(jié)v可行性研究是任何投資所必需的一項內(nèi)容可行性研究是任何投資所必需的一項內(nèi)容, ,作為連鎖門店的開發(fā)作為連鎖門店的開發(fā), ,雖然有標(biāo)準(zhǔn)店鋪可雖然有標(biāo)準(zhǔn)店鋪可以借鑒以借鑒, ,但鑒于各地不同的影響因素但鑒于各地不同的影響因素, ,這項這項工作同樣是必經(jīng)環(huán)節(jié)工作同樣是必經(jīng)環(huán)節(jié). .思