1、學(xué)習(xí)-好資料第一次習(xí)題1機器設(shè)備1臺，3年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價為8萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為1萬元，調(diào)試費用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價格為9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比 3年前上漲了 40%、30%、20%。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）答案：重置成本=9.5+0.4 X（ 1+40% ） +1X（ 1+30%） +0.6 X （1+20%）=12.08 （萬元）2. 2005年1月評估設(shè)備一臺，該設(shè)備于2001年12月購建，賬面原值為 20萬元，2003年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費用（包括增加設(shè)

2、備）為 2萬元。若定基物價指數(shù)2001年1.05 ,2003年為1.20, 2005年為1.32，求該設(shè)備的重置成本。解：1321,32重置成本=20X1+2X1I =27.34 （萬元）3. 某進(jìn)口設(shè)備FOB價為1200000美元，海運費費率為 4%,國外運輸保險費費率為 5% , 關(guān)稅稅率為 16%，增值稅率為17%，銀行財務(wù)費率為 0.4%,外貿(mào)手續(xù)費率為 1.5%，國 內(nèi)運雜費率為1 %，匯率為：1:6.8。試計算該設(shè)備的價值。4. 某被評估設(shè)備購建于2005年6月，賬面原值100萬元，2008年6月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為10萬元，2009年6月對該設(shè)備

3、進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2009年6月30日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：2005年至2009年該類設(shè)備的定基價格指 數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120% :被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000元；被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為 0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)（25%所得稅率）；經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評估價值。1）估算重置成本重置成本=100X 12

4、0%- 105%+10 X 120% - 115%= 124.72（萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限= 4X 114.29- 124.72 + 1 X 10.43- 124.72= 3.75 年3）估算實體性貶值率實體性貶值率= 3.75*60% -（ 3.75*60% + 6）= 27.27%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=124.72 X 27.27% = 34.01（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本1000X 12= 12000 （元）第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本更多精品文檔學(xué)習(xí) 好資料12000X( 1 25%)=

5、9000 (元)以確第三步， 將被評估裝置的年凈超額運營成本， 在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和， 定其功能性貶值額9000 X( P/A , 10%, 6)= 9000X 4.3553= 3.92 萬元6) 估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率=180%0.7 X100%=14.46%經(jīng)濟(jì)性貶值 = (124.72-34.01-3.92) *14.46%=12.55 萬元 8)求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值=重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=124.72-34.01-3.92-12.55=74.24 萬元更多精品文檔第二次習(xí)題1某房地產(chǎn)公司于 2006 年 1 月以有償出讓的方式取得一塊土地 50 年使用

6、權(quán)，并于 2008 年 1 月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60 年，殘值率為 0。評估 基準(zhǔn)日， 該類建筑物重置價格為每平方米 2500 元。該建筑物占地面積為 1000 平方米， 建筑 面積為 1800 平方米， 現(xiàn)在用于出租， 實際每年收到租金為72 萬元。 另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50 元，空置率為 10%，每年需要支付的管理費為年 租金的 3%，維修費為重置價格的1.5% ，土地使用稅以及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 25 元，保險費為重置價格的 0.2%，土地資本化率為 6%，建筑物資本化率為 8%。根據(jù)以上資料評估 該宗土地 2009

7、 年 1 月土地使用權(quán)的收益價格。答案要點：采用收益法(1) 計算總收益=50 X12 X1800 務(wù)1-10%)=972,000(2) 計算總費用管理費=972,000 3%=29,160維修費=2500 >1800 >1.5%=67,500稅金=25 >1800=45,000保險金=2500 >1800 >0.2%=9,000 總費用 =29,160+67,500+45,000+9,000=150,660(3) 計算房地產(chǎn)純收益 =972,000-150,660=821,340(4) 計算房屋純收益房屋現(xiàn)值=房屋重置價格-貶值額=2500刈800 >(5

8、0-2-1)/(50-2) 房屋純收益=房屋現(xiàn)值 >房屋資本化率=4,406,250 8%=352,500(元)(5) 計算土地的純收益土地的純收益 =年房地產(chǎn)純收益 - 房屋年純收益(6) 計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在 2003 年 1 月的剩余使用年期為 47 年 .P=468,840/6%1-(1+6%)-47=7,308,760( 元) 土地單價 =7,308,760/1,000=7,309 元/平方米2待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進(jìn)行評估，有 關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費 5 萬元 /畝，其他費用(含稅費) 3 萬元 /畝，開發(fā)費用 1.5

