1、第1頁思源經紀2021-12-20首開集團首開集團天津項目整體操作策劃第2頁思源經紀2021-12-20前 言結合對于城市級綜合體大盤項目的操作思考與方法總結，為本項目結合對于城市級綜合體大盤項目的操作思考與方法總結，為本項目制定適合的大盤操作制定適合的大盤操作方法與思路方法與思路本著和甲方以及其他專業機構充分合作，發揮各自優勢，形成一體化的精神，對天津灣本著和甲方以及其他專業機構充分合作，發揮各自優勢，形成一體化的精神，對天津灣項目進行分析研究，項目進行分析研究，力求更加清晰的勾勒出項目的容顏，以明確項目整體發展方向；力求更加清晰的勾勒出項目的容顏，以明確項目整體發展方向；作為天津灣的成員，

2、思源深知共榮共辱、共興共衰的道理，因此我們獻言獻策，希望能作為天津灣的成員，思源深知共榮共辱、共興共衰的道理，因此我們獻言獻策，希望能對項目開發有所幫助；對項目開發有所幫助；本次報告我司站在天津灣全局發展的戰略高度，對本案進行分析，避免僅考慮住宅代理本次報告我司站在天津灣全局發展的戰略高度，對本案進行分析，避免僅考慮住宅代理的局限性；的局限性；前期甲方和各專業公司對項目做出了很多工作成果，有很多亮點，我們十分前期甲方和各專業公司對項目做出了很多工作成果，有很多亮點，我們十分贊同贊同；感謝開發公司對本次研究提供的大力支持。感謝開發公司對本次研究提供的大力支持。第3頁思源經紀2021-12-20本

3、次報告重點討論的幾個問題天津灣項目公建類產品為主導的政府規劃狀況對于我們來說是操作難點還是我天津灣項目公建類產品為主導的政府規劃狀況對于我們來說是操作難點還是我們可以把它轉化成為一種機會從而加以利用？們可以把它轉化成為一種機會從而加以利用？后期的項目操作是否需要股東加大資金力度支持，還是我們可以通過開發的調后期的項目操作是否需要股東加大資金力度支持，還是我們可以通過開發的調整實現自由資金的可持續運作？整實現自由資金的可持續運作？天津灣項目的成功操作對于我們乃至公司來說有怎樣的影響意義？天津灣項目的成功操作對于我們乃至公司來說有怎樣的影響意義？第4頁思源經紀2021-12-20首先，我們沿著大盤

4、的路去思考第5頁思源經紀2021-12-20找到并總結大盤操作理論及方法找到并總結大盤操作理論及方法二四六模型體系二四六模型體系（兩個目標、四個限制條件、六個思考緯度）（兩個目標、四個限制條件、六個思考緯度）第6頁思源經紀2021-12-20兩個目標兩個目標目標目標1 1：整體價值最大：整體價值最大化化目標目標2 2：開發可持續：開發可持續部分物業的運營（持有、轉讓、銷售）實現資金的使用效部分物業的運營（持有、轉讓、銷售）實現資金的使用效率最大化率最大化主體物業進行一定階段的市場培育以實現其價值最大化主體物業進行一定階段的市場培育以實現其價值最大化主體物業與其他物業之間通過開發資金配合綜合收益

5、部分主體物業與其他物業之間通過開發資金配合綜合收益部分可最后實現，大盤操作完成后實現利潤指標的最大化可最后實現，大盤操作完成后實現利潤指標的最大化定位的可持續：總體定位開發節奏的聯系定位的可持續：總體定位開發節奏的聯系開發節奏的可持續：制定可持續的開發策略與節奏開發節奏的可持續：制定可持續的開發策略與節奏資金的可持續：資金計劃與現金流的聯系資金的可持續：資金計劃與現金流的聯系銷售的可持續：銷售目標、銷售策略與銷售收入間的聯系銷售的可持續：銷售目標、銷售策略與銷售收入間的聯系Objective第7頁思源經紀2021-12-20四個限制條件四個限制條件來自于資金運作來自于資金運作來自于已達成現狀來

6、自于已達成現狀來自于政府來自于政府來自于市場來自于市場第8頁思源經紀2021-12-20大盤操作的六緯度模型大盤操作的六緯度模型時序時序開發策略與節奏開發策略與節奏工程進度與成本投入工程進度與成本投入定位定位總體定位與分物業總體定位與分物業定位定位銷售銷售銷售目標、銷售收銷售目標、銷售收入入資金資金資金計劃與資金計劃與現金流現金流客戶客戶整合客戶資源實現整合客戶資源實現互動與整合互動與整合營銷營銷總體品牌形象與分總體品牌形象與分主題形象主題形象主緯度主緯度輔助緯度輔助緯度主緯度間的主導作用主緯度間的主導作用輔助緯度對主緯度的調節作用輔助緯度對主緯度的調節作用輔助緯度間的影響作用輔助緯度間的影響

7、作用第9頁思源經紀2021-12-20定位：定位：為大盤設定可行的定位方向，結合開發目標和限制條件的考慮總體定位方向只能產生為大盤設定可行的定位方向，結合開發目標和限制條件的考慮總體定位方向只能產生1-21-2個；結個；結合總體定位的設定，結合總體屬性的分物業功能支持為個分物業設定不同的發展方向（暨分物業定位）合總體定位的設定，結合總體屬性的分物業功能支持為個分物業設定不同的發展方向（暨分物業定位）時序：時序：結合分物業定位方向設定開發策略排布開發節奏，制定工程進度，得出成本投資測算表結合分物業定位方向設定開發策略排布開發節奏，制定工程進度，得出成本投資測算表銷售：銷售：結合市場情況設定銷售目

