1、房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃孫煒孫煒 青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授 設(shè)立房地產(chǎn)公司設(shè)立房地產(chǎn)公司一、公司法的有關(guān)規(guī)定一、公司法的有關(guān)規(guī)定1 1、公司作為企業(yè)法人應(yīng)具備的條件、公司作為企業(yè)法人應(yīng)具備的條件 1) 1) 依法成立依法成立; ; 2) 2) 有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)； 3 3）有自己的名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)和）有自己的名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)和 場(chǎng)所；場(chǎng)所； 4 4）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。設(shè)立房地產(chǎn)公司設(shè)立房地產(chǎn)公司2 2、公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任）、公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任） 1 1

2、）股東符合法定人數(shù)；）股東符合法定人數(shù)； 2 2）股東出資達(dá)到法定資本最低限）股東出資達(dá)到法定資本最低限 額；額； 3 3）股東共同制定公司章程；）股東共同制定公司章程； 4 4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任 公司要求的組織機(jī)構(gòu)；公司要求的組織機(jī)構(gòu)； 5 5）有公司住所。）有公司住所。設(shè)立房地產(chǎn)公司設(shè)立房地產(chǎn)公司3 3、法人代表選擇確定：、法人代表選擇確定：1313條，公司法定代表?xiàng)l，公司法定代表人由董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事或經(jīng)人由董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事或經(jīng) 理?yè)?dān)任，并依法理?yè)?dān)任，并依法登記；登記；4 4、股東稅務(wù)責(zé)任：、股東稅務(wù)責(zé)任：2020條，公司股東濫用公司條，公司股東濫

3、用公司法人地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重法人地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承損害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；擔(dān)連帶責(zé)任；5 5、不得抽逃出資：刑法、不得抽逃出資：刑法159159條，公司成立后，條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。刑或拘役。6 6、一人有限責(zé)任公司：、一人有限責(zé)任公司：58-6458-64條條設(shè)立房地產(chǎn)公司設(shè)立房地產(chǎn)公司二、城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定二、城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定1、29條，五個(gè)條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案條，五個(gè)條件及需要到地方政府規(guī)

4、定部門備案1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本：）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本：4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：5）其他）其他6）符合公司法有關(guān)規(guī)定。）符合公司法有關(guān)規(guī)定。2、注冊(cè)資本與投資總額的比例符合國(guó)家規(guī)定：、注冊(cè)資本與投資總額的比例符合國(guó)家規(guī)定：30條條設(shè)立房地產(chǎn)公司設(shè)立房地產(chǎn)公司三、三、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例有關(guān)的規(guī)定有關(guān)的規(guī)定1、5條：條：1）100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本 ；2）4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、名以上持有資格證書(shū)的房

5、地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。2、8條：領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照條：領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部日內(nèi)到主管部門備案。門備案。設(shè)立房地產(chǎn)公司設(shè)立房地產(chǎn)公司四、四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的有的有 關(guān)規(guī)定關(guān)規(guī)定1 1、資質(zhì)申請(qǐng)、資質(zhì)申請(qǐng)2 2、資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)3 3、新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部、新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。4 4、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于四級(jí)

6、資質(zhì)企業(yè)條件，有效期四級(jí)資質(zhì)企業(yè)條件，有效期1 1年，主管部門可年，主管部門可視情況延長(zhǎng)到視情況延長(zhǎng)到2 2年，但年，但1 1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，不得延長(zhǎng)。不得延長(zhǎng)。設(shè)立房地產(chǎn)公司設(shè)立房地產(chǎn)公司五、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃五、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃 1 1、股東出資方式不同的稅負(fù)分析、股東出資方式不同的稅負(fù)分析 1 1）貨幣出資）貨幣出資 2 2）貨物出資）貨物出資 3 3）無(wú)形資產(chǎn)出資）無(wú)形資產(chǎn)出資 4 4）土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)出資）土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)出資 5 5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資）以發(fā)行權(quán)益性證券出資 6 6）以投資權(quán)出資）以投資權(quán)出資 7 7）以債權(quán)出資）以債權(quán)出資設(shè)立房

