1、1合正福永項目合正福永項目商務公寓定位報商務公寓定位報告告本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。Analyze SystemChapter 1Chapter 1區域規劃區域規劃Chapter 2Chapter 2區域發展現狀區域發展現狀Chapter 3Chapter 3市場與客戶特征市場與客戶特征Chapter 4Chapter 4商務性質研判商務性質研判Chapter 5Chapter 5商務公寓定位商務公寓定位Chapter 6Chapter 6物業發展建議物業發展建議3區域規劃Chapter 1碧海中心區碧海中心區次級產業、居

2、住配套區次級產業、居住配套區新安新安傳統商業、居住核心傳統商業、居住核心前海中心區前海中心區新興城市商務核心新興城市商務核心碧海中心區：前海中心核心配套碧海中心區：前海中心核心配套深圳2030城市發展策略 “未來中心區將西移到寶安前?！保磺昂Ｖ行模ㄇ昂?、后海和新寶安中心區，而新寶安中心區由寶中和碧海中心區構成，主要發展區域功能的生產性服務業與總部經濟。碧海中心區：服務未來行政中心的核心居住及配套區域，以大量高品碧海中心區：服務未來行政中心的核心居住及配套區域，以大量高品質住宅的開發帶動區域功能完善，形成高品質、高品位的宜居生活環質住宅的開發帶動區域功能完善，形成高品質、高品位的宜居生活環境

3、；境；新安老城區：傳統商業、居住核心區域新安老城區：傳統商業、居住核心區域寶安文化發源地；重點是對舊城區工業進行用地置換，對舊居住區進重點是對舊城區工業進行用地置換，對舊居住區進行全面升級配套改造行全面升級配套改造前海中心區：新興城市商務核心區域前海中心區：新興城市商務核心區域寶安中心區位于深港穗黃金經濟走廊的重要節點，以深港西部通道、以深港西部通道、國際集裝箱碼頭、沿江高速公路、國際機場、地鐵等重大交通設施為國際集裝箱碼頭、沿江高速公路、國際機場、地鐵等重大交通設施為依托，形成珠江東岸發展軸的重要樞紐。依托，形成珠江東岸發展軸的重要樞紐。大空港：前海深港現代服務業合作區的延伸拓展區、寶安新功

4、能區大空港：前海深港現代服務業合作區的延伸拓展區、寶安新功能區2012年2月，深圳市長許勤強調，加快推進大空港地區規劃發展，堅持高端定位，大力發展空港經濟，努力構建一個國際一流的大空港現代新城；大空港地區綜合規劃編制啟動，大空港地區屬于深圳城大空港地區屬于深圳城市總體規劃中城市重點地區預留的遠景發展用地，擁有寶貴的儲備用市總體規劃中城市重點地區預留的遠景發展用地，擁有寶貴的儲備用地資源，發展潛力巨大。深圳開始邁入空港經濟時代地資源，發展潛力巨大。深圳開始邁入空港經濟時代大空港大空港前海深港服務拓展區前海深港服務拓展區四大核心區域功能細分，全面促進前海大時代發展步伐四大核心區域功能細分，全面促進

5、前海大時代發展步伐區域規劃區域規劃規劃利好：規劃利好：20132013年，預計年，預計100100億前?；▎樱瑑|前?；▎?，3030家世界五百強企業進駐，家世界五百強企業進駐，造就世界級區域中心造就世界級區域中心n2012年8月26日，國務院支持前海合作區先行先試的“前海22條”正式頒布n前海22項政策：包括人民幣跨境貸款、境外高端人才和緊缺人才認定以及允許港人在前海設立獨資學校及醫院等n前?！?2項”政策已經落實和基本落實的有14項，8項政策已專題協調，其他政策有望在2013年上半年全部落實到位n截止2013年2月，前海批準入區的企業有363家，注冊企業161家，金融企業占注冊企業的金

6、融企業占注冊企業的80%80%左右左右n2013年上半年，前海將全面推進基礎設施建設，完成投資完成投資100100億億元，啟動建筑工程面積元，啟動建筑工程面積500500萬平方米；同時，將引進萬平方米；同時，將引進3030家以上世界家以上世界500500強企業，利用外資強企業，利用外資7070億美元以上億美元以上n全面推進深港現代服務業領域合作，加快構建國際經濟合作與競全面推進深港現代服務業領域合作，加快構建國際經濟合作與競爭的高地，爭的高地，深圳市長許勤表示。n深圳市市長許勤表示，今年前海將在高質量落實政策、高標準規劃、高水平引資、高起點打造合作新平臺四個方面進入大開發、大開放的新階段n到2

7、015年底，前海將引進各類高層次人才和緊缺人才超過5萬人，人才貢獻率居于亞太地區領先水平，成為“人才特區”n隨著前海產業結構的變化，未來將帶來未來將帶來50-8050-80萬都市白領，這群萬都市白領，這群新興群體將成為區域置業的中堅力量新興群體將成為區域置業的中堅力量區域規劃區域規劃規劃利好：依托前海亞太經濟高度，世界規劃利好：依托前海亞太經濟高度，世界500500強總部經濟將成為未來核心強總部經濟將成為未來核心進駐群體，進駐群體，CBDCBD雛形初現雛形初現n中央商務區：以榮超海濱大廈、萬駿商務經貿大廈、龍光世紀大廈等為代表的甲級寫字樓群體陸續建成并投入使用，總部經濟核總部經濟核心商務群開始

8、呈現心商務群開始呈現n片區規劃明確，商務氛圍濃厚、未來未來5050棟棟甲級寫字樓物業及大型甲級寫字樓物業及大型shopping mall shopping mall 將匯將匯集于此。集于此。區域規劃區域規劃前海打造總部經濟核心群前海打造總部經濟核心群租金上漲租金上漲小企業及微小企業勢必從本區域撤走小企業及微小企業勢必從本區域撤走500500強大型企業不斷進駐強大型企業不斷進駐前海前海CBDCBD，繁榮呈現，繁榮呈現未來藍圖：大空港地區作為深圳城市總體規劃中重點地區預留的遠景發展未來藍圖：大空港地區作為深圳城市總體規劃中重點地區預留的遠景發展用地，發展潛力巨大，深圳邁入空港經濟時代用地，發展潛力

