1、靖江市國有土地上房屋征收評估細則第一章征收評估總則第一條 為進一步規范房屋征收評估行為， 維護房屋征收當事人的合法權益，推進房屋征收評估機構工作水平進一步提升，根據國有土地上房屋征收與補償條例房地產估價規范（ GB T50291 2015）、城鎮土地估價規程國有土地上房屋征收評估辦法 靖江市國有土地上房屋征收與補償實施細則，結合本市國有土地上房屋征收工作實際，制定本細則。第二條 本市范圍內國有土地上房屋征收補償評估， 適用本細則。第三條 依法設定的房地產價格評估機構在本市從事房屋征收評估的，應當在本市當年公布的征收評估機構名錄內。第四條 房地產價格評估專業人員從事房屋征收評估的， 應當符合下列

2、條件：（一）在本細則第三條規定的房地產評估機構執業；（二）具有 1年以上房地產評估工作經歷；（三）能夠熟練掌握與房屋征收相關的法律法規、 政策及其他業務知識，遵守房屋征收職業道德規范， 參加培訓并考核合格；（四）無違法犯罪記錄。第五條本細則所稱被征收房屋是指在房屋征收范圍內，經產權登記或征收調查確認的房地產。分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類， 非住宅房屋又分為非營業房屋和營業房屋兩類。住宅房屋、非住宅非營業房屋、非住宅營業房屋又劃分為若干類，具體劃分見附件1。第六條被征收房屋價值估價目的應當表述為“ 為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值” 。用于產權調換

3、房屋價值估價目的應當表述為“ 為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。第七條被征收房屋價值時點為房屋征收決定公告之日。第八條被征收房屋價值標準是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額， 不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第九條根據本市城市現狀，按住宅房屋、 非住宅非營業房屋、非住宅營業房屋三種情況，進行征收區位分區， 具體劃分見附件 10。第十條房屋征收評估應當按照以下程序進行：（一）簽訂委托合同，明確基本事項；（二）開展實地查勘，收

4、集相關資料；（三）對照評估細則，進行評估測算和內部審核；（四）提交初評結果，公示并現場說明解釋；（五）修正初評結果，交付整體及分戶評估報告；（六）接受咨詢質疑，作出說明解釋和復核；（七）建立評估檔案。第十一條評估結果的運用包括：（一）房屋征收項目補償資金概算評估結果， 作為房屋征收項目補償資金總額概算依據；（二）房屋征收分戶補償評估結果， 作為被征收房屋的補償依據。評估結果的貨幣單位應當精確到人民幣元。第十二條 評估結果應用的有效期自出具正式評估結果之日起，至該征收項目房屋征收補償結束時止。第二章住宅房屋征收評估第十三條 高檔住宅房屋（見附件 1）的征收評估方法：適用比較法評估， 直接套用可比

5、實例修正方式進行， 也可視具體情況采用其他方法評估，具體操作按房地產估價規范執行，可比實例的選擇要求見附件 2。第十四條一般住宅房屋的征收評估方法：適用比較法的基準價格修正方式進行評估，一般住宅房屋的界定及細分見附件1。其征收補償評估測算的路線為：（一）確立評估基準。在征收項目范圍內設定“ 標準樣本住宅” 作為評估基準。 “ 標準樣本住宅”的設定要求見附件3；（二）測算基準價格。按房地產估價規范規定的方式，采用比較法評估出“標準樣本住宅” 的基準價格， 基準價格按經修正和調整后的各個可比實例價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件見附件2。計算公式為：1 nV S100K 210

6、0100100基準價格V 0K 1100K 3 1K 3 2K 3 3n i1V s為可比實例價格，n為可比實例的個數；K1 為交易情況修正系數。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取100；K 2 為市場狀況修正系數。 該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況， 并參照當地物價部門公布的相關價格指數進行確定；K 31 為可比實例實物狀況修正為標準樣本住宅實物狀況的修正系數，系數確定見附件4；K 32 為可比實例區位狀況修正為標準樣本住宅區位狀況的修正系數，系數確定見附件5；K 33 為可比實例權益狀況修正為標準樣本住宅權益狀況的修正系數，根據本細則第八條規定，該系數取

