1、招標編號：北京市*區*小區物業管理招標文件招標單位： 北京*房地產開發 招標機構： 房地產E網二零零八年*月*日目 錄第一章工程根本情況說明2第二章物業管理效勞內容及要求3第三章對投標人及投標書的要求5第四章評標方法和標準10第五章招標活動方案12第六章物業效勞合同的簽訂說明13第七章投標文件格式14第一章 工程根本情況說明一、 招標工程（一） 工程名稱：北京市*區*小區（二） 概況：1、 位置：1） 地址：*區*路2） 四至：東至，西至鐵路；南至，北至田間路。2、 面積：1） 占地面積： 平方米2） 總建筑面積：平方米其中住宅建筑面積：平方米3） 綠化用地面積：平方米4） 綠化率：30%3、

2、 性質：普通住宅4、 招標內容：1） 招標內容：*小區全方位、統一的物業管理效勞；2） 委托管理期限：直至*小區業委會成立3） 計費方式：包干制4） 物業費參考報價：*元/月*平方米第二章 物業管理效勞內容及要求一、 房屋共有局部及共用設施設備的養護、維修和管理：進行必要的保養，定期進行檢查，發現問題及時排除，保存大、中、小修的相關記錄，保證設備的正常運行或正常使用。房屋建筑共有局部和設施設備包括但不僅限于：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻、樓梯間、走廊通道、門廳、道路、上下水管道、化糞池、水泵房、停車場、污水管、共用照明、供暖鍋爐房、消防設施設備、門禁、電梯、道路等等。二、 保潔效勞：小區內的道路、

3、樓梯、停車場、花園等，所有公共場所與共用設施每周清掃或清洗一次，公共場所的明顯廢棄物每天清理一次，垃圾每天清運一次，及時清掏化糞池，及時去除積水和積雪，及時組織清理亂堆放的物品、亂張貼的宣傳品；按政府有關規定向效勞范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑等。三、 保安效勞：小區各個大門24小時專人值守，對小區內治安情況有儀器監控或進行日常巡查，對火警事故、交通事故、治安事件及其它緊急情況有處理預案并于事發時及時處理，阻止可疑人員進入本小區并將在本小區作案的犯罪嫌疑人送有關司法部門查辦，危及人身平安處有明顯標志和防范措施，保護區內門窗、消防器、井蓋、花草樹木等公共財產不受侵犯。四、 綠化效勞：綠地

4、無雜物，根本無裸露土地，草木修剪及時，無明顯的生長不良、枯枝及病蟲害等現象。五、 消防管理：制定嚴格可行的消防管理預案，定期巡查、檢修消防設備，保證消防設備完好并有明顯標志，建立消防責任制。六、 其它效勞：代收、代繳水電費用等。七、 綜合管理：受理住戶的咨詢的投訴；夜間值班處理緊急事件；建立和維護各項物業效勞所必須的規章制度；保存各項財務記錄、證據并接受業主代表查詢；管理工程圖紙、住戶檔案、竣工驗收資料等檔案資料，不得毀損、遺失并使之便于查找；對業主或物業使用人違反?業主公約?的行為，根據情節輕重采取奉勸、制止。八、 車輛管理：各大門發放或檢查車輛進出憑證，下班頂峰期地庫入口有專人指揮，平時有

5、專人對區內停放車輛進行巡視，保證車輛停放有序，對區內停放車輛的人為操作與區內停放車輛的失竊負補充責任就侵權人或保險公司賠償后剩余的損失負責。九、 業主自用局部的小修：明碼標價，誰報修誰出錢，但需儲藏各種修理零件以應急需。十、 裝修管理：誰裝修誰出裝修管理費，但物業效勞公司須告知裝修本卷須知，監督業主和施工單位遵照規定進行裝修，及時清運裝修垃圾。十一、 協調所屬地政府、各行業主管部門、居委會、業主間的聯絡與溝通十二、 受業主委托的有償效勞工程。十三、 受托物業效勞公司可以選聘專營公司承擔本物業的專項管理或效勞，但不得將上述三項以上含三項效勞轉包或轉托給同一家公司，不得將上述效勞轉包或轉托五項以上

