1、精選優質文檔-傾情為你奉上土地抵押登記相關問題解答一哪些土地允許抵押，可以辦理抵押登記？答：土地抵押是指土地權利人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償。隨著經濟社會的發展，利用土地抵押進行融資的現象越來越多。土地登記機構在辦理抵押登記時，首先總體上應當注意以下幾點：一是土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。土地抵押的標的是土地權利而不是土地本身。二是土地抵押的是法律允許轉讓的土地權利。我國法律對轉讓有禁止性或者限制性規定的土地權利，也相應的禁止抵押或者限制抵押（最直接的規定是最高人民法院關于適用中華人民

2、共和國擔保法若干問題的解釋（法釋200044號）第五條：“以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。以法律、法規限制流通的財產設定擔保的，在實現債權時，人民法院應當按照有關法律、法規的規定對該財產進行處理”）。三是進行的抵押土地權利必須已經登記發證，債務人或第三人對抵押的土地必須享有權利。另外，權利不明或者有爭議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。至于具體哪些土地權利能夠進行抵押？哪些土地權利禁止抵押？哪些土地權利抵押應當受到限制？筆者根據物權法、擔保法、土地管理法、城市房地產管理法以及城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例等相關法律法規的規定，提供如下意見：

3、一、關于土地所有權土地所有權不得抵押。我國實行的是土地的社會主義公有制，土地所有權不得交易，不具有流轉性，因此不論是國家土地所有權還是集體土地所有權都不得抵押。我國物權法第一百八十四條第一項、擔保法第三十七條第一項均明確規定土地所有權不得抵押，因此，土地登記機構不得辦理土地所有權的抵押登記。二、關于土地用益物權（一）土地承包經營權一是一般的土地承包經營權，雖然物權法、農村承包法以及中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定都允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，但都沒有對土地承包經營權能否抵押作出規定。但綜合我國目前的法律法規以及國家關于土地管理的政策，承包經

4、營權一般不得抵押。二是四荒地的土地承包經營權，擔保法第三十四條第五項規定抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押，物權法第一百八十條第三項規定以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。因此，通過公開競價方式取得并經過集體所有權人同意的四荒地承包經營權可以進行抵押。但抵押實現后，物權法第二百零一條規定未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。（二）建設用地使用權1、國有建設用地使用權一是通過出讓、國家租賃、作價出資或者入股等有償方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國法律沒有禁止性或者限制性的規定。城市房地產管理法第四十七條

5、第二款明確規定以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。因此對于這類土地使用權的抵押，只要已經交清土地出讓金、租金等費用，具有土地權利證書，一般應當給予辦理抵押登記。二是通過劃撥方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國的法律進行了限制。辦理抵押登記時，抵押的土地應當滿足城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十五條規定的條件，并且與地方的房屋一并抵押。三是通過授權經營方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國法律沒有明確的規定。國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見（國土資發1999433號）規定以授權經營方式取得的土地使用權，改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時

6、，應報經土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。通過授權經營方式取得的國有建設用地使用權應當允許抵押，但是應當經過批準，實現抵押時應當補交土地出讓金。四是政府儲備土地的抵押，主要是在土地儲備管理辦法進行了規定。按照辦法的規定，政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。 2、集體建設用地使用權集體建設用地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。擔保法第三十六條和物權法第一百八十三條都明確規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。物權法第二百零一

7、條還規定，集體建設用地使用權抵押實現后未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。需要注意的是，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施所占用土地的建設用地使用權，不論是國有的，還是集體的，都不得進行抵押。（三）關于宅基地使用權由于宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織無償分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。宅基地使用權權利主體具有特殊性。只有本集體經濟組織的成員才能取得宅基地使用權，非本集體經濟組織成員不得取得宅基地使用權。目前宅基地使用權能否轉讓、抵押，社會各方面都存在不同的意見，爭議較大。但綜合我國的

