1、深圳酒店式公寓調研小結為深層了解當前市場上酒店式公寓的設計、配套、服務及管理，特對深圳幾 個典型的酒店式公寓，即羅湖、福田、鹽田、南山、關內四區域正在出售或運營 的酒店式公寓，進行了實地踩盤或訪談。第一節深圳酒店式公寓的概況從調查來看，深圳的酒店式公寓是目前地產市場的新寵，是繼旅游地產、和 商業地產后的又一地產開發熱點。 但推出項目總體良莠不齊，項目的軟件和硬件 配套沒有既定的統一規范，整個市場還不完善。 多數項目分布在人流密集、商業 機會多的商業中心、寫字樓密集區、或港口區。序地名稱性質及房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司1羅 湖丹楓白露（五）一房一廳：40、54、60兩

2、房一廳：85、96、102總統套房：119-205高級套房：1100商務套房：1200女士商務套房：1280行政商務套房：1380豪華套房：1700行政豪華套房：1880行政套房（大）：3500總統套房：8000商務廊（會議室、多功能廳） 健身房/游泳池/美容院/按摩池 特色迷你吧（酒吧）微型圖書餐廳（新派歐/亞菜式）咖啡館（早 6： 30-晨2： 00）保險箱/小冰箱/自控空調沙發茶幾/餐桌椅/書桌書柜/酒柜/ 衣柜獨立廚房/衛生間微波爐/雙頭煮食爐/煙氣罩；可提供餐具 寬頻上網、國際直撥電話、有線電視、電影頻道、有三層女士樓層：護膚裝扮用品衛生護理套裝奉送水果提供純凈水免費游泳池、健身室贈

3、送當日報紙（6份選一） 微型圖書館借閱、dvd借閱 咖啡、商務廊8'9折2羅 湖深圳 京華 酒店 公寓（五）一房一廳兩房一廳三房一廳高級套房：1000商務套房：1200 豪華套房：1500 行政套房A : 1800 行政套房B : 2000京華套房：2200獨立中央空調系統、中央背景音樂及廣播系統商務中心旅游柜臺餐廳/會議室健身房、棋牌、臺球/乒乓球室、 桑拿/理療服務、卡拉 OK包房/KTV。禮品店獨立廚房衛生間及配套衛具、廚具日常家用電器沙發茶幾/餐桌椅/書桌書柜/小型保險柜寬頻上網、國際直撥電話、有線電視、電影頻道、鮮花安排服務送礦泉水/送報紙/送鮮果當日洗燙服務擦鞋服務托兒及保

4、姆服務24小時中西式客房送餐服務香港中旅3福田東方銀座（五）31 250平米標間：高級/豪華/海景客 房：1400、 1600、 1800 行政：高級/豪華/海景客 房：1600、 1800、 2000海景/海景陽臺/主席/花 園/大使/總統套房：3000、3200、8800、8800、10800、 16000商務中心（傳真服務、彩色打印、文件裝 訂、過膠、翻譯和快遞、票務服 務）各種會議廳、餐廳、多功能房室內恒溫游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商場中餐廳西餐廳茶座酒吧、酒廊以及紅酒雪茄屋DDD電話/IDD電話寬/帶上網 部分帶獨立廚房（櫥柜、冰箱、燃 氣灶、咖啡爐微波爐，完整配套的

5、 餐具）商務中心服務秘書服務：打字、復印、裝訂、速記、翻譯、快遞、電腦磁碟、錄音機磁帶； 電話傳真、影印赴物、設備租賃服務等瑞雅公司序地名稱性質及房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司4南 山國際 市長 交流 中心一房一廳（36-51 ）兩房兩廳（67-76）五星級大堂、金融中心（銀行） 高級中、西餐廳、 便利店、洗衣房，高品質商務交流中心（會議廳）毛坯獨立衛尚未開業東方酒店管理公司戴德梁行5羅 湖京 基凍 方華 都單身公寓一一31、一房一廳一一38-45兩房兩廳61-69園林、泳池、會所、按摩池全裝修：寬帶上網，獨立廚衛； 廚房：高級櫥柜、大森抽油煙機、美的 燃氣灶、普林西斯