8、標、排布銷售計劃，得出資金收入測算表結合市場情況設定銷售目標、排布銷售計劃，得出資金收入測算表資金：資金：綜合成本與收益狀況制定現金流表，并結合以制定的啟動資金和資金計劃進行驗證，并對方案進綜合成本與收益狀況制定現金流表，并結合以制定的啟動資金和資金計劃進行驗證，并對方案進行調整行調整客戶：結合以上主緯度思考，制定資源整合方案，客戶資源實際需求狀況會對主緯度產生微調客戶：結合以上主緯度思考，制定資源整合方案，客戶資源實際需求狀況會對主緯度產生微調營銷：制定大盤總體品牌形象及分物業形象表現，品牌形象之間的主次關系設定會對主緯度產生微調營銷：制定大盤總體品牌形象及分物業形象表現，品牌形象之間的主次

9、關系設定會對主緯度產生微調大盤操作流程簡述大盤操作流程簡述（結合六緯度模型）（結合六緯度模型）第10頁思源經紀2021-12-20大盤操作的六緯度解析大盤操作的六緯度解析影響緯影響緯度度影響緯影響緯度度第11頁思源經紀2021-12-20然后，結合天津灣大盤實際情況進行操作思考然后，結合天津灣大盤實際情況進行操作思考第12頁思源經紀2021-12-20目標目標1 1 公建集群的優化定位：公建集群的優化定位：通過對于公建類物業的總體研究進行可行性定位，確定大盤發展方向，實通過對于公建類物業的總體研究進行可行性定位，確定大盤發展方向，實現公建類物業的良性操作。現公建類物業的良性操作。目標目標2 2

10、 優化資產配置：結合開發商操作特點，優化資產配置：結合開發商操作特點，平衡持有經營產品與代建出讓產品之間關系，整合優勢平衡持有經營產品與代建出讓產品之間關系，整合優勢開發資源，實現資產的最優化配置及項目定位的良性發展。開發資源，實現資產的最優化配置及項目定位的良性發展。目標目標3 3 形象組織與形象站位：形象組織與形象站位：考慮各分產品之間的開發定位與開發節奏，通過產品規劃與營銷組織實考慮各分產品之間的開發定位與開發節奏，通過產品規劃與營銷組織實現產品形象的站位，提升整體項目形象價值。現產品形象的站位，提升整體項目形象價值。一、開發目標一、開發目標目標目標1 1 近期培育后期獲利：近期培育后期

11、獲利：近階段為項目培育期占用資金額度較大，后期實現項目價值提升，實現高近階段為項目培育期占用資金額度較大，后期實現項目價值提升，實現高利潤回款。利潤回款。目標目標2 2 良性的財務運營：良性的財務運營：結合項目的開發策略制定合理的資金計劃，保障項目的良性運營結合項目的開發策略制定合理的資金計劃，保障項目的良性運營整體價值最大化目標整體價值最大化目標開發可持續目標開發可持續目標第13頁思源經紀2021-12-20二、限制條件二、限制條件制約制約1 1 來自于政府：來自于政府：A A區工程進度的和形象要求、區工程進度的和形象要求、B B區規劃審批滯后影響、區規劃審批滯后影響、E E區工程區工程進度

12、和形象要求、進度和形象要求、90/7090/70宏觀調控政策、宏觀調控政策、5.185.18加息。加息。制約制約2 2 來自于資金：來自于資金：啟動資金的要求，啟動資金的要求，04-0804-08年為市場培育期、年為市場培育期、0909年實現利潤，現年實現利潤，現金流的保障。金流的保障。制約制約4 4 來自于現狀：來自于現狀：A A區呈現即將入住、區呈現即將入住、E E區開工、區開工、B B區方案完成。區方案完成。制約制約4 4 來自于市場：見下頁來自于市場：見下頁第14頁思源經紀2021-12-20項目開發以售賣型為主，但從需求來看多以項目開發以售賣型為主，但從需求來看多以租賃為主，且租賃為

13、主，且存在一定的剛性需求存在一定的剛性需求集團性購買市場準備不足，集團性購買市場準備不足，存在未被滿足的存在未被滿足的特性需求特性需求隨著天津城市功能的拓展，外來客商大量增加，隨著天津城市功能的拓展，外來客商大量增加，有望有望形成良好的經營環境形成良好的經營環境 政府推出一系列的政府推出一系列的優越政策支持寫字樓市場的發展優越政策支持寫字樓市場的發展 商務市場商務市場受產業主導易形成聚集效應受產業主導易形成聚集效應產業及產業及產業鏈引導可提升商務屬性的競爭力產業鏈引導可提升商務屬性的競爭力由于規劃的散亂使得商務板塊主題特征尚不由于規劃的散亂使得商務板塊主題特征尚不明顯，內部產品良莠不齊，多項目

14、操作很難達明顯，內部產品良莠不齊，多項目操作很難達成統一規劃思想，本項目成統一規劃思想，本項目有機會引導商務聚集有機會引導商務聚集效應，形成一站式綜合商務主題大盤效應，形成一站式綜合商務主題大盤超過超過90%90%的客戶還是希望以租為主，適當地購買一些的客戶還是希望以租為主，適當地購買一些寫字樓的客戶比例不到寫字樓的客戶比例不到10%10%。主要制約因素有：第一，主要制約因素有：第一，金融支持上受到很大影響金融支持上受到很大影響 ; ;第二第二 寫字樓的寫字樓的價格過高價格過高, ,超出客戶接受范圍超出客戶接受范圍。p未形成區域內大體量集中規模未形成區域內大體量集中規模市場經營以租為主市場經營

15、以租為主p目前處在市場培育期目前處在市場培育期p未來市場蘊藏機遇未來市場蘊藏機遇市場影響市場影響 遠期存在發展集中性大體量綜合性商務主題物業的市場基礎，但就目前應予以充分培育。遠期存在發展集中性大體量綜合性商務主題物業的市場基礎，但就目前應予以充分培育。第15頁思源經紀2021-12-20綜合分析目前的開發風險綜合分析目前的開發風險來自于財務資金的償債風險：來自于財務資金的償債風險：高資產負債開發將導致開發商財務風險，而項目目前占用資金量大使后續高資產負債開發將導致開發商財務風險，而項目目前占用資金量大使后續開發易產生償債危機開發易產生償債危機 ，合理安排生產經營周期，盡快形成銷售回款，合理安