7、地產(chǎn)公司設(shè)立房地產(chǎn)公司 2 2、法人股東和個(gè)人股東稅負(fù)差異、法人股東和個(gè)人股東稅負(fù)差異 3 3、內(nèi)資和外資公司稅負(fù)差異、內(nèi)資和外資公司稅負(fù)差異4 4、分公司和子公司稅負(fù)差異、分公司和子公司稅負(fù)差異5 5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種前期立項(xiàng)前期立項(xiàng)先招拍掛取得土地先招拍掛取得土地在大控規(guī)前提下，提出項(xiàng)目建議書(shū)在大控規(guī)前提下，提出項(xiàng)目建議書(shū)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（規(guī)劃局等部門）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（規(guī)劃局等部門）預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，到土地部門簽土地出讓合同預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，到土地部門簽土地出讓合同項(xiàng)目審批項(xiàng)目審批設(shè)立項(xiàng)目資本金：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第設(shè)立項(xiàng)目資本金：開(kāi)發(fā)

8、經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第1313條條規(guī)定：資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于規(guī)定：資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%20%（銀行貸款自籌資金（銀行貸款自籌資金30%30%）前期立項(xiàng)前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析析 取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)一、土地儲(chǔ)備制度一、土地儲(chǔ)備制度-一級(jí)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā)1 1、有償使用，招標(biāo)、拍賣、有償使用，招標(biāo)、拍賣關(guān)于加強(qiáng)關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知2 2、20022002年年7 7月月1 1日日招標(biāo)拍賣掛牌出讓招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定3 3、20032003年年8 8月月1 1日日協(xié)

9、議出讓國(guó)有土地協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定使用權(quán)規(guī)定取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)二、土地使用權(quán)的取得方式二、土地使用權(quán)的取得方式1、取得出讓土地使用權(quán)、取得出讓土地使用權(quán)2、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法38條，轉(zhuǎn)讓條件：條，轉(zhuǎn)讓條件： 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書(shū)；金，并取得土地使用證書(shū)； 2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片以上，屬于成片開(kāi)

10、發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。3、取得出租土地使用權(quán)、取得出租土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)三、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析三、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析1 1、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)2 2、契稅：、契稅：3 3、土地使用稅：、土地使用稅：4 4、承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問(wèn)題、承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問(wèn)題取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)四、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及四、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃籌劃1 1、出讓招拍掛方式、出讓招拍掛方式2 2、購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式、購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式3 3、購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)

11、讓書(shū)據(jù)、購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)0 0.1%4 4、合并公司方式、合并公司方式5 5、分立公司方式、分立公司方式 6 6、租賃方式、租賃方式取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)五、拆遷方式取得土地使用權(quán)五、拆遷方式取得土地使用權(quán)1 1、法規(guī)、法規(guī)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例2 2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議3 3、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換4 4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）1 1）貨幣補(bǔ)償）貨幣補(bǔ)償2 2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置

12、拆遷戶例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶50005000平米，市平米，市場(chǎng)售價(jià)場(chǎng)售價(jià)80008000元，土地成本元，土地成本2 2億元，建筑施工等其他開(kāi)億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本發(fā)成本80008000萬(wàn)元，總可售面積萬(wàn)元，總可售面積8 8萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：50005000* *8000=40008000=4000萬(wàn)元萬(wàn)元視同銷售收入：視同銷售收入：50005000* *8000=40008000=4000萬(wàn)元萬(wàn)元單位可售面積計(jì)稅成本單位可售面積計(jì)稅成本= =（2 2億億+8000+8000萬(wàn)萬(wàn)+4000+4000萬(wàn)）萬(wàn)）/80000/80000平米平米=4000=4

13、000元元/ /平米平米視同銷售成本：視同銷售成本：40004000* *5000=20005000=2000萬(wàn)元萬(wàn)元視同銷售所得：視同銷售所得：4000 -2000=20004000 -2000=2000萬(wàn)元萬(wàn)元需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得20002000萬(wàn)元。萬(wàn)元。前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)取得房屋拆遷許可證取得房屋拆遷許可證勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作前期報(bào)批報(bào)建階段涉