6、消毒柜；洗臉 盆及水龍頭。（鋁質吊頂天花及歐 普節能燈、地、墻高級面磚及低 磚）浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍 頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁 所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網絡插座、報警器 按鈕；家具、空調、熱水器；大堂禮賓服務：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀念日、婚慶）；收寄郵件、包裹； 汽車服務（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務及培訓；大堂答疑、 公共信息查詢；商務服務：商務禮儀服務一代訂報刊、雜志；代訂文體節目門票；代辦旅游手續； 商務秘書服務一協助公司注冊、登記、申報稅務、帳目管理與相關業務； 文件翻譯、傳譯；家體投資理財；國內外求學、考察、培訓及旅行安排； 酒店預訂、

7、票務（機、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復印、打字、及電子文件服務；特別委托的上午主力服務；安排商務會議、利益 賀卡、鮮花代訂；洗衣及家政服務洗衣一聯系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務家政一鐘點工服務、保姆服務、家宴安排、市內大酒肆、餐廳訂位；房 屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務。客戶服務時尚生活顧問及講座；業主健康檔案、健康咨詢、病人看護；社區文娛活動；聯系家教及補習；其他維修服務建立房屋檔案、提供維修服務；家庭急修；家用電器安裝協助；家庭裝 修協助、水、電、氣設施定期檢查；特別委托的其他服務戴德梁行6福田京 基御 景華庭單房27-35一房一廳 32-51兩房一

8、廳45-52兩房兩廳58-75三房兩廳79-83三大主題會所娛樂休閑會所、CEPA商務會所、星幕會所； 室內恒溫游泳池、健身舞室、桌 球室、沙弧球室；以水流為主題 的園林；商務多功能廳、BOBO生活館、網絡廳房簡裝、送空調衛生間：洗臉盆及龍頭、座廁、化妝鏡、排氣扇、廚房：櫥柜、臉盆龍頭、抽油煙機娛樂休閑服務、CEPA商務會所戴德梁行序地名稱性質、房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司7羅 湖逸 一、 置地軒(龜單房：26-32一房兩廳：37-44兩房兩廳：54-58按摩游泳池、健身房、籃球、羽 毛球場、乒乓球室桌、桌球室、 酒吧、茶座、棋牌室，商業街、 商務中心、六星級大堂、商

9、務中 心、水景觀光電梯1000元裝修廚房：吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、櫥 柜、抽油煙機、爐灶；（防滑地 磚、高級面專）衛生間吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、龍 頭及花灑；排氣扇、熱水器；但 體空調廳房復合地板、墻紙、頂燈、踢角線餐宴服務（中西餐飲、代購及速遞食物服務、代辦豪華家庭宴會服務、市內大酒樓、 餐廳訂位服務、籌備家庭聚會、歇班喜事慶典服務）；商務禮儀服務（小型商務會議室、商務秘書、會議及宴會策劃安排、文件翻譯、傳譯服務、 代訂利益賀卡、鮮花服務）；酒店禮賓服務（城市資源咨詢服務、保險箱服務、代客留言服務、代客臨時保存、接受物品、電話叫醒、住客電話飛線服務）私人管家（定期清潔房間、專業洗熨送服務

10、、代訂餐飲食品、報刊服務、代購家具雜物品、托兒服務、代辦汽車清潔服務、代交納各類費用服務、24小時醫療咨詢服務）投資服務（一站式租售服務、香港會計師咨詢、律師駐場顧問服務、基金投資顧問服務）全球代租豪華專車、的士服務；代訂全球票務、全球酒店預定服務； 代辦全球旅游簽證服務；國際CEPA顧問咨詢服務、全球貨幣兌換服務、代辦郵件全球速遞、收發服務戴德梁行8鹽田東方威斯豪華單人房：488豪華雙人房：588 行政套房：888高級度假套房：1680 豪華度假套房：2288餐廳、商務中心、KTV包房 長途電話服務沒有獨立廚房冰箱、保險箱、電視、按摩浴缸（二期有：歌舞廳、恒溫游泳池 多功能會議室）沒有特色服

11、務9福田趣園一房一廳 62-74一房兩廳52-59中、西餐廳；咖啡茶座；健身房、 紅酒樓、雪茄房；恒溫游泳池； 桑拿按摩；會議室；一卡制電梯（樓層自動控制功 能）都有獨立的廚房、保險箱（燃氣灶、抽煙機、冰箱）開始籌備階段，未規范第二節深圳酒店式公寓的特點、房型及面積根據調研統計，在售或在運營的酒店式公寓戶型有單房、一房一廳、兩房 廳、兩房兩廳、三房兩廳多種戶型；戶型面積范圍在26-250平米之間。目前在售的酒店式公寓房型樓盤名面積戶數比單房京基御景華庭37-3515%京基東方華都3115%置地逸軒26-3220%一房國際市長交流中心36-5180%京基御景華庭33-5125%京基東方華都38-