9、巨大，深圳邁入空港經濟時代n航空新城大空港規劃范圍航空新城大空港規劃范圍9090平方公里，該面積是前海合作區的平方公里，該面積是前海合作區的6 6倍倍，期發展歷程：n2007年5月，西部濱海地區綜合開發策略研究出臺，確定航空新城為深圳五大新城之首的絕對地位；n2011年9月，深圳市國土規劃局開始對航空新城及大空港發展進行研討；n2011年11月，大空港經濟區規劃開始啟動，大空港地區綜合規劃開始編制；n2012年2月，深圳市長許勤強調，加快推進大空港地區規劃發展，堅持高端定位，大力發展空港經濟，努力構建一個國際一流的大空港現代新城；n空港經濟：n空港經濟區是指依托大型樞紐機場的綜合優勢，發展具有

10、明顯的航空空港經濟區是指依托大型樞紐機場的綜合優勢，發展具有明顯的航空樞紐指向性的產業集群而在空港周邊所形成的經濟區，其核心特征表樞紐指向性的產業集群而在空港周邊所形成的經濟區，其核心特征表現為傳統港區與經濟開發區雙重功能的統一；現為傳統港區與經濟開發區雙重功能的統一；n空港經濟是后工業時代全球自由貿易潮流的最新表現，也是世界發達國家經濟發展的最新成果，是城市經濟發展的“新引擎”；n空港經濟區仍以機場業務為核心，發展航空客運、貨運、物流、機場購物、休閑度假、商務旅游等傳統港區產業；另一方面，空港經濟區作為開發區，依托中樞機場的區位優勢發展具有臨空經濟特色的產業集群，起到區域經濟“發動機”的作用

11、?？崭劢洕鷧^兩重功能相互支撐、相互促進、高度統一；區域規劃區域規劃未來藍圖：特區之中再造未來藍圖：特區之中再造“特區特區”，商務功能區與城際企業總部為大空港，商務功能區與城際企業總部為大空港重點項目之一重點項目之一n大空港整體規劃：規劃的大空港地區主要包括深圳沙井、福永的西部濱海地區，范圍涵蓋深圳機場、寶安區西部沿江地區以及前海地區，規劃范圍寶安區西部沿江地區以及前海地區，規劃范圍9090平方公里平方公里，是前海合作區的6倍。值得注意的是，重新定位和調整后的大空港地區將把前海與寶安相連，以前海為龍頭，以空港為支撐，推進空港新城建設，促進區域合作，形成獨特的水岸都市區域。n大空港三大主導產業：以

12、物流、會展、商務和大型商業貿易組合而成的現代服務業；以消費電子、光電子及航空航天設備制造組合而成的臨空高端制造業；以研發產業、地區總部、采購、結算和運營管理組合而成的高端生產服務業；n大空港五大重點項目：會展貿易中心；商務功能區與城際企業總部；保稅物流服務區；戰略性新興產業；信息服務與咨詢產業區域規劃區域規劃未來藍圖：深圳第二會展中心落戶機場，促進大空港經濟圈綜合競爭更上未來藍圖：深圳第二會展中心落戶機場，促進大空港經濟圈綜合競爭更上一層樓一層樓n深圳第二會展中心落戶機場深圳第二會展中心落戶機場，依托第五大支柱產業，大空港區域綜合競爭力更上一層樓：n第二會展中心對完善機場大空港臨空經濟圈的配套

13、意義重大，將成為區域大型商業貿易展示的核心配套；n同時會展中心結合航空貨運基地以及福永南綜合交通樞紐等有利資源，也可以得到更好的發展；n第二會展中心規模遠大于福田會展中心，加上酒店、辦公等相第二會展中心規模遠大于福田會展中心，加上酒店、辦公等相關配套，整體規模將接近百萬平方米；關配套，整體規模將接近百萬平方米；n深圳市已經確定將旅游業和會展業作為深圳發展的第五大支柱產業進行培育；區域規劃區域規劃未來藍圖：三軸兩帶多中心的發展下，航空港新城將成為深圳的第五新城，未來藍圖：三軸兩帶多中心的發展下，航空港新城將成為深圳的第五新城，并發揮珠三角黃金入口和門戶中心的價值作用并發揮珠三角黃金入口和門戶中心

14、的價值作用航空港新城發展n在2020年前后，深圳的城市多核發展將基本成型，2030年將步入快速穩步發展階段，“三軸兩帶多中心”的區域價值將得到全面體現；n城市雙核心將成為航空港新城建立最重要的背景，在此背景支持下，區域發展的期望價值將在短期內快速提升，伴隨城市區域價值升級，前海中心區在珠三角城市群眾核心位置將逐漸確立n在西部濱海地區綜合開發策略研究中，深圳政府將航空港新城規劃為深圳第五新城。同時，第五座新城航空港的整體規劃目前也已經全面啟動；n在西部濱海地區綜合開發策略研究中，西部濱海地區的地位要高于前四大新城，作為珠三角的脊梁，該區域的規劃對深圳未來的城市重心發展有著莫大意義。而西部濱海區域

15、則會成為深圳的產業中心，為其實未來的大空港臨空經濟圈，更值得期待；區域規劃區域規劃未來藍圖：區域將以前海為龍頭，空港經濟支撐，五大功能區齊頭并進，未來藍圖：區域將以前海為龍頭，空港經濟支撐，五大功能區齊頭并進，重點是航空商貿功能重點是航空商貿功能n城市新區功能區包括新中心區和碧海新區，重點發展商貿、金融、信息和房地產業，并集中了城市的行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征；n城市更新功能區主要為寶城和西鄉老城區， 重點 擴大現有商貿服務中心，對舊城區的工業進行用地置換，對舊居住區進行改造；n產業拓展功能區產業拓展功能區主要以臨空先進制造業和商貿為主要主要以臨空先進制造業和商貿為主要發