16、排生產經營周期，盡快形成銷售回款 ，實現，實現自有資金滾動開發是項目在大自有資金滾動開發是項目在大盤操作中特別是定位階段對于開發策略的合理排布尤為重要。盤操作中特別是定位階段對于開發策略的合理排布尤為重要。來自于公建物業的經營風險來自于公建物業的經營風險: :本項目在整體開發經營過種中擁有本項目在整體開發經營過種中擁有70%70%公建項目，相比住宅，大體量的公公建項目，相比住宅，大體量的公建對于開發商的經營風險更大。本項目大盤運營中考慮了建對于開發商的經營風險更大。本項目大盤運營中考慮了部分公建物業轉讓開發降低持有物業規模，部分公建物業轉讓開發降低持有物業規模，以以此減小風險此減小風險 。來自

17、于轉讓物業的操作風險來自于轉讓物業的操作風險: :轉讓物業的后期開發水平直接影響著整體項目的綜合品質及開發商的品牌，轉讓物業的后期開發水平直接影響著整體項目的綜合品質及開發商的品牌，確定統一的大盤定位明確項目形象及開發策略，并在轉讓后予以定位跟蹤確定統一的大盤定位明確項目形象及開發策略，并在轉讓后予以定位跟蹤能夠降低風險能夠降低風險。來自于持有物業的培育風險來自于持有物業的培育風險: :本項目的持有公建物業需要進行本項目的持有公建物業需要進行2-32-3年的市場培育，在培育期內存在財務風年的市場培育，在培育期內存在財務風險后不確定的市場風險，險后不確定的市場風險，確定明確的持有物業定位及良好的

18、回款支持物業并形成配合互動能夠降低風險，確定明確的持有物業定位及良好的回款支持物業并形成配合互動能夠降低風險，從而使持有物業迅速增值。從而使持有物業迅速增值。三、其它輔助思考三、其它輔助思考第16頁思源經紀2021-12-20綜合分析目前的開發背景綜合分析目前的開發背景具備潛力：具備潛力：項目地處天津海河河畔，屬于政府規劃的城市重點項目海河六大節點之一，項目地處天津海河河畔，屬于政府規劃的城市重點項目海河六大節點之一，具備良好的發展前景。項目位于河西區，是天津重點發展的商務區、文化、教育區、會展具備良好的發展前景。項目位于河西區，是天津重點發展的商務區、文化、教育區、會展經濟區經濟區交通便利：

19、交通便利：項目緊鄰天津中環圍堤道，大沽南路、臺兒莊路等多條城市主干道，同時臨項目緊鄰天津中環圍堤道，大沽南路、臺兒莊路等多條城市主干道，同時臨近已投入使用的天津地鐵一號線，交通便利。近已投入使用的天津地鐵一號線，交通便利。配套設施齊全：配套設施齊全：項目所在區域為城市中環沿線，周邊鄰近綜合性市政設施，配套資源齊項目所在區域為城市中環沿線，周邊鄰近綜合性市政設施，配套資源齊全全依托商務氛圍：依托商務氛圍：城市中央商務區外展區，河西區城市中央商務區外展區，河西區“四區三帶四區三帶”規劃核心區，區域內具備規劃核心區，區域內具備良好的商務商貿氛圍依托良好的商務商貿氛圍依托城市新極：城市新極：項目地處天

20、津中央項目地處天津中央CBDCBD擴展延伸區域，但不同于其他擴展區域的節點特質，擴展延伸區域，但不同于其他擴展區域的節點特質，受海河經濟帶良性影響，具備發展城市休閑商務新極區的基礎條件。受海河經濟帶良性影響，具備發展城市休閑商務新極區的基礎條件。三、其它輔助思考三、其它輔助思考第17頁思源經紀2021-12-20天津灣大盤構成天津灣大盤構成寫字樓寫字樓商務會所商務會所住宅住宅商務公寓商務公寓商業商業酒店酒店大盤構成大盤構成四、六緯度思考四、六緯度思考第18頁思源經紀2021-12-20思考緯度思考緯度分物業分物業天津灣分物業的操作思考天津灣分物業的操作思考結合六緯度模型結合六緯度模型第19頁思

21、源經紀2021-12-20天津灣分物業的操作思考天津灣分物業的操作思考分物業協調配合分物業協調配合分物業分物業分物業分物業第20頁思源經紀2021-12-20如何以戰略的高度實現開發目標借勢、跳出、超越如何借勢政府及周邊大環境？如何跳出項目本身，跳出海河、跳出天津？如何突破和豐富公建為主的產品概念，全面超越目前的公建項目？確定本案開發方向第21頁思源經紀2021-12-20借勢順勢與造勢項目發展可采用造勢和順勢兩種方式，對于本案，先期階段最適合的方法是借勢，即借市場之勢、借政府之勢、借環境之勢，為我所用；項目操作后期需要造勢，以實現價值的最大收益，需要在前期設置相應的培育產品制定培育策略，并在

22、一定時期內需要一定的資金支持。 第22頁思源經紀2021-12-20本案借勢的方向河西規劃外部格局政策扶持CBD規劃海河規劃本案第23頁思源經紀2021-12-20跳出在更加廣闊的范圍看待本案跳出項目看項目跳出項目看項目不僅僅是一個項目，更應該把項目當成作品來做，做成大盤經不僅僅是一個項目，更應該把項目當成作品來做，做成大盤經典案例典案例跳出海河看項目跳出海河看項目本案不僅僅是海河沿岸一個節點性綜合體項目，更是天津東南本案不僅僅是海河沿岸一個節點性綜合體項目，更是天津東南連接濱海的戰略要地，同時海河帶與大沽南路的綜合發展方向連接濱海的戰略要地，同時海河帶與大沽南路的綜合發展方向決定了本項目的發