12、4570%置地逸軒37-4445%二房國際市長交流中心63-7620%京基御景華庭56-7340%京基東方華都61-6915%置地逸軒54-5835%三房京基御景華庭79-8220%在銷售項目的戶型比京基東方華都戶型比二房單房15%15%一房70%國際市長中心戶型比 二房一房從圖表可以看出，目前酒店式公寓的戶型， 以一房為市場主導， 其次是兩房、 單房。面積分別為：單房： 27-32平米；一房： 38-45平米兩房： 54-69平米此外，從戶型面積比較可以看出，目前新開發的酒店式公寓的戶型及面積 開發特點基本一致， 沒有大房或大面積的戶型。 一方面說明深圳的酒店式公寓正 趨于成熟； 另一方面說

13、明開發商通過近兩年對酒店式公寓的開發經驗的積累， 對 這一市場的認識逐步深入。二、戶型結構及設計要素酒店式公寓的特點，滿足居家、辦公、旅館的功能，從市場考察，除東方 威斯外， 每個公寓房間基本都具備獨立的廚衛。 并且各個功能區域布置緊湊， 實 用性強。戶型設計中，很少設計外飄窗戶，而是通過設立大面積的外飄落地窗、附 帶大陽臺，來增強房間的采光、通透性， 一是從視覺上消除房間因面積小而局促 的弊端；二是外飄落地窗，頂高不足 2.2 米，是不計建筑面積，加之陽臺送一半 面積，客戶買到的戶型使用率都超過了 100%，增加了客戶購買欲。三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類全，而且檔次也比較高。

14、這是因為多數酒 店式公寓一般所在地段都是繁華成熟地段，周邊交通、餐飲、娛樂、休閑、購物 十分方便。此外，為拉高自身檔次，酒店式公寓在自身配套上也深層挖掘，突出個性， 或營造賣點。1、星級大堂般酒店公寓都配備層高在 6-10 米的大堂，體現出樓盤的氣勢，便于今后 裝修，給業主尊貴的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。號稱六星的僅有置地逸 軒。但目前所見最華麗的是東方銀座。 除了它自身裝修華麗外，一是因為它的大 堂面積大，功能布局合理。另一方面，6米多的層高，給人貴族氣派。三是其有 上檔次的茶座、自助餐飲聚集人氣，大堂內雖大，但氣氛高雅溫馨。2、主題會所酒店式公寓業主擁有何種尊貴享受，會所最具有體現價

15、值。一般會所功能主 要配備休閑娛樂功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主題內容休閑娛樂類按摩室、桑拿浴室、健身室、恒溫游泳池、美容院 棋牌室、乒乓球、臺球室、籃球、羽毛球場、沙弧球室 卡拉OK廳、微型圖書室、網絡商務類多功能會議室、旅游咨詢臺商務中心（傳真服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞、票務服務、秘書服 務）餐飲類中餐廳西餐廳茶座、咖啡館、酒廊以及紅酒雪茄屋商業購物類商業街、商場、便利店3、園林景觀結合住宅的功能，提出園林景觀的設計，目前僅有京基御景華庭，這對想 以公寓居家的客戶是具有一定吸引力。園林主要以瀑布水系、綠化、藝術浮雕、 假山等為主題。設立在架空層。四、裝修標準1、室

16、內裝修深圳酒店式公寓出售時的裝修，是由不裝修，過渡到簡裝，到如今的精裝。 國際市長交流中心不帶裝修，置地逸軒、京基東方華都為精裝修，裝修標準 達到1000元/平米以上。目前深圳酒店式公寓最好的裝修標準為：分區內容廚房鋁質吊頂、高級面磚、防滑地磚、歐普節能燈。高級櫥柜、抽煙機、燃氣灶、洗菜盆及水龍頭、消毒柜；浴室鋁質吊頂、高級拋光面磚、防滑地磚、歐普節能燈，高級沐浴房玻璃隔斷。高級臉盆、名牌座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇 熱水器；分區內容房間高級墻紙（高級乳膠漆），高級復合木地板，電視插座、電話插座、網絡插座，報警器按鈕、空 調、高級實木家具、單體空調等客