16、展功能的先進制造業片區。發展功能的先進制造業片區。n航空商貿功能區航空商貿功能區依托深圳國際機場重點發展商務辦公、依托深圳國際機場重點發展商務辦公、會展、金融和教育培訓等綜合服務功能，整合現狀用地和調會展、金融和教育培訓等綜合服務功能，整合現狀用地和調整原有規劃用地功能，形成服務于港區和沙井臨港工業的綜整原有規劃用地功能，形成服務于港區和沙井臨港工業的綜合配套服務區；合配套服務區；n航空運營功能區航空港區和部分基礎設施配套。功能分區區域規劃區域規劃n本片區的任務：促進產業優化升級，帶動城市功能空間調整；現狀基礎上完善路網體系和人行系統，發揮區位交通優勢；完善片區學校、商業等公共配套服務中心建設

17、；保護利用片區優越生態資源環境。未來藍圖：福永東區以臨空先進制造業和商貿為主要發展功能的先進制造未來藍圖：福永東區以臨空先進制造業和商貿為主要發展功能的先進制造業片區業片區 n本片區的發展目標是：以臨空先進制造業和商貿為主以臨空先進制造業和商貿為主要發展功能的先進制造業片區要發展功能的先進制造業片區。n本片區的主導功能是：以臨空先進制造業和商貿為主，兼顧發展生活配套服務以及鳳凰山生態過渡功能。 區域規劃區域規劃未來藍圖：四維立體交通體系，成就深圳第一大交通樞紐中心未來藍圖：四維立體交通體系，成就深圳第一大交通樞紐中心海、陸、空、鐵四維立體交通體系，全面覆蓋n第一維交通深圳國際空港：全國第五大空

18、港、世界百強機場。中國第一個實現海、陸、空聯運的現代化國際空港，擁有37個國家的國際航權，國際國內航線120多條；n第二維交通福永碼頭：年均出入境旅客吞吐量超過100萬，貨物吞吐量超過150萬噸，國際集裝箱吞吐量超過10萬標箱，承接深圳至香港、澳門的水上客運航線；n第三維交通陸路城際快速交通干線：除了當前已經通車的寶安大道、航城大道、107國道、廣深高速外，沿江高速和海濱大道正在施工，即將投入使用；n第四維交通地鐵軌道交通：除已經建成通車的地鐵1號線外，5、10、11、13、17、20七條地鐵線路，其中T3航站樓已經預留了11號線和深港機場快線的隧道，深圳機場新建第三跑道和T4候機樓工程獲批，

19、定在2015年開工未來將成為珠三角同城化、深港一體化進程的重要力量；區域規劃區域規劃未來藍圖：地上陸路城際快速交通全線覆蓋，基本形成未來藍圖：地上陸路城際快速交通全線覆蓋，基本形成“三橫七縱三橫七縱”的高的高快速網絡，實現區域干線路網與珠三角高快速路網的快捷連通快速網絡，實現區域干線路網與珠三角高快速路網的快捷連通n107107國道：國道：107國道起點為北京廣安門，終點為廣東深圳文錦渡口岸， 是是連接各大經濟中心、港站樞紐、商品生產基地和戰略要地的公路。連接各大經濟中心、港站樞紐、商品生產基地和戰略要地的公路。福州大道：福州大道：西起沿江高速福永立交，往東止于洲石路西鄉段，中途穿越福永、西鄉

20、兩街道，與洲石路、石巖南環路、布龍路一起形成貫穿寶安區東西向的城市干線性道路，將寶安區西部工業組團、中心組團、西部高新組團、中部服務組團有效地連接，形成組團間功能互補，進而達到資源整合的目的。 n寶安區十二五交通規劃加快推進沿江高速、加快推進沿江高速、大外環高速、清平高速二大外環高速、清平高速二期、龍觀快速路、梅觀高期、龍觀快速路、梅觀高速等高快速路共計速等高快速路共計140140公公里里，同時推進深中通道、南沙路、海濱大道的前期規劃，基本形成“三橫七縱”的高快速網絡，實現區域干線路網與珠三角高快速路網的快捷連通。 區域規劃區域規劃未來藍圖：地下七條軌道交通體系，成就深圳第一大交通樞紐中心未來

21、藍圖：地下七條軌道交通體系，成就深圳第一大交通樞紐中心地鐵軌道：n1 1號線號線：羅寶線，由羅湖站至機場東站，呈東西走向，線路全長40.979公里，羅寶線是深圳地鐵運營中的五條路線之一，屬于城市軌道交通系統。n5 5號線：號線：環中線，深圳地鐵環中線是深圳市軌道交通二期工程建設的5條線路之一，是構成深圳市軌道交通線網的骨干線路。 n1010號線：號線：南寶線（暫定名）由海上世界至桃源居，全長約42.2公里 n1111號線號線：機場北站與規劃中的深圳機場T4航站、穗莞深城際鐵路、深茂鐵路無縫對接，發揮著地鐵與機場、鐵路的交通樞紐作用。n1313號線號線：沙井線（暫定名）；起于大空港，止于平湖站，

22、為快速線，全程43.1km；n1717號線：號線：前南線（暫定名）；起于前海，止于前海，全程34.4km，環繞前海，后海，南山，寶安新安大部分地區。n2020號線號線：福永線（暫定名）；起于機場東，止于大空港，全程14km。n深圳機場新建第三跑道和深圳機場新建第三跑道和T4T4候機樓工程獲批候機樓工程獲批，定在2015年開工。其中時T4候機樓將在T3航站樓啟用后啟動規劃設計，T4與T3同軸線布置，并于T3一樣各自擁有自己的11#地鐵樞紐站；深茂鐵路已經確定引入T4候機樓，加上20152015年開建深中通道，還有施工中的廈深鐵路和穗莞深城際，年開建深中通道，還有施工中的廈深鐵路和穗莞深城際，深圳

23、機場到時客流將迎來爆炸性增長深圳機場到時客流將迎來爆炸性增長區域規劃區域規劃商務西移：隨著區域規劃利好，高速發展及產業經濟的需要，商務辦公開商務西移：隨著區域規劃利好，高速發展及產業經濟的需要，商務辦公開始西進過程，航空新城強勢崛起始西進過程，航空新城強勢崛起區域規劃區域規劃新興商務區新興商務區中央商務中央商務CBDCBD以商業為龍頭的綜合體商務區以商業為龍頭的綜合體商務區n深圳的商務辦公呈現了明顯的西移態勢。深圳的商務辦公呈現了明顯的西移態勢。深圳CBD中心區、綿延深南大道兩側的“第一大道商務辦公帶”、南山高新科技園區、南山商業文化中心區、寶安中心區等被譽為深圳最寶安中心區等被譽為深圳最具發

