1、2016 年下半年 xx 房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)依據(jù)試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分100 分， 60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有1 個(gè)事最符合題意）1 、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到_的極限值。A.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)8 .最大費(fèi)用C.利潤(rùn)為零D.最大利潤(rùn)2 、負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作的部門為_。A.市、縣級(jí)人民政府房屋征收管理部門B.省級(jí)人民政府房屋征收管理部門C.市、縣級(jí)人民政府D.省級(jí)人民政府3、某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不平衡沉降，該住

2、宅樓總建筑面積100 m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下 的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/nf,平衡每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/nf；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為150 萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6 個(gè)月，搬遷費(fèi)平衡每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5 ，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是。 A：該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的B：修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為 500 萬(wàn)元C：該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為 500 萬(wàn)元D：在不修復(fù)情況下平衡應(yīng)給予每戶的賠償金為6 5 萬(wàn)元E：工

3、業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、某城市2000年和2005年普通商品房的平衡價(jià)格分別是3500元/m2和4800元m2,采用平衡發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于一元/m2。A 4800B 5124C 5800D 71245、某宗房地產(chǎn)1993 年 10 月建成，在2003 年 10 月預(yù)評(píng)估其現(xiàn)值，經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用 40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為（）。A 60%B 70%C 80%D 90%6、減價(jià)拍賣皆為。A：人工式拍賣B：電子式拍賣C：有聲拍賣D：無(wú)聲拍賣E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失，故通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致

4、折現(xiàn)率_。A.提高B.降低C.無(wú)變化D.為零8、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的。A：操作風(fēng)險(xiǎn)B：信用風(fēng)險(xiǎn)C：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D：法律風(fēng)險(xiǎn)。E：借款合同9 、在下列_情況下，職工不可提取住房公積金。A.購(gòu)、建自住住房B.購(gòu)買商業(yè)門市C.償還購(gòu)房貸款本息時(shí)D.房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)10 、關(guān)于房地產(chǎn)位置不變性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。A：房地產(chǎn)位置不變性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B：房地產(chǎn)位置不變性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也不變不變C：房地產(chǎn)位置不變性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)

5、 D： 房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置不變這一特性E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、在城市房屋拆遷補(bǔ)償安置中， _。A.產(chǎn)權(quán)不明確的房屋不予補(bǔ)償B.已設(shè)定抵押的房屋，補(bǔ)償款應(yīng)直接付給抵押權(quán)人C.未解除租賃關(guān)系的房屋，暫不補(bǔ)償D.未超過(guò)使用期限的，臨時(shí)建筑，應(yīng)給予合適補(bǔ)償12 、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土用途，必須取得_同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。A.原出讓方B.轉(zhuǎn)讓人C.規(guī)劃行政主管部門D.原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門13 、某城市 2008 年初家庭總數(shù)為 120 萬(wàn)戶，戶均年可支配收入為 5 萬(wàn)元， 約有15%勺家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，

6、平衡住房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是（）萬(wàn)m2。A 1260B 1380C 1440D 210014 、已知某居住區(qū)的住宅用地面積和住宅建筑基底總面積，可以計(jì)算出該居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是。A：住宅平衡層數(shù)B：住宅建筑凈密度C：住宅建筑面積凈密度D：住宅建筑面積毛密度E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15 、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是_。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格 或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向

7、于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于 最高賣價(jià)16 、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用_預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平衡增減量法C.平衡發(fā)展速度法D.移動(dòng)平衡法17、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITS特征的表述中，不正確的是 （）。A.由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動(dòng)性好18 、房地產(chǎn)投資信托不包括的類型是_。A.經(jīng)營(yíng)型B.權(quán)益型C.抵押型D.混合型19 、 _是一項(xiàng)政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實(shí)施監(jiān)察管理兩部分。A.城市

8、規(guī)劃管理B.城市監(jiān)督管理C.城市道路管理D.城市房屋管理20、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是【 2005年考題】A：過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平衡法B：過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平衡法C：未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平衡法D：未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平衡法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21 、長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為 _。A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在B.房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明明季節(jié)性波動(dòng)C.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響D.市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料22 、下列行為中，應(yīng)征土地增值稅的是。 A：繼承房地產(chǎn)B：贈(zèng)與房地產(chǎn)C：出售房地產(chǎn)D：出租房地產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23

