1、北京后勤指揮學院商業經營建議書北京后勤指揮學院商業經營建議書（草案）（草案）1國際2國際3國際報告構架商業地產概述商業地產概述項目概況與區域項目概況與區域市場分析市場分析項目項目SWOT分析分析投資收益分析投資收益分析運營方式分析運營方式分析4國際商業地產概述商業地產分類社區商業社區商業購物中心購物中心商業綜合體商業綜合體專業市場專業市場旅游地產旅游地產泛商業地產泛商業地產商業地產主要類型西郊百聯購物中心證大大拇指廣場南方百聯購物中心正大廣場大寧國際商業廣場正大廣場海寧皮革城九星建材市場杭州西湖新天地蘇州金雞湖創邑老碼頭創邑幸福灣5國際商業地產概述核心問題剖析 成功的出售背后，是艱難的招商過程

2、，癥結何在？成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結何在？ 招商開業后，商家卻紛紛選擇撤場，為什么？招商開業后，商家卻紛紛選擇撤場，為什么？ 面對強勢主力店的整改清單，商家如何選擇？面對強勢主力店的整改清單，商家如何選擇？ 100% 100%的出租率卻得不到預期的經營回報，怎么辦？的出租率卻得不到預期的經營回報，怎么辦？ 商業如何精準定位？ 經營誰來掌控？ 如何在強勢商業集團面前把握主動權？ 如何遴選合適的業態與業種群？6國際項目概況項目周邊環境項目周邊環境路網條件路網條件項目位于北京城市中軸線西長安街萬壽路口南1.2公里（蓮花池西路與萬壽路交叉口）。北京西三環和四環之間。東至西三環不到一公里。

3、向北經蓮花西路可迅速到達。南邊的京石高速路扼進出北京的西南門戶。二、三、四環，交通極為便利。路面交通路面交通項目周邊451、941、54、9路等多條公交線路通達市內。 軌道交通軌道交通 地鐵1號線萬壽路站距本項目1.2公里，軌道交通較為便利。另外規劃中的地鐵十一號線馬官營站距本項目1公里。東邊緊臨全國最大的客運鐵路站北京西客站，巨大 的人流量為項目提供了長遠的可持續的拓展空間。7國際項項 目目 位位 置置 與與 周周 邊邊 環環 境境 示示 意意 圖圖8國際區域市場分析總體特征總體特征：西貴之地。本項目所在區域是北京規劃“西部生態帶”和“體育文化區”的核心區域，有不可多得的宜居生態環境，是總后

4、、海軍、軍事醫學院等軍事機關干部，以及國家密碼局等國家機關的辦公居住聚集區。商業設施密集，檔次不高。項目周邊雖有大量各種檔次消費人群，但是整體商業檔次不高處于更新換代的關鍵時期。如餐飲店眾多，除百福星（約1500）與大邊海鮮（約1000）規模較大外，其余餐飲店規模都很小；娛樂休閑類場所較少，規模不大，檔次不高。處于城市化改造中，消費層次分散。本項目是成熟居住區，西部正在進行大規模的改造。9國際區域市場分析總體特征交通便利，道路通暢。項目周邊人口密集。項目所在區域人口密度超過豐臺區和海淀區的常住人口平均密度，居民眾多，另有大量待開發住宅用地，商圈發展前景廣闊。醫療設施充足。項目周邊有解放軍301

5、醫院、302醫院、國泰醫院、新興醫院等為項目周邊提供了便利的就醫條件。農貿市場較多。項目所在區域是北京西部主要的農副產品集散地，分布著岳各莊批發市場、京西萬隆農貿市場、靚廠農副產品批發市場等農副產品交易市場。10國際區域市場分析區域行業特征所在區域主要行業有餐飲服務、賓館酒店、寫字樓、零售業（商場/超市/便利店/農貿市場）、休閑娛樂、體育健身和其他生活服務業。11國際 區域市場分析區域行業特征餐飲服務區域特征餐飲服務區域特征中高檔規模餐飲缺乏。蓮花大廈對面萬壽路和靚廠路交叉口是最集中的區域。核心商圈內有上百家餐飲服務，絕大部分都是在100左右，只有四家超過1000（故里居湘粵菜、萬壽食府、百福

