1、沿海地產(chǎn)投資（中國）有限公司流程文件文件類型作業(yè)指導(dǎo)書文件名稱顧客敏感點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參考項(xiàng)目庫文件編號(hào)DG118目前版本2007-1版發(fā)布日期修訂記錄版本修訂時(shí)間修訂內(nèi)容編制人：朱能偉日期：20070401審核人：張寶利、李霆日期：20070401審批人：流程審議小組（組長：韋桂清）日期：20070401顧客敏感點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參考項(xiàng)目庫顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目所涉及的硬件設(shè)施實(shí)施措施和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)大類中類等級(jí)小類等級(jí)    環(huán)境設(shè)計(jì)和景觀節(jié)點(diǎn)1） 獨(dú)特醒目的居住區(qū)外部景觀綜合形象A入口大門(含門衛(wèi))A與場地和景觀設(shè)計(jì)取得協(xié)調(diào)，采用當(dāng)?shù)夭牧虾蛡鹘y(tǒng)工藝。圍墻（圍欄）考慮與地面

2、材料和圖案關(guān)系，順應(yīng)地勢和結(jié)合植物的外形外部綠地、開放空間及其他構(gòu)筑物.A注重景觀氣勢和對(duì)行人的引導(dǎo)作用。小區(qū)建筑輪廓B色彩和形式富于變化，成本許可情況下宜采用坡屋頂形式2)中心公共綠地 B公共活動(dòng)場地B考慮公共活動(dòng)場地、綠化、景觀水體、游泳池地面鋪砌與建筑群、道路交通系統(tǒng)的綜合關(guān)系，以營造溫馨的環(huán)境氛圍。公共活動(dòng)場地設(shè)置以居民年齡結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，可設(shè)為幼兒兒童游戲場地，青少年和老年活動(dòng)場地。綠化、景觀水體B綠化植物考慮生態(tài)、景觀和使用三方面因素。水體可分為水池、流水、瀑布和噴泉，根據(jù)設(shè)計(jì)意圖和地形采用，注意水體深度和水體邊緣處理，以及水體清潔。地面鋪裝B滿足使用要求（感覺和觸覺）和景觀

3、要求（視覺），考慮舒適、自然、協(xié)調(diào)而對(duì)鋪裝在材料、色彩、組合三方面做出設(shè)計(jì)。3)商業(yè)步行街或商業(yè)廣場B地面鋪裝B會(huì)所、公建服務(wù)設(shè)施，步行街，建筑小品等的綜合表達(dá)以營造良好的環(huán)境氛圍，安排在居住區(qū)主要景觀位置上，如居住區(qū)出入口，居住區(qū)中心，居住區(qū)景觀軸線或制高點(diǎn)上。街道立面B環(huán)境小品B4)樣板區(qū)、樣板房A設(shè)計(jì)圖紙確定A景觀的中心，設(shè)施的中心。功能相對(duì)完整，住宅群體景觀、公建群體景觀、綠地景觀、道路景觀綜合體現(xiàn)。環(huán)境設(shè)計(jì)和景觀節(jié)點(diǎn)5)環(huán)境其他設(shè)施B邊緣：不同性質(zhì)地坪交接處，B軟硬質(zhì)地面、水體與硬地、車道與人行道、地面和墻體交界處，需特別重視，并提出詳圖護(hù)坡、踏步、坡道、樹穴B注重形式、材料、色彩組

4、合，設(shè)計(jì)中提供詳圖。圍欄 地面鋪裝B鋪裝滿足使用要求（感覺和觸覺）和景觀要求（視覺），圍欄考慮與地面材料和圖案關(guān)系，順應(yīng)地勢和結(jié)合植物的外形，設(shè)計(jì)中提供詳圖環(huán)境小品B分為街道小品和綠化小品特定功能性設(shè)施：座椅、護(hù)柱、種植容器、垃圾箱，景觀性小品：雕塑、水池、噴泉、構(gòu)架等。位置、尺度和藝術(shù)性是環(huán)境小品成敗關(guān)鍵。戶外場地1）體育設(shè)施   C健身場地、游泳池B宜結(jié)合園林景觀設(shè)計(jì)，同時(shí)兼做景觀水體。競技體育場地C有噪聲的體育場所宜集中布置，并結(jié)合園林景觀設(shè)計(jì)，散布于環(huán)境綠化中。無噪聲的設(shè)施可作為園林景觀開放空間設(shè)置。休閑體育場地C項(xiàng)目的選擇考慮能作為園林景觀開放空間。項(xiàng)目

