1、一、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟地位作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資中長期占有較大比例。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)巨大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使其對鋼鐵、水泥、家電、裝修等等多個行業(yè)都有著舉足輕重的影響，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對宏觀經(jīng)濟有著不同尋常的意義。特別是隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和逐漸實施，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在未來的若干年中都不會發(fā)生根本性的變化。它的重要作用可以歸納如下：1、可以改善人們的居住和生活條件；2、可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；3、有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整4、為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；5、可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；6、通過綜

2、合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；7、可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；9、有利于吸引外資，加快經(jīng)濟建設(shè)；10、可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為我國新的發(fā)展階段的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大消費，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)

3、持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點所謂房地產(chǎn)行業(yè)，是指：以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎(chǔ)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成果是房屋不動產(chǎn)，相對于一般的工業(yè)行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有很大的區(qū)別，具有自身與眾不同的特點。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要大量資金支持，同時與國家當期的政策密切相關(guān)，其具備以下特點：（一）與國家宏觀政策性聯(lián)系強房地產(chǎn)作為居民生活中的一種基本消費品，其價格的波動對居民的基本生活影響很大。政府采取了土地利用政策、產(chǎn)業(yè)政

4、策和財政貨幣政策等一系列宏觀經(jīng)濟政策來房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在現(xiàn)實中，中國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金嚴重依賴于銀行的貸款，2007年連續(xù)調(diào)高銀行存貸款利率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的資金壓力，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來很深的影響。同時銀行業(yè)的動態(tài)也關(guān)聯(lián)到經(jīng)濟發(fā)展，與房地產(chǎn)有著密切的聯(lián)系。所以中央政府宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是十分敏感的，房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的政策導向型行業(yè)。（二）地域性明顯雖然房地產(chǎn)也是商品的一種，不過它又有許多和一般商品不同的特性。因為一般商品都具有趨利性，所以有很強的流動性，投資者會依據(jù)不同市場的行情變動迅速做出調(diào)整，把弱勢市場的商品投放到強勢市場，以此避免因個別市場而影響到

5、整個產(chǎn)業(yè)。與其他行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性，一旦房地產(chǎn)被投入建設(shè)，它就會被“留置”到固定的地方而不能移動和調(diào)配。除此之外，房地產(chǎn)的地域性還體現(xiàn)在價格上，房價因開發(fā)項目所處的城市、地理位置、街區(qū)位置不同參差不齊，差異很大。（三）投資額度大，高度依賴融資房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運轉(zhuǎn)中，開發(fā)產(chǎn)品造價非常高，需要占用大量的資金，資金的一次性投資額度特別大。因此在房地產(chǎn)行業(yè)運作的每一個階段，保證資金的充足才能保證企業(yè)的良好運作。對于房地產(chǎn)行業(yè)中的大多數(shù)企業(yè)，銀行貸款和銷售收入是其最主要的資金來源。從目前的形勢來看，嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策使得企業(yè)融資和銷售收入這兩種

6、資金來源都受到嚴重的挑戰(zhàn)，存在諸多的不確定性，導致一部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂。企業(yè)管理者不能合理的根據(jù)企業(yè)的實際情況進行融資，對資本成本沒有合理的控制，也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務風險。（四）銷售收入確認比較特殊房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同首期款及己確認余下房款的付款安排），確認銷售收入的實現(xiàn)。銷售收入的特殊性往往造成現(xiàn)金流量和收入不能同步實現(xiàn)。（五）投資周期長，投資風險大眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的運作是一個長期的過程，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品需要經(jīng)過一段很長的時間才能得以全部完成，在這種情況下，周期越長