7、值為100。（三）確定分類基準價格。 為保證測算結果的客觀性，對“ 標準樣本住宅” 按成套、獨門院落、非成套三種情況，測算其對應的分類基準價格，公式為：K jV，j，V 0 jO1 2 3100oj 為標準樣本住宅分類基準價格，其中o1為成套住宅分類基準價格， o2 為獨門院落住宅分類基準價格，o3 為非成套住宅分類基準價格， j 為對應的分類基準價格調整系數，其取值見附件 3；（四）確定評估價格。各被征收房屋分別與對應類型“ 標準樣本住宅” 進行房屋實物狀況比較，按比較方式修正基準價格得出各被征收住宅房屋的評估價格，公式為：V iV OjK 3 li100Vi為被征收住宅評估價格，V 0 j

8、 為標準樣本住宅分類基準價格， K31i為標準樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實物狀況修正系數，系數確定見附件 4。第三章非住宅非營業房屋征收評估第十五條 非住宅非營業房屋征收評估首選比較法。 因案例收集等具體原因無法適用比較法的， 可適用成本法評估。 非住宅非營業房屋的成本法評估說明見附件6。第十六條成本法評估應當按照下列程序進行：（一）測算土地重新取得價格。根據被征收非住宅非營業房屋的占地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD ；（二）確定建筑物的重置價格。 根據被征收非住宅非營業房屋的建筑結構， 參照公布的重置價格標準作適當調整， 確定其建筑

9、物的重置價格PJ；（三）估測折舊。現場勘察對照附件7 所示的房屋成新評定等級標準 和不同年限建筑物成新上限的相關規定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額C ，C=P J×(1-g) （g為成新率）；（四）補償價格評估。根據房地產估價規范，考慮到國有土地房屋征收評估的特點， 按成本法評估的基本公式計算被征收非住宅非營業房屋的征收補償價格i PD PJ C。第四章非住宅營業房屋征收評估第十七條非住宅營業房屋應當區分不同情形，選擇相應的評估方法：（一）非住宅營業房屋有較多交易的，選用比較法估價；（二）通常有租金等經濟收入的，選用收益法估價；（三）對于商務寫字樓、大型賓館、大型超市、大型百貨商

10、場等，單獨直接采用比較法或收益法進行評估；（四）當估價對象的同類房地產沒有交易或交易很少，且估價對象或者其同類房地產沒有租金等經濟收入的，選用成本法。第十八條非住宅營業房屋的典型樣本房設定見附件8。采用收益法評估被征收非住宅營業房屋典型樣本房的基準價格時，應當采用有限期收益法公式。考慮到征收評估的補償性質，一般采用穩定收益情形測算，公式如下：Voa 11n r(1 r )其中o為商業街區基準價格，a為典型樣本房的年純收益，r為資本化率， n為收益年期，相關系數的確定見附件8。第十九條被征收非住宅營業房屋評估適用商業街區基準價格比較方式修正，其征收補償價格經過綜合進深修正、商業街道路線修正和樓層

11、因素修正后得到，公式為：V if1f 2f 3V O100100100Vi 為被征收非住宅營業房屋評估價格；V0 為商業街區基準價格；f1為綜合進深修正系數，具體數據的選用見附件8；f2為商業街道路線修正系數，具體數據的選用見附件8；f3為商業用房樓層修正系數，見附件8。第五章在建工程征收評估第二十條被征收房屋為在建工程，具有開發或者再開發潛力且開發完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應當選用假設開發法評估。第二十一條假設開發法評估應當按照下列程序進行：（一）選擇具體估價方法；（二）選擇估價前提；（三）選擇最佳開發經營方式；（四）測算后續開發經營期；（五）測算后續開發的必要支出；（六）

