1、GREENTOWN綠城集團綠城房地產集團有限公司溫州君悅酒店項目產品定位書（試行）片區審核：綠楊片區編制單位：溫州綠城公司編制日期： 2009-3-12-15 -第一章項目概況第一節項目基本情況第二節酒店管理（品牌）公司選擇.-16 -16 -17 -第二章項目總投資、成本情況-18 -第一節酒店的總規模、總投資計劃-18 -第三節酒店整體規劃設計情況第四節項目營造計劃-21 -22 -第二節酒店的主要經濟指標第三節酒店的成本控制計劃第三章酒店功能區域配置情況-23 -第一節 酒店各功能分區面積及數量-23 -25 -第二節酒店客房控制主要指標第四章項目收益情況評估-28 -第一節 周邊同類項

2、目經營情況對比-28 -第二節酒店項目收入成本測算表 -2 -第五章 同類型酒店項目對比分析 -3 -第一節同區域、同級別酒店分析 -3 -第二節 國內同品牌酒店情況對比分析 -7 -第一章項目概況目的 說明項目情況，對項目的整體情況有清晰的認識，說明項目規劃設計、開發節奏第一節項目基本情況項目地理情況1. 城市情況、所在位置溫州鹿城廣場項目位置位于浙江省溫州市鹿城區的沿江路與車站大道 交叉口北側，該地塊位于溫州市繁華的鹿城區與新行政區之間，北面臨近 溫州的母親河“甌江”（全長388KM由溫州灣注入東海），距離市政府約 4公里，是未來城市主城區的CBD和一級商業中心。地塊南面正對的車 站大道兩

3、側聚集了溫州最為繁華熱鬧的商業與寫字樓，道路南端的火車站 與其遙相呼應。東距溫州永強機場約 27公里（累計開通國內和香港地區航 線64條），交通較為便利。本項目所在商圈各類配套設施比較齊全，高端 商住區規模逐步形成，日常生活較為便利。溫州君悅酒店位于地塊的東南角，與辦公及公寓共同組成四期超高成 塔樓。詳見附圖。City Context項目區位圖項目分期圖2. 周邊現狀a項目范圍：北面為規劃中的沿江路，東側為規劃中的高田路，西側為規劃中的18米寬市政道路，南南側為江濱東路。b、 項目地塊地勢較為平臺，南低北高，南面江濱東路標高4.4米，北面 沿江路標咼5.4米。c、 地面現狀：地塊城市廣場附近還

4、有一個 30萬噸的污水泵站需整體協 調處理，另地塊西南角有一幢28層（約92M高）的高層建筑可能對地塊有 一定影響。d、地下情況：地下無影響工程的管線、地下電纜、暗渠、地下建筑物等； 也沒有探測到需要保護的歷史文物古跡及可利用的構建物等。e、 土地的完整性：土地為凈地出讓。地塊中有2.665萬平方米的城市廣 場需要代建，有約4000平方米的污水泵站需要一并規劃。3. 用地情況本地塊規劃建設用地約132325m2（含26650川的城市廣場）其中超 高層塔樓用地面積14595.6m2,塔樓總建筑面積196409吊，其中地上建筑 面積：147989吊，酒店建筑面積67251吊，另外辦公建筑面積270

5、81吊， 公寓建筑面積53657吊。（二）項目規劃設計條件1. 建設用地面積14595.6 平方米2. 總建筑面積（塔樓）196409 平方米3. 地上建筑面積（塔樓）147989平方米4. 酒店建筑面積67251平方米5. 地下建筑面積48420平方米6.機動車位750個（地下）（其中酒店：275個、辦公：155個、公寓：320個）7. 容積率10.128. 建筑密度22.80%9. 綠地率21.00%項目現狀（須附圖）項目現處于設計階段（四）項目合作單位情況（獨資項目除外）為方便項目后續開發運作，綠城聯合了具備溫州本土開發經驗和人 脈資源的杭州家景房地產開發有限公司，共同打造綠城溫州鹿城廣