6、含五項，不得將本物業整體效勞管理或責任轉嫁給第三方。第三章 對投標人及投標書的要求一、 投標人應具備的資格：1、物業管理三級以上資質；2、注冊資金人民幣50萬元以上；3、三年以上的小區物業管理經歷；4、獨立在管住宅工程8萬以上；5、具有ISO9001-2000認證；6、在管工程與本小區相似，且管理業績及業主評價優秀者優先；7、具有“市優工程的物業管理公司優先考慮。二、 招標文件的說明：1、 招標文件的組成：1 招標文件包括本“招標文件及在此之前、之后發出的與本次招標活動相關的各種書信、通知書、會議記要等文件；2 投標人應認真閱讀“招標文件所有內容。如投標人的“投標書內容未能符合“招標文件要求，

7、招標人有權將該“投標書作為廢標。2、 招標文件的解釋：“招標文件的解釋權屬招標人及招標代理機構。3、 招標文件的修改：1 招標人及招標代理機構可以使用“通知書的方式修改“招標文件；2 “通知書將以書面方式發給各投標人，“通知書作為招標文件的組成部份，對投標人具有與“招標文件同等的約束作用。三、 招標文件的領取時間：2007年*月*日*月*日9：0017：00六、日休息地點：四、 投標報價：1、 投標報價是“招標文件所確定的招標范圍內全部工作內容的價格表達。包括物業管理費元/月.、機動車停車管理費元/月.位等；2、 報價依據招標文件內容及政府有關收費規定制訂；3、 報價應以“包干制的方式詳細說明

8、各種費用的構成；包括支出工程名稱和單價，格式見附件4、 機動車停車管理費包括地上和地下車位報價；5、 效勞質量保證金根據企業自身承擔能力報價；五、 投標的相關規定：1、 投標保證金1 投標人應向招標機構提供人民幣 肆萬元整 支票的投標保證金；2 投標保證金在招標工作結束5個工作日內由招標代理機構向未中標人無息退回；3 中標人支付本次招標工作的組織費用，費用為 肆萬元整。2、 招標文件的發放投標人在規定時間內領取招標書，并繳納“招標文件工本費用 叁佰元招標文件售后不退及投標保證金人民幣 肆萬元整 。招標人在領取了招標文件后，未得到招標人的同意而退出投標活動，投標保證金將不予退還。3、 投標書的份

9、數和有效性1 投標人須編制“正本投標書一份，“副本投標書五份及電子版本一份光盤，并明確標明“正本和“副本字樣。2 投標文件于規定的投標截止日期遞交給招標人。投標書正本和副本如有不一致之處，以正本為準。3 投標書正本應使用打印文稿，副本可以是正本的復印件，但正本、副本均應由投標人加蓋公章。4 投標書應無涂改和行間插寫，除非這些刪改是根據招標單位指示進行的，或者是投標人造成的必須個性修改的錯誤。修改處應由投標人加蓋公章。六、 投標書的遞交：1. 投標書的密封與標識1 投標書的正本和副本分別密封，并在封袋上正確標明“正本和“副本字樣；所有封袋上都應寫明招標人名稱和招標工程名稱以及投標人名稱、地址、郵

10、政編碼，并注明開標時間以前不得開封；2 所有“正本與“副本必須在密封處加蓋公章；3 如果投標人未按上述規定提交的投標書，招標人有權拒絕接收，并原封退還給投標人。2. 投標時間1 投標人應于2007年 * 月 * 日8：30將投標書送達開標現場，遞交給招標人。招標人在接到投標書時將注明收到的日期和時間。未得到招標人同意而撤回投標書的，投標保證金將不予退還；2 招標人可以運用“通知書的方式，酌情延長遞交投標書的截止日期。在上述情況下，招標人與投標人之前的投標截止日期方面的全部權力、責任和義務，將適用于延長后新的投標截止日期；3 未按照規定的投標時間送達的投標文件將被拒絕接受。七、 評標：1 招標文