23、展定位方向。決定了本項目的發展定位方向。跳出天津看項目跳出天津看項目本案依托便捷的交通環境、本案依托便捷的交通環境、CBD良好的商務氛圍應將目標客戶良好的商務氛圍應將目標客戶群拓展到天津以外的更廣闊范圍，同時考慮通過物業形態的發群拓展到天津以外的更廣闊范圍，同時考慮通過物業形態的發展吸引實力型客戶進入以形成經濟圈效應。展吸引實力型客戶進入以形成經濟圈效應。第24頁思源經紀2021-12-20超越全面提升項目價值超越綜合體超越綜合體充分挖掘本案所具備的綜合價值，超越綜合體項目一般充分挖掘本案所具備的綜合價值，超越綜合體項目一般發展規律，通過先進的開發理念使土地價值最大化。發展規律，通過先進的開發

24、理念使土地價值最大化。超越公建主體超越公建主體全面豐富和超越公建類產品的概念和形象表現，以豐富全面豐富和超越公建類產品的概念和形象表現，以豐富內涵提升項目價值。內涵提升項目價值。超越政府期望超越政府期望既能滿足政府期望，又能超越政府期望，同時還能給政既能滿足政府期望，又能超越政府期望，同時還能給政府打造新極理想，成為政府在城市開發建設方面的示范府打造新極理想，成為政府在城市開發建設方面的示范和樣板。和樣板。第25頁思源經紀2021-12-20進而，我們運用六個緯度理論進行天津灣項目操作思路匯報第26頁思源經紀2021-12-20一、定位緯度一、定位緯度總體定位與分物業定位總體定位與分物業定位第

25、27頁思源經紀2021-12-20本項目定位過程應用的基本方法論本項目定位過程應用的基本方法論從價值最大化、滿足市場競爭和滿足自身條件三個維度進行定位從價值最大化、滿足市場競爭和滿足自身條件三個維度進行定位價值最大化競爭優勢的確立滿足滿足自身條件第28頁思源經紀2021-12-20本項目定位過程應用的基本方法論本項目定位過程應用的基本方法論在價值最大化和競爭優勢確立維度，在價值最大化和競爭優勢確立維度，分別從城市功能和產業角度進行分析和篩選分別從城市功能和產業角度進行分析和篩選價值最大化本項目本項目的定位的定位方向方向本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向競爭優勢的確立滿足自身條件從城市功能

26、和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析第29頁思源經紀2021-12-20價值最大化競爭優勢的確立滿足滿足自身條件首先，從價值最大化緯度進行分析論證第30頁思源經紀2021-12-20價值最大化緯度之城市功能分析價值最大化本項目本項目的定位的定位方向方向本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向競爭優勢的確立滿足自身條件從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析第31頁思源經紀2021-12-20城市中央商務區城市中央商務區金融城金融城南樓CBD河東區后廣場商務區

27、河東區后廣場商務區河西區友誼路商務區河西區友誼路商務區城市中環線城市中環線海河服務型商務發展主軸海河服務型商務發展主軸中環線綜合商務發展主軸中環線綜合商務發展主軸天津灣項目的外部環境構成格局天津灣項目的外部環境構成格局第32頁思源經紀2021-12-20濱海新區濱海新區濱海國際機場濱海國際機場天津站天津站津濱輕軌站津濱輕軌站地鐵地鐵1號線號線第33頁思源經紀2021-12-20城市主要規劃功能分區城市主要規劃功能分區在整體海河節點規劃中，本在整體海河節點規劃中，本項目的開發將以休閑，服務項目的開發將以休閑，服務商務、商貿為主，成為海河商務、商貿為主，成為海河上游重要節點。上游重要節點。項目周邊

28、區城市功能劃分：項目周邊區城市功能劃分：小白樓商務區小白樓商務區大沽路商業區大沽路商業區友誼路金融服務區友誼路金融服務區文化博覽區文化博覽區海河服務型經濟帶海河服務型經濟帶解放南路物流經濟帶解放南路物流經濟帶陳塘都市工業區陳塘都市工業區第34頁思源經紀2021-12-20濱海新區濱海新區濱海國際機場濱海國際機場天津站天津站津濱輕軌站津濱輕軌站地鐵地鐵1號線號線地處位置及城市交通環境地處位置及城市交通環境城市東南發展主軸城市東南發展主軸河西區、中環線、海河邊河西區、中環線、海河邊通達便利、便捷通達便利、便捷對外交通優越對外交通優越本本案案奧運奧運中心中心發展方向發展方向城市中央商務區擴展范圍城市

29、中央商務區擴展范圍海河服務型經濟帶重要節海河服務型經濟帶重要節點點河西區商務新極板塊河西區商務新極板塊大沽南路商務商貿走廊大沽南路商務商貿走廊智慧城智慧城南站商務區南站商務區中央商務區中央商務區第35頁思源經紀2021-12-20城市中央城市中央商務區商務區金金融融城城南站南站CBDCBD河東后廣場商河東后廣場商務區務區河西友誼路商務河西友誼路商務區區海河服務型商務發海河服務型商務發展主軸展主軸中環線綜合商務發中環線綜合商務發展主軸展主軸項目周邊區城市功能劃分：項目周邊區城市功能劃分：小白樓商務區小白樓商務區大沽路商務商貿區大沽路商務商貿區友誼路金融服務區友誼路金融服務區文化博覽區文化博覽區海

30、河服務型經濟帶海河服務型經濟帶解放南路物流經濟帶解放南路物流經濟帶陳塘都市工業區陳塘都市工業區1.智慧城智慧城智慧城智慧城城市功能角度的可行性分析：城市功能角度的可行性分析：地處城市東南發展新地處城市東南發展新極區，綜合大盤引領城市新極崛起，承載城市商務經極區，綜合大盤引領城市新極崛起，承載城市商務經濟格局向東南持續發展，有機會形成城市河西區的商濟格局向東南持續發展，有機會形成城市河西區的商務代表地標識別名片務代表地標識別名片第36頁思源經紀2021-12-20在天津，小白樓地區與隔海河相望的南站地區是市政府確定的中心商務區（CBD）的起步區，是類似于北京朝陽區，上海陸家嘴，廣州天河新城式的典

