1、租賃土地使用權評估的探討孫 穎（遼寧金融職業學院  遼寧 沈陽  110122）【摘要】 相對于國有劃撥和出讓的土地使用權評估來講，對于以租賃方式獲得的土地使用權評估，其評估技術途徑和思路還不是很統一，在具體的實踐操作中大家有著各自不同的思路和方法，問題主要集中在對租賃期的確定和對租賃土地使用權權屬的理解以及具體評估方法的應用上。下面就這幾個問題提出具體的解決方案，供大家探討。 【關鍵詞】 租賃土地  使用權  評估 一、租賃土地的租賃期確定 

2、租賃土地的租賃期限直接決定了租賃土地剩余租賃年限，而租賃土地的剩余租賃年限是租賃土地使用權評估中的重要參考之一。一般情況下，租賃土地的租賃期限應該以承租雙方簽訂的土地租賃合同為準。而租賃合同受到中華人民共和國合同法的約束。中華人民共和國合同法第二百一十四條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。由此可見，租賃合同中約定的租賃期限不應超過二十年。  但實際上當事雙方在簽訂土地租賃合同中經常出現租賃年限超過二十年的情況，有的甚至達到了土地使用權的的最高期限。  對于這種情況，有不

3、同的兩種觀點。贊成的觀點認為，土地使用權租賃有別于普通的租賃，首先土地本身的自然屬性決定了其租賃期應長于普通的租賃合同。國土資源部（一九九九年八月一日 國土資發（1999）222號）規范國有土地租賃若干意見（以下簡稱意見）中第四條提到：“國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過五年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。”按照國務院的有關規定，土地使用權出讓中各類土地的出讓期限均在四十

4、年以上，土地使用權人可在使用權的剩余年限內將其出租，農村土地的承包經營期限則由土地管理法明確規定為三十年。這些年限均長于二十年，由此可以作為租賃土地的租賃期可以長于普通的租賃合同的法律依據。其次，合同法屬于債權法，而土地使用權屬于物權，其出租期限應由物權法來調整，不能適用租賃合同的有關規定；反對的觀點則認為，土地租賃合同也屬于租賃合同，除法律另有特殊規定外，租賃土地使用權出租期限也不應超過二十年。  筆者認為，兩種觀點都有一定的道理，在估價過程中，應區別土地一級市場的租賃和二級市場的租賃兩種情況進行分析。對于土地一級市場的租賃行為屬于國家或政府行為，可以不受合同法的約束；而對于土地二

5、級市場的租賃行為，則屬于民事行為，應該受合同法的約束。  對于意見中提到的長期租賃，是針對國有土地租賃而言的。意見對國有土地租賃進行了明確的定義：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。”由此看來，意見中規定的長期租賃雖然可能超過了合同法規定的租賃期的限制，但這項規定規范的是國家對土地一級市場的租賃行為。因此只有在一級市場中以租賃方式取得的國有土地使用權，其租賃使用年限才可能超過二十年。  對于土地二級市場的租賃，更確切的應該稱為土地使用權的出租。城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫

6、行條例（以下簡稱條例）中對土地使用權出租規定如下：  第二十八條 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。  第二十九條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。 租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。  因此，對于在二級市場上的土地使用權出租，當事雙方所簽訂的租賃合同還應該以合同法的規定為準，即土地使用權出租的期限不得超過二十年，超過的部分是

7、無效的。  綜上所述，在確定租賃土地使用年限時，應該分兩種情況區別對待。對于從一級市場上以租賃方式取得的土地使用權期限的認定，應以承租方與土地行政主管部門簽訂的租賃合同為準，土地使用權的期限可以超過二十年，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期；對于從二級市場上以租賃方式取得的土地使用權期限的認定，應首先以雙方簽訂的租賃合同為準，但根據合同法的規定，租賃期最高不得超過二十年。對于超過的部分，應該在評估報告中進行披露。  二、幾種土地使用權的權利特征分析  通常獲得土地使用權主要有出讓、轉讓、劃撥以及租賃方式。  根據城鎮國有土地使用權出

8、讓和轉讓暫行條例各種國有土地使用權的定義如下：  第八條 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。  第十九條 土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。  第二十八條 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。  第四十三條 劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。  幾種方

9、式取得的土地使用權的權利特征不盡相同。對于出讓和轉讓方式取得的土地使用權來講，其使用權的權利內涵是最完整的，土地使用權人在土地使用權出讓期限內，擁有使用、抵押、收益、處分的權利；  對于劃撥土地使用權來講，其權利內涵是小于出讓方式和轉讓方式的土地使用權的。城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十四條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”由此看來，劃撥土地使用權人只有使用的權利。但條例中又同時規定了劃撥土地使用權是可以通過一定的方式轉化為出讓土地使用權的。  第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管