17、廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具，單體空調等餐廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具；其他入戶門一高級防盜實木門；陽臺 一高級不銹鋼加白玻欄桿、高級防滑地磚等高級木質住房門、廚 浴門此外，在目前正運營做酒店的公寓內還包含：電視、冰箱、電話、保險柜、 還有準備的成套餐具。2、公共部分裝修公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。目前深圳正在銷售的樓盤的裝修主要為：分區內容首層大堂地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈首層電梯廳地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級燈式，工藝造型藝術天花，巖壁畫標準電梯廳高級拋光磚、

18、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術吊頂天花標準走廊高級拋光磚嵌藝術造型地磚、高級乳膠漆飾面，高級鋁質天花及高級筒燈。電梯廂3.5米高的電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾。其他獨立中央空調系統、中央背景音樂及廣播系統正在運營的酒店式公寓，一般地面都用高級特色地毯，每戶門前裝有典雅壁 燈，公共部分一般裝修都比較高檔，細部精致， 候梯廳并配備綠色盆栽及高檔的 垃圾桶，電梯門對面有貼墻高級特色桌椅。另外，候梯廳設計有通風大窗戶，走廊寬到 1.5米且走廊兩頭有窗戶，不僅 使公寓樓層內空氣流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓設計能全部 顧全。五、銷售價格樓盤名地段售價（元/ tf）交樓標準京基御景

19、華庭福田華強南8500簡裝京基東方華都文錦中路8300-8500精裝置地逸軒羅湖人民南路9000:精裝J國際市長交流中心白石洲深圳灣盤畔對面8000毛坯酒店式公寓的銷售價格都超過 8000元/卅以上，遠超越同地段的普通小戶型 公寓的價格，因此，預計將來的小戶型公寓，只要地段好，將來開發方向，將繼續走酒店式公寓的路線。置地逸軒、京基東方華都是最新推出銷售的項目， 它們的銷售價格更接成為即將推出新項目的價格。六、 客源分析酒店式公寓的市場需求主要有以下幾類：1 、內外常駐深圳機構的商務人員、管理人員、技術人員國內及海外常駐深圳的機構， 規模較大、派駐人員較多的，一般有專門辦公 和居住場所，二者分離

20、。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式 商務公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強， 活動空間更自由，故一般不會選擇酒店 。規模較小、派駐人員較少的，往往將 居住空間與辦公室空間合為一體， 所需的戶型面積較小， 酒店式公寓亦可滿足他 們的要求。2、經常往來深圳的國內及海外商務人員由于業務上的關系， 國內及海外都有不少商務人員經常往返深圳， 這類人會 選擇酒店， 也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房， 以方便居住和 辦公。3、投資者深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資， 他們一般選擇戶型面積小， 總價 低的物業，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業。4

21、、深圳的小企業和 SOHO 族深圳的小企業數量眾多， 少數盈利能力強的小企業會購買或租用酒店式商務 公寓，用于辦公、休息及接待客戶。 隨著科技發展和計算機網絡的普及，家 庭辦公已成現實，深圳已有少數人在家辦公，這部分人即 SOHO 族。酒店式公 寓兼具居住和辦公兩種功能，適合 SOHO 族。5、居家自住者帶有廚房、衛生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住， 但其單價、總價和物業管理費都相當高，只有少數人會作為純粹居家之用。七、管理及特色服務酒店式公寓的管理及服務能突出樓盤個性，具有聚集樓盤人氣的號召力。目 前，就深圳現有的酒店式管理的機構看，目前市場主要以戴德梁行為主，國際大公

22、司如萬豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來登等，還沒有引入。樓盤在管理上的競爭 沒有太大優勢。樓盤名管理機構京基御景華庭戴德梁行京基東方華都戴德梁行置地逸軒戴德梁行國際市長交流中心東方酒店管理公司、戴德梁行此外，星河地產將聯姻全球酒店業巨頭萬豪集團的麗茲卡爾頓開發項目， 法國雅高酒店集團有意進軍深圳市場， 這些巨頭酒店集團進入深圳市場， 不僅打 破原有幾家酒店管理機構的一統天下的局面，而且將會引發深圳酒店式公寓開發 又一輪熱潮。八、營銷方式目前，深圳酒店式公寓的營銷方式主要有三種:序營銷模式性質項目1業主購買產權后自住，提供酒店式 服務；業主購買產權后，交給管理公司統 一酒店式經營，業主定期收投資收 入