31、型的CBD區域。小白樓中心商務區緊鄰海河，百年老街、天津的金融動脈-解放北路，穿區而過。以金皇大廈、泰達大廈、凱旋門大廈、文華中心及新建的萬順國際經濟貿易中心等為代表的寫字樓已形成一定規模，開始凸現商務聚集效應；南站地區是海河綜合開發八大節點之一，在此將新建集現代化辦公、酒店、商品展示、會議、購物、娛樂、餐飲等為一體的建筑群，并將與海河沿岸自然風光、占地2萬平方米的金灣文化廣場、海河帶狀公園共同組成南站中心商務區，與對岸的小白樓中心商務區、解放北路金融貿易一條街，形成以海河為軸線，兩翼齊飛的CBD格局。外部環境聯系第37頁思源經紀2021-12-20本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向綜合

32、比較來看，商務屬性的發展方向能夠實現價值最大能夠承載的城市功能能夠承載的城市功能第38頁思源經紀2021-12-20價值最大化緯度之產業功能分析價值最大化本項目本項目的定位的定位方向方向本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向競爭優勢的確立滿足自身條件從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析第39頁思源經紀2021-12-20天津市產業分布天津市主導產業為“3 + 2 ”的五大板塊n以電子信息和現代醫藥業為主的高新技術產業板塊n以石油、化工、冶金等重化工業為主的臨港工業板塊n以汽車、造船業為主的交通運輸設備制造業板塊n以物

33、流、社會服務業、金融、房地以物流、社會服務業、金融、房地產為主的先進服務業板塊產為主的先進服務業板塊n以傳統商貿業為主的傳統服務業板以傳統商貿業為主的傳統服務業板塊塊第40頁思源經紀2021-12-20第二產業。第二產業。以建成以建成現代化國際制造業基地為總目標現代化國際制造業基地為總目標，繼續推行，繼續推行工業東移工業東移戰略，做強冶金、戰略，做強冶金、化工、裝備制造等重工業，建成具有國際競爭力的民族工業體系；做好濱海新區優勢產業引化工、裝備制造等重工業，建成具有國際競爭力的民族工業體系；做好濱海新區優勢產業引進工作，不斷提升中外產品和技術的融合度；做好郊區縣工業園區的現代制造業建設；進工作

34、，不斷提升中外產品和技術的融合度；做好郊區縣工業園區的現代制造業建設；發展發展中心城區科技型、實用性、勞動密集型都市工業。中心城區科技型、實用性、勞動密集型都市工業。第三產業。第三產業。結合第二產業快速發展，結合第二產業快速發展，發展現代物流、金融、電子商務、技術咨詢、信息服發展現代物流、金融、電子商務、技術咨詢、信息服務等生產性服務業務等生產性服務業，提高生產型服務業對第一、二產業的滲透力和輻射力。，提高生產型服務業對第一、二產業的滲透力和輻射力。爭取將國內外著爭取將國內外著名的產品研發中心、營銷中心、服務中心等總部引入天津名的產品研發中心、營銷中心、服務中心等總部引入天津，帶動相關第三產業

35、的發展。帶動相關第三產業的發展。城市產業功能規劃發展戰略城市產業功能規劃發展戰略區域性產業功能：區域性產業功能：建立區域性要素市場搭建環渤海經濟平臺。要立足天津，接軌北京，建立區域性要素市場搭建環渤海經濟平臺。要立足天津，接軌北京，建立與主要城市相銜接、系統化的環渤海區域資源市場，使建立與主要城市相銜接、系統化的環渤海區域資源市場，使天津成為區域性經濟資源配置中天津成為區域性經濟資源配置中心，吸引國際知名中介組織來津發展。心，吸引國際知名中介組織來津發展。 做強冶金、制造等重工業，重點發展現代物流、金融、現代信息等生產性服做強冶金、制造等重工業，重點發展現代物流、金融、現代信息等生產性服務業，

36、引進大型企業研發、營銷、服務總部及國際知名中介組織構成天津城市產務業，引進大型企業研發、營銷、服務總部及國際知名中介組織構成天津城市產業新格局業新格局高端商務物業市場得到產業功能發展支持存在市場機會高端商務物業市場得到產業功能發展支持存在市場機會第41頁思源經紀2021-12-20重點打造重點打造小白樓商務中心區小白樓商務中心區、友誼路友誼路金融服務區金融服務區、大沽南路商貿街區大沽南路商貿街區、解放解放南路商貿物流經濟帶南路商貿物流經濟帶、海河沿線休閑旅海河沿線休閑旅游景觀帶游景觀帶、陳塘都市型工業區陳塘都市型工業區和和佟樓商佟樓商貿區貿區7 7大經濟功能區，大經濟功能區，著力打造高端商著力

37、打造高端商務區，做大做強現代服務業務區，做大做強現代服務業。 河西區產業功能分區規劃河西區產業功能分區規劃小白樓商務中心區小白樓商務中心區友誼路金融服務區友誼路金融服務區佟樓商貿區佟樓商貿區陳塘都市型工業區陳塘都市型工業區大沽南路商貿街區大沽南路商貿街區海河沿線休閑旅游景觀帶海河沿線休閑旅游景觀帶解放南路商貿物流經濟帶解放南路商貿物流經濟帶本案位于本案位于“四區三帶四區三帶”重要核心位置，重要核心位置，具備發展具備發展商務、商貿、休閑、旅游商務、商貿、休閑、旅游等功能基礎等功能基礎第42頁思源經紀2021-12-20小白樓商務中心區小白樓商務中心區: : 以商務帶商業以商務帶商業，形態以高檔商

38、務寫字樓、高級賓館酒店、專業精品店、高級，形態以高檔商務寫字樓、高級賓館酒店、專業精品店、高級公寓為主體；公寓為主體；重點發展中介服務、高端品牌商業、企業總部等行業重點發展中介服務、高端品牌商業、企業總部等行業。 大沽南路商貿街區大沽南路商貿街區: : 商業功能商業功能，借助交通樞紐優勢，重點構建北部都市風情休閑街和南部電器商，借助交通樞紐優勢，重點構建北部都市風情休閑街和南部電器商業街兩大功能街區業街兩大功能街區。海河沿線休閑旅游景觀帶海河沿線休閑旅游景觀帶: : 以以商務帶休閑旅游商務帶休閑旅游，包括五個節點：小白樓商務中心區、德式風情街、，包括五個節點：小白樓商務中心區、德式風情街、海河