12、測算開發完成后的價值；（七）確定折現率或測算后續開發的應得利潤；（八）計算開發價值。第二十二條 在建工程評估價格 =續建完成后的房地產價值續建成本管理費投資利息銷售費用續建投資利潤買方購買在建工程應負擔的稅費。第六章其他征收評估問題處理第二十三條對被征收住宅房屋及“住改非” 房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應當給予補償，并按照下列公式計算：“ 地大于房” 補償評估金額W ×SS 為“ 地大于房” 面積合法土地面積合法房屋建筑面積W 為“ 地大于房” 區位單價 =O×K j /100-PJ×gO 為該征收項目標準樣本住宅基準價格

13、；PJ 為該標準樣本住宅建筑物重置單價，見公布的重置價格；g 為該標準樣本住宅建筑成新率，見附件7；K j 為分類基準價格調整系數，見附件3。第二十四條直管公房和自管公房的評估：直管公房、 自管公房為住宅房屋的， 其重置價結合成新部分的補償金額補償給產權人，其他部分補償給使用人，計算方法如下：（一）Vi Pi g SVi為被征收房屋重置價格結合成新部分的補償金額；Pi 為對應的被征收房屋建筑重置單價，見公布的重置價格；g 為對應的被征收房屋成新率，見附件7；S 為房屋建筑面積。（二）"V iV o K j / 100 ( 0. 75 100 0 .25 Pi 4 ) / 100 PJ

14、 g SVi "為被征收房屋除房屋重置價格結合成新部分外的補償金額； O 為該征收項目標準樣本住宅基準價格；PJ為該標準樣本住宅建筑的重置單價，見公布的重置價格；g 為該標準樣本住宅建筑成新率，按附件3 的設定要求， g 0.8；K j 為分類基準價格調整系數，見附件3;pi4 為住宅房屋層次修正系數， 見附件 4，非成套及獨門院落的房屋層次修正參照成套住宅多層住宅房屋層次修正；S 為房屋建筑面積。第二十五條選擇產權調換的住宅房屋，對被征收房屋和待調換房屋進行價格結算時應當按照比較法評估。產權調換房屋評估價值時點應當與被征收房屋評估價值時點一致。第二十六條征收評估時涉及的被征收非住宅

15、非營業房屋的合法用地為劃撥性質的，其土地補償評估金額應當扣除土地基準地價的40%。非住宅營業房屋的合法用地為劃撥性質的，其補償評估價格計算公式為：ViV 0.4×f /100 ×V jo2Vi 為被征收非住宅營業房屋的征收補償評估價格；V 為被征收非住宅營業房屋的市場評估價格；f2 為對應的非住宅營業房屋商業街道路線修正系數；V jVjo 為靖江市土地基準樓面地價，V jom 其中 Vj 為基準地價，m 為標準容積率。第二十七條被征收住宅房屋于2010 年 7 月 1 日江蘇省城鄉規劃條例施行前用于經營，并取得工商營業執照、持續經營一年以上的， 根據房屋的不同情況參照非住宅

16、營業房屋按照下列方式評估：（一）沿街“ 住改非” 房屋，根據營業年限取其營業房屋性質和住宅房屋性質的征收評估價格的加權平均值作為其實際營業部分的征收補償評估價格，公式為：Vi Wy×V iy Wz×V izVi 為“ 住改非” 房屋征收補償評估價格；V iy 為“ 住改非” 房屋營業房屋性質評估價格；V iz 為“ 住改非” 房屋住宅性質評估價格；Wy、 Wz 分別為“ 住改非” 房屋營業房屋性質和住宅性質的價格權重系數，具體權重系數的選取見附件9。（二）非沿街“ 住改非” 房屋，其實際營業部分的征收補償單價住宅性質評估單價定額補助。 定額補助的標準根據經營年限確定，具體見

17、附件 9。第二十八條 2010 年 7 月 1 日江蘇省城鄉規劃條例施行前用于經營，并取得工商營業執照、 持續經營一年以上， 且產權登記性質為非營業房屋的非住宅根據房屋的不同情況， 參照非住宅營業用房按照下列方式評估：（一）沿街“ 非改非” 房屋，根據營業年限取其營業房屋性質和非住宅非營業房屋性質的征收評估價格的加權平均值作為其實際營業部分的征收補償評估價格，公式為：Vi Wy×V iy W F×V iFVi 為“ 非改非” 房屋征收補償評估價格；Viy 為“ 非改非” 房屋營業房屋性質評估價格；V iF 為“ 非改非” 房屋非營業房屋性質評估價格；Wy、WF 分別為“ 非