6、場, 雙方股權比例為：綠城60%杭州家景40%杭州家景房地產開發有限公司經杭州工商局批準，在桐廬于2002年9月份成立，注冊資金為15000萬元，法人代表為薛小云。其控股的 公司有附件家景置業有限公司、溫州家景置業有限公司、南昌云翔實業 發展有限公司、溫州家景房地產開發有限公司、瑞安市創新時代房地產 開發有限公司、浙江華甌創業投資有限公司；對外投資參股的公司有浙 江國信創業投資有限公司、福鼎家景房地產開發有限公司、臨安同人置 業房地產開發有限公司、杭州君和實業有限公司、05、16省道有限公司 等單位。第二節酒店管理（品牌）公司選擇產品定位與選擇酒店管理公司1. 產品定位：白金五星級酒店。2.

7、酒店管理公司及品牌：凱悅國際酒店與度假村集團旗下的超五星級品 牌君悅。（二）酒店管理公司情況凱悅國際酒店及度假村集團的總部位于美國芝加哥，是“環球凱 悅公司”旗下的子公司。目前，凱悅國際酒店及度假村集團在世界各 地共有215家酒店（客房總數超過9萬間），分布于43個國家和地區， 擁有凱悅、君悅和柏悅三個酒店品牌。另外凱悅在全球還有38間新酒 店及度假村正在建設中，包括13家即將在中國開業的酒店。目前，凱悅在中國現有酒店有北京柏悅酒店、上海柏悅酒店、北 京東方君悅大酒店、上海金茂君悅大酒店、上海外灘茂悅大酒店、廣 州富力君悅大酒店、杭州凱悅酒店、東莞松山湖凱悅酒店、京津新城 凱悅酒店、西安凱悅（

8、阿房宮）酒店、天津凱悅酒店、香港君悅酒店、 臺北君悅大飯店；中國正在籌建的凱悅酒店還有十多家，地點包括澳 門、深圳、寧波、北京、南京、蘇州、香港、成都、天津、廣州、義 烏、大連和重慶等。第三節酒店整體規劃設計情況（一）酒店規劃設計情況（須附圖）1 規劃設計項目整體規劃委托SOM設計，已經于2007年4月完成。詳附圖。項目規劃總圖項目俯視圖2. 建筑設計超高層塔樓委托SOM設計，目前正處于擴初報批階段。國內施工圖配合設計單位為上海建筑設計研究院和浙江綠城建筑設計有限公司超高層塔樓效果圖3. 室內設計酒店室內設計最初委托 WILSON進行平面功能設計，已經完成合同部分 的設計工作，目前正在尋找室內

9、設計單位。TYPICAL KfNG ROOMTYPICAL KING ROOMTYPICAL TWIN ROOM客房平面圖客房透視圖4. 景觀設計景觀設計單位為EDA,目前正處于概念方案設計階段景觀平面圖下層廣場景觀方案5. 專業設計項目整體交通設計委托香港 MVA交通顧問進行設計，已經完成方案設 計。廚房洗衣房委托香港FSC進行設計，外墻燈光委托BPI進行設計，弱 電顧問為聲美華。（二）酒店規劃設計計劃（詳見附表一）設計分段開始結束建筑設計方案設計2008年12月擴初設計2009年1月2009年4月30日施工圖設計2009年5月1日2009年11月30日景觀設計方案設計2009年3月1日20

10、09年6月30日擴初設計2009年7月1日2009年11月30日施工圖設計2009年12月1日2010年6月30日樣板方案設計2009年1月1日2009年5月30日房設擴初設計2009年6月1日2009年8月30日計施工圖設計2009年9月1日2009年11月30日酒店方案設計2009年1月1日2009年6月30日室內擴初設計2009年7月1日2009年11月30日設計施工圖設計2009年12月1日2010年5月30日第四節項目營造計劃項目營造整體計劃表（詳見附表二）項目工程營造計劃工程階段開始結束基礎工程2009年3月1日2010年12月31日主體工程施工2011年1月1日2012年6月31