24、展前景的具發展前景的5 5大商務辦公區。大商務辦公區。 n大型購物中心是目前新興的最具競爭力的商業模式。大型購物中心是目前新興的最具競爭力的商業模式。深圳購物中心的分布，非常清晰地指示了繁華都市中心羅湖-福田-南山-寶安的西進趨向。n同羅湖和福田相比，寶安西部區域大型購物中心的發展寶安西部區域大型購物中心的發展更顯如火如荼，寶安具有后起之秀的規劃優勢，是理想更顯如火如荼，寶安具有后起之秀的規劃優勢，是理想的安居樂業地，具有巨大的商業消費發展潛力。的安居樂業地，具有巨大的商業消費發展潛力。產業升級：物流企業總部、奢侈品名店入駐，臨空經濟圈初現端倪產業升級：物流企業總部、奢侈品名店入駐，臨空經濟圈

25、初現端倪奢侈品名店、世界物流巨頭搶灘登陸深圳機場n卡爾丹頓、梵思諾、新秀麗、爵克等世界知名奢侈品品牌紛紛進駐深圳機場候機樓；n目前已超過40家知名品牌入駐，接近100個精品商店及專賣店；nDHL、UPS、順豐等國內外知名大型物流公司紛紛將深圳作為地區總部的首選地點；區域規劃區域規劃產業升級：品牌發展商紛紛強勢進駐，提升區域居住環境和品質產業升級：品牌發展商紛紛強勢進駐，提升區域居住環境和品質n品牌發展商強勢進駐，逐鹿航城n華僑城：是國家一級房地產綜合開發企業n萬科：中國房地產龍頭企業、全球最大的開發商；n中信：中國區域性地表締造者；n桃源居：區域杰出運營者；n華盛：深圳知名開發商；n閩泰：深圳

26、知名開發商；n恒豐：寶安本土知名開發商；n富通：寶安本土知名開發商；眾多品牌發展商的集中入駐，本身就說明了區域極高的開發價值的居住價值。而品牌發展商的進駐，品牌發展商的進駐，將刷新區域房地產開發的營銷視野，極大的提升航將刷新區域房地產開發的營銷視野，極大的提升航空新城的人居環境和品質；空新城的人居環境和品質；區域規劃區域規劃區域未來是：區域未來是：信息、金融、物流、科技信息、金融、物流、科技戰略高地戰略高地前海利好、大空港規劃、珠三角城市發展動脈前海利好、大空港規劃、珠三角城市發展動脈21區域發展現狀Chapter 2新興商務區新興商務區中央商務中央商務CBDCBD以商業為龍頭的綜合體商務區以

27、商業為龍頭的綜合體商務區中央商務中央商務CBDCBD核心商務氛圍逐漸形成，商務成本逐漸走高；核心商務氛圍逐漸形成，商務成本逐漸走高；新安、西鄉片區商務載體主要為乙級寫字樓和村委自建房為主；新安、西鄉片區商務載體主要為乙級寫字樓和村委自建房為主；新興商務區主要以電子、批發企業為主要用家，區域商務處于起步階段新興商務區主要以電子、批發企業為主要用家，區域商務處于起步階段電子制造、經銷批發行業電子制造、經銷批發行業為主，形象差，租金低為主，形象差，租金低電子科技行業為主，形象電子科技行業為主，形象中等差，租金中等中等差，租金中等高端金融、高新科技行業為高端金融、高新科技行業為主，形象中等好，租金高主

28、，形象中等好，租金高泰豐大廈濱海大廈龍光世紀大廈國際西岸商務大廈正中商業廣場壹方中心宏發中心大廈華僑城大酒店華寓待售項目在售項目中央商務區：中央商務區：CBDCBD總部經濟區，未來高端商務聚集地總部經濟區，未來高端商務聚集地中央商務區代表商業、商務分布及基本情況項目名稱項目名稱物業類物業類型型項目檔次項目檔次租售模租售模式式租金水租金水平（元平（元/月月）售價售價（元（元/）用家用家宏發中心大廈寫字樓甲級寫字樓可租可售80-16038000-42000高新科技國際西岸商務大廈寫字樓甲級寫字樓只租不售70-170高新科技、金融業、國際貿易濱海大廈寫字樓甲級寫字樓可租可售70-12036000-4

29、5000高科技、研發泰豐大廈寫字樓甲級寫字樓可租可售9020000-29000高新科技龍光世紀大廈寫字樓、商鋪甲級寫字樓可租可售100-16060000-80000騰訊等科技巨頭企業正中商業廣場綜合體寫字樓為甲級未知預計130以上預計60000以上華僑城大酒店華寓公寓、酒店未知以及160以上預計80000以上壹方中心綜合體寫字樓為甲級未知預計150以上預計80000以上區域商務市場現狀：區域商務市場現狀：n甲級寫字樓聚集區，市場供應基本以出租型為甲級寫字樓聚集區，市場供應基本以出租型為主主n二手售價在二手售價在 40000/40000/ 以上，租金水平為以上，租金水平為 120-170120-

30、170元元/ /月月中央商務區：以龍光世紀大廈、國際西岸商務大廈等為代表的典型的甲級中央商務區：以龍光世紀大廈、國際西岸商務大廈等為代表的典型的甲級寫字樓群體陸續建成并投入使用寫字樓群體陸續建成并投入使用 片區規劃明確，商務氛片區規劃明確，商務氛圍濃厚，未來近圍濃厚，未來近及大型及大型SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL 將在此將在此集合。集合。用家：金融、國際貿易、高新科技、研發企業市場售價足以關內寫字樓市場售價足以關內寫字樓相當，雖辦公環境及物業管相當，雖辦公環境及物業管理水平較好，但由于辦公成理水平較好，但由于辦公成本高，進駐企業要求較高，本高，進駐企業要求較高，適合國際級