6、星和大邊海鮮）。地區餐飲需求旺盛：項目北側總后等國家機關辦公及居住區餐飲需求強勁、且項目南側附近居民小區多，常住居民比例大，流動客流較多，因而對餐飲服務設施形成需求。工作客流有所改觀：由于中高收入客流較少，目前本地區的餐飲市場容量相對有限，但伴隨地區的快速發展，及項目北部新建小區的中高端客流入住，具有較強的發展潛力；12國際 區域市場分析區域行業特征大多數小規模的餐飲店經營狀況不理想：本地區南部由中低檔消費人群由城市化農民和外來務工人口構成，消費能力低，外餐需求較低，導致該地區小規模餐館經營狀況不佳；區域外來流動人口過多：由于項目南側處于城鄉改造階段，又是農副產品交易中心，外來務工人員聚居在城

7、中村，使得地區衛生狀況和治安狀況較差。13國際 區域市場分析區域行業特征賓館賓館/酒店業區域特征：酒店業區域特征：臨近重要交通樞紐：本項目地點距離西客站僅3公里，六里橋長途汽車站2.5公里。交通擁堵一貫是大城市發展不可避免的難題，而本地區交通較為舒暢；區域板塊：地處四環以內，是北京市的中心區域，屬于北京規劃“西部生態帶”和“體育文化區”的核心位置，海淀區和豐臺區交界處的重要商業區。東臨豐臺區規劃的六里橋商圈，西臨西奧商圈，北臨公主墳商圈，具有極強的發展潛力。行業競爭環境：總體來看，商圈內除總后第一招待所外，對外經營的賓館酒店整體層次不高，且運營模式陳舊，整體經營狀況較不理想。14國際 區域市場

8、分析區域行業特征寫字樓區域特征：寫字樓區域特征：地區需求有限：商圈內共有多棟寫字樓，其中靠近蓮石路和三環的寫字樓較多，而項目商務客流較少，商務活動薄弱。市場空白，但市場機會薄弱：本地區寫字樓屬新興聚集區域，有較大的發展潛力。15國際 區域市場分析區域行業特征零售業（商場零售業（商場/超市超市/便利店便利店/農貿市場）特征：農貿市場）特征：便利店：對于這一行業的進入只有連鎖便利店的業態尚存空白；零售企業的競爭：商圈內小型的零售店都屬于大眾消費的檔次，還有農貿菜市場區域布店密集，給區域居民提供了方便的日常生活消費場所，但競爭也較激烈；但缺少大型綜合式購物。人口密度大，消費能力層次分散。零售業需求：

9、該地區消費需求，大部分居民希望增加集購物、休閑娛樂、餐飲于一體的購物中心，對便利超市也有一定的需求。 16國際 區域市場分析區域行業特征休閑場所區域特征休閑場所區域特征：本報告將KTV、洗浴休閑會所和夜總會定義為休閑場所。項目南部區域周邊的大眾休閑場所較多，且經營較好，主要有靚廠文化娛樂中心、金色年華娛樂城、藍色悅人娛樂城和天府娛樂城。17國際 區域市場分析區域行業特征體育健身場所區域特征：體育健身場所區域特征：在本項目周邊缺少體育健身場所，距本項目較遠的地方有南洋俱樂部、華寶國際俱樂部是兩家大型的健身場所，都在5000以上，但整體經營檔次較低。其余的都在200一下。另外萬豐公園體育健身中心正

10、在建設中（該項目定位方向不明，為綠隔配套項目）。18國際 區域市場分析區域行業特征其他生活服務的市場機會：其他生活服務的市場機會：銀行本項目周邊銀行網點周邊2公里之內有建設銀行、工商銀行、中國銀行等。但均存在沿街展示面不足、體量較小、經營狀況欠佳等特征。19國際 區域市場分析區域行業特征商業底商及社區商業商業底商及社區商業本區域底商及社區商業存在以下兩大特點存量商業經營結構極不合理，遠不能滿足日常消費需求且檔次較低，不能形成聯動效應，經營狀況較差。增量商業多數多數處于招商期，缺乏整體規劃及必要的招商手段，進展較緩慢，同時也為本項目提供了絕佳的市場機遇。20國際 區域市場分析區域行業特征 區域潛