18、改非” 房屋營業房屋性質和非營業房屋性質的價格權重系數，權重系數的選取見附件9。（二）非沿街“ 非改非” 房屋，其實際營業部分的征收評估單價非營業房屋性質評估單價定額補助。定額補助的標準根據經營年限確定，具體見附件9。第二十九條被征收房屋室內裝飾裝修價值和對因征收房屋造成停產停業損失的補償， 由征收當事人協商確定； 協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。凡房屋征收評估中涉及原始成本測算、 機電設備評估、 工程費用分析等各分類專業技術的， 具備相應資格的評估機構可直接評估，沒有相應資格的評估機構可以委托有資格從事該類業務的其他機構協助評估。 此類評估費用按相關收費標準由房屋征收部門

19、另行支付。未超過批準期限的臨時建筑應當按照成本法評估其建筑物殘值。第七章征收評估報告第三十條 房地產價格評估機構應當按照房地產估價規范的規定格式，依照本細則的要求出具征收評估報告，報告附件中應當有能夠證明估價師現場實地勘察的材料（如照片等）。第三十一條 房地產價格評估機構出具的評估報告應當由 2 名以上注冊房地產估價師簽名 （復印無效） 并注明簽名日期， 加蓋房地產價格評估機構公章。 在評估報告上簽名的注冊房地產估價師和加蓋公章的房地產價格評估機構， 對評估報告的內容和結論負責。第三十二條 房屋征收評估報告應當圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應當有較好的質量。第八章征收評估工作準則第三十三條 房

20、地產價格評估機構依法確定后， 由房屋征收部門作為委托人， 與房地產價格評估機構簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托合同應當載明委托人的名稱、 委托的房地產價格評估機構的名稱、估價目的、 評估對象范圍、 評估要求以及委托日期等內容。第三十四條負責征收評估的房地產價格評估機構應當確定受委托征收評估項目的評估技術負責人，評估技術負責人應當是注冊房地產估價師。評估技術負責人最終確定評估技術方案， 并對評估方法的選用和應用以及評估結果的合理性承擔技術責任。第三十五條房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘， 調查被征收房屋狀況， 拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資

21、料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、 被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。 被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的， 應當由房屋征收部門、 注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。第三十六條評估人員應當佩戴由泰州市房管部門統一監制的房屋征收評估工作證件， 逐戶逐項評估， 做到工作上門到戶，實地勘測準確、權證查驗無誤，不得錯計或缺項、徇私舞弊。第三十七條 征收評估結果應當經房地產價格評估機構內部審核評議， 房地產價

22、格評估機構在提交正式評估報告前負有審查、調整、復核評估報告的責任。第三十八條房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托合同的約定， 向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。 分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內公示不少于 5 日。第三十九條 分戶的初步評估結果在公示期間， 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明和解釋。 存在錯誤的， 房地產價格評估機構應當修正。第四十條 分戶初步評估結果公示期滿， 房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估

23、報告。由房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。第九章征收評估工作資料存檔第四十一條 房屋征收評估完成后， 房地產價格評估機構應當將評估報告及下列資料立卷、歸檔保管：（一）房屋征收委托合同；（二）房屋征收決定公告；（三）評估對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；（四）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；（五）可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；（六）確定評估結果的有關系數、參數等證明材料；（七）其他涉及評估項目的必要資料。第四十二條 房屋征收評估機構完成并出具評估報告后， 應當對有關該評估項目的資料進行整理、 歸檔和妥善保管。 房屋征收評估檔案的保存期限不少于 30年。第四十三條 評