31、高端企業進駐，適合國際級高端企業進駐，故目前片區商務商業氛圍仍故目前片區商務商業氛圍仍未成熟。未成熟?？偛拷洕暮诵纳虅杖洪_始顯露雛形，隨著周邊土地的陸續開發和市政配套的逐步實總部經濟的核心商務群開始顯露雛形，隨著周邊土地的陸續開發和市政配套的逐步實現，一個新興的、高端的城市現，一個新興的、高端的城市CBDCBD開始慢慢形成開始慢慢形成新安、西鄉片區：以大型商務綜合體為發展方向的次級總部服務區新安、西鄉片區：以大型商務綜合體為發展方向的次級總部服務區新安、西鄉、碧海片區區域代表商業、商務分布易達大廈寫字樓亨林大廈華豐寶源大廈南天輝大廈寶運達物流信息大廈寶安互聯網產業基地交通局大樓寶和大廈瑞意綜

32、合樓創業大廈東江豪苑寫字樓寶安商務寫字樓公路局大廈恒豐海悅國際酒店明珠酒店寫字樓寶安廣場大廈冠利達大廈萬駿經貿大廈合正匯一城寫字樓恒豐財富港中央大道亨業大廈鴻隆廣場寫字樓華豐商務大廈中糧地產集團中心永安商業城寶通大廈銀豐大廈同富大廈開屏村辦公樓寶銀工業大廈待售項目在售項目新安、西鄉片區代表商業、商務分布西鄉西鄉片區片區新安新安片區片區寶安早期寫字樓近期出租率寶安早期寫字樓近期出租率新安商務區主要寫字樓租金新安商務區主要寫字樓租金 （元（元/ /平米平米月）月）605555453050603550600102030405060708090公路局大廈海關大廈泰華大廈廣場大廈經發大廈 早期的寫字樓物

33、業以租賃項目占主流，并且以只租不售為主 基本為乙級寫字樓，形象較為一般 物業相對分散，未形成集中商務區，未能營造濃厚商務氛圍 寫字樓供應有限，需求也較為穩定，近期入駐率整體上比較高，均達到90以上，租賃市場形勢良好 近期入市項目檔次較高，市場關注度也較高新安商務區：寫字樓供應有限，以租賃市場為主，物業需求穩定，出租情新安商務區：寫字樓供應有限，以租賃市場為主，物業需求穩定，出租情況良好，寫字樓租金多在況良好，寫字樓租金多在50-7050-70元元/ /平米平米月左右月左右用家以電子制造、中小規模貿易行業等為主，租金門檻相對中心區較低，正逐步用家以電子制造、中小規模貿易行業等為主，租金門檻相對中

34、心區較低，正逐步向中高端金融業、銀行業轉型向中高端金融業、銀行業轉型新安商務區：政府部門、中小規模電子、貿易和服裝類企業是此區域寫字新安商務區：政府部門、中小規模電子、貿易和服裝類企業是此區域寫字樓客戶的主要構成角色樓客戶的主要構成角色主要寫字樓主要寫字樓位置位置主要業態類型及所占比例主要業態類型及所占比例主要面積區間（主要面積區間（）員工數量員工數量交通局大廈寶安12區，在寶民一路與廣深公路之間，昭示性好、獨立性較強公路服務60%500100050以上其他（地產、投資、顧問、保險）40%300100040以上廣場大廈寶城廣場、創業立交旁，與都之都大酒店相鄰，面對寶安汽車站，人流較多、熱鬧裝修

35、15%801501030地產10%1002002040電子科技10%803001560其他（貿易、投資、保險、顧問等）65%803001060郵電大廈寶安13區，廣深公路與寶民一路交匯處，獨立性較強，周圍無其他物業電子科技40%1002002050實業類公司30%50150530其他（貿易、投資等）30%50150530華豐時代廣場寶安25區，商場改建物業以電子、科技、貿易類為主6090530寶暉大廈廣深公路旁，創業立交下，臨近自由路居住區電子科技70%50250350其他（廣告、顧問、貿易等）30%50200540西鄉商務區：次級總部服務區，片區商務辦公樓正以其區域的成熟度和低西鄉商務區：次

36、級總部服務區，片區商務辦公樓正以其區域的成熟度和低廉的價格成本搶占成長型企業商務市場，租金水平在廉的價格成本搶占成長型企業商務市場，租金水平在50-6050-60元元/ /月月項目名項目名稱稱辦公面積辦公面積（）（）項目檔次項目檔次租售模式租售模式售價售價（元（元/）租金水平租金水平（元（元/ 月）月）用家用家鹽田商務廣場約20000寫字樓只租不售30電子制造、經銷批發行業寶源商務大廈約40000乙級寫字樓只租不售40電子制造、經銷批發萬駿匯商務大廈39890 商務公寓可租可售1300050電子制造、幾點生產、經銷批發匯一城壹中心33890 商務公寓可租可售1800060電子器械、來料加工寶和

37、大廈11258寫字樓只租不售40電子制造片區市場現狀：片區市場現狀：1、主要聚集在寶源路、金海路、興業路和寶安大道上；2、城市主干道，交通便利；3、小型餐飲、娛樂于一體的商業氛圍濃厚；4、片區租賃市場火爆，空置率極低；西鄉大道：商務形態以農民房改造與類甲級寫字樓為主，租金水平在西鄉大道：商務形態以農民房改造與類甲級寫字樓為主，租金水平在40-40-5050元元/ /月之間月之間鴻隆廣場寫字樓大廈盛輝大廈共樂大廈寶和大廈正泰來商務大廈匯一城壹中心華豐總部經濟大廈亨業大廈項目名項目名稱稱物業物業類型類型項目檔項目檔次次租售模租售模式式售價（售價（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家鴻隆廣場寫