11、日外立面施工2011年10月1日2012年10月30日精裝修施工2012年5月1日2013年4月30日景觀施工2012年12月1日2013年5月30日達到可交付的最后條件2013年6月30日交房2013年6月30日第二章 項目總投資、成本情況目的加強對總投資、總成本的把控。第一節酒店的總規模、總投資計劃（一）總投資金額、總建筑面積、客房總數（表-）溫州君悅酒店項目總投資金額、總建筑面積、客房總數項目總投資金額總建筑面積客房總數（萬元）（平方米）（套）171715.4189254351注：此表說明項目整體規模。由于地區差異，土地成本不列入總投資金額（二）總投資金額與客房總數的比值（表二）溫州君悅

12、酒店項目總投資金額與客房總數的比值項目總投資金額（萬元）客房總數（套）比值（萬元/套）171715.41351489.22注：此表說明總投資的強度。由于地區差異，土地成本不列入總投資金額（三）各公共配套面積與客房總數的比值（表三）溫州君悅酒店各公共配套面積與客房總數的比值序號區域名稱面積（平方米）與客房數的比值1大堂31008.832大堂吧3宴會廳700019.94中餐廳22506.415西餐廳18505.276特色餐廳7餐飲包廂8雪茄紅酒吧9商務中心1000.2810健康區域11行政酒廊3400.9712SPA14104.0213棋牌室14室內泳池9402.6815室外泳池16會議室A145

13、04.1317會議室B18公共走道（標準層）1232535.1119電梯廳697519.920廚房13003.7序號區域名稱面積（平方米）與客房數的比值21地下室車道20005.7022合計41040116.92說明：未列出區域由項目公司根據本項目情況添加。注：說明酒店的基本定位標準。公共配套面積中功能配置的不同，確定了酒店定位如:商務酒店的會議服務面積指標強；度假酒店的娛樂功能面積指標強等。（四）客房數量比值及客房總造價（表四）溫州君悅酒店各類型客房數量及比值名稱數量（套）占總套數的 比值（）客房總造價（萬元）備注普通標準客房25672.936716.96說明：其中總造價含：精裝修、家俱、電

14、器、燈具窗簾、床上用品等。注：說明酒店精裝修定位指標。（五）項目總投資一覽表（表五）溫州君悅項目總投資一覽表序 號名稱總成本（萬元）單方成本（元 /m2）備注1土地費用264002957.852前期費用5657.32633.843工程費用107564.0912051.464期間費用財務費用300003361.19計息至03年底，按 10.98%年利率估管理費用（建造過程中）2094234.61按開發成本1.5%估5開辦費用6合計171715.4119238.95第二節酒店的主要經濟指標（一）酒店主要技術經濟指標（表六）溫州君悅酒店項目酒店主要技術經濟指標表基地總用地面積14595.6m2其中酒

15、店用地面積14595.6m2塔樓總建筑面積196409吊酒店建筑面積67251吊辦公建筑面積27081 m2公寓建筑面積53657吊地上建筑面積2147989m地下建筑面積248420m裙房建筑面積24180m主樓建筑面積2147809m機動車停車位750個（其中酒店：275個，辦公155個，公寓320個）說明：未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充第三節酒店的成本控制計劃（一）項目工程預算費用表 （詳見附表三）（二）項目精裝修工程成本表（按功能分）（詳見附表四）（三） 項目工程設施設備、設施、家俱配置（詳見附表五）（四）項目安裝工程設施設備配置表（ 詳見附表六）（五）項目開業預算情況第三章酒

16、店功能區域配置情況目的說明酒店的投資強度，酒店類型定位的指標，是酒店可比性的直觀數據第一節 酒店各功能分區面積及數量（表七）溫州君悅酒店各功能分區面積及數量表序號區域面積（m）占總面積比例造價（萬元）占總造價的比 例備注1大堂31000.034732431.410.0319012大堂吧3宴會廳70000.0784274361.720.0405504中餐廳22500.025209961.800.0089425西餐廳18500.0207272047.780.0190386特色餐廳7餐飲包廂8雪茄紅酒吧9商務中心1000.00112049.790.0046310健康區域11行政酒廊3400.0038