9、 億元 /平方公里， 當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為 10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為 10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。答案：(1)估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：50000567 = 75元/平方米其他費用：30000北67 = 45元/平方米土地開發(fā)費用：150, 000, 0001 , 000, 000 = 150 元/平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150 = 270元/平方米(2) 計算利息：第一期利息：270X3/4X10% >2X0.5= 20.25

10、 (元) 第二期利息：270X1/4X9% X1 X0.5 = 3.0375 (元) 每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)承擔(dān)的利息費用為 23.29 元。(注:由于第一年投入總投資的3/4,開發(fā)期為 2 年,利率 10%,該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。 )(3) 計算利潤：270X10%= 27 (元)(4) 計算土地成本：270+23.29+27 = 320.29 (元/平方米)( 5)計算待估土地公平市場價值：320.29 X(1+10%)= 352.32 (元/平方米)每平方米土地公平市場價值為 352.32元/平方米，近似等于每平方米 352元。3有一

11、宗 “七通一平 ”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 2.5，擬 開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為 2 年，建筑費為 3000 元/平方米，專業(yè)費為建筑費的 10%，建筑 費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000 元/平方米，銷售費用為樓價的 2.5%，銷售稅費為樓價的 6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6%，開發(fā)商要求 的投資利潤率為 10%。試用剩余法估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。解：( 1 )現(xiàn)已知樓價的預(yù)測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，計算公式為：地價=樓價 -建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費 -利潤( 2)計算樓價：樓價

12、= 2000X2.5 X9000= 45,000,000(元)( 3)計算建筑費和專業(yè)費建筑費=3000X2000X2.5= 15,000,000 (元)專業(yè)費=建筑費 X10%=15,000,000X10%= 1,500,000(元)( 4)計算銷售費用和稅費銷售費用= 45,000,000 X2.5%= 1,125,000(元)銷售稅費= 45,000,000 X6.5%= 2,925,000(元)( 5)計算利潤利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)X10%=(地價+16,500,000) X10%(注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.)( 6)計算利息

13、利息=地價 X(1+6%) 21+(15,000,000+1,500,000)X(1+6%) 11=0.1236 X地價 +990, 000(注 :地價是在兩年前就投入的，故要用 2 次方 .而建筑費與專業(yè)費是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用 1 次方 .)( 7)求取地價地價=45,000,000 16,500,000- 1,125,000 2,925,000 0.1 X地價1,650,000 0.1236 X地價9,900,000地價= 21,810,000/1.2236=17,824,452(元)( 8 )評估結(jié)果單位地價= 17,824,452/2000=8912(元/平方米)樓面價格= 8

14、912/2.5=3565 (元/平方米)第三次習(xí)題1、某企業(yè)預(yù)計未來五年的預(yù)期收益額為10 萬元、 11 萬元、 12 萬元、 12 萬元、 13 萬元，并且從第 6 年起，企業(yè)的收益額將穩(wěn)定在 15 萬元的水平上，假定資本化率為10%，請你估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值。答案要點：P=S Rt*(1+r) -t+Rn/*(1+r)-n=136.61 萬元2、假定社會平均收益率為 8%，無風(fēng)險報酬率為 4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社 會平均風(fēng)險的比率為 1.5，被評估企業(yè)長期負(fù)債占全部投資資本的40%，平均利息為 6%，所有者權(quán)益占投資資本的 60%，請你求出用于評估該企業(yè)投資資本

15、價值的資本化率。答案要點：資本化率 =(8-4)%*1.5+4%*0.6+0.4*6%=8.4%3、某被評企業(yè)，基本情況如下：( 1 ) 、該企業(yè)未來 5年預(yù)期凈利潤分別為 100 萬元、110萬元、120 萬元、120萬元、130萬 元；(2) 、該企業(yè)適用的所得稅稅率為33%；(3) 、評估基準(zhǔn)日社會平均收益率為9%，無風(fēng)險報酬率為 4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為 9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率為1.2；(4) 、該企業(yè)長期負(fù)債占投資資本的 50%，平均長期負(fù)債利息為 6%，未來 5 年平均長期負(fù)債 利息額為 20 萬元，年流動負(fù)債利息額為 10 萬元；(5) 被