23、。酒店式公寓與公寓式酒店集一體國際市長交流中心丹楓白露2業主購買產權后自住，提供酒店式服務。酒店式公寓京基御景華庭京基東方華都置地逸軒3業主購買產權后，交給管理公司統一酒店式經 營，業主定期收投資收入。公寓式酒店東方銀座趣園東方威斯1、方銀座具體操作付款方式：商務房首付15%,即送15%;（豪華房首付20%,即送10%）70%按揭20年，但在20年內免按揭。其他：送價值3萬元的VIP金卡，400天五星級酒店免費居住權。前20年只有產權，除了規定的400天內，沒有別的使用權，20年后得30 年五星級酒店產權，30年的使用權。2、酒店式公寓的營銷方式基本與普通住宅的方式一致付款方式也是首付20%，

24、70年按揭。如：京基御景華庭、京基東方華 都、置地逸軒3、國際市長交流中心其酒店式公寓與普通住宅一樣；公寓式酒店，也是按照投資方式進行銷售， 購買后，即返兩年租金，簽 3年租賃合同，由東方酒店公司經營。每年按 6%的 回報收益。合同期滿后，或租或主由業主自定。第三節案例分析京基東方華都京基東方華都是京基集團開發的繼京基東方都會、京基御景華庭后的 第三個酒店式公寓。項目位置文錦中路戶型及面積單身公寓一一31; 一房一廳一一38-45 ;兩房兩廳一一61-69公共配套園林、泳池、會所、按摩室內裝修及配套精裝修：寬帶上網，帶空調。獨立廚衛；廚房：高級櫥柜、大森抽油煙機、美的燃氣灶、普林西斯消毒柜；洗

25、臉盆及水龍頭。（鋁質吊頂天花及歐普節能燈、地、墻高級面磚及低磚）浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇 電視、電話、網絡插座、報警器按鈕；家具、空調、熱水器；酒店式服務大堂禮賓服務：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務及培訓；大堂答疑、公共信息查詢；商務服務：商務禮儀服務一代訂報刊、雜志；代訂文體節目門票；代辦旅游手續；商務秘書服務一協助公司注冊、登記、申報稅務、帳目管理與相關業務；文件翻譯、傳譯；家 體投資理財；國內外求學、考察、培訓及旅行安排；酒店預訂、票務（機、船、火車

26、、汽車、劇院、體育）；傳真、復印、打字、及電子文件服務；特別委托的上午主力服務；安排商務會 議、利益賀卡、鮮花代訂；洗衣及家政服務洗衣一聯系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務家政一鐘點工服務、保姆服務、家宴安排、市內大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打 理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務。客戶服務時尚生活顧問及講座； 業主健康檔案、健康咨詢、病人看護；社區文娛活動；聯系家教及補習； 其他維修服務建立房屋檔案、提供維修服務；家庭急修；家用電器安裝協助；家庭裝修協助、水、電、氣設 施定期檢查；特別委托的其他服務物業管理機構戴德梁行總體看，該項目吸取以往開發同類項目的經驗，將酒店式公寓做到精益求

27、精。一、優點戶型設計上，避免了在“御景華庭”設計出現的暗浴室、暗廚；將原來的簡 裝修提升到1000元/川以上的精裝修。落地窗的設計更加人性化。10米高的大堂，及6米高的電梯廳的精心營造出小花園的氛圍，拉升了項 目的檔次。內部包裝確實到位，在通往樣板房的裝修，整個看路通道布置精細，真正做 到從細節中體現項目品質。從包裝材料上看，此次樓書折頁系統且精巧，具有很強說服力，具體含：酒 店式服務指南、純粹假日手冊、純粹假日酒店公寓、交樓標準手冊。他 們分別從特色的酒店服務分類內容，項目周邊購物、餐飲娛樂、行政教育、交通 通訊、醫療等配套的電話地址、營業時間，以及項目自身的賣點整合等都做了詳 盡入微介紹，