11、在商業物業增量初步分析區域潛在商業物業增量初步分析隨著周邊的進一步拆遷改造，大批臨時商業建筑將會拆除，將有大批大體量商業物業及社區商業街形成，商業物業競爭進一步加劇。隨著該地區商業環境的進一步改善，將產生對商業鋪面的市場需求；隨著北京市區域的外延，及北京商業多核發展的趨勢，本地區商業鋪面的價格將比其他地產的價值具有更大的上升空間。21國際項目SWOT分析項目優勢分析項目優勢分析交通優勢是本項目發展的基礎，從現狀還是長遠規劃上看都是不可多得的一塊寶地。為發展商用物業提供了人流。項目周邊有完善的市政配套和成熟的居住氛圍。周邊居住區多，人口密度大，消費人流可步行到項目。臨近西客站拓寬了項目的市場空間

12、；區域政府機關及中高端消費群體為本項目提供了市場空間。22國際項目SWOT分析項目劣勢分析項目劣勢分析非傳統消費商圈，商業氣氛整體情況較差。項目門前停車位不足，這是商業發展的關鍵所在，與本項目便捷的路網交通形成強烈的反差。經營限制問題，項目中段不能引進大型餐飲，水平動線破壞嚴重，影響使用功能。人流導入交差現象嚴重，項目中段商務人流與辦公人流交差，共用大堂，影響了辦公環境及商業需求建議進行必要的人流導向施工。垂直交通系統單一，不能滿足裙樓三段區劃方案的垂直人流導向要求。離公主墳、西客站近。公主墳是基本成形的區域型商業中心，西客站作為正在形成中的區域型商業中心其商圈覆蓋本項目。項目在區域競爭中不宜

13、針鋒相對，而應考慮提升和填補性定位。23國際項目SWOT分析項目機會點分析項目機會點分析公主墳商圈的天然缺陷。公主墳商圈是以城鄉結合部的優勢發展起來的，隨著城市的發展已成為城市中心區域。但是其周邊軍事用地較多的既成事實使其商圈發展開始就難以形成一個圓，特別是對南部的輻射力較弱。作為相對獨立的社區商業中心本項目可發揮最大輻射力。項目周邊居住人群多，但現在的商業配套發展不充分，基本停留在散亂底商、農貿市場的階段，商業業態發展落伍。隨著項目軍事單位居住區的建設，以項目為中心的社區商業圈已基本成形。而區域內現無中等規模的現代商業。區域內務大體量商業，而現如家樂福、樂天超市等多家連鎖運營商正擬定進入社區

14、商業圈，搶占社區商業資源。本項目的進入時間正合適。進入過早需承擔啟動市場的風險，過晚競爭會很激烈。現在區域市場已成熟，而競爭者未進入，正是進入市場的最佳時機。24國際項目SWOT分析項目威脅分析項目威脅分析項目所在區域不是北京市傳統商務區域。因此作為較早進入者在宣傳自身的同時，還要宣傳區域形象，引導客戶。本項目對面社區型商業及鄰近的道樂蒙恩商務，如定位不能進行充分的市場調研、競爭對手調查及商家資源有效配置則會產生直接的競爭。25國際 價格定位價格定位 根據市場調查數據，蓮花大廈周邊同檔次辦公物業價格22.5元/天/；商業物業（底商）價格4.55元/天/。蓮花大廈改造后是區域標志性建筑價格可取其