7、，不確定性就越大，企業(yè)的風險也就越大。首先，房地產(chǎn)本身的開發(fā)周期很長，在此期間，外部環(huán)境如政治、經(jīng)濟等條件發(fā)生變化的可能性就越大，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本和銷售收入的不確定性就越大，直接影響企業(yè)利潤和企業(yè)的資金回收。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期的長久性，使得其適應性能與替代性相對來說較差，在人們?nèi)粘Ｉ钊找孀兓沫h(huán)境下，房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨著不能滿足消費者需求的風險。三、房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀（一）政府寬容下的去庫存 2015 年 9 月 30，首付比例下調(diào)，帶來了寬松的標志性時刻，對購買普通住宅申請商業(yè)貸款的，首付比例下調(diào)到 25%。盡管市場普遍認為投資渠道有限，會導致房地產(chǎn)市場是最主要的資金吸納池，但從三

8、四線城市的投資氛圍和投資能力上看均不足，所以通過提高購房杠桿的方式，將最適用于一線城市。對于一線城市來說，就成為了全國資金聚集地，變相的進行寬松了。 二線城市的寬松，是放開原來加上去的限購條款。例如，杭州、廣東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，主要是采取了取消限購的方式，同時輔之以更低的首付比例和更高的銀行貸款利率折扣。 三四線城市的寬松，是鼓勵農(nóng)民工購房落戶和推行棚改貨幣化。三四線城市的難題在于人口外溢，特別是在經(jīng)濟下行階段，以一線城市為主的部分城市開始跨過中等收入陷阱，社會分工更加明確，對服務業(yè)的人口需求急劇加大，同時，相比于三四線城市的就業(yè)來說，一線城市大量職業(yè)處于供小于求的狀態(tài)，也就使得人口向一線城市流

9、入。同時，三四線城市的產(chǎn)業(yè)缺失，又使得兩棲農(nóng)民工超過了真正進城務工的農(nóng)民工，所以能夠帶來實質(zhì)購房需求的農(nóng)民工數(shù)量并不充足。2010 年以后，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩個變化，第一個是毛利率大頂顯現(xiàn)，第二個是城市分化開始出現(xiàn)，且不斷加劇。大量的城市在 2010 年之后至今房價仍然沒有任何漲幅，相比于那時，全國貨幣發(fā)行已經(jīng)是 2010 年底的 2 倍，CPI 累積也到 16%，也就是說房地產(chǎn)市場嚴重跑輸。這不僅出現(xiàn)三四線城市，即便二線城市也仍然如此。由于量價的高度同步，導致房價不漲的城市，盡管地價更加便宜，但是由于去化速度的嚴重拖累，使得房企仍然去一線城市，也就導致了城市分化的加劇，至 2015 年

10、，在全國大幅寬松的背景下，房價上漲超過 5%的城市僅有 5 個，上漲超過 2%的城市也僅 24 個。2016 年年初啟用新的去庫存法則，即“全國貨幣寬松、一線行政調(diào)控”的方式。2015 年4月，M2 增速觸底，貨幣投放速度開始加大，從4月的 10.8%上升到當前的13.4%，同時，商品房銷售金額增速也在4月份首次轉(zhuǎn)正，達到 13.3%，伴隨持續(xù)的貨幣寬松，銷售金額增速攀升到 64.4%。正因為如此，調(diào)控開始重新回到一線城市，在上海和深圳已經(jīng)出臺了相關(guān)的調(diào)控政策。然而，和歷史對比可以看出，當前的調(diào)控因為有了去庫存的背景，使得力度并不如以往的強，從原來的貨幣+行政管控，到現(xiàn)在的貨幣寬松+行政管控。