39、城市廣場、天津灣、柳林風景區；重點發展商業、體育運動、休閑觀光旅游行業，海河城市廣場、天津灣、柳林風景區；重點發展商業、體育運動、休閑觀光旅游行業，形成海河西形成海河西岸具有一定規模的經濟帶、文化帶、景觀帶岸具有一定規模的經濟帶、文化帶、景觀帶。 解放南路商貿物流經濟帶解放南路商貿物流經濟帶: : 以以“家家”和和“車車”為兩大商貿為兩大商貿物流板塊物流板塊, ,形成建設以環渤海建材裝飾城形成建設以環渤海建材裝飾城和汽配汽貿街為依托，和汽配汽貿街為依托，重點發展家居建材飾品、倉儲運輸行業重點發展家居建材飾品、倉儲運輸行業。陳塘都市型工業區中陳塘都市型工業區中: : 以高新技術為主導、研發為支撐

40、，生產加工和物流集散為基礎的產、學、以高新技術為主導、研發為支撐，生產加工和物流集散為基礎的產、學、研一體化的研一體化的“雙高型雙高型”都市工業區；都市工業區；重點發展科技研發、文化創意、電子、軟件類產業和精密加工重點發展科技研發、文化創意、電子、軟件類產業和精密加工制造業制造業等。等。 河西區產業功能分區定位河西區產業功能分區定位第43頁思源經紀2021-12-20河西區城市高端綜合河西區城市高端綜合CBDCBD板塊發展分布圖板塊發展分布圖陳塘工業園、智慧城（工業板塊）陳塘工業園、智慧城（工業板塊）解放北路金融城（金融商務板塊）解放北路金融城（金融商務板塊）中央中央CBD（綜合高端商務板塊）

41、（綜合高端商務板塊）大沽南路商貿帶（綜合商貿板塊）大沽南路商貿帶（綜合商貿板塊）解放南路物流帶（物流商貿板塊）解放南路物流帶（物流商貿板塊）友誼路華爾街（金融商務板塊）友誼路華爾街（金融商務板塊）綜合商務、商貿、休閑綜合商務、商貿、休閑優勢發展，周邊板塊主優勢發展，周邊板塊主題影響項目大盤發展主題影響項目大盤發展主題，題，具備綜合商務發展具備綜合商務發展機會機會海河服務經濟帶（休閑娛樂板塊）海河服務經濟帶（休閑娛樂板塊）第44頁思源經紀2021-12-20本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向能夠承載的產業功能能夠承載的產業功能 綜合比較來看，第二種發展方向能夠實現價值最大，這就要求我們的項

42、目定位能夠預判未來商務屬性優勢潛力、預留商務功能的發展空間，以實現預期的發展價值最大化，同時商務屬性的發展也能夠提升其他配合物業的綜合價值，實現大盤及分物業的級數價值發展第45頁思源經紀2021-12-20價值最大化競爭優勢的確立滿足滿足自身條件其次，從競爭優勢的確立緯度進行分析論證第46頁思源經紀2021-12-20競爭優勢確立緯度之城市功能分析價值最大化本項目本項目的定位的定位方向方向本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向競爭優勢的確立滿足自身條件從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析第47頁思源經紀2021-12

43、-20 天津未來重點發展城市功能天津未來重點發展城市功能 商務辦公、商務配套、旅游會議、娛樂休閑商務辦公、商務配套、旅游會議、娛樂休閑高級商高級商務行政務行政管理管理外來人外來人口居住口居住旅游、旅游、會展會展 等等區域商區域商務商業務商業配套配套外向型外向型城市功城市功能能高等教高等教育研發育研發生產辦生產辦公公本地行本地行政管理政管理本地人本地人口居住口居住休閑休閑本地商本地商務商業務商業配套配套內向型內向型城市功城市功能能基礎教基礎教育育生產服生產服務務 新城市規劃推出及巨額城建投資將天津城市空間發展機會帶向沿新城市規劃推出及巨額城建投資將天津城市空間發展機會帶向沿海河周邊帶狀地區海河周

44、邊帶狀地區第48頁思源經紀2021-12-20天津城市中央商務區發展趨勢圖天津城市中央商務區發展趨勢圖第49頁思源經紀2021-12-20項目所在外部格局特征分析西部及西北部地區小白樓城市級商務中心區、解放北路金融城、南樓CBD延伸區、南京路城市級商務商貿區、鞍山道電子商務區，幾大城市級主要功能服務區所構筑的中央泛CBD金融、商務、商業、創意產業核心地點。使本區域有機會成為天津未來城市發展的新極地帶。西南部、及南部地區友誼路金融會展經濟帶、大梅江生態居住區，快速路，構成了以商務帶動居住的高檔生活區，同時在大梅江板塊的帶動下，柳林地區將與梅江區域相互呼應，形成互補之勢。通過地跌1號線的串接，使本

45、區域具備承接中央商務商貿區向東擴展的基礎條件。東部地區依托海河商貿經濟帶，使得本區域呈現帶狀式發展，并與海河上游節點遙相輝映，輕軌站的建設更為本區域提供更為優勢的交通環境，并能夠為本區域帶來更多的休閑、商務人群，同時由于本區域的休閑商務屬性更使得本區域有機會成為河西區中環線海河西岸休閑商務活力新極區。第50頁思源經紀2021-12-20寫字樓市場的發展應突破商圈局限性，側重沿著城市干道和軌道交通的干道線成帶狀發展，采用商業步行街的模式，形成了一個城市不同區域分布不同定位特色的寫字樓市場。這種功能的分區，滿足了不同類企業對相近類聚集的需求，吸引了不同企業各自到相應的區域尋求自己的發展，更為關鍵的