15、上限，即辦公2.5元/天/，商業5元/天/.26國際第五章第五章 項目投入產出項目投入產出5.1主要假設和標準主要假設和標準按現談判整租方案為基礎。測算范圍：蓮花大廈綜合樓。總建筑面積80000平方米。租賃期按20年計算。1九州天昱投資開發有限公司擬整體租賃此商業樓20年。2租金：地上建筑部分租金1.40元/平米/天，年租金為3024萬元人民幣；地下建筑部分租金0.30元/平米/天，年租金為216萬元人民幣。4. 每五年遞增5%5租金半年付。根據國家現行財稅制度和價格體系進行分析。27國際 成本估算成本估算 主要指經營管理成本。營業及管理費用包括人員工資、傭金、廣告費、冷暖費、管理費、工程改造

16、費和業主租金等。按公司項目單位面積日費用成本經驗含量表工資按0.198元/天；傭金0.192元/天；廣告費用0.014元/天；冷暖費按外供暖外供冷0.211元/天；管理費用0.071元/天；業主租金按雙方簽訂的合同約定。本項目的成本按公司經驗值估算，考慮項目規模效應和公司在成本管理上的優勢，本項目成本可以大幅降低。28國際項目收入和稅金項目收入和稅金本項目的商業部分經營權屬九州天昱，以對外租賃為主。本項目收入來源為商業租賃收入。該項目第1年對外經營，從謹慎的原則出發出租率按70%（未考慮半年的免租期），從第2年開始達到正常水平85%，并一直維持在此水平。從謹慎原則出發，出租水平為較保守的估算，

17、根據公司經營管理優勢和整體出租水平，本項目可達到更高的出租水平。租金水平按保守的入市價格2.34元/平方米/天估算。營業稅、城市維護建設稅和教育費附加按經營收入的5.5%計算，企業所得稅按25計算29國際經濟評價經濟評價根據項目上述的成本收益分析，編制項目基本的財務報表，計算相關的評價指標，據以判定項目的財務可行性。為了便于快速決策，現金流量進行簡化計算，以上面的經營收入和運營成本為主，以便于更直觀的反映項目現金流入流出情況。由于公司在此方面的優勢，在操作層面比此模型會更優化。通過模型進行的動態財務分析結果如下： 所得稅前財務凈現值（I8，N=20） NPV￥1,628萬元 財務凈現值大于零，

18、在經濟上是可行的IRR=34.23% 內部投資收益率大于基準收益率，在經濟上是可行的投資回收期：3.97年所得稅后財務凈現值（I8，N=20） NPV￥1.054萬元 財務凈現值大于零，在經濟上是可行的IRR25.63% 內部投資收益率大于基準收益率，在經濟上是可行的投資回收期：4.96年經濟結論：本方案在經濟上是可行的。30國際 本項目對于雙方在經濟上都是可行的，降低運營成本和保證出租率及租金水平是本項目的關鍵所在，特別注重經營，同時應按計劃協調與其他項目經營定位關系，揚長避短、充分發揮項目自身優勢，避免同質化競爭。 從動態指標來看，貼現率為8時的財務凈現值為1628萬元，所得稅后財務內部收

19、益率為34.23%，大于貼現率，說明項目可行。從敏感性分析看，本項目所能承受的零售租金和出租率變動幅度較小，抗風險能力較弱。因此，應加強營銷力度，確保計劃利潤的如期實現。31國際運營方式分析自營散租商業地產運營由于行業整體水平下降原因和新項目市場培養期的影響，09年至12年出租率將會維持在較低狀態，同時，也給經營者提出較高的經營要求，考慮 “中交”方面不是專業商業物業運營商，缺乏寫字樓經營經驗的因素，進一步加劇了經營風險。優勢分析：1、收益完全獲得；2、安置剩余勞動力就業；3、培養商用物業運營團隊。 劣勢分析：1、缺乏商用物業專業化團隊，運作經驗不足；2、缺乏行業整合專業化人才；3、缺乏客戶資