11、件發放后，直至決標宣布中標人期間，凡屬于審查、澄清、評價和比較投標書所有資料，都不能向投標單位或與評標無關的其他人士泄露；2 本次招標采用綜合因素評標法，即對投標書報價、管理團隊、管理方案、效勞理念、監管機制、行為與標準、企業信譽和業績等進行綜合評分.3 招標人將本正公正、公平及誠信的原那么，制定評分標準和評標方法；4 評標小組成員由招標人代表1人，及北京市建委專家庫中隨機抽取的專家4人組成；5 招標代理機構將于2007年 * 月 * 日8：30即時組織投標人開標、辯論，評標小組成員再進行投標書審查、評議；八、 投標書應包含但不僅限于對以下內容的實質、可行的應答(一) 企業簡介所有復印件均應加

12、蓋企業公章1、 企業介紹、以往業績等2、 營業執照復印件、資質證書復印件(二) 企業經營理念1 管理理念投標人請闡述企業的經營理念企業文化市場經濟運作思考與業主溝通的效勞思考。2 管理團隊投標人高層管理團隊介紹以及派駐本工程管理團隊主要人員的資歷。3 管理、效勞機制和監管機制從本錢控制優化人力資源整合社會資源三方面建立管理效勞監管機制。4 工作流程通過確立每一個崗位標準，每一件工作流程到達工作標準得以實現的目的。(三) 承諾管理指標1. 管理指標；2. 達標措施和不達標的改善措施；3. 創市優、國優管理大廈的時間和方案。(四) 管理方案1. 管理架構、人員編制及主要崗位職責2. 檔案管理及設施

13、設備管理方案3. 機電設備長期、中期維修保養方案4. 保安、消防管理方案5. 綠化管理方案6. 清潔細那么7. 物業節能方案8. 特約效勞細那么9. 二次裝修管理流程10. 處理業主報修/投訴流程11. 客戶滿意率測量方案及社區文化開展方案。(五) 物業管理費預算明細、機動車停車管理費、效勞質量保證金。(六) 入住率到達標準后，協助業主成立業主委員會。(七) 其他特色管理思路和設想第四章 評標方法和標準一標書評分標準：總分100分，其中：1) 物業根本情況5分，主要內容包括：企業從業人員的素質及資格情況、企業管理運作的特點、管理業績；2) 物業管理整體設想及籌劃10分，主要內容包括：對本小區的

14、市場調查及分析、明確可行的管理思路、表達本小區特色的管理模式；3) 組織機構設置及人員配備5分；4) 采取的工作方案及裝備情況10分；5) 采取的保安效勞方案10分，主要內容包括：崗位設置、區域保安方案、應急處理方案、相關案例；6) 管理規章制度10分，主要內容包括：目錄及案例；7) 效勞標準、措施、承諾指標及特約效勞10分；8) 物業維修養護方案10分，主要內容包括：定期、日常養護方案；9) 工程接管方案10分；10) 物業管理費報價及預算20分。上述10項評分內容應在投標文件中有相應的表達，內容合理、科學、可行。評委根據投標文件的內容結合上述評分標準綜合評分。二分值計算：1、 總分為100

15、分；2、 評分時，每位評委根據各分項得分確定投標企業得分，總分為100分，各評委打分的最后累計分為投標企業的最終得分。3、 評分過程中的未盡事宜，由評標委員會解釋、決定。三評標小組按投標企業得分上下進行排序，并將排名前三名的投標企業推薦給招標人，由招標人確定中標單位。*小區物業管理評分標準被評審企業評標委員簽字序 號評審內容分值分實際得分一投標書評價：80分1企業根本情況：企業管理業績、企業資質、企業人員素質評價52物業管理設想和籌劃103采取的工作方案及裝備情況104工程管理組織架構及人員配備評價55工程接管方案106設備管理方案評價107物業規章制度108機動車停車管理方案評價109特約效