8、現行的法律法規和土地管理政策的規定，宅基地使用權不得抵押。（四）關于地役權地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益的權利。地役權由于其特殊性，不得單獨轉讓、抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。辦理國有劃撥建設用地使用權抵押登記需要注意哪些事項？答：國有劃撥建設用地使用權具有無償、無期限、無流動 “三無”特點，即國有劃撥建設用地使用權不需要支付土地出讓金，基本上屬于無償取得，沒有使用期限的限制，因此不僅其取得的主體受到限制，而且其權利處分也受到限制，主要表現為不能自由轉讓、抵押、出租等。關于國有劃撥建設用地使用權抵押，最直接的

9、規定是城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十五條第一款。根據此規定，辦理國有劃撥建設用地使用權抵押登記，應當注意下列幾點：一、抵押人應當是公司、企業、其他經濟組織和個人，國家機關以及以公益為目的的事業單位、社會團體等一般不得成為抵押人。最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋（法釋200044號）第三條明確規定，國家機關和以公益為目的的事業單位、社會團體違反法律規定提供擔保的，擔保合同無效，因此給債權人造成損失的，還應當承擔相應的責任。 二是抵押人應當領有國有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。抵押的土地使用權已經登記發證是其進行抵押的前提。另外國有劃撥建設

10、用地使用權一般不得單獨抵押，而是應當與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。三是應當向當地市縣人民政府補交土地出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。實踐中以國有劃撥建設用地使用權抵押的，土地登記機構一般要求當事人提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時確認的金額補交，還是按照抵押權實現時土地的價格來補交？由于土地的市場價格在不斷的發生變化，因此設定抵押和實現抵押時的土地市場價格是不一樣的，因此需要補交的土地出讓金也不一樣。實踐中對此存在不同的的意見，筆者認為應當按照抵押權實現時土地的價格來補交。四是應當經過市縣人

11、民政府土地管理部門和房產管理部門批準。劃撥土地已經辦理抵押登記的還需要再另行辦理抵押審批手續嗎？實踐中，以前曾對沒有經過審批但已經登記的國有劃撥建設用地使用權抵押是否效存在爭議。2003年4月18日起施行的最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復曾規定，“企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除依法辦理抵押登記手續外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定抵押無效”。由于我國基本上實行的實質審查主義，登記具有很強的公信力，土地管理法第十三條規定：“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位

12、和個人不得侵犯”，國土資源部2004年1月15日發布了關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知（國土資發20049號），規定以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。隨后，最高人民法院轉發了這一通知，認可了劃撥土地使用權抵押登記的效力。辦理集體建設用地使用權抵押登記應當注意哪些事項？ 答：我國現行法律對集體建設用地使用權的取得及主體等有較為嚴格的限制。集體建設用地使用權一般只能由農村集體經濟組織本身或者集體的成員、符合法律規定的其他組織和個人（如集體經濟組織或者其成員舉辦的企業

13、和學校、醫院等公益性事業）取得，因此集體建設用地使用權的轉讓、抵押等受到嚴格的限制。土地登記機構辦理集體建設用地使用權抵押登記時，一般應當注意以下事項：一是所抵押的集體建設用地使用權已經登記。抵押登記必須以土地使用權登記為前提。二是集體建設用地使用權抵押的客體范圍存在限制。只有鄉鎮、村企業的建設用地使用權才能進行抵押，其他的如集體舉辦的企業和學校、醫院等公益性事業單位的集體建設用地使用權一般不得抵押。三是集體建設用地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。擔保法第三十六條和物權法第一百八十三條都明確規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設

14、用地使用權一并抵押。四是集體建設用地使用權抵押應當經過集體土地所有權人同意。抵押人應當提供集體土地所有權人出具同意抵押的書面證明。證明的具體內容應當包括在實現抵押權時集體同意按法律規定的土地征收標準補償后轉為國有土地；征地費是否作為清償資金等。集體土地所有權人在出具同意抵押的書面證明前還應當將土地抵押有關事項在農民集體內部履行合法手續，征得農民集體成員的同意。五是當事人提供的抵押合同應當明確抵押權實現的方式。物權法二百零一條明確規定，集體建設用地使用權抵押實現后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。因此，當事人應當在抵押之前，對抵押權的實現方式進行約定，以便于抵押權順利實現。土地