9、、下列不屬于股票與公司債券相同之處的是。A：都是有價(jià)證券B：同屬于資本證券C：都是投資手段，都是融資工具D：投資性質(zhì)和各自所包含的權(quán)利相同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、開發(fā)投資的投資者主要是（）。A.賺取利潤(rùn)B.保值增值C.獲得收益D.消費(fèi)25 、目前我國(guó)城市住宅的供給主要有三類，即_、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。A.廉租房B.二手房C. 一手房D.期房二、多項(xiàng)選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，至少有1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1 、框架結(jié)構(gòu)廠房的柱下基礎(chǔ)大凡采用的基礎(chǔ)形式是_。A.獨(dú)立基礎(chǔ)B.條形基礎(chǔ)C.整體式筏式

10、基礎(chǔ)D.箱形基礎(chǔ)2 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從_之日起計(jì)算。A.工程竣工B.物業(yè)驗(yàn)收合格C.購(gòu)房人實(shí)際入住D.開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人交付房屋3 、住房公積金屬于_所有。A.繳存住房公積金的單位B.繳存住房公積金的職工C.繳存住房公積金的單位和個(gè)人共同D.住房公積金管理中心4、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。A：拖欠建設(shè)工程價(jià)款B：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C：房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用D：訴訟費(fèi)用E：其他法定優(yōu)先受償款5、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)大凡有（）。 A.借款償還期8 .利

11、息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E.速動(dòng)比率6、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。合同法規(guī)定，租賃期限不能超過(guò)_年。A 30B 20C 10D 57 、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是_。A.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.政策風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)8、利用平衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的【 2007年考題】A：最佳規(guī)模B：最佳經(jīng)營(yíng)手段C：最佳集約度D：最佳管理方式E：最佳投資渠道9 、下列有關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)的表述中，不正確的有_。A.隨著研究目的的改變，統(tǒng)計(jì)總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化B.反映總體單位屬性或

12、特征的統(tǒng)計(jì)術(shù)語(yǔ)稱為指標(biāo)C.調(diào)查對(duì)象就是被調(diào)查和訪問(wèn)的詳盡單位D.調(diào)查單位與報(bào)告單位可以一致也可以不一致E.相對(duì)指標(biāo)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的兩個(gè)有聯(lián)系的指標(biāo)之比10 、（）為房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的形成條件。A.公開市場(chǎng)，交易對(duì)象本身也具備市場(chǎng)性B.理性的經(jīng)濟(jì)行為C.合適的期間完成交易D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E.賣者對(duì)價(jià)格具有控制力量11、下列需要到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書變更手續(xù)的有。 A：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱事項(xiàng)發(fā)生變更B：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人事項(xiàng)發(fā)生變更C：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本或者出資額事項(xiàng)發(fā)生變更D：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式、住所事項(xiàng)發(fā)生變更E：房地產(chǎn)

13、估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)額事項(xiàng)發(fā)生變更12 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括。A：土地轉(zhuǎn)讓成本B：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C：配套設(shè)施銷售成本D：商品房銷售成本E：房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本13 、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。A.損益表B.資金來(lái)源與運(yùn)用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表14 、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括等。A：房產(chǎn)稅B：城鎮(zhèn)土地使用稅C：土地增值稅D：農(nóng)業(yè)稅E：車購(gòu)稅15 、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的 （2007年試題 ）A：分離B：獨(dú)立C：對(duì)立D：融合E：借款合同16 、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均

14、質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。A.最低價(jià)格B.最高價(jià)格C.平衡價(jià)格D.成交價(jià)格17 、下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)法正確的是。A：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的價(jià)值交存住宅專項(xiàng)維修資金B(yǎng)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整C：出售的公有住房交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金D：出售的公有住房，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的 3E：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20、高層住宅不低于售房款的30，從售房款中

15、一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金18 、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%, 凈現(xiàn)值分別為 120 萬(wàn)元， 150 萬(wàn)元 .對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值 為（）萬(wàn)元。A 39.51B 49.39C 49.96D 62.4519 、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20 萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2 萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有用毛收入為（）萬(wàn)元。A 16B 18C 20D 2220、責(zé)任保險(xiǎn)包括等。A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)B：公眾責(zé)任保險(xiǎn)C：職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)D：產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)E：第三者責(zé)任保險(xiǎn)21 、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有A.發(fā)行企業(yè)債券B.向銀行借入信用貸款C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款D.在公開市場(chǎng)上發(fā)行股票E. 土地儲(chǔ)備貸款22、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有。A：農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B：在寫字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)C：住宅區(qū)道路禁止貨車通行D：在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E：常常遭受洪水威脅23、某地塊為一帶有陳舊建筑物 200m2的空