20、源；4、商用物業管理繁雜，缺乏專業物業管理公司為項目正常運轉提供標準的物業服務。以上限制條件都使得本項目招商及后期運營存在很大的威脅，收益不能按照正常市場預期測算。距離本項目“0”距離的朝內298項目雖為專業化運營團隊，但整體水平不高，運營一年累計出租率為25%，可見此方案如具體執行需要各方面專業化公司強有力的配合。根據本報告分析，整體現狀散租：1、價格：2.1元/平方米/天，財務凈現值NPV=￥4,8390，投資內部收益率IRR=34.75%。總體收益較低，根據故此，我們不推薦自營方案。32國際運營方式分析整體租賃由于新一輪經濟周期致使經濟疲軟、內需進一步減緩，租金和行由于新一輪經濟周期致使

21、經濟疲軟、內需進一步減緩，租金和行業出租率下降導致寫字樓整租市場低迷。商業物業運營商拓展速業出租率下降導致寫字樓整租市場低迷。商業物業運營商拓展速度減緩，采取觀望態度，戰略重心向提高現有房產經營能力方向度減緩，采取觀望態度，戰略重心向提高現有房產經營能力方向偏移。同時由于商業物業運營商的盈利模式是偏移。同時由于商業物業運營商的盈利模式是“整分租整分租”的差額利的差額利潤，運營商進行房產經營時要承擔租金水平降低、出租率下降等潤，運營商進行房產經營時要承擔租金水平降低、出租率下降等因素，這些因素必定導致因素，這些因素必定導致“東四東四33號號”院落整租價格遠遠低于正常院落整租價格遠遠低于正常市場狀

22、態下的整租價格，經估算本項目整租市場價格區間為市場狀態下的整租價格，經估算本項目整租市場價格區間為600萬萬700萬之間，租金漲幅以每三年萬之間，租金漲幅以每三年5%計，則計，則20年合作期內年合作期內600萬底價，平均年租金：萬底價，平均年租金：692萬元。萬元。 700萬底價平均年租金：萬底價平均年租金：808萬萬元。元。800萬底價平均年租金：萬底價平均年租金：871.73萬萬 。900萬底價平均年租金萬底價平均年租金 ：980.70萬萬33國際運營方式分析受托經營管理受托經營方案在酒店業已廣泛應用，充分結合甲方項目資源優勢及乙方整合資源優勢，受托經營方案在酒店業已廣泛應用，充分結合甲方

23、項目資源優勢及乙方整合資源優勢，發揮發揮“1+12”的效應，雙方根據各自掌控的資源進行合理調配，同時最大限度的規避的效應，雙方根據各自掌控的資源進行合理調配，同時最大限度的規避了因項目資源缺乏、行業操控能力不強、客戶資源不能有效整合帶來的寫字樓發展行了因項目資源缺乏、行業操控能力不強、客戶資源不能有效整合帶來的寫字樓發展行業弊端，目前北京部分寫字樓采用此方案，據我們長期研究跟蹤，運營狀況良好，特業弊端，目前北京部分寫字樓采用此方案，據我們長期研究跟蹤，運營狀況良好，特別是別是08年下半年至今，根據我們數據庫顯示，同檔次采用受托經營寫字樓整體出租率年下半年至今，根據我們數據庫顯示，同檔次采用受托

24、經營寫字樓整體出租率比自營寫字樓出租率高出約比自營寫字樓出租率高出約5個百分點，這與雙發資源互補存在著不可分割的關系。經個百分點，這與雙發資源互補存在著不可分割的關系。經過分析，在合作底價過分析，在合作底價1.4元，出租率：第一年元，出租率：第一年30%，第二年，第二年50%，第三年開始，第三年開始75%的前的前提下合作期限提下合作期限20年平均年收益年平均年收益865萬元。本項目通過專業運營公司運作有望在第一年萬元。本項目通過專業運營公司運作有望在第一年達到達到50%出租率，第二年達到出租率，第二年達到70%出租率、第三年達到出租率、第三年達到80%以上出租率，而租金水平以上出租率，而租金水