46、是促進了“生物鏈”的有機形成。比如南京路沿線比較受商務、貿易、投資、電信類企業的青睞，友誼路沿線則大多聚集了高科技公司及金融、證券公司，其他區域地段的辦公及商務物業則吸引了國有企業及私營機構加盟。在天津，這種模式初顯輪廓但仍需政府進行必要的專業性規劃和協調。商務物業發展模式研究第51頁思源經紀2021-12-20本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向城市功能角度城市功能角度第52頁思源經紀2021-12-20競爭優勢確立緯度之產業功能分析價值最大化本項目本項目的定位的定位方向方向本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向競爭優勢的確立滿足自身條件從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個

47、角度分析從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析第53頁思源經紀2021-12-20市內寫字樓分布市內寫字樓分布第54頁思源經紀2021-12-20按片區分，寫字樓目前供給數量和均價按片區分，寫字樓目前供給數量和均價第55頁思源經紀2021-12-20未來5年，海河上游將規劃建設海河上游將規劃建設4444個個社會型商貿文化設施項目，其中海河兩岸將建設2020座大型寫字樓座大型寫字樓，這些寫字樓大部分建在海河各橋的橋頭，交通便利，目前部分寫字樓建設已經啟動。未來未來5年規劃建設的寫字樓名錄年規劃建設的寫字樓名錄未來、五年海河沿線新增高端約未來、五年海河沿線新增高端約270萬寫字樓

48、項目萬寫字樓項目第56頁思源經紀2021-12-20海河沿線未來寫字樓供應圖海河沿線未來寫字樓供應圖 第57頁思源經紀2021-12-20未來地鐵沿線新增寫字樓供給近未來地鐵沿線新增寫字樓供給近70萬平米萬平米第58頁思源經紀2021-12-20未來兩年內河西區友誼路金融服務區將有近未來兩年內河西區友誼路金融服務區將有近67萬平米新增寫字樓供給萬平米新增寫字樓供給第59頁思源經紀2021-12-20在售寫字樓客戶分析天津寫字樓市場由于產期以來高端客戶盤踞在以國際大廈、津匯廣場等為代表的甲級寫天津寫字樓市場由于產期以來高端客戶盤踞在以國際大廈、津匯廣場等為代表的甲級寫字樓，乙級寫字樓主要由本市中

49、小企業租用，故甲乙級寫字樓客群存在較為明顯的差異。字樓，乙級寫字樓主要由本市中小企業租用，故甲乙級寫字樓客群存在較為明顯的差異。本市寫字樓中貿易物流業、金融業和制造業占據租用總面積的前列，契合了天津市的產本市寫字樓中貿易物流業、金融業和制造業占據租用總面積的前列，契合了天津市的產業功能和城市發展階段，隨著天津的經濟發展，除傳統產業優勢得以鞏固外，必將大力發業功能和城市發展階段，隨著天津的經濟發展，除傳統產業優勢得以鞏固外，必將大力發展金融、咨詢、傳媒等展金融、咨詢、傳媒等“軟軟” ” 產業，改變寫字樓客戶比例構成。產業，改變寫字樓客戶比例構成。寫字樓入住客戶面積普遍偏小，絕大多數企業處于寫字樓

50、入住客戶面積普遍偏小，絕大多數企業處于100550100550平米，同時甲乙級寫字樓客平米，同時甲乙級寫字樓客戶需求面積差異較大，隨著經濟發展，企業規模不斷擴大，存在大量的擴張潛在需求戶需求面積差異較大，隨著經濟發展，企業規模不斷擴大，存在大量的擴張潛在需求寫字樓入住客戶產業同周邊產業（商業集群）集群具有非常高的契合度，例如海泰大廈寫字樓入住客戶產業同周邊產業（商業集群）集群具有非常高的契合度，例如海泰大廈和科技創業中心，表明入住企業選擇辦公地點時，靠近生產基地或市場會被重點考慮和科技創業中心，表明入住企業選擇辦公地點時，靠近生產基地或市場會被重點考慮第60頁思源經紀2021-12-20本項本

51、項目可目可能的能的定位定位方向方向產業功能角度產業功能角度第61頁思源經紀2021-12-20綜合比較來看，發展商務主題并結合商務功能的發展方向預留商務發展空間思路具備一定的競爭力，可作為主方向發展，但也存在限制條件，需要通過策略性的整合確立競爭優勢策略策略1 1：本區域以商務功能為主體，可通過產業功能的空間預留和引導形成同其他商務板：本區域以商務功能為主體，可通過產業功能的空間預留和引導形成同其他商務板塊的差異化格局塊的差異化格局策略策略2 2：天津灣相對于城市：天津灣相對于城市CBDCBD區域具備成本優勢，同時后期還可發揮大盤規模優勢區域具備成本優勢，同時后期還可發揮大盤規模優勢策略策略3

52、 3：確立商務屬性后，其他如居住物業、商業物業等均配合商務功能發展，各自競爭：確立商務屬性后，其他如居住物業、商業物業等均配合商務功能發展，各自競爭力均得到提升力均得到提升策略策略4 4：確立商務主題后，通過分地塊及分期開發策略的合理排布，不同階段均能實現競：確立商務主題后，通過分地塊及分期開發策略的合理排布，不同階段均能實現競爭力，從而使整體競爭力得到級數發展爭力，從而使整體競爭力得到級數發展第62頁思源經紀2021-12-20價值最大化競爭優勢的確立滿足自身條件最后，從滿足自身條件緯度進行分析論證第63頁思源經紀2021-12-20價值最大化緯度之城市功能分析價值最大化本項目本項目的定位的

53、定位方向方向本項本項目可目可能的能的定位定位方向方向競爭優勢的確立滿足自身條件從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析從城市功能和產從城市功能和產業兩個角度分析業兩個角度分析第64頁思源經紀2021-12-20自身條件自身條件1 1：公建比例為：公建比例為70%70%、居住、居住30%30%，大盤定位方向應立足于公建類產品的功能特殊，大盤定位方向應立足于公建類產品的功能特殊性性自身條件自身條件2 2：政府對于本項目的開發進度要求，綜合公建類物業先期開發，大盤定位應立：政府對于本項目的開發進度要求，綜合公建類物業先期開發，大盤定位應立足于開發的可持續性和功能的綜合升級足于開發的可