16、勞內容評價，效勞標準，措施10二投標價格評價20總 分100分第五章 招標活動方案招標工作組織方案序號時間方案工作內容備注1資料整理，有效文件提供開發商2*月*日起草招標文件，物業管理內容，評標方法，籌劃招標方案，物業合同簽訂說明，文件送小區辦備案房地產E網3*月*日整理邀標物業公司備選名單開發商，房地產E網4*月*日物業公司資格審查開發商，房地產E網5*月*日確定投標的物業公司開發商，房地產E網6*月*日發邀標通知書，投標公司領取招標文件開發商7*月*日物業公司現場考察，答疑，編寫標書開發商協助8*月*日到北京市建委標辦抽取專家開發商，房地產E網9*月*日物業公司交投標書10*月*日開標，專

17、家評審開發商，房地產E網11*月*日確定中標單位，12*月*日商榷并簽訂物業合同，合同送小區辦備案開發商，房地產E網注: 此時間為方案時間,本公司會全力按方案開展工作,如遇不可預見問題再調整方案時間.第六章 物業效勞合同的簽訂說明一、 中標1、 確定中標單位后，招標單位向中標單位發放“中標通知書，同時向未中標單位發放“未中標通知書；2、 中標單位收到“中標通知書后，應在30天內與招標人簽訂合同。由于第一中標人的原因未能在規定的時間內與招標人簽訂合同的，視為自動放棄。招標人有權與第二中標人簽訂合同；由于第二中標人的原因未能在規定的時間內與招標人簽訂合同，視為自動放棄。招標人有權與第三中標人簽訂合

18、同。二、 合同簽訂1、 招標人與中標人將根據?中華人民共和國合同法?的規定， 依據投標書的承諾條款簽訂?物業管理效勞合同?。 投標書將作為物業管理合同之附件，與合同具有同等法律效力；2、 合同簽訂后，招標人向未中標人退還投標保證金無息。因違反本招標文件規定而被沒收的投標保證金不予退回。3、 中標人簽訂合同后須履行“投標書中交納效勞質量保證金的承諾。第七章 投標文件格式投 標 保 證 書北京*房地產開發：1、 我單位同意從貴方確認收到“投標書之日起 60 日內，遵守本“投標書，在此期限屆滿前的任何時間，本“投標書對我單位具有約束力，并可隨時接受中標。2、 在制定和執行正式的合同前，本“投標書連同

19、貴方的“中標通知書，應構成貴我雙方之間的約束力文件。3、 我單位理解貴方并非接受最低標價或可能受到任何標書的約束。4、 我單位同意接受“招標文件中因我方原因的處分。特此保證于：_年_月_日簽署法定代表人：_授權委托人：_公司 地址：_聯系 ：_傳 真：_E mail ：_授 權 書授權書聲明：_系_公司的法定代表人，現授權委托_先生/女士、_先生/女士為我單位代理人，以本單位的名義參加*小區的物業管理效勞投標活動。上述代理人在此次投標活動過程中，所簽署的一切文件以及處理本次投標活動有關的一切事務，我均予以成認。代理人姓名：_性別：_年齡：_職務：_代理人姓名：_性別：_年齡：_職務：_代理人姓

20、名：_性別：_年齡：_職務：_ 特此授權投標單位蓋章：法定代表人簽字： _年_月_日開 標 一 覽 表投 標 報 價 表序 號項 目報 價1普通住宅物業管理效勞費無電梯有電梯2底商物業管理效勞費3效勞質量保證金萬元4車位管理費參考管理本錢地上地下5特約效勞工程內容和報價參考請另附清單備注投標單位蓋章： ._年_月_日含三個附件附件一:物業管理效勞收費價格明細表工程名稱：價格單位：人民幣萬元序號物業管理工程及報價組成年費用元/年月費用元/年占總本錢%計算依據一人工費用二行政費用三設備運行、維修費四環境費用五保安費用六社區文化活動七公公保險費合 計八利潤九稅金總 計備注：1、請分別列支住宅、住宅內商戶、底商及會所等物業的收費面積和物業收費報價； 2、請詳細列明?投標報價?中所列各工程的核算明細。附件二：特約效勞價格表特約效勞價格表特約效勞內容價 格備 注附件三：效勞標準偏離表招標編號：招標工程名稱：序號招標文件效勞標準及要求招標文件對應效勞標準及要求備注投標方全稱蓋