5、選擇貼近居民的生活形態(tài)。2）活動(dòng)設(shè)施B老年人活動(dòng)場B1.老年人健身、休閑與交流等多樣化活動(dòng)。2.考慮作為青少年或家庭活動(dòng)空間。3.位置結(jié)合居住區(qū)各種形式綠地設(shè)置。兒童活動(dòng)場B1.接近住戶和住宅單元，便于家長監(jiān)護(hù)。2.空間相對(duì)圍合，可設(shè)在居住組團(tuán)內(nèi)。3.考慮家長陪伴和監(jiān)護(hù)的休息設(shè)施。4.150戶或100兒童設(shè)一處，服務(wù)半徑小于150米。3）其他設(shè)施C綜合廣場C1.全體居民都適用的綜合性集會(huì)廣場。2.位置接近小區(qū)交通干道。3.廣場空間需適當(dāng)分割，地面鋪砌圖案豐富。廣場布置尺度適宜的景觀小品。主題活動(dòng)場C根據(jù)具體項(xiàng)目主題概念確定公共服務(wù)設(shè)施1）商業(yè)服務(wù)（一）A會(huì)所A1.以會(huì)所建設(shè)為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，與中

6、心公共綠地形成項(xiàng)目樣板區(qū)2.會(huì)所設(shè)在小區(qū)中心，景觀最好的位置。菜市場、超級(jí)市場B1.位置考慮對(duì)外開放的可能，便于該地區(qū)居民的利用。2.不能破壞周圍的居住環(huán)境如灰塵、陰影、噪聲、異味等影響。2）商業(yè)服務(wù)（二）B金融郵電C一般設(shè)在中心地區(qū)，布置時(shí)要考慮到生活流線。中餐廳、西餐廳C考慮到污染，中餐廳慎重設(shè)置。3）文化教育B幼兒園、小學(xué)、普通中學(xué)B1.保證學(xué)生上學(xué)途中安全。2.考慮學(xué)校對(duì)外開放，便于該地區(qū)居民的利用。3.不能破壞周圍的居住環(huán)境如灰塵、陰影、噪聲。4.設(shè)計(jì)要注意營造良好的整體環(huán)境。4）行政管理C物業(yè)管理、居委會(huì)、派出所C按項(xiàng)目需要和主管部門要求設(shè)置。5）醫(yī)療衛(wèi)生C社區(qū)康服中心、門診所C容

7、易接近的位置。注意噪聲和私密性。住宅組群1）戶外活動(dòng)環(huán)境B建筑組團(tuán)庭院綠化。兒童活動(dòng)場B為居民提供良好的戶外活動(dòng)環(huán)境。應(yīng)考慮以下因素：1.形成良好而富有主題特征的景觀2.構(gòu)筑適宜在其中進(jìn)行各類戶外生活活動(dòng)的空間環(huán)境。3.以及住宅間活動(dòng)的安全和心理要求。4.組團(tuán)形式有利于形成完整物業(yè)管理模式，保證物業(yè)管理便利、經(jīng)濟(jì)。5.空間組合形式，建筑底層空間布局，組團(tuán)機(jī)動(dòng)車停車模式。規(guī)劃建筑群體間園林景觀和居民活動(dòng)內(nèi)容，以及組團(tuán)與周邊交通組織。2）形成完整物業(yè)管理模式B組團(tuán)門禁系統(tǒng)B3）組團(tuán)機(jī)動(dòng)車停車模式B首層停車位置B道路系統(tǒng)1）交通組織采用人車分行的原則B 專門的步行道路系統(tǒng)。B1.交通組織采

8、用人車分行的原則，2.道路順而不穿，方便尋訪及識(shí)別。3.路網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，考慮機(jī)動(dòng)車道路分級(jí)，同時(shí)要考慮專門的步行道路系統(tǒng)。4.道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)要注重道路通達(dá)性，道路景觀和對(duì)住宅區(qū)環(huán)境影響，以及營造良好街道生活氛圍。分級(jí)的機(jī)動(dòng)車道路系統(tǒng)B生活休閑道路C2）停車模式B街道停車B1.車輛停放與園林庭院計(jì)、組團(tuán)設(shè)計(jì)相配合。2.合理確定停車步行距離。按集中停車規(guī)模確定停車服務(wù)半徑。商服中心考慮集中停車。3.非居民停車宜集中，居民停車可分散。4.減少居住區(qū)內(nèi)汽車通行量，減少空氣和噪聲污染。地下停車庫B集中停車場B多層停車庫C其他市政配套設(shè)施1） 中水系統(tǒng) C中水管網(wǎng)C前期投入大，運(yùn)營時(shí)可節(jié)約用水，生態(tài)