25、平也會通過產業規劃運營、客戶資源整合有進一步提升，隨著項目產業化運作，甲乙雙也會通過產業規劃運營、客戶資源整合有進一步提升，隨著項目產業化運作，甲乙雙方共享超額收益，具有良好的發展前景。方共享超額收益，具有良好的發展前景。34國際 小結 根據以上分析，我們建議首選受托經營管根據以上分析，我們建議首選受托經營管理方案，以保證項目長期穩定發展，并享理方案，以保證項目長期穩定發展，并享受超額收益。其次選擇整租方案，操作過受超額收益。其次選擇整租方案，操作過程中建議前三年順應市場行情采取底價策程中建議前三年順應市場行情采取底價策略度過寫字樓市場低迷期，第四年開始制略度過寫字樓市場低迷期，第四年開始制定

26、合理的遞增幅度提高整租價格，選擇行定合理的遞增幅度提高整租價格，選擇行業內優秀的寫字樓運營商保證其有足夠的業內優秀的寫字樓運營商保證其有足夠的能力經營好能力經營好“東四東四33號號”院落房產，以保證院落房產，以保證“中交中交”方面的回款安全性。方面的回款安全性。35國際36國際凱嘉國際凱嘉國際凱嘉國際市場凱嘉國際市場研究研究凱嘉國際顧問凱嘉國際顧問凱嘉國際經紀凱嘉國際經紀凱嘉國際商業凱嘉國際商業管理管理凱嘉國際運營凱嘉國際運營系統管理系統管理凱嘉國際商業凱嘉國際商業投資投資廣告推廣廣告推廣提供前期市場分析、定位、營銷策劃服務提供商業綜合體項目銷售代理服務提供商業物業的后期商業管理服務提供商業電

27、子運營系統設計實施維護提供商業地產項目資產維護和投融資服務提供商業物業中期顧問、招商代理服務37國際商家服務商家服務發展商服務發展商服務市場研究服務品牌推廣服務渠道建設服務顧問服務招商服務運營管理服務零售拓展服務資產維護、投融資服務38國際凱嘉國際服務項目凱嘉國際服務項目訂立發展模式市場調查及研究初步市場定位業態組合規劃租金與財務測算規劃建議主力店招商全面招商商裝協助/開業驗收開業籌備建筑概念設計方案及建筑設計規劃開發及施工計劃建筑施工設計圖建筑設計檢討開工項目管理及施工竣工及交付使用地產流程地產流程建筑設計及施工建筑設計及施工開業開業市場研策服務市場研策服務商業顧問服務商業顧問服務商場運營管

28、理1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6 6、8 8、1111、1414、1616、1818、1919、1 12 27 7、9 9、1010、1212、1313、1515、1717、市場策劃服務內容市場策劃服務內容市場調查與研究消費力調查研究商圈的調查與研究未來商業供應研究市場定位業態組合規劃動線布局規劃租金與財務測算規劃設計建議招商及招商顧問服務內容招商及招商顧問服務內容主力店的招商根據商家需求提供建筑設計參數與設計院進行商業建筑設計檢討針對經營情況提供場推廣需求全面招商招商現場的管理內裝協調，協助開業籌備物業管理、商業管理的接口商業管理服務內容商業管理服務內容營銷管理運營管理凱嘉國際服

29、務內容凱嘉國際服務內容招商管理資產管理3 3商業管商業管理服務理服務39國際各業態組合體量上限業態組合與定位建筑平層格局業態平層布局區域消費人口總量區域消費人口結構與質量區域消費者的消費習慣區域消費需求區域現有商業供應空白的或未被很好滿足的市場空間未來商業供應本項目的生存空間及發展方向本項目的生存空間及發展方向消費者的意愿主力商家反饋項目自身優劣勢及約束社會化考慮總體市場定位租金確定財務測算目標消費者目標市場檔次定位形象定位租金定位市場分析市場分析市場定位市場定位成本核算收益回報風險防范競爭性商圈的影響單位租金租金增長率出租率40國際商業顧問商業顧問招商招商商業顧問商業顧問商業運營商業運營人事