54、持續性和功能的綜合升級分析分析1 1：假如以居住為發展主題，對自身條件無法進行優化，商務主題能夠對自身條件進：假如以居住為發展主題，對自身條件無法進行優化，商務主題能夠對自身條件進行優化行優化分析分析2 2：確立商務主題能夠實現：確立商務主題能夠實現A A、E E區等先期開發產品的功能整合，能夠實現后續開發的區等先期開發產品的功能整合，能夠實現后續開發的功能的可持續升級功能的可持續升級第65頁思源經紀2021-12-20問題：做什么？問題：做什么？區域與地塊價值區域與地塊價值項目戰略發展方向項目戰略發展方向城市功能城市功能產業功能產業功能項目自身項目自身區域屬性區域屬性大盤總體定位方向 以綜合

55、大盤規模影響力，區域成熟配套交通資源，集購物休以綜合大盤規模影響力，區域成熟配套交通資源，集購物休閑、餐飲娛樂、商務居住、觀光旅游等多元功能與一體的休閑商閑、餐飲娛樂、商務居住、觀光旅游等多元功能與一體的休閑商務經濟板塊，對海河服務型經濟帶起到極大推動，結合海河沿岸務經濟板塊，對海河服務型經濟帶起到極大推動，結合海河沿岸綜合開發帶動打造城市中央海河帶商務區新增長極。綜合開發帶動打造城市中央海河帶商務區新增長極。 總體定位方向第66頁思源經紀2021-12-20大盤總體定位：地處城市東南，依托發達交通，沿海河呈帶狀發展的大盤總體定位：地處城市東南，依托發達交通，沿海河呈帶狀發展的城市休閑特色商務

56、城市休閑特色商務主題新極區主題新極區天津灣項目的整體定位天津灣項目的整體定位,以及相互協調配合的分地塊定位以及相互協調配合的分地塊定位n A A區：商務綜合起步區區：商務綜合起步區復式辦公產品、星級配套設施、綜合購物廣場復式辦公產品、星級配套設施、綜合購物廣場、海洋極地中心，天津灣綜合休閑商務起點、海洋極地中心，天津灣綜合休閑商務起點n B B區：商務休閑生活區區：商務休閑生活區城市中心，休閑商務人群理想居住社區城市中心，休閑商務人群理想居住社區n CC區：商務休閑生活區區：商務休閑生活區多種業態的融合提供國際化的休閑生活新方式多種業態的融合提供國際化的休閑生活新方式國際化、高檔次的住宅和商業

57、進一步提升區域價值國際化、高檔次的住宅和商業進一步提升區域價值n D D區：品質商務核心區區：品質商務核心區星級酒店、高檔標準寫字樓、商務公寓，品質星級酒店、高檔標準寫字樓、商務公寓，品質商務核心體驗商務核心體驗通過國際規格的商務建筑形成天津商務經濟的中心區域通過國際規格的商務建筑形成天津商務經濟的中心區域 n E E區：商務休閑活力區區：商務休閑活力區國際游艇碼頭、高檔活力商業，天津休閑商業國際游艇碼頭、高檔活力商業，天津休閑商業領袖。塑造景觀型體驗式商務休閑運動主題城市級公園領袖。塑造景觀型體驗式商務休閑運動主題城市級公園天津灣城市中央新極綜合商務區商務主題的起點形成商務生活化體驗促進休閑

58、活力提升形成品質商務核心第67頁思源經紀2021-12-20天津灣天津灣 城市中央休閑商務區城市中央休閑商務區 更好的滿足了那些林立在城市核更好的滿足了那些林立在城市核心的高樓大廈中的國際商務人士，心的高樓大廈中的國際商務人士，白領精英們的休閑生活，也是他白領精英們的休閑生活，也是他們日常辦公之外的們日常辦公之外的一站式商務活一站式商務活動的聚集地動的聚集地 天津灣天津灣 城市中央休閑商務區城市中央休閑商務區 集中提供良好的集中提供良好的居住、娛樂的商居住、娛樂的商業配套、品牌的購物中心業配套、品牌的購物中心等特色等特色精品，這些物業是天津灣精品，這些物業是天津灣項目增項目增長附加值長附加值休

59、閑設施休閑設施天津灣天津灣城市中央城市中央休閑商務休閑商務區物業功區物業功能能商業物業商業物業居住物業居住物業商務物業商務物業集購物、休閑、娛樂于一體的體驗型的集購物、休閑、娛樂于一體的體驗型的商業，商業，是商務人群的日常生活體驗產品，是商務人群的日常生活體驗產品，同時為商務提供特色功能支持同時為商務提供特色功能支持為白領人士提供的長期的為白領人士提供的長期的商務生活產品商務生活產品與與具有商務功能的具有商務功能的酒店酒店、公寓公寓等臨時居等臨時居住物業住物業商務寫字樓、商務寫字樓、sohosoho辦公產品，是核心辦公產品，是核心區商務功能的定義與延展，區商務功能的定義與延展，中央商務區中央商

60、務區的核心產品的核心產品開放性開放性廣場廣場、運動設施運動設施、主題會所、商主題會所、商務休閑館務休閑館等休閑物業，是中央商務區的等休閑物業，是中央商務區的休閑體驗產品，應在分地塊中重點營造休閑體驗產品，應在分地塊中重點營造分物業定位方向第68頁思源經紀2021-12-20商務辦公商務辦公休閑公園休閑公園商務酒店商務酒店商務居住商務居住休閑商業休閑商業是對中央休閑商務區的概念解釋大盤個體差異所在、活力的核心休閑概念的功能性和體驗聚集商務人氣，形成24小時商務城的良好催化劑為商業和酒店帶來潛在客戶升級居住及多極化辦公功能共享辦公帶來的商務客戶。現金流來源大盤的功能補充區域標志性產品定義大盤的檔次