38、字樓商務公寓可租可售30000100盛輝大廈寫字樓只租不售40-50電子制造、物流共樂大廈寫字樓甲級可租可售10000-15000寶和大廈寫字樓只租不售40電子制造正泰來商務大廈寫字樓只租不售40電子制造、照明匯一城壹中心商務公寓可租可售60電子科技、來料加工亨業大廈寫字樓只租不售40建筑材料、安防用品華豐總部經濟大廈寫字樓只租不售40-50電子、LED配件、電池新湖路商務：商務形態以農民房改造與類甲級寫字樓為主，租金水平在新湖路商務：商務形態以農民房改造與類甲級寫字樓為主，租金水平在30-4030-40元元/ /月之間月之間項目項目名稱名稱物物業業類類型型項項目目檔檔次次租售租售模式模式售價

39、售價（元（元/）租金租金（元（元/月）月）用家用家永豐綜合樓寫字樓只租不售37電子制造、批發華豐潤商業大廈寫字樓只租不售30-40電子制造萬嘉豐商業大廈寫字樓只租不售30-40電子制造金谷大樓寫字樓只租不售33電池、電子配件永豐綜合樓華豐潤商業大廈萬嘉豐商業大廈金谷大樓金海路商務：商務形態以農民房改造為主，租金水平在金海路商務：商務形態以農民房改造為主，租金水平在40-5040-50元元/ /月之月之間間項目名項目名稱稱物業物業類型類型項目檔項目檔次次租售模租售模式式售價（售價（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家華盛輝綜合樓寫字樓只租不售40電子制造華盛輝商業大廈寫字樓只租不售48電子

40、制造、物流金海i商務大廈寫字樓只租不售45電子制造裕豐大廈寫字樓只租不售50電子制造鹽田股份綜合樓寫字樓只租不售40電子科技、餐飲裕豐大廈華盛輝綜合樓金海商務大廈華盛輝商業大廈鹽田股份綜合樓大空港片區代表商業、商務分布大空港片區：片區商務供應以航城大道及寶安大道呈十字軸線分布大空港片區：片區商務供應以航城大道及寶安大道呈十字軸線分布企業自建辦公樓世外桃源綜合樓三圍綜合辦公樓明光大廈協會大廈佳運通大廈盈利大廈新發集團工業大廈新園綜合樓冠鴻泰工業大廈耀華邦大廈聯和大廈飛騰商務中心中寶商務大廈石街大廈鴻宇商務大廈時代科創中心松原大廈萬豪大廈吉美禾大廈商品房項目村委自建項目固戍股份公司辦公樓財興大廈建

41、兆大廈物聯網產研基地航城大道航城大道寶寶安安大大道道項目名稱項目名稱物業類型物業類型項目檔次項目檔次租售模式租售模式售價（元售價（元/）租金（元租金（元/月）月）世外桃源綜合樓寫字樓、商務公寓乙級寫字樓可租可售10000-1900030-60鴻宇商務大廈寫字樓只租不售30時代科創中心寫字樓只租不售30-40物聯網產研基地寫字樓街道辦物業只租不售27飛騰商務中心寫字樓只租不售25中寶商務大廈寫字樓只租不售32吉美禾大廈寫字樓乙級只租不售50片區商務發展現狀：片區商務供應主要以村委片區商務發展現狀：片區商務供應主要以村委/ /企業自建寫字樓及少量商企業自建寫字樓及少量商務產品為主，片區商業處于初步

42、成長階段務產品為主，片區商業處于初步成長階段用家以物流、中小型制造業為主，租金門檻較低，基本以村委自建為主，供應方面主要為租賃模式寶安大道：商務形態類甲級為主，租金水平在寶安大道：商務形態類甲級為主，租金水平在50-8050-80元元/ /月之間，檔次月之間，檔次多樣化多樣化項目名項目名稱稱物業物業類型類型項目檔項目檔次次租售模租售模式式售價（售價（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家旭生大廈寫字樓只租不售67電子匯潮大廈寫字樓只租不售72電子、經銷批發雍啟商務大廈寫字樓只租不售55電子制造、經銷批發華豐國際商務大廈寫字樓乙級寫字樓只租不售55電子制造、五金行業紅利大廈寫字樓只租不售50

43、電子制造鴻宇商務大廈寫字樓只租不售60電子制造、經銷批發時代科創中心寫字樓只租不售60-70電子制造、經銷批發旭生大廈匯潮大廈雍啟商務大廈紅利大廈聯昇商務大廈中寶商務大廈新中泰商務大廈鴻宇商務大廈時代科創中心u寶安中心區作為未來高端商務開發重心，商務級別為區域之首，實力較弱企業缺乏租金承受能力，難以與此片區生存；u新安、西鄉片區商務較為分散，難以形成濃厚商務氛圍，寫字樓主要為農民房改造或乙級寫字樓，形象較弱，伴隨著城市更新進程，寶安老城企業結構亦隨之升級，容納中大型企業能力日漸增強，同時亦因此將中小型、發展型企業往西部擠壓；u沿寶安大道，由農民房首次改造成寫字樓，往西逐漸過渡成二次改造，即類甲

44、級寫字樓落成，形象較老城區好，且片區商務級別相對較低，租金水平較低，十分受發展性尤其是快速發展性企業歡迎。而受到兩大區域商務租金門檻同時施壓，中小型企業逐漸向西遷移，逼使西部空港片區增大商務、商業容量，過往以村委自建寫字樓為主要商務體量模式，已經不足及滿足目前西行企業需求；區域現狀區域現狀36市場與客戶特征Chapter 337區域市場及客戶特征區域市場特征區域客戶特征寶安商業特征：寶安商業以寶安商業特征：寶安商業以“生活化生活化”、“小規模小規?！?、”中低端中低端”為特征，為特征，目前存在目前存在7 7個比較集中的商圈個比較集中的商圈商圈分類成熟度輻射力主力店租金單價新安湖商圈成熟商圈海雅9

45、87萬前進路商圈成熟商圈海雅天虹1255萬翻身商圈成熟商圈天虹1935.8萬寶中商圈成長商圈沃爾瑪1306萬港隆商圈成熟商圈港隆城12010萬匯一城商圈成長商圈蘇寧天虹965萬鹽田商圈成長商圈沃爾瑪884.8萬目前，目前，7 7個較集中的商圈中以寶安老城區的新安湖商圈和前進路商圈是目前比較成熟個較集中的商圈中以寶安老城區的新安湖商圈和前進路商圈是目前比較成熟的商圈。其他商圈目前的成熟度都有待加強。的商圈。其他商圈目前的成熟度都有待加強。新安湖商圈前進路商圈寶中商圈匯一城商圈鹽田商圈翻身商圈港隆商圈區域市場分析區域市場分析_ _寶安市場特征寶安市場特征區域市場分析區域市場分析_ _寶安市場特征寶