24、估涉及辦理證據保全手續的房地產的， 房屋征收評估機構應當將評估報告 （含技術報告） 及評估過程中形成的有關評估資料同時提交委托方。第十章附則第四十四條 本細則自發布之日起實施。 2012年 11月 9日靖江市人民政府發布的靖江市國有土地上房屋征收評估技術細則（靖政規2012 21號）同時廢止。附件： 1被征收房屋分類及其說明2應用比較法的可比實例選擇要求及說明3標準樣本住宅的設定條件及其應用說明4住宅房屋實物狀況（K 31、K 31i）修正說明表5住宅房屋區位狀況（K 32）修正說明表6非住宅非營業房屋及其成本法評估說明和房屋建筑等級說明7房屋成新等級及成新說明確定表8非住宅營業房屋評估的基準

25、價格修正法應用說明9“ 住改非”和“非改非”參照非住宅營業房屋評估的說明表10靖江市區國有土地上房屋征收區位劃分體系附件 1被征收房屋分類及其說明一、住宅房屋分類是指以商品開發建設方式建造的獨棟、雙拼、聯排等密高檔住宅房屋度低（容積率 1）、層次少（ 4）、環境優、式樣有特色的房屋。成套住宅指以商品開發或單位統一建設方式建造的混合結構單元一式住宅，內部功能布局明確，有獨立的廚衛設施等。般獨門獨院住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產權），院住獨門院落落進深（短邊） 2.0米及 2.0米以上，房屋內部功能布局明宅房確，有獨立的廚衛設施等。屋非成套除以上兩類的房屋以外的房屋。住宅二、非住宅營業房屋分類以

26、百貨商場、大型超市為典型建筑。 通常為鋼混框架結構，商場類一層高較高，有大跨度的廳堂作為營業場所， 一般都配有附建筑房作為倉庫、辦公和相關業務用途之用。以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層商鋪類二房屋，多數為磚混、磚木結構，有的為連家店，多數為單建筑開間。以一般金融、證券、商業寫字樓等商務性辦公經營建筑為商務類 典型。通常為臨街鋼混結構的多層、小高層和高層建筑，三建筑底層和 2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內外裝修的等級較高。各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中娛樂類四心等，建筑結構多為鋼混和混合結構，通常有娛樂用途大建筑

27、廳和包間，設有公共衛生間，電照設施較復雜。分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準星級、星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結構，底層設服務臺或值班室，內廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設公共衛生間，旅館類 普通裝修；后一類通常為鋼混結構的多層、小高層或高層五建筑建筑，依等級、規模、功能數量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務等配套服務性設施，客房均設有單獨衛生間，包括單間、標準間、商務和豪華套間等形式。內外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現代賓館服務設備設施系統。各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結構餐飲類 類型包括框架、混合

28、、磚木和簡易結構，相應的裝修和設六建筑備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務窗。一般設有公用衛生間。其他類七除上述類型之外的其他營業性質用房。建筑三、非住宅非營業房屋分類以工業廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結構和工業性 工業排架結構，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋一建筑面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，辦公性二水泥平屋頂，有走廊（內廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現建筑澆或預制樓地面板。設公共衛生間。室內普通裝修。公共性 以圖書館、博物館、教學樓、門診樓等為典型建筑。通常三建

29、筑有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件 2應用比較法的可比實例選擇要求及說明一、可比實例應當選擇與估價對象所處的征收區位分區相同或相鄰分區的房屋。二、可比實例應當與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例應當是小類用途相同，非住宅房屋的可比實例應當按本細則的分類與評估對象的類別相同。三、可比實例應當與估價對象的建筑結構相似。建筑結構主要指大類建筑結構，大類建筑結構一般分為：1 鋼結構， 2 鋼筋混凝土結構， 3 磚混結構， 4 磚木結構， 5 簡易結構。四、可比實例應當與估價對象的規模相當，檔次相接近。五、可比實例的交易類型應當選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應

30、當是正常市場交易價格。六、可比實例的成交日期應當與價值時點接近，與價值時點相差不宜超過一年，情況特殊的可超過一年，但最長不得超過兩年。七、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應當為 3 個及以上數量。八、每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過20，綜合系數調整不得超過30。九、選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%, 在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應超過 30%。十、經修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于 1.2。附件 3標準樣本住宅的設定條件及其應用說明一、住宅標準樣本房屋設定要求說明住宅房屋征收評估時根據被