10、理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金  因此，對于劃撥土地使用權人不僅包括了使用的權利而且還包括了轉換土地使用權形式的權利。劃撥土地使用權人可以通過補交出讓金的方式將劃撥用地使用權轉化為出讓土地作用權，從而使劃撥土地使用權中包括了隱性的或不完全的收益、抵押、處分的權利；  對于國有租賃用地的使

11、用權來講，其使用權人只擁有有限的使用、抵押的權利。而且國有租賃土地使用權是沒有可以轉換成出讓用地使用權的途徑的。因此租賃土地使用權的權利內涵是最小的。與此相同，在土地二級市場上取得的出租土地使用權的權利內涵也只包括了有限的使用和抵押的權利。 三、確定租賃土地使用權價值的具體方法  租賃土地使用權的具體評估方法可以參照意見中的相關規定采用收益法，具體模型如下：（1）  其中：V為租賃土地使用權價值；i為租賃土地使用權的剩余租賃年限；Ri為租賃土地使用權市場租金(Rmi)與合同租金(Rci)的差額，RiRmiRci；r為租賃土地使用權折現率 將RiRmiRc

12、i帶入上式得： （2）  由公式（2）可知，租賃土地使用權模型的實質內容是用以相應期限的出讓方式宗地價值減去合同租金的現值的余額作為租賃土地使用權的價值。該公式對于一二級土地市場均是適用的。 1、一級土地市場上獲得的租賃土地使用權的評估  在土地一級市場上，國家作土地使用權的所有權人，可以通過一次性收取土地出讓金的方式和逐年收取土地租金的方式讓渡土地使用權。而國家作為土地所有權人，是以土地出讓金與土地收益率的乘積計算正常市場年租金水平的。因此從價值的角度來看，對于國有租賃土地的使用權價值是介于零和土地純收益價值之間的數值。當租賃土地的使用權人每年交納的租

13、金少于正常市場年租金時，其差額的折現值即為租賃土地使用權的價值。  在此種情況下，公式中的剩余使用年限按租賃合同中規定的租賃年限減實際已使用年限確定，由于是一級土地市場的租賃行為，其土地使用權的剩余使用年限可不受合同法中20年的約束；租賃土地使用權市場租金的確定，可以參考當地基準地價中的市場年租金水平；租賃土地使用權折現率可以參考當地基準地價體系中的出讓土地的年收益率，并應該進行適當的年限修正。  應該提醒的是，此種情況下，評估的假設前提應包括土地租賃合同的履約假設，并可以按上述模型進行估算。在對租賃土地使用權進行估價之后，還應該將承租方交納的土地租金按攤銷后的余額確定評估

14、值。 2、二級土地市場上獲得的租賃土地使用權的評估  在土地二級市場上，假設國有租賃土地的使用者將土地以相同的租賃期出租，那么，前者從土地獲得的收益就只有租金收益。從使用價值角度分析，無論是對于土地使用權人還是承租人來講，同一塊土地在同一時間內所產生的價值應該是相同的。因此，在合同租金為正常的市場租金的情況下，出讓土地使用權價值與以租賃方式獲得的土地使用權價值是相等的。作為國有租賃用地的使用權人，與出讓用地的使用權人相比，在土地使用權的權利上缺少了土地使用權轉讓變現的權利，抵押擔保等其他權利也受到相應的限制。權利上的差異表現在價值的巨大差異上。  在此種情況下，公

15、式中的折現率應選取土地收益率，公式中的剩余使用年限按租賃合同中規定的租賃年限減實際已使用年限確定，但根據合同法的規定，其合同租賃年限不應超過20年；租賃土地使用權市場租金的確定，可以參考當地基準地價中的市場年租金水平；租賃土地使用權折現率可以參考當地基準地價體系中的出讓土地的年收益率，并應該進行適當的年限修正。  應該提醒的是，對于承租方在土地二級市場通過租賃方式獲得的土地使用權，一般情況下，其土地使用權的租金水平應該與市場租金相當，在這種情況下，不存在租賃土地使用權的價值。對于承租方一次性交納的土地租賃費，應該作為長期待攤費用按租賃合同期限攤銷后的余額確定評估值，并在報告中披露租賃

16、合同中超出合法期限的事項。對于承租方以按年方式交納的土地租賃費的情況，將交納的土地年租金按月攤銷的余額確定評估值較為合適；只有當在二級市場上獲得的租賃土地使用權的租金水平低于市場租金水平時，對于承租方來講，才存在著租賃土地使用權價值。此時評估的假設前提應包括土地租賃合同的履約假設，并可以按上述模型進行估算。在對租賃土地使用權進行估價之后，還應該將承租方交納的土地租金按攤銷后的余額確定評估值。如何評估承租土地使用權價格  國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，由承租人取得承租