15、儲備機構抵押儲備土地的，如何辦理抵押登記？（在平時工作中，經常遇到土地儲備機構將儲備土地用于抵押貸款并申請登記發證，但其不是土地的完全的使用權人，如何登記發證）？答：根據國土資源部、財政部、中國人民銀行2007年11月19日頒布的土地儲備管理辦法，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。 土地登記機構辦理儲備土地抵押登記，應當

16、注意以下幾點：一是申請抵押的儲備土地必須產權清晰，具有合法的土地使用證。二是申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，并報經同級財政部門批準，不得超計劃、超規模貸款。三是政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定四是政府儲備土地抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。 企業之間土地使用權抵押的，能否辦理抵押登記？企業在買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，為擔保合同能夠得到順利履行，債權人可以要求債務人以土地使用權作為債務履行的擔保并申請抵押登記，如賣方在

17、交貨之后，買方還沒有支付貨款之前，或者在買方暫時無法支付貨款時，賣方會要求買方以其不動產作為抵押并辦理登記，從而使賣方的債權能夠得到優先受償。對于這種抵押登記，能否辦理？實踐中，土地登記機構存在疑問。筆者認為這種抵押登記可以辦理，因為：一是企業之間為保障其債權得到實現，以土地使用權設定擔保的做法符合擔保法和物權法的有關規定。因為擔保法第二條規定，在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依法設定擔保；物權法第一百七十一條規定，債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依法設立擔保物權。二是目前國家和地方都已經有文件允許企業之

18、間土地使用權進行依法抵押并對抵押登記的辦理作出了規定，如國土資源部關于企業間土地使用權抵押有關問題的復函（國土資函2000582號）、北京市房屋土地管理局關于加強我市房地產抵押管理工作有關問題的通知（京房地權字（1998）281號）等。但是，土地登記機構在辦理企業之間的土地使用權抵押時，應當注意以下幾點：一是抵押的土地使用權必須已經辦理登記。二是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律、法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批準手續。三是企業之間訂立的主合同符合法律、法規規定的，為保證債權實現，債務方企業可以依法取得的出讓國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內

19、的國有土地使用權抵押。如果設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。以土地進行反擔保的，如何辦理土地抵押登記？在市場經濟活動中，為保障債權的實現，除了擔保之外，反擔保也是經常使用的方法。在第三人為債務人向債權人作擔保的情況下，反擔保是保證擔保人利益不受損害的有效方式。物權法第一百七十一條和擔保法第四條都對反擔保加以規定，即“第三人為債務人向債權人提供擔保時，可以要求債務人提供反擔保”，反擔保適用于關于擔保的法律規定。 什么是反擔保呢？反擔保是指為債務人提供擔保的第三人，為保證其追償權實現

20、而要求債務人提供的擔保。在債務清償期屆滿，債務人未履行債務時，由第三人承擔擔保責任后，第三人即成為債務人的債權人，第三人對其代債務人清償的債務，有權向債務人追償。當第三人行使追償權時，有可能因債務人無力償還而使其追償權無法實現，為了保證追償權的實現，第三人在為債務人提供擔保時，可以要求債務人以土地或其他財產為其提供擔保，這種債務人反過來又為擔保人提供的擔保叫反擔保。舉例來說，A為貸款人B向銀行提供了擔保，同時可以要求B以土地或其他財產為其提供反擔保。銀行是債權人，A為擔保人，B不僅是債務人，而且是反擔保人。反擔保是否必須由債務人自己提供呢？根據最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的