28、不僅給人感覺項目檔次高，而且激發投資者的購買欲望。總之，無論是從產品的設計，還是項目的包裝出售方面，都體現出開發商對 酒店式公寓開發及策劃的精心準備，及精益求精的態度。二、缺點營銷模式沒有什么突破，都是按照傳統的住宅營銷方式進行銷售，首付20%，30年按揭，營銷策略沒有新的突破或創意，只是對以往開發同類項目的經驗總結和完善。項目戶型設計傾向于居家、 投資，辦公的氛圍沒有營造出來。而且裝修標準 也沒有對辦公這一方面作出相應的傾向或特別提出另一裝修方案。 忽略了這部分 的消費需求及消費細節。第四節 酒店式公寓的調研分析及對 *項目的建議一、酒店式公寓的調研分析1、酒店式公寓的發展酒店式服務公寓的概

29、念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務，公寓式的管 理”，市場定位很高。最早源于歐洲，是當時旅游區內租給游客，供其臨時休息 的物業， 由專門的酒店管理公司進行統一管理， 既有酒店的性質又相當于個人的 “臨時住宅”。 這些物業就成了酒店式服務公寓的雛形。不久以后， 此種物業在 歐洲越來越多，服務也越來越周到， 深受廣大消費者的好評。 隨著發展又飄洋過 海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現在深圳。 當時，由于深圳是我國改革開放的前沿 陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發展。由此可 見該類物業一般都出現在比較發達的大城市或是一些旅游區。我國的酒店式服務公寓經過幾年

30、的發展，在原有基礎上已經形成自己的特 點，具有“自用”和”投資”兩大功效。 與傳統的酒店相比， 在硬件配套設施上 毫不遜色，而服務更加家庭化。 由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處， 因此， 備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。酒店式公寓的特點酒店式公寓， 意為“酒店式的服務，公寓式的管理”， 是亞洲興起的一種只 做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。 酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務 功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件， 可針 對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念， 集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型

31、， 從幾十平方米到幾百平方米不等， 可以滿足使用者的個 性化需求， 在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型 也有不同的格調， 在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時， 附屬設施還 增加了銀行、會所、小超市等其它項目。酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的， 它不能流于一般形式， 因為酒店 式公寓的客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等， 他的物業管理是由星 級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理， 這就消除了房東對物業管理 公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便， 而且價格相對較低， 隨時可 以得到酒店式的

32、各種服務， 如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施 均類似酒店， 所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 隨著人們生活水平及生活品味 的提高，人們對生活質量的要求也隨之提升。 酒店式公寓能夠滿足這一特定人群 的這種需求。2、與公寓式酒店的區別與此同時， 現在的市場中還有另一種形式的物業，就是公寓式酒店。簡單地 說，就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房 和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業服務，如 室內打掃、 床單更換以及一些商業服務等。 它既有公寓的私密性和居 住

33、氛圍， 又有高檔酒店的良好環境和專業服務。 四星級以上的公寓式 酒店提供的服務則更為周到，它的服務就包括餐飲、娛樂、洗理、游 泳、復印、傳真、打印、翻譯等。從服務上看， 酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別， 它們之間的本質區 別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產權， 可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。而公寓式酒店卻沒有 產權。3、與傳統酒店的區別酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在于， 這種樓盤可將每個單元出售給 個體買房者，由于擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營， 所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。我們認為，伴隨著一

34、個新的投資、消費熱點的出現，酒店式公寓在銷售、經 營和管理上還面臨如下一些新課題： 如何建立獨特的營銷模式， 吸引更多的投資 者作銷售對象；如何對酒店式公寓進行統一經營，取得收益并保證投資回報率； 如何引進全新的管理模式來平衡區別于住宅物業管理和酒店服務管理的酒店式 公寓物業管理等。4、酒店式公寓的市場誘惑力 市場人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是： 第一、“商”有利可圖，投資風險小，轉讓出租回報率高。 第二、“住”得舒服。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的優點，因此一推 出即備受商務人士歡迎。第三、產權問題。擁有產權可以讓業主居住得安心、放心。必要時還可以出 讓自己的產權，回收投資，無

35、疑降低了投資的風險。5、酒店式服務公寓的客戶 酒店式服務公寓主要針對居住市場中較長期居住的居民。 雖然沒有特定的標 準，較長期居住的定義一般在半年或以上。 這個市場的主要客人有長期出國的生 意人及其家人，長期在外的跨國公司高級管理人員及其家人以及正在放長假的家 庭。據我們對深圳酒店式公寓的市調得知， 酒店式公寓的消費人群主要包括海內 外常駐深圳機構的商務人員、管理人員、 技術人員。 由于他們工作年限關系和人 員輪替， 所以通常只租房而不買房。 由于住房補貼高， 他們往往會和家屬租住品 質好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體。另外，還包括經常往來深圳的內地及海外商務人員。由于業