14、及稅收及籌劃前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃1、拆遷方式不同涉及的稅收、拆遷方式不同涉及的稅收2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 1）土增稅的免稅政策及清算問(wèn)題）土增稅的免稅政策及清算問(wèn)題 2）所得稅的成本對(duì)象劃分及分?jǐn)偅┧枚惖某杀緦?duì)象劃分及分?jǐn)?、通過(guò)稅負(fù)測(cè)算確定設(shè)計(jì)方案、通過(guò)稅負(fù)測(cè)算確定設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)一、開(kāi)發(fā)成本核算內(nèi)容一、開(kāi)發(fā)成本核算內(nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的確定二、

15、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的確定1 1、有關(guān)法律、有關(guān)法律: :計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)2 2、會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)核算3 3、土地增值稅要求、土地增值稅要求4 4、所得稅要求、所得稅要求 1 1）確定成本對(duì)象原則：可否銷售、分類歸）確定成本對(duì)象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分；區(qū)分； 2 2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)三、土地征用及拆遷補(bǔ)償三、土地征用及拆遷補(bǔ)償1、主要包括土地

16、買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契、主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、涉及稅務(wù)問(wèn)題、涉及稅務(wù)問(wèn)題 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)意；）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)意； 2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出；）契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出； 3）購(gòu)買股權(quán)及

17、合并、分立方式取得土地成本注意）購(gòu)買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 問(wèn)題。問(wèn)題。 4）交納土地使用稅）交納土地使用稅項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)四、前期工程費(fèi)四、前期工程費(fèi)1、指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)、指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、劃、設(shè)計(jì)、可行性研究設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物筑物拆除拆除、場(chǎng)地通平場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。等前期費(fèi)用。2、注意稅務(wù)事項(xiàng)、注意稅務(wù)事項(xiàng) 1）從土增稅的角度考慮）從土增稅的角度考慮 2）取得土地的狀態(tài)對(duì)此支出的影響）取得土地的狀態(tài)對(duì)此支出的影響 3）有關(guān)合同簽訂注意問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)）有關(guān)合同簽訂注意

18、問(wèn)題，國(guó)稅發(fā) 20092 4)在所得稅上分?jǐn)偡椒](méi)有明確，可以用建筑面積在所得稅上分?jǐn)偡椒](méi)有明確，可以用建筑面積項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問(wèn)題：五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問(wèn)題：1 1、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化園林綠化等等園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境工程費(fèi)。2 2、注意稅務(wù)事項(xiàng)、注意稅務(wù)事項(xiàng) 1 1）土增稅問(wèn)題）土增稅問(wèn)

19、題 2 2）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建 筑面積筑面積項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)六、建筑安裝工程費(fèi)六、建筑安裝工程費(fèi)1 1、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾國(guó)稅函國(guó)稅函199853199853）2 2、注意稅務(wù)事項(xiàng)、注意稅務(wù)事項(xiàng) 1 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 2 2）取得發(fā)票是否合規(guī)）取得發(fā)票是否合規(guī) 3 3）虛開(kāi)發(fā)票遺留問(wèn)題

20、）虛開(kāi)發(fā)票遺留問(wèn)題 4 4）所得稅無(wú)分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑面法）所得稅無(wú)分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑面法 5 5）對(duì)單位建安成本的掌控）對(duì)單位建安成本的掌控 6 6）工程結(jié)算和竣工結(jié)算（）工程結(jié)算和竣工結(jié)算（是否包含勞保費(fèi)是否包含勞保費(fèi)）項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)1 1、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。2 2、法律產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：物權(quán)法及高院解釋、法律產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：物權(quán)

21、法及高院解釋3 3、注意稅務(wù)事項(xiàng)、注意稅務(wù)事項(xiàng) 1 1）在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒ǎ┰谒枚惿弦蟛扇〗ㄖ娣e分?jǐn)偡椒?2 2）是否可以所得稅前扣除）是否可以所得稅前扣除 3 3）人防工程處理）人防工程處理 4 4）土地增值稅）土地增值稅項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1 1、指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且、指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