21、解釋（法釋200044號）第二條的規定，反擔保人可以是債務人，也可以是債務人之外的其他人。在上述案例中，如果B請求C為其向A提供擔保， C就成了反擔保人。就上述案例來說，如果反擔保人B以土地向擔保人A提供擔保申請土地登記，土地登記機構應當按照抵押登記辦理。在辦理登記時，土地登記機構應當注意以下事項：一是申請人為反擔保人B和擔保人A，其中反擔保人B是抵押人，擔保人A是抵押權人。需要注意的是，在反擔保土地抵押登記時，銀行不是抵押權人，也不是申請人。二是擔保人所擔保的應當是合法的債權債務，從而保證其反擔保的合法性。至于擔保人提供的是抵押或是保證等，則無須審查。三是申請人應當提交資料包括B用于反擔保的

22、土地的權利證書以及A、B簽訂的反擔保合同等。土地登記機構為了查明事實，也可以要求提供B與銀行簽訂的主合同以及A、B、銀行之間簽訂的擔保合同。四是經過審查，符合登記條件的，土地登記機構在反擔保人B的土地權利證書上記載反擔保事項，并為擔保人A填制發放土地他項權利證明書。私立的學校、醫院等單位用地能否抵押？答：實踐中，不少私立的學校、醫院等單位欲以其取得的出讓國有建設用地使用權抵押融資并申請抵押登記。這些土地能否抵押，能否辦理抵押登記，土地登記機構存在疑問。我國擔保法第三十七條第三項和物權法第一百八十四條第三項都明確禁止“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和

23、其他社會公益設施”抵押。對此規定，實踐中，對于公立的學校、醫院等單位用地不得抵押沒有什么異議，但是對私立的學校、醫院等單位用地不得抵押，有的人持有不同的觀點。他們認為私立的學校、醫院等單位的土地一般是通過出讓取得，而不是劃撥取得，因此抵押不應當受到限制；除此之外，他們認為私立的學校、醫院一般是依法設立并在工商登記部門登記注冊的企業法人，執行企業稅收政策和財務會計制度，是營利性企業法人，不是以公益性為經營目的事業單位或社會團體，因此不屬于擔保法第三十七條第三項和物權法第一百八十四條第三項調整的對象。筆者認為私立的學校、醫院等單位的教育設施、醫療衛生設施等公益設施用地不管是劃撥取得，還是出讓取得，

24、不論這些單位注冊的是事業單位、社會團體，還是公司，都不得抵押。根據我國民辦教育促進法第三條第一款的規定“民辦教育事業屬于公益性事業”，私立的學校也屬于公益性事業單位。根據我國醫療機構管理條例第三條規定，醫療機構應當以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務為宗旨。因此，醫院無論是公立還是私立，也都應當以社會公益為目的。根據全國人大法工委編寫的中華人民共和國物權法釋義可知，物權法第一百八十四條第三項之所以禁止這些土地抵押，主要目的是在于保障學校、醫院等以公益為目的的事業單位財產的安全、穩定，從而保障公眾的利益，維護社會的穩定與和諧。但是對私立的學校、醫院以其教育設施、醫療衛生設施等社會公益設施用地以

25、外的土地進行抵押的，土地登記機構可以辦理抵押登記。因為最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第五十三條規定："學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效"。根據這一司法解釋，土地登記機構在辦理抵押登記時，應當注意抵押的土地范圍只能限定在教育設施、醫療衛生設施等社會公益設施占地以外的土地，而且學校、醫院只能利用這些土地為自身債務設定抵押，而不能為其他人提供擔保。辦理土地抵押權登記時，關于土地抵押期限應當注意哪些事項？答：在辦理土地抵押登記時，土地登記申請書和土地登記審批表上有抵押期限一欄，土地他項權利證明書上有存續期限一欄需要填寫。抵押期限應當如何確定？如何填寫？筆者認為在實踐中，關于抵押期限，應當注意以下幾點：1、按照土地登記辦法第三十六條的規定，當事人申請抵押登記應當提交主債權債務合同、抵押合同。辦理抵押登記時，如果當事人提交的合同對抵押期限進行了約定，則按照合同的約定期限填寫。2、如果當事人提交的合同對抵押期限沒有進行約定，則抵押期限按照當事人約定的債權期限填寫。3、如果申請登記的抵押為最高額抵押，應當按照當事人所提交的最高額抵押合同記載土地所擔保的最高