36、務上的關系，內 地及海外都有不少商務人員經常往返深圳， 這類人會選擇酒店， 也可能在商住樓 或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。投資者也是一個很大的消費群體。深圳和香港都有不少人購買房屋用于投 資，他們一般選擇戶型面積小、總價低的物業，酒店式公寓就是其中之一。同時，還有深圳的小企業和 SOH（族。深圳的小企業數量眾多，少數盈利能力強 的小企業會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休息及接待客戶。6、如何吸引市場投資酒店式公寓？ 酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關鍵在于： 一看：位置，是否具備可持續發展潛力； 二看：配套，全套生活、商務服務，超市甚至嬰兒托管所都要有； 三看

37、：物業管理。客戶的去留很大程度上取決于物業管理的質量， 提供良好 的服務是吸引客戶的最直接條件， 還要有專業的酒店物業管理公司或 酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整計劃。每年、每月，甚至每周的租務計劃都應該有； 五看：推廣。持續、穩定的市場傳播是物業發展的基礎； 六看：整體經濟的發展態勢。在我國酒店式公寓最早出現在深圳， 后來又出現在上海、 北京等地。 自 1999 年以來，隨著房地產市場的復蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8% 10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。7、酒店式公寓的開發和投資主要面臨4大風險根據我們的市調分析，目前酒店式公寓的開發和投資主要面臨四大風

38、險： 一是隨著酒店式公寓物業越分越細，導致投資客分流。 比如東方銀座酒店比較強調商務功能，而趣園則更強調“居住”。常規來說， 住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關注成反比， 即當越來越 多的人將住宅用于出租獲取回報時， 租賃市場的租金水平就會相應地降低。 因此， 作為酒店式公寓住宅現今相對集中的客戶群投資客而言， 如果有更佳的投資途徑，必會轉移目標。二是酒店式公寓的規劃設計問題。不少開發商急功近利， 使得一些酒店式公寓的設計不盡如人意。 即便是現在 推出的一些項目，也有部分是利用現成地塊中的邊角料設計而成，朝向、 走道等 都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、 送

39、餐等 服務空間等。三是投資者的預期租金問題。現在，市場上的酒店式公寓產品大多為上百套小單元的物業分割構成， 巨大 的產品上市量左右著區域市場的租賃價格； 特別是在交付使用后， 同一地點的出 租供應量驟然增大， 諸多買家出租套現的投資行為愈演愈烈， 一些急于求成的出 租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅 10%-20%是合理的。但不少酒店式公寓的價 格砝碼也與日俱增， 每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多， 價格與市場出現嚴 重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人 群復雜等普遍問題。投資風險怎樣規避呢

40、？我們認為， 首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風起云涌的背后，隱 藏著區域供應量增加、產品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。因此，我們 在對* 項目進行市調時重點對項目地段、區域市場產品等綜合因素進行了了解， 經過對國內酒店式公寓的綜合分析后，認為該項目適宜建成五星級酒店式公寓。其次， 樓盤要有創新設計，拒絕爛尾樓。 酒店式公寓設計要充分體現其經濟 實用性特征，房型布局要緊湊而靈活， 減少戶內消極空間的數量， 減少公共面積 的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習慣，居室套型設計可以靈活分隔。8、酒店式公寓的未來發展和對 * 的影響目前，國內各大、中城市已經形成了高級商務人士階層。這一階

41、層擁有非常 客觀的商務消費能力。 從另一方面來看， 中國加入世貿以后也將為 * 這樣的國際 旅游城市帶來數量眾多的客源。 2008 年的奧運會吸引了全世界人民的目光，屆 時將會有越來越多的人來 * 旅游，將會有國際上大型的跨國公司來 * 設立分部， 中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低， 又不能放棄高 檔的辦公環境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務， 同時提供了完善的 辦公環境，是 * 房地產業的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資 置業的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。 有關專家認為， 酒店式公寓 是投資性置業尤其是異地置業的上選， 因為此類物業投資對于多數人而言， 具有 超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業項目難以比擬的。 不過投資高檔項目所占用的 資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環境， 最好在市中心地區或旅游景 區，才有廣闊的發展空間和更高的投資回報。未來酒店式公寓的流行趨