17、09300.440.00279312SPA14100.015797791.990.00736313棋牌室14室內泳池9400.010532528.000.00490915室外泳池16會議室A14500.016246753.590.00700617會議室B18公共走道（標準 層）123250.1380882979.560.02770019電梯廳69750.0781471686.200.01567620廚房13000.014565166.080.00154421地下室車道20000.022408383.260.00356322合計410400.45980818441.630.171448說明：1

18、造價指室內精裝修成本;2未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充第二節酒店客房控制主要指標（一）客房類型和數量匯總表（表八）溫州君悅酒店客房類型和數量匯總表序號名稱數量（套）占總套 數比值單套造價總造價占客房總 造價比值備注1普通標準客房1150.32763526.233016.030.2375512景觀標準客房3普通單人間1410.40170926.253700.930.2914964景觀單人間5行政客房290.08262151.531494.390.1177026商務套房7豪華套房610.17378958.753583.570.2822528行政套房40.011396173.05692.19

19、0.0545199總統套房10.002849209.23209.230.016480合計351136.1712696.351說明：1 造價指室內精裝修成本;2未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充（二）各公共配套面積與客房總數的比值（表九）溫州君悅酒店各公共配套面積與造價序 號區域名稱面積（平方米）區域單方 造價區域總造價備注1大堂310011069.083431.412大堂吧3宴會廳70006231.044361.724中餐廳22504274.67961.805西餐廳185011069.082047.786特色餐廳7餐飲包廂8雪茄紅酒吧9商務中心1004979.1149.7910健康區域11

20、行政酒廊3408836.46 :300.4412SPA14105616.97719.9913棋牌室14室內泳池9405616.97528.0015室外泳池16會議室A14505197.20753.5917會議室B18公共走道（標123252417.492979.5619電梯廳69752417.491686.2020廚房13001277.64166.0821地下室車道20001916.31383.2622合計410404493.5718441.63說明：1 造價指室內精裝修成本;2未列出區域由項目公司根據本項目情況添加第四章 項目收益情況評估目的 預估酒店收益，為項目決策提供依據。第一節 周邊同

21、類項目經營情況對比（表十）溫州君悅酒店周邊同類酒店經營情況比對酒店名稱開業時間建筑面積客房數量開房均價客房出租率年收入年利潤萬和豪生大酒店08年1月12日20000m2170多間750-760元75%香格里拉大酒店09年1月16日52550m409間客房+10套附帶全套廚房設施的服務式公寓800-900元說明：未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充萬和豪生酒店正立面實景圖萬和豪生酒店側面實景圖萬和豪生酒店部分套型裝修圖香格里拉大酒店立面實景圖香格里拉大酒店室內裝修圖第二節 酒店項目收入成本測算表（表十-）溫州君悅酒店收入成本測算表科目時間第一年第二年第三年第四年第五年第六年財務天數客房間數35

22、1351351351351351總間天數出租率出租間天數平均房價（元/間天）客房收入（萬元）餐飲收入（萬元）其他收入（萬元）收入合計192961223944260069275749284022292542財務成本人力成本能源成本維修成本其他成本營業稅金成本合計稅前收入所得稅率說明：未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充第五章同類型酒店項目對比分析目的了解同類酒店及國內同品牌酒店情況，為項目決策提供依據。第一節同區域、同級別酒店分析溫州君悅酒 店周邊同類項目規模情況比對（一）周邊同類項目規模情況對比（表十二）項目名稱發展商酒店部分建筑面積客房總數酒店品牌開業時間設計公司原始出讓地價本酒店綠城集團

23、8.9254萬川351君悅計劃2013 年美國SOM26400萬元溫州香格里拉大酒店香格里拉大酒店（溫州）有限公司約5.2萬川409間客房+10套附帶全套廚房 設施的服 務式公寓香格里拉09年1 月16日杭州浙華建筑設計事務所-溫州喜來登大酒店溫州錦繡酒 店投資有限 公司與浙江 寶業建設集 團有限公司約4.6萬川313間喜來登計劃2010 年浙江大學建筑設計研究院約 2827萬元（248 萬/畝）說明：未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充iM fal I信誠人壽保險腔中國中總的莫禹麻潮（団排手発出溫州喜來登大酒店現狀（二）周邊同類項目經濟指標對比（表十三） 溫州君悅酒 店周邊同類項目經濟指標