16、評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)，將長期經(jīng)營下去。試用年金法評估該企業(yè)的投資資本價值。答案要點： ( 1 )、自有資本的收益率 =(9-4)%*1.2+4%=10%(2)、投資資本的收益率 =10%*0.5+6%*0.5=8%、投資資本價值 =2 Rt*(1+r)-t/ 藝(1+r= 100+20*(1-33%)"(1+8%) +110+20*(1-33%)/(1+8%)2+120+20*(1-33%)/(1+8%)3+120+20*(1-33%)/(1+8%)4+130+2 0*(1-33%)/(1+8%)5-(1+8%)-1 +(1+8%)-2+(1+8%)-3+(1+8%)-4+(1+

17、8%)-58%=1604.56 萬元4、 某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其擁有的某產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)，該商標(biāo)產(chǎn)品的單位市場售價為1000 元 /臺，比普通的商標(biāo)同類產(chǎn)品的價格高出1 00元/臺，擬購買商標(biāo)企業(yè)的年上產(chǎn)能力為 100,000臺，雙方商定商標(biāo)使用許可期為 3 年，被許可方按照使用該商標(biāo)的產(chǎn)品的年銷售利潤的30%作為商標(biāo)特許權(quán)使用費， 每年支付一次， 3 年支付完價款。 被許可方的正常銷售利潤率為 10%， 收益率按照 10%計算。要求：根據(jù)上述條件計算該商標(biāo)使用權(quán)價格。要求：根據(jù)上述條件計算該商標(biāo)使用權(quán)價格。答案要點： (1)、年銷售利潤 =100,000*100=1,000 萬元(2) 、年使用費

18、=1,000*30%=300 萬元；(3) 、商標(biāo)使用權(quán)價格 =300*(P/A , 10% , 3)=746.07 萬元5、 有一項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)，已經(jīng)使用3 年，證明該技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)過了解，同類產(chǎn)品平均價格為1 50元/件。目前該產(chǎn)品年銷售量為2萬件。經(jīng)過分析，產(chǎn)品壽命開可以維持 8 年，但是競爭者將會介入。 由于該企業(yè)已經(jīng)較為穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場，競爭者估計將來采取擴(kuò)大市場范圍的市場策略， 預(yù)計該企業(yè)將來會維持目前的市場占有， 但是價格將會呈下降趨勢。產(chǎn)品價格預(yù)計為：今后 13 年維持現(xiàn)行價格； 45 年降低為 170 元/件； 68 年降低為 160 元/件；估

19、計成本變化不大，故而不考慮其變化( 折現(xiàn)率為 12%，所得稅率為 15% )。請根據(jù)上述條件計算該項技術(shù)的評估值。答案要點：評估值 =30*20,000*(1-15%)/(1+12%)1+30*20,000*(1-15%)/(1+12%)2+ 30*20,000*(1-15%)/(1+12%)3+ 20*20,000*(1-15%)/(1+12%)4+ 20*20,000*(1-15%)/(1+12%)5+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)6+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)7+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)8 =186.56 萬元6

20、、甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從 外部購入，賬面成本為 80 萬元， 3 年間物價累計上漲 25%，該專利法律保護(hù)期為 10 年，已 經(jīng)過了 4 年，尚可保護(hù) 6 年。經(jīng)過專業(yè)人員的測算，該專利成本利潤率為 400% ，以企業(yè)的 資產(chǎn)重置成本為 4000 萬，成本利潤率為 12.5%，通過對該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢分析， 技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為 5 年，另外，通過對市場供求狀況以及有關(guān)會計資料分 析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品 20 萬臺，成本費用每臺 400 元，未來 5 年 產(chǎn)量與成本費用變化不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技

21、術(shù)，性能有了較大的提高，未來第一、 第二年每臺銷售價格達(dá)到500 元，為了維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價將降低到 450元每臺，第五年將降低到430 元每臺，折現(xiàn)率為 10%。請你根據(jù)上述資料確定該專利的評估值 (不考慮流轉(zhuǎn)稅因素 ) 。答案要點： (1)、確定利潤分成率 、確定專利重置成本：80*(1+25%)=100萬元 、專 禾U約 當(dāng) 投 資量：100*(1+400%)=500萬元 、乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量：4000*(1+12.5%)=4500萬元 、利潤分成率 =500/(500+4500)*100%=10%(2)、確定評估值 、確定每年的利潤額：第一、第二年：(500-400)*20=2,000萬元；第三、第四年： (450-400)*20=1,000 萬元第 五 年： (