46、安市場特征目前整體一手房市場成交量呈現上升的趨勢，主要成交戶型集中在目前整體一手房市場成交量呈現上升的趨勢，主要成交戶型集中在9090以下的剛需戶型，二手樓以下的剛需戶型，二手樓20%20%稅收，客戶轉戰一手市場，市場向好稅收，客戶轉戰一手市場，市場向好一月成交分析：一月成交分析：成交量：成交量：深圳市一手商品住宅成交均價為19694 元/平方米，環比上升8.37%；寶安區本月成交均價19413 元/平方米。成交結構：成交結構：90以下戶型（特別是70平米以上兩房、70以下兩房、90以下四房）的銷售率較高，反映出整個市場仍以剛需為主導；寶安區商務狀態：目前處于啟動期到快速發展期前期的過渡階段寶

47、安區商務狀態：目前處于啟動期到快速發展期前期的過渡階段客戶客戶特征特征大型企業自建自用大型企業自建自用無投資客戶無投資客戶市場啟動市場啟動小投資客小投資客商務企業、創意企商務企業、創意企業、豪宅客戶以及業、豪宅客戶以及投資客投資客高收益企業、高收益企業、投資機購及財富階層投資機購及財富階層項目項目建設建設國有企業大型企業自建自用發展商開發商住型物業政府規劃寫字樓用地普通發展商與專業開發商并存，純寫字樓物業高端產品地段主導價值非市場化時期非市場化時期啟動期啟動期穩定繁榮期穩定繁榮期快速發展期快速發展期區域市場分析區域市場分析_ _寶安市場特征寶安市場特征客戶群體：小型物流公司、小型電子科技企業、

48、工廠辦事處、保險公司分點銷售價格：無產權，不對外銷售租賃價格：30-35元/平米（包管理費）空置率較低：5%-10% 雖是農民房改造，但由于租雖是農民房改造，但由于租金超低，企業經營成本不高，金超低，企業經營成本不高，對于大多數小型企業或工作室對于大多數小型企業或工作室吸引較大，租賃市場較為火爆。吸引較大，租賃市場較為火爆。福永市場特征：以農民房及統建房改造的寫字樓、廠房為主，形象檔次較福永市場特征：以農民房及統建房改造的寫字樓、廠房為主，形象檔次較低，但價格低廉，小型初創企業的聚集地低，但價格低廉，小型初創企業的聚集地區域市場分析區域市場分析_ _寶安市場特征寶安市場特征項目名稱項目名稱物業

49、類型物業類型項目檔次項目檔次租售模式租售模式售價（元售價（元/ /）租金（元租金（元/ / /月）月）世源中心寫字樓、裙樓商業、商務公寓標準寫字樓可租可售1525242萊福大廈寫字樓只租不售23福隆大廈寫字樓標準寫字樓只租不售30福永區商務供應：片區目前有少量商務公寓及寫字樓供應，片區商務處于福永區商務供應：片區目前有少量商務公寓及寫字樓供應，片區商務處于初步成長階段初步成長階段用家以物流、中小型制造業為主，租金門檻較低，基本以村委自建為主，供用家以物流、中小型制造業為主，租金門檻較低，基本以村委自建為主，供應方面主要為租賃模式應方面主要為租賃模式區域市場分析區域市場分析_ _寶安市場特征寶安

50、市場特征小小 結：結：p寶安市場商業以“生活化”、“小規模”、”中低端”為特征；p區域商業目前處于啟動期到快速發展期前期的過渡階段；p福永目前市場以農民房及統建房改造的寫字樓、廠房為主，形象檔次較低，處于商業初步成長階段；44商務公寓性質研判Chapter 4財富港首批入市價格僅財富港首批入市價格僅1300013000元元/ /，僅消化三成，后期推出時，僅消化三成，后期推出時以買一層送一層，及免月供等營銷方式，吸引大量投資客購買以買一層送一層，及免月供等營銷方式，吸引大量投資客購買項目名稱項目名稱財富港財富港項目地址項目地址寶安西鄉寶源路與海城路交匯處寶安西鄉寶源路與海城路交匯處建筑類型建筑類

51、型高層高層當前均價當前均價2000020000元元/ /占地面積占地面積1.91.9萬萬建筑面積建筑面積5.45.4萬萬容積率容積率4.384.38綠化率綠化率30%30%規化戶數規化戶數812812車位配比車位配比1 1：1 1面積區間面積區間40904090主力戶型主力戶型一房、二房一房、二房、復式、復式物業公司物業公司深圳市恒豐物深圳市恒豐物業管理公司業管理公司物管費用物管費用3.63.6元元/ /月月面積面積戶型戶型套數套數比列比列40-42 單房27929.4%58-61 一房626.5%92 兩房313.2%59-63 復式57660.8%項目賣點：西部唯一集商務、商業、酒店、公寓

52、為一體的綜合體。首批開盤僅消化3成純住模式輔助案例純住模式輔助案例財富港財富港工作職位分析工作職位分析成交客戶年齡分析成交客戶年齡分析 客戶基本以25到45歲的客戶為主，占到總體90； n 成交客戶年齡以中青年為主，可見成交客戶年齡以中青年為主，可見中年客戶對于置業總價的承受力更強！中年客戶對于置業總價的承受力更強！ 企業主及管理人員是成交客戶的主體，占近七成的比例。 n 成交客戶的職位普遍偏高，對購成交客戶的職位普遍偏高，對購買高檔物業的承受力也較強！買高檔物業的承受力也較強！ 純住模式輔助案例純住模式輔助案例財富港財富港成交客戶以成交客戶以25-4525-45歲企業管理人員為主，經濟承受能