24、比對項目名稱項目總投資項目建筑面積項目單方造價總客房數標準客房總造價客房面積與配 套面積比客房數與總投 資的比 值工期與工程成本（建安工程、設備 工程、室外工程、 環境工程、弱電工程）的比值本酒店171715.41萬元89254m212051.47元/ m2351間6716.96萬元53.27%489.22萬元/套溫州香格里拉大酒店4950萬美元約5.2萬川409間溫州喜來登大酒店24745.2萬元約4.6萬川313間說明：1 標準客房總造價指室內精裝修總成本;2未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充（三）周邊項目功能配置情況對比（表十三）溫州君悅酒店周邊同類項目功能配置情況對比表單人間標準間

25、行政套房總統套房餐飲包廂宴會廳會議室報告廳141間115間4間1間133個11-240間147間21間1間17個合用，共11個14間268間30間1間11個（此外還有頂層特色餐廳1個，二層中餐廳1個（可分割為二）4個（會議室、多功能廳各2個）1個）說明：未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充第二節 國內同品牌酒店情況對比分析（一）國內同品牌、同類型酒店目錄目前，國內已經開業的君悅品牌酒店有北京東方君悅大酒店、上海金茂君悅大酒店、廣州富力君悅大酒店等三家，其概況如下：酒店名稱位置開業時間建筑面積君悅客房面積客房數量君悅客房開房價格上海金茂君悅大酒店浦東陸家嘴金 融貿易區中心 金茂大廈53-87

26、層1999年約100455m240 m2555間（其中含套房34 間，外交官套房8間， 總統套房2間及主席套 房1間），客房類型共有 九種，比例為雙人床間 37%單人床間55%套房8%2243元/晚北京東方君悅大酒店北京市東長安 街1號-東方廣 場中央酒店大樓4-18層2001年10月30 m2825間1600-2000元/晚左右廣州富力君悅廣州天河區珠江新城2008年411.3 萬m（含部45 m2375間1380元/晚大酒店月分寫字樓）備注：以上開房價格指酒店前臺現付價格（優惠價格）上海金茂君悅酒店北京東方君悅大酒店&n；*目前，國內已經開業的君悅品牌酒店有北京東方君悅大酒店、上海

27、金茂君悅大酒店、廣州富力君悅大酒店等三家，其概況如下:酒店名稱位置開業時間建筑面積君悅客房面積客房數量君悅客房開房價格上海金茂君悅大酒店浦東陸家嘴金 融貿易區中心 金茂大廈53-87 層1999年約100455m240 m2555間（其中含套房34 間，外交官套房8間， 總統套房2間及主席套 房1間），客房類型共有 九種，比例為雙人床間 37%單人床間55%套房8%2243元/晚北京東方君悅大酒店北京市東長安 街1號-東方廣 場中央酒店大樓4-18層2001年10月30 m2825間1600-2000元/晚左右廣州富力君悅大酒店廣州天河區珠江新城2008年4月11.3 萬m（含部分寫字45 m

28、2375間1380元/晚樓）備注：以上開房價格指酒店前臺現付價格（優惠價格）上海金茂君悅酒店上海金茂君悅酒店北京東方君悅大酒店廣州富力君悅酒店廣州富力君悅酒店空中大堂廣州富力君悅酒店空中燒烤餐廳廣州富力君悅酒店客房廣州富力君悅酒店浩華套房起居室（二）最近年度營業額分析比較（三）客源情況（四）歷史業績水平4. 33億人民幣,2001年8月28日，上海金茂凱悅酒店更名為金茂君悅，年營業額 業主的利潤為1920萬美金。附表溫州君悅酒店規劃設計計劃設計分段開始L結束建筑設計方案設計2008年12月擴初設計2009年1月2009年4月30日施工圖設計2009年5月1日2009年11月30日室內設計方案設