31、征收房屋綜合典型特征而設定的“ 標準樣本住宅” 應當符合下列條件：（一）成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋， 功能齊全并具備使用條件；（二）層數 5層的多層建筑中的第三層， 臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；（三）房屋為中等套型，成新為八成新；（四）根據具體情況， 從方便操作提高效能的角度出發，綜合被征收房屋的典型特征，按上述（一）至（三）項要求在征收項目范圍內設定“ 標準樣本住宅” ；（五）每一房屋征收項目評估一般設定一套“ 標準樣本住宅”，遇有征收項目跨分區時，則所跨的每一分區均應當設定一套“ 標準樣本住宅” ,作為相應分區范圍內被征收房屋的比較基

32、準；（六）住宅標準樣本房屋設定說明表。是否戶型結構所在層次成新朝向成套成套二室一廳磚混 5層3/5八成新一室朝南坐落位置區位環境室內水電及裝其他條件修分區內主要街道一側小同被征收項目范圍環普通室內裝修，采光、通風、日照、區內的中央位置上境普通廚衛設施休息等條件中等權屬及產權，證照鋁合金或塑鋼門建筑面積中等套型證照情門窗齊全窗，普通防盜門況二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求（一）應當選擇與估價對象所處的征收區位分區相同或相鄰分區位置相對靠近的住宅房屋；（二）一般為磚混結構的多層普通裝修住宅房屋和被征收房屋配套情況相似；（三）應當與估價對象的規模相當，檔次接近；（四）可比實例的交易類型應當選取一般

33、買賣的商品房或新開發上市的成套商品房交易實例， 其交易價格應當是正常市場交易價格；（五）成交日期應當與價值時點接近， 與價值時點相差不宜超過一年，情況特殊的可超過一年，但最長不得超過兩年；（六）采用可比實例修正測算確定評估價格的， 選用的可比實例的數量應為 3 個及以上數量；（七）每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過20，綜合系數調整不得超過30；（八）選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%,在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應當超過 30%；（九）經修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。三、分類基準價格調整系數獨門院落分類

34、成套非成套院落內建筑密度60%以上院落內建筑密度60%及以下分類調整系數 j98 102101 105105-1089298備 注： 分類基準價格調整系數依房屋建成年代及其總體情況確定。在計算“地大于房”情形下， K j 的取值為：成套住宅為 100，獨門院落為 102，非成套為 98附件 4住宅房屋實物狀況（K 31、 K 31i）修正說明表一、成套住宅房屋實物狀況修正系數表（一）住宅房屋結構狀況修正系數P1表結鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構構類一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等型系數110-114 106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9

35、685-9179-8574-79取值（二）住宅房屋成新狀況修正系數P2 表待估房屋三成九成成新四成五成六成七成八成樣本房屋以下及以上系數取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108（三）住宅房屋朝向狀況修正系數P3 表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數969899100101102備注：上述表內數字在確有必要時，可以根據實際情況作±0.5的浮動。（四）住宅房屋層次狀況修正系數P4 表1.多層住宅房屋層次修正系數P4表：樓層數樓層系數一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓(%)所在樓層一1001009897969595二1001

36、0099989797三97100100100100四929798100五899395六8793七85說明： a.底層為車庫的，一層系數增加1%，頂層系數減少 1%；b.原設計頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數增加2%；c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數相應減少1%2.小高層及高層住宅房屋層次修正系數P4房屋的標準層為 100%，每增加或減少一層系數± 1%。以上數據可以根據實際情況在系數上作± 0.5的浮動。二、非成套及獨門院落住宅實物狀況修正系數表（一）住宅房屋結構狀況修正系數P1 表結構鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構類型一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數110

37、-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-78取值（二）住宅房屋成新狀況修正系數P2 表待估房屋三成九成成新四成五成六成七成八成以下及以上樣本房屋系數取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108（三）住宅房屋檐 /層高狀況修正系數P3 表2.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0檐 /層高2.6系數9497100102104106108110113-115取值備注：上表數字在實際勘察時可對照實際檐/層高作范圍為±