9、性節(jié)能型居住區(qū)可考慮采用污水處理系統(tǒng)或雨水收集系統(tǒng)。C2）直飲水系統(tǒng)（分質(zhì)供水）C凈水管網(wǎng)C前期投入大，運(yùn)營時(shí)成本相對(duì)較低，較高標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)可考慮采用凈水處理系統(tǒng)C小區(qū)智能化1）安全防范系統(tǒng)B出入口管理及周界防越報(bào)警B設(shè)置可視對(duì)講與門控系統(tǒng)。對(duì)講與防盜門控制系統(tǒng)B設(shè)置出入口及周邊安防報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)。設(shè)置電子巡更系統(tǒng)。住戶報(bào)警B包括紅外監(jiān)視，自動(dòng)布防，自動(dòng)報(bào)警，緊急報(bào)警等功能。尋更管理C設(shè)置供電、公共照明、供水、消防、車庫等公共衛(wèi)生設(shè)施的電視監(jiān)控系統(tǒng)   2）信息管理系統(tǒng)B遠(yuǎn)傳抄收與管理B一般中心城市為基本配置，做到水、電、燃?xì)馊響敉庥?jì)量車輛出入停放管理B基本配

10、置，作為客戶資源，可與布線服務(wù)商分享利益。緊急廣播與背景音樂B背景音樂設(shè)置應(yīng)與景觀效果配合。電話閉路電視B起居室、主臥室、書房、衛(wèi)生間設(shè)電話接口，起居室、主臥室、書房、設(shè)有線電視接口高速寬頻數(shù)據(jù)網(wǎng)B起居室、書房、設(shè)寬頻接口寬帶光纖接入網(wǎng)B接入小區(qū)公共部分1）住宅入口B入口B1、 住宅入口標(biāo)志醒目，綜合形象富于個(gè)性。2、 根據(jù)項(xiàng)目定位首層電梯大堂采用精裝修。首層電梯大堂B2）垂直交通B樓梯間B1、不設(shè)電梯的樓梯間適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，形成良好顧客界面。2、設(shè)電梯的疏散樓梯間采用簡裝修。樓梯間（消防疏散）D電梯間及走廊B1、電梯大堂作為裝修重點(diǎn)之一，適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。2、電梯選型采用名廠電梯，設(shè)計(jì)前充分分

11、析運(yùn)送能力，計(jì)算電梯等候時(shí)間。電梯B 建筑風(fēng) 格  1） 建筑立面B  建筑立面B1.    通過建筑立面，建筑細(xì)部，材質(zhì)以及色彩表現(xiàn)出具有強(qiáng)烈風(fēng)格特征的建筑形象。2.    注重建群體組合，創(chuàng)造與景觀環(huán)境協(xié)調(diào)的街景2） 建筑街景B建筑街景B 產(chǎn)品顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)-建筑單體顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目所涉及的硬件設(shè)施實(shí)施措施和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)大類中類等級(jí)小 類等級(jí)戶型設(shè)計(jì)1）公共活動(dòng)區(qū)B起居室B1.起居室形狀應(yīng)方正，適宜家具布置2.戶內(nèi)交通線路應(yīng)避免斜穿起居室。3.起居室面積20-45平方

12、米，如有可能與餐廳分開設(shè)置。4.起居室必須開放、明亮有較好的視野和景觀。起居室最好與陽臺(tái)相連。5.結(jié)構(gòu)梁偏向走道和次要房間，臥室內(nèi)不露梁角。餐廳B1.    高標(biāo)準(zhǔn)住宅宜獨(dú)立設(shè)置餐廳，或與廚房在一起合設(shè)。2.    面積條件限制時(shí)可以與起居室合并設(shè)置。3.    餐廳與廚房相鄰設(shè)置。餐廳開間不小于2400mm4.    開向起居室的門不宜多并應(yīng)集中開，以減少交通干擾。留有適當(dāng)?shù)拈L墻面布置家具，墻面直線長度應(yīng)大于3米門廳B如有可能盡量設(shè)置入戶門廳，避免開門見廳。家庭廳B家庭成員