11、（二）轉(zhuǎn)型還未完成，地產(chǎn)還是支柱 從國際樣本上看，轉(zhuǎn)型期一定是地產(chǎn)的上行期，只不過從企業(yè)資金支持轉(zhuǎn)移到居民資金支持。轉(zhuǎn)型期的典型特點就是開工率開始減少、拿地開始減少，銷售面積也接近歷史的高點，但價格卻并非高點，之后方向的選擇在于是否轉(zhuǎn)型成功。例如，日本、美國在轉(zhuǎn)型期間，均沒有出現(xiàn)房價的下跌。同時，保地產(chǎn)和穩(wěn)投資開始逐步成為兩個包含不同含義的行為。傳統(tǒng)意義上的保地產(chǎn)完全等同于保投資，也等同于保經(jīng)濟。從投資的驅(qū)動要素來分，可以分為購房者驅(qū)動和開發(fā)商驅(qū)動，過去兩者中，開發(fā)商驅(qū)動的占比更高，體現(xiàn)為更高的拿地和更高的開工，而當前，體現(xiàn)為更高的購房者驅(qū)動，根據(jù)我們的測算，拉動投資的增速中，過去拿地開工和銷

12、售部分的修建對投資的貢獻分別為 2：1，當前從統(tǒng)計檢驗上，已經(jīng)變得和開工完全無關(guān)。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，則意味著房地產(chǎn)市場在價格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當前一線城市的房價已經(jīng)脫離了收入的軌道，而更多的是依靠首付款或者長輩的支持，很顯然這樣的購房方式不可持續(xù)，所以未來房價收入比遲早會下降，如果經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對房地產(chǎn)的支撐將加強，對于其他三四線城市來說，由于房價并不高，所以經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。（三）2016年1-9月數(shù)據(jù)分析前三季度供需量微降，出讓金則同比大幅上漲，2016年1-9月，300城市土地供給建筑面積合計14.3

13、2億平米（累計同比-6%），其中，一線城市2777萬平米（累計同比-28%），二線城市4.96億平米（累計同比-2%），三四線城市9.09億平米（累計同比-8%）。 2016年1-9月，300城市土地成交面積合計11.57億平米（累計同比-4%），其中，一線城市2439萬平米（累計同比-31%），二線城市4.17億平米（累計同比-3%），三四線城市7.15億平米（累計同比-4%）。 2016年1-9月，300城市土地出讓金合計20848億元（累計同比+40%），其中，一線城市2836億元（累計同比-3%），二線城市11752億元（累計同比+79%），三四線城市約6261億元（累計同比+16%）

14、。 2016年1-9月，300城市住宅用地供給建筑面積合計6.10億平米（累計同比-10%），其中，一線城市915萬平米（累計同比-53%），二線城市2.31億平米（累計同比-2%），三四線城市3.70億平米（累計同比-13%）。 2016年1-9月，300城市住宅用地成交建筑面積合計5.05億平米（累計同比-3%），其中，一線城市844萬平米（累計同比-53%），二線城市2.05億平米（累計同比+5%），三四線城市2.92億平米（累計同比-5%）。 2016年1-9月，300城市住宅用地出讓金合計16148億元（累計同比+55%），其中，一線城市1675億元（累計同比-12%），二線城市10

15、168億元（累計同比+103%），三四線城市4305億元（累計同比+24%）。單月來看，2016年9月，300城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積7524萬平米（環(huán)比 +7%，同比-19%），成交規(guī)劃建筑面積5926萬平米（環(huán)比-6%，同比-20%），成交土地出讓金2774億元（環(huán)比+21%，同比+43%），樓面均價4681元/平米，平均溢價率86%，與2016年8月相比上升14個百分點，與去年同期相比則大幅上升61個百分點，供給/成交這一數(shù)值則保持相對穩(wěn)定。整體來看，9月宅地市場供地環(huán)比繼續(xù)回升，成交則呈現(xiàn)量跌價漲，尤其是重點城市宅地成交熱度不減，帶動整體樓面均價首次突破4000元/平，溢價率則高位繼續(xù)攀升至歷史新高。2016年前三季度，一線城市供地縮量，加上二線城市商品房成交持續(xù)活躍，帶動重點二線城市土地市場熱度持續(xù)攀升，表現(xiàn)顯著，前三季度出讓金總額已超過2015年全年，尤其是二季度以來單月宅地出讓金持續(xù)突