53、力較強，對物業要求較高歲企業管理人員為主，經濟承受能力較強，對物業要求較高工作和居住地都在深圳的客戶占80；在深圳已經自置物業的客戶占62；暫時租物業和住酒店的客戶占38。 n 國內投資客的占比達到了近四成，國內投資客的占比達到了近四成，可見前海中心的投資價值被投資者普可見前海中心的投資價值被投資者普遍看好。遍看好。 用于中、長期出租的客戶占到總體比例的73.33。n 公寓部分產品的投資客占公寓部分產品的投資客占80%80%，若刨除部分自用客戶，公寓產品的若刨除部分自用客戶，公寓產品的投資客占比近投資客占比近9 9成！成！ 成交客戶以投資客為主，主要看重區域發展前景及產品升值潛力，多以中長成交

54、客戶以投資客為主，主要看重區域發展前景及產品升值潛力，多以中長期出租為主要置業用途期出租為主要置業用途置業用途分析置業用途分析純住模式輔助案例純住模式輔助案例財富港財富港居住地分析居住地分析購買公寓原因分析購買公寓原因分析 n購買公寓物業原因方面經過頻次統計，選擇最多的是地段、地鐵沿線、靠近前海中心和未來升值潛力大。n成交客戶普遍看好前海中心的未來發展及財富港所在位置帶來的升成交客戶普遍看好前海中心的未來發展及財富港所在位置帶來的升值潛力。值潛力。地段、交通、產品升值潛力是客戶購買公寓型產品的主要驅動因素地段、交通、產品升值潛力是客戶購買公寓型產品的主要驅動因素純住模式輔助案例純住模式輔助案例

55、財富港財富港地鐵沿線靠近前海中心首座首座福田福田CBDCBD蓮花山蓮花山市民中心市民中心【項目位置】福田區彩田路與福華三路交匯處(社保局旁) 【產品類型】星級酒店+精裝酒店式商務公寓 【建筑面積】33078.79平米【車 位】398個車位 【管 理 費】8元/平米【價 格】公寓均價3萬元/ （周邊均價3.2萬元/ ） 【客戶情況】福田客戶為主，以貿易、電子行業私企業主及少量香港客戶案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座因片區升值價值和成熟度，一入市即吸引大批成長型企業因片區升值價值和成熟度，一入市即吸引大批成長型企業& &價值投資者的青價值投資者的青睞，但是商務公寓

56、均價明顯低于周邊市場睞，但是商務公寓均價明顯低于周邊市場精品酒店立體車庫酒店式公寓商務辦公產品推售： 高樓層單位：偏向商務辦公，毛坯出售； 低樓層單位：偏向酒店公寓，精裝出售；優勢：滿足不同的客戶群體，強調其復合型功能；劣勢：項目的整體純粹性不高，難以拔升項目品質感；優勢：物業類型多樣，可滿足不同的客戶群；優勢：物業類型多樣，可滿足不同的客戶群；劣勢：整體純粹性不高，形象不統一，商務價值受影響；劣勢：整體純粹性不高，形象不統一，商務價值受影響；案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座客戶主要以投資客及企業中高管理層為主，主要看重產品不限購特性及升值客戶主要以投資客及企業中高管理層為主

57、，主要看重產品不限購特性及升值潛力，同時關注產品配套及交通便捷潛力，同時關注產品配套及交通便捷客戶關注點：客戶關注點：n主要關注產品升值潛力、配套設施、交通便捷n其次關注產品不限購特性客戶職業：客戶職業：n以專業投資客及私企業主為主，其次為企業高管和港澳商務人士n主要用于投資，看重商務投資前景案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座長期投資（租賃）：手上有少量閑置資金，熟悉本區，對區域居住、租賃市場十分了解，看中片區；短期投資（轉售）：短線投資者， 看好項目升值潛力，部分人群等項目一入伙馬上放盤轉售；看中片區、市場上升趨勢（2010年1月）；資產保值：不動產配置型客戶， 對手頭資金的

58、布局有自己計劃，用于抵御通脹，看中區域；居住：商務辦公需求過渡型置業，看中區位、價格、便利；商務辦公： 小型辦公公司客戶，看中項目商務公寓、可注冊公司用途；客戶特征劉小姐：覺得這里交通很方便，非常看中這個片區，購買時覺得市場呈上升趨勢；如果這里做純粹辦公會更好，這樣更有利于項目投資的回報率這樣更有利于項目投資的回報率李先生：買了這邊的酒店式公寓，主要是看重了這邊交通方便，地段也不錯，覺得離上班比較近。每天會有一些辦公的人加上酒店的人經過，覺得每天生活會受到一定覺得每天生活會受到一定的影響的影響謝先生：買了這邊做辦公用，主要是看中了這邊交通和地段，而且也看好這邊的租賃市場，但是樓下還有酒店式公寓

59、和酒店，覺得如果是全是寫字樓，更有利于辦公和居住，但覺得這邊辦公環境及檔次一般但覺得這邊辦公環境及檔次一般；客戶認為商住混合模式在一定程度上影響了投資回報率，且易給客戶造成形客戶認為商住混合模式在一定程度上影響了投資回報率，且易給客戶造成形象檔次不高的感覺象檔次不高的感覺案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座客戶特征關鍵詞：投資回報率、純粹性、檔次不高關鍵詞：投資回報率、純粹性、檔次不高【基本指標基本指標】n項目占地：57000 n建筑面積：331520 n物業屬性：純商務公寓物業屬性：純商務公寓n容積率：4.95n產權：產權：7070年年n主力產品：主力產品：40-7040-70

60、商務辦公間商務辦公間n購置范圍：不限購，可辦公n公寓套數：574套n銷售率：銷售率：100%100%項目定位為：項目定位為：環球金融灣區環球金融灣區地標商務體地標商務體項目現狀：項目現狀：二手成交價二手成交價22000-2300022000-23000元元/ /，相較于開盤，相較于開盤溢價溢價18.9%18.9%壹中心以不限購不限貸、可注冊辦公、國際化商務形象受到市場追捧壹中心以不限購不限貸、可注冊辦公、國際化商務形象受到市場追捧案例案例3 3：純商務模式：純商務模式合正合正壹中心壹中心54核心思路：以核心思路：以 “ “不限購不限貸、可注冊辦公、商業資產高收益不限購不限貸、可注冊辦公、商業資產高收益”為主要