17、土地使用權，并按規定支付土地租金及完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同的約定，可以轉租、轉讓或抵押，但必須依法登記。承租人在租期內有優先受讓權，可以在辦理土地使用權出讓手續后，終止租賃關系，轉變成出讓土地使用權。涉及承租土地使用權的各種經濟活動，尤其是轉讓、抵押、出資等，需要對其進行估價。承租土地使用權的估價尚在探索之中。        估價思路       承租土地使用權的價格實際上是土地租賃權益的價格。土地租賃權益是在承租期內，承租人占有和使用承

18、租土地所獲得的收益現值高于合同土地租金現值的部分。從價格構成上看，包括已付土地費用和合同權益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就是求取承租期內土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現值，相應的估價方法為收益法；其次，當承租人在承租土地之前已支付有關土地費用時，亦可從成本途徑進行估價；再次，因為承租土地可補交使用權出讓金轉變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應補交的出讓金作為承租土地使用權的價格。因其取得前提不同，權益內涵各異，可比性不大，市場交易資料極少，目前還難于應用市場法估價。        估價方法  

19、;     租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發，求取未來租期內租金差額現值的一種方法。具體可根據市場租金和合同租金各自的變化規律，以一定的數學模型加以擬合，選用適當的數學模型計算出市場租金和合同租金各自的現值。兩者之差就是承租土地使用權的價格。       承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費用和建筑物純收益從不動產總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當的土地資本化率將該土地純收益進行還原，得到承租土地

20、使用權的價格。       出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續后的出讓土地使用權價格扣除應補交的土地使用權出讓金后的余額作為承租土地使用權的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內可優先辦理出讓手續轉變為出讓土地這一規定為出發點。       承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發土地所耗費的費用之和為依據，再加計適當的利息、利潤以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用權的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發生的土地取得和土

21、地開發費用，以估價期日的客觀費用標準進行重置。        相關鏈接       中華人民共和國土地管理法實施條例)第二十九條規定：國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權出讓；國有土地租賃；國有土地使用權作價出資或者入股。       國土資源部規范國有土地租賃若干意見第三條規定：國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得

22、土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。 合理估算市場租金。市場租金應為客觀租金，而非估價對象的實際租金。要通過市場調查，在對大量相似交易實例進行比較、修正的基礎上確定。在難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經濟租金代替市場租金。土地經濟租金是指土地租賃的正常租金回報。其公式為：土地經濟租金=期待土地年純收益+有關稅費。期待土地年純收益是指一定土地資產期望得到的年投資收益額，在實踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比得到。有關稅費主要包括有關的土地稅、必要的土地維護費及管理費等。     &

23、#160; 正確估算補交出讓金的數額。各地補交出讓金的方式不同，要根據當地的有關規定，正確估算應補交出讓金的數額。特別應注意補交出讓金后的出讓地價的內涵，與應補交出讓金的內涵的一致性。例如，補交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費等費用，則應補交出讓金的數額內就應當包括城市配套費等費用。應注意結合估價目的進行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實現抵押權時以拍賣方式處置抵押物，此時補交出讓金的數額可能取高限。       注意估價技術的特殊性。承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區別在于：第一，承租

24、土地殘余法的總費用中多了一項內容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關土地管理法規、政策對承租土地的權利、義務的配置。       承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區別在于它不能全額計算土地增值收益，因為土地增值收益一般被視為土地所有者權益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數額由承租土地使用權價格與土地成本價之差決定。       慎重對待資本化率和收益年期。由于承租人須按期支付租金才能繼續

25、使用土地，而且其轉讓、轉租、抵押等處分權要受到限制。從投資者角度看，承租土地使用權與出讓土地使用權相比權利受到較大限制，因而投資風險率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權高一個百分點左右較為適宜。對其個別風險，要結合具體租賃合同進行分析。例如，合同約定允許處分時，其資本化率相對低一點；再如，合同約定按地價指數對租金標準進行調整時的風險，往往會大于按固定比率或數額進行租金調整時的風險。       未來的收益年限，一般為估價期日以后的剩余租期；但是如果租賃合同有約定或其他確切證據表明，在當前租期屆滿后，能續簽合同，并且續簽合同的租

26、金在一定期間內低于市場租金時，可以考慮增加收益年限或者將上述租金差額的現值追加上去。這樣，估價中的收益年限就可能大于租賃合同的實際剩余租期。        合理選用估價方法、科學確定估價結果。比較前文所述幾種估價方法也有一些不同：      一是著眼點不同。租金差額還原法和承租土地殘余法著眼于可能的獲利能力，出讓金扣除法以補辦出讓手續時的權益分配為依據，承租土地成本法則建立在資本重置的基礎上。二是適用范圍不同。租金差額還原法的適用范圍較廣，承租土地殘余法適用于有收益能力的承租土地使用權，出讓金扣除法適用于應補交的出讓金易于確定時的承租土地使用權，承租土地成本法適用于承租人為原劃撥土地使用者且土地用途為工業、倉儲類的承租土地使用權。