22、、工程管理費(fèi)、理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。2 2、注意稅務(wù)事項(xiàng)、注意稅務(wù)事項(xiàng) 1 1）會(huì)計(jì)、所得稅、土增稅口徑差別）會(huì)計(jì)、所得稅、土增稅口徑差別 2 2）利息費(fèi)用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價(jià)法）利息費(fèi)用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價(jià)法 3 3）項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)）項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 4 4）土地增值稅）土地增值稅項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)九、其他有關(guān)注意事項(xiàng)九、其他有關(guān)注意事項(xiàng)1 1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則2 2、發(fā)票問(wèn)題、發(fā)票問(wèn)題3 3、分配方法及原則、分配方法及原則4 4、事后事項(xiàng)的處理、事后

23、事項(xiàng)的處理5 5、施工過(guò)程中的資產(chǎn)損失：土地、開(kāi)、施工過(guò)程中的資產(chǎn)損失：土地、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品報(bào)廢或毀損發(fā)產(chǎn)品報(bào)廢或毀損項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。聯(lián)建需要就以房換地和以地?fù)Q房行為繳納銷聯(lián)建需要就以房換地和以地?fù)Q房行為繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且未成立獨(dú)立法人公司。且未成立獨(dú)立法人公司。國(guó)稅

24、函國(guó)稅函1994644、國(guó)稅函、國(guó)稅函1995156、國(guó)稅、國(guó)稅函函1996718、國(guó)稅函、國(guó)稅函2005103 預(yù)售環(huán)節(jié)預(yù)售環(huán)節(jié)一、商品房預(yù)售條件一、商品房預(yù)售條件城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例23條：條： 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；證書(shū)； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工

25、交付日期；度和竣工交付日期； 4、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（地方多層封頂，高層工程進(jìn)度達(dá)到地方多層封頂，高層工程進(jìn)度達(dá)到80%）預(yù)售環(huán)節(jié)預(yù)售環(huán)節(jié)二、預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算二、預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算 1、取得預(yù)售款時(shí)、取得預(yù)售款時(shí) 2、結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)、結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)預(yù)售環(huán)節(jié)預(yù)售環(huán)節(jié)三、預(yù)售階段納稅要求三、預(yù)售階段納稅要求1 1、印花稅、印花稅2 2、營(yíng)業(yè)稅及附加、營(yíng)業(yè)稅及附加3 3、企業(yè)所得稅、企業(yè)所得稅4 4、土地增值稅、土地增值稅預(yù)售環(huán)節(jié)預(yù)售環(huán)節(jié)四、銷售方式四、銷售方式 1 1、自行銷售、自行銷售 2 2、交代理公司銷售、交代理公司銷售 國(guó)稅函國(guó)

26、稅函19966841996684、國(guó)稅函、國(guó)稅函20059172005917、 3131號(hào)文號(hào)文竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)一、工程竣工驗(yàn)收條件一、工程竣工驗(yàn)收條件 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例1818條：條：1 1、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)；、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)；2 2、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；的建設(shè)情況；3 3、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；4 4、拆遷安置方案的落實(shí)情況；、拆遷安置方案的落實(shí)情況；5 5、物業(yè)管理的落實(shí)情況。、物業(yè)管理的落實(shí)情況。（分期開(kāi)發(fā)的可以分期驗(yàn)收）（分期開(kāi)發(fā)的可以分期驗(yàn)收）竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)二、財(cái)稅事項(xiàng)二、財(cái)稅事項(xiàng)1 1、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理2 2、所得稅業(yè)務(wù)的處理（完工條件）、所得稅業(yè)務(wù)的處理（完工條件）3 3、土地增值稅清算條件、土地增值稅清算條件現(xiàn)房銷售現(xiàn)房銷售一、現(xiàn)房銷售條件一、現(xiàn)房銷售條件1、預(yù)