13、內(nèi)部活動(dòng)空間，獨(dú)立于起居室，位于家庭內(nèi)部。2）私密休息區(qū)B臥室B1.主臥室:15-25，次臥室:10-15m22.保證主臥室良好朝向。3.臥室形狀應(yīng)方正，最小開間應(yīng)保證大于2400mm.4.臥室宜相對(duì)集中，并與衛(wèi)生間臨近布置。5.結(jié)構(gòu)梁偏向走道和次要房間，臥室內(nèi)不露梁角。 戶型設(shè)2）私密休息區(qū) 書房B1.書房開間中線尺寸不應(yīng)小于2400mm2.高檔住宅在面積允許的情況下應(yīng)單設(shè)書房，鄰近起居室、主臥室。或可與起居室合設(shè)，合設(shè)時(shí)宜做空間分隔。保姆房B面積：4-6，獨(dú)立的出入口和衛(wèi)生間，與家庭臥室分離。3）輔助區(qū)  B衛(wèi)生間B1.廚房衛(wèi)生間室外管道安放于隱蔽處

14、，減少對(duì)立面影響。2.洗浴空間與盥洗空間分隔，做到干濕分區(qū)，面積允許可分兩間設(shè)置。3.廚房衛(wèi)生間裝修盡量一次到位。4.預(yù)留強(qiáng)排燃?xì)鉄崴髋棚L(fēng)管，如有可能燃?xì)鉄崴靼惭b在生活陽臺(tái)，熱水管預(yù)埋。5.套內(nèi)應(yīng)預(yù)留洗衣機(jī)位置。衛(wèi)生間應(yīng)安排肥皂盒、手紙盒、浴盆起身扶手、毛巾架、掛衣架、鏡箱等配件，并留出洗衣機(jī)、電吹風(fēng)等電源插座。6.衛(wèi)生間設(shè)排氣扇，煤氣表位置，煤氣管走向，熱水器排風(fēng)孔洞。廚房B1.必須有防止廚房異味擴(kuò)散措施2.按照操作流程合理布置洗滌池、案臺(tái)、爐灶、廚柜、排油煙機(jī)、排氣扇。并考慮冰箱、微波爐、消毒碗柜、洗碗機(jī)、電飯煲、電開水器等位置，及預(yù)留插座。3.廚房宜布置在戶內(nèi)近入口處，靠近餐廳。 陽

15、臺(tái)B分成觀景陽臺(tái)和生活陽臺(tái)，觀景陽臺(tái)宜寬大，突出休閑功能，陽臺(tái)小梁可采用反梁的形式。貯藏空間、過道B過道寬度能夠保證搬運(yùn)家具的要求。  建筑設(shè)備及建筑構(gòu)件1）建筑給排水B給水C給水管網(wǎng)采用復(fù)合鋁塑管，保證水質(zhì)熱水供應(yīng)C熱水器安于陽臺(tái)時(shí)預(yù)埋熱水管，高級(jí)住宅可考慮集中熱水供應(yīng)。 生活污水C采用復(fù)合PVC管，減少管網(wǎng)銹蝕2）電力電訊B供電線路B線路和開關(guān)插座布置考慮家具和電器的位置,以及人的行為尺度。開關(guān)插座發(fā)電機(jī)組C高層設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組電話線路B起居室、主臥室、書房、衛(wèi)生間設(shè)電話接口有線電視和寬頻網(wǎng)絡(luò)B起居室、主臥室、書房、設(shè)有線電視、寬頻接口火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)C高層建筑公共部分設(shè)置3）供暖B供暖B1.一般住宅散熱器應(yīng)明裝；高級(jí)住宅散熱器應(yīng)暗裝或加防護(hù)罩。2.樓梯間及其它有凍結(jié)危險(xiǎn)的場所，其散熱器應(yīng)由獨(dú)立的立、支管供暖，且不得裝設(shè)調(diào)節(jié)閥。3.一般住宅供暖管道為明裝，高級(jí)住宅管道宜暗裝。當(dāng)管道暗裝時(shí)應(yīng)在墻內(nèi)做溝槽以利伸縮B空調(diào)機(jī)位、外管線宜布置整齊并盡量隱蔽，空調(diào)室外機(jī)注意立面效果，盡量安放于隱蔽處，并有裝飾欄桿或