38、0.5 1.5的變動（四）住宅房屋功能狀況修正系數P4 表住宅功能狀況按照實際采光、 通風、日照、通行等狀況綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數取值101 10399 10197 9995 979395住宅功能狀況等級說明表如下：等級內容說明一等二等三等四等五等通行方便，二內部功能布局室朝南，陽光不滿足上述要通行較為方設施不全，無凌亂，房間大充沛，空氣流求的非成套住便，一室朝南朝南房間小不一，通行暢，房間大小宅房屋不變合適三、有關說明1K 31i的取值范圍應當界于80 120之間。2可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數的確定也可以參照上述測算辦法進行。3. 實物狀況修正系數采用計算方式

39、為：K 31i/ K 310.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4附件 5住宅房屋區位狀況（K 32）修正說明表一、住宅區位狀況修正調節系數評分表評分等級因素因素項目考察項目類別內容一等二等三等四等五等征收項目周邊大環境征收項目范圍內小環境自然景觀、風向 a11自然環境空氣污染、噪音、水文a12離市區主干道的距離a21交通條件公交線路情況 a22所在學區 1 公里內學校情況a31教育醫療設施醫院及醫療機構分布情況a32商業配套重要商業配套設施 a41設施建筑小區布局與外形等a51規劃設計建筑密度、外型等 a52綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 a53物業管理物業管理情況 a61配套

40、設施住宅區內配套設施完備程度a7176543765431087659876510987610987620191817161211109887543111098711109871110987備注：以上評分等級數據在現場實際勘察時，根據實際情況其取值可在每個分值上作± 0.5的浮動二、住宅區位狀況調節系數評分等級說明表因素項目自然考察項一等二等三等四等五等目內容自然環境 良自然公認的自 然好，附近 有附近有少量附近周圍 無附近無綠化，一定的綠 地綠地和綠化，綠化，比 較環境散亂，自景觀、環境優越 地和綠化， 基衛生環境欠擁擠、雜亂、然觀感明顯風向區本整潔、 衛缺環境較差差生環境交通條件空

41、氣清新 、空氣良好 ，少量污染 ，空氣污無污染， 無白天有部 分染、噪音、 噪 音，水 域交通噪音 ，水文清潔，達 衛水體局部 污生標準染離市區主離主干道 的離主干道 的距 離在干道的距距離在 50 米50-150 米 之離以內間距離公交 站距離公交 站公交線路點 50 米內，點 50-100米有3條以上內，至少有 2情況重要公交 線條重要公 交路線路空氣局部受長期受氣味、污染，靠近大靠近污染 源煙塵、噪音、馬路，白天和污水、垃圾等或重噪音源晚間均有噪污染影響，環音影響境污染明顯離主干道的離主干道 的離主干道的距離在距離在距離在500150-300米300-500米米以上之間之間距離重要的距離

42、公交 線公交線路的路的距離 在距離公交線距離在 100-200-400米路的距離在-200米 之之間，至 少400 米以上間，至少有 2有1條公交條公交線路線路教育醫療設施商業配套實施屬于本市 最屬于本市 較屬于本市一所在學區好的重點 中好的重點 中般中學（初一般中小 學無中學或小1 公里內學（初中 ）學（初中 ）中）和小學學學區學學校情況和重點小 學和重點小 學區學區學區醫院及醫距市級及 以距市級及 以距市級及以距市級及 以距市級及以上醫院 1500療機構分上醫院500上醫院500上醫院 1000上醫院 2500米 -2500 米布情況米以內米 1000 米米 1500 米米以上以上在400米范在 400-800在800米范圍內有零散在800米范在 1000 米范重要商業圍內有大 型米范圍內 市分布的商業圍內基本 上圍內無商業配套設施的市級商 業級商業設 施網點，基本滿無商業網點網點配套設施較集中足生活需求因素項目規劃設計物業管理住宅區配套設施考察項一等二等三等四等五等目內容建筑布局合理