29、計2009年1月1日2009年6月30日擴初設計2009年7月1日2009年11月30日施工圖設計:2009年12月1日2010年5月30日:景觀設計方案設計2009年3月1日2009年6月30日擴初設計2009年7月1日2009年11月30日施工圖設計2009年12月1日2010年6月30日機電安裝方案設計2008 年 12 月:擴初設計2009年1月2009年4月30日施工圖設計2009年5月1日2009年11月30日說明：未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充附表二溫州君悅酒店項目營造計劃總表序號區域開工時間完成時間備注1基礎工程2009年3月1日2010年12月31日2主體工程施工20

30、11年1月1日2012年6月31日3外立面施工2011年10月1日2012年10月30日4精裝修施工2012年5月1日2013年4月30日5景觀施工2012年12月1日2013年5月30日說明：未填寫子項目由項目公司根據實際情況補充附表三溫州君悅酒店項目工程預算費用表建筑面積：89254m2009 年_3_ 月工程項目總成本 （萬元）單方成本（元/平方米）備注（一）建安工程酒店（面積）建筑工程基坑圍護2471.21276.87樁基3476.41389.49土建32510.433642.44安裝工程10710.551200精裝修工程硬裝31137.974950設施設備軟裝小計31137.9749

31、50注明對應精裝修面積的 單方造價小計80306.978997.47合計（一）80306.578997.47（二）設備工程電梯12315.121379.77注明廠家、品牌、產地、梯速、載重量鍋爐194.4421.78注明型號、產地、 品牌及單臺價格廚房設備1965.56220.22注明型號、產地、 品牌及單臺價格洗衣房設備注明型號、產地、 品牌及單臺價格發電機設備105.3411.80注明型號、產地、 品牌及單臺價格工程項目總成本 （萬元）單方成本（元/平方米）備注其他170.3119.08合計（二）14750.771652.66（三）室外工程電力2677.64300.00注明總容量、設備、電

32、纜平均單價室外給水133.8815.00注明材質室外排水312.3935.00注明材質（三）室外工程中水處理注明材質合計（三）3123.91350.00（四）環境工程綠化512.0557.37注明綠化面積 及單方造價硬質景觀土建注明硬質單方造價 及主要鋪裝材料 平均單價安裝小計道路注明道路面積 及單方造價路燈注明燈具總價， 環境單方造價圍墻、門樓注明圍墻長度、 每米價格擋墻泳池球場其他（如：標志系統等）合計（四）512.0557.37工程項目總成本 （萬元）單方成本（元/平方米）備注（五）弱電工程安全防范系統周界報警、閉路電視 監控系統3302.42370.00注明設置周界報警長度、每米單價、

33、設備型號、產地、品牌樓宇可視對講、門禁 系統注明型號、產地、 品牌及單戶價格建筑設備監控系統注明型號、產地、品牌停車場管理系統注明型號、產地、 品牌及單套價格擴聲、背景音樂系統注明型號、產地、品牌電源與電子設備防雷接地注明型號、產地、品牌有線電視注明單方造價、 機頂盒數量電信室外弱電管道單方造 價、家庭智能箱數量、 單價（五）弱電工程火災自動報警系統446.2750.00注明型號、產地、品牌其他合計（五）3748.69420.00合計（六）=（一）+（二）+（三）+（四）+（五）102441.9911477.50不可預計費5% （七）5122.10573.87總計（八）=（六）+（七）1075

34、64.0912051.37說明：1 備注欄必須按要求填寫，未作要求的可根據項目特點填寫，若無工程預算，則需注明 計算依據；2 集中式空調設備均列入安裝工程；泛光照明列入路燈工程；3對于精裝修工程，設備一欄中除電梯外，其余均列入精裝修工程中的設施設備 中。4 參與分攤的公共配套工程明細詳見公共配套工程預算費用表，本表僅列四欄。附表四溫州君悅酒店項目精裝修工程成本表（按功能分）骨口. 序號功能區名稱套內裝修 面積（平方米）各區域 總造價 （萬元）單方造價（元/平方米）備注硬裝軟裝設備合計1標準層平均裝修造價2058011794.924417.38797.32920.005731.26其中：單人間5026.254043.23738.97836.895249.55共