30、、行政人事、行政招商執行招商執行營銷營銷運營運營招商招商資產管理資產管理招商方案制定招商方案制定招商管理招商管理其他相關事宜其他相關事宜項目策劃項目策劃商業顧問商業顧問物業顧問物業顧問主力店招商主力店招商招商組織招商組織設計顧問設計顧問行政、人事行政、人事業務業務41國際商業顧問商業顧問招商招商商業顧問商業顧問商業運營商業運營人事、行政人事、行政品牌組合落位、調整品牌組合落位、調整招商策略制定、調整招商策略制定、調整招商推廣的需求招商推廣的需求招商執行招商執行招商資料數據更新招商資料數據更新項目相關文件流轉項目相關文件流轉項目招商管理項目招商管理新項目拓展新項目拓展項目研策、定位項目研策、定位

31、項目動線設計、修訂項目動線設計、修訂店鋪分割及調整店鋪分割及調整招商指導招商指導商業基建、機電、消防設計建議商業基建、機電、消防設計建議交通、貨運建議交通、貨運建議流程、文本編制流程、文本編制對項目相關的發文對項目相關的發文營銷營銷運營運營招商招商資產管理資產管理資產管理資產管理費用管理費用管理人員績效人員績效內外部文件流轉內外部文件流轉項目進程管控項目進程管控各種數據庫更新各種數據庫更新組織會議組織會議分公司支持平臺分公司支持平臺管理分公司平臺管理分公司平臺 配合執行集團相關工作配合執行集團相關工作其他輔助工作其他輔助工作招商方案制定招商方案制定招商計劃制定、調整招商計劃制定、調整租金方案制

32、定、調整租金方案制定、調整招商管理招商管理其他相關事宜其他相關事宜與甲方溝通項目商家反饋信息與甲方溝通項目商家反饋信息開業籌備協調開業籌備協調商裝協調商裝協調項目調研項目調研項目策劃項目策劃項目評定項目評定商業顧問商業顧問物業顧問物業顧問制圖制圖物業管理公司引進建議物業管理公司引進建議商業管理公司引進建議商業管理公司引進建議相關合同的修訂相關合同的修訂開業籌備工作的協調開業籌備工作的協調管理架構的搭建建議管理架構的搭建建議ERP系統的商業需求建議系統的商業需求建議協助進行物業費用的審核協助進行物業費用的審核業態定位、租金測算業態定位、租金測算主力店招商主力店招商招商組織招商組織設計顧問設計顧問

33、行政、人事行政、人事業務業務市場推廣市場推廣促銷管理促銷管理品牌管理品牌管理消費者關系管理消費者關系管理商戶管理商戶管理租務管理租務管理廣告管理廣告管理服務管理服務管理消費者環境優化消費者環境優化商家經營情況評估商家經營情況評估業態優化業態優化租戶調整租戶調整再招商再招商經營資產評估經營資產評估重大翻新重大翻新/改建建議改建建議市場價值評估市場價值評估資產處置資產處置42國際商業顧問商業顧問 工工作內容作內容概念設計階段概念設計階段其他輔助工作其他輔助工作方案設計階段方案設計階段平面圖紙設計階段平面圖紙設計階段施工圖紙設計階段施工圖紙設計階段項目開工至商戶商項目開工至商戶商裝進入階段裝進入階段

34、商裝進入至開業階商裝進入至開業階段段輔助設計公司完成項目的建筑結構、交通、動線、衛生間等土建方面的調整。根據項目的方案設計及商業業態需求提供基建、機電、消防、弱電、上下水、景觀等設備設施的設計建議，并根據設計調整進行商業動線及店鋪劃分的調整。根據平面圖紙的設計及業態組合提供各業態各樓層租金坪效，品牌組合的建議；根據施工圖紙的調整進行各樓層動線及店鋪劃分的調整建議。協助提供商戶商裝流程建議；提供商裝相關文本文件范本，協調商戶與商業管理公司、物業管理公司的交接；開業前的其他協調工作。根據項目定位及招商進展情況，制定招商流程，提供租賃合同范本，提供招商策略建議、招商推廣建議，進行店鋪分割的修訂，租金坪效的調整；招商工作全面展開。根據概念設計方案，提供店鋪切割、主力店區域劃分