1、會計學1一. 整體服務理念二. 各區域服務重點三. 服務方式與酬金四. 部分項目經驗分享五. 公司介紹第1頁/共78頁1) 整體服務理念第2頁/共78頁第3頁/共78頁27層寫字樓建筑面積：33,52220層寫字樓建筑面積：28,67341層寫字樓建筑面積：83,791T1,T2裙房建筑面積：83,945T3裙房建筑面積：17,060T3T1T2保護建筑建筑面積：5,690東區裙房西區裙房第4頁/共78頁甲方運營部門長寧來福士世邦魏理仕物業管理中心第5頁/共78頁T1客服 （4人）T2客服 （2人）T3客服 （2人）西商客服 （3人）東商客服 （5人）分包服務：保潔服務 保安服務、高配、綠化、

2、蟲控、特種設備維保等管理中心人員小計：114人外判保潔：198人外判保安：312人 合計：624人 消防安全管理專員（1人）客服主管 （1人）工程部經理 （1人）工程文秘 （1人）工程領班 （4人）出納 （1人）物業主任 （2人）保安主管 （1人）總經理秘書（1人）物業經理 （1人）會計（1人）主管工程師 （4人）物業助理 （6人）管理中心接待 （1人）寫字樓接待 （6人）工程員工 （61人）財務經理（1人）行政人事主任 （1人）文員兼倉管 （2人）物業總經理 （1人）第6頁/共78頁工程員工工程經理： 1位工程文秘： 1位主管工程師： 4位工程領班： 4位弱電技工： 8位強電技工： 18位暖

3、通技工： 18位給排水技工：8位萬能工： 8位倉管工： 1位共計： 71位外判保潔清潔主管： 1位清潔領班： 8位外圍、機動崗： 66位T1保潔： 27位T2&T3保潔： 31位商場清潔工： 48位車庫清潔工： 17位共計： 198位外判保安保安主管： 1位保安領班： 6位監控、外圍、機動崗： 90位卸貨區保安： 12位T1保安： 32位T2 & T3保安：47位商場保安： 76位車庫管理保安：48位共計： 312位第7頁/共78頁保安主管編制1名保安領班編制6名機動崗編制48名地下車庫出入口門崗（崗位5個、編制20名）地下車庫崗位14個，編制28名非機動車庫崗位2個，編制6名

4、T1保安崗位15個，編制32名T2保安崗位11個，編制26名T3保安崗位8.5個，編制21名西區商場崗位7.5個，編制18名東區商場崗位25個，編制58名卸貨區崗位3個，編制12名監控中心崗位3個，編制12名外圍保安崗位4個，編制16名外圍巡邏崗位2個，編制8名T1辦公樓T2辦公樓T3辦公樓西區商場東區商場地下車庫監控中心卸貨區第8頁/共78頁2015年2016年 Q4 Q1 Q2 及 Q3 Q1 Q3首期交付及對外宣傳推廣配合西區商場、T3辦公樓交付T1辦公樓交付運行優化方案進行及服務提升T2辦公樓交付出售型寫字樓交付及同期跟進二裝管理（交叉施工）籌備期預算及開辦費用確定物業服務中心團隊建設

5、各項開辦啟動工作整體承接查驗東區商場交付2014年第9頁/共78頁部門崗位總人數2014年2015年2016年 Q4Q1Q2 & Q3Q1Q3籌備期T3 /西區商場T2辦公樓東區商場T1辦公樓管理中心物業總經理111111總經理秘書111111物業經理111111物業主任211222物業助理644556客服主管111111客服助理（辦公、地庫）164491116保安主管111111消防安全管理員1-1111文員兼倉管211222管理處接待111111大堂接待（辦公樓）6-4446行政人事主任111111財務經理111111會計111111出納1-1111工程部經理111111工程文秘1

6、11111工程主管444444工程領班444444工程員工611836475461小計11447719099114外判保安(外判)312-157228276312保潔(外判）198-90143167198小計510-247371443510合計：62447318461542624第10頁/共78頁第11頁/共78頁區域區域 面積（）面積（）/ /數量數量管理費標準管理費標準元元/ /月月/ /或個或個每月管理費每月管理費小計小計每月收入小計每月收入小計每月支出小計每月支出小計盈余盈余T2 T2 辦公樓辦公樓30,175.00 25.00 731,743.75 9,375,094.618,520

7、,023.85641,269.32T3 T3 辦公樓辦公樓 26,288.00 31.00 790,480.16 西區商場西區商場 22,291.00 43.00 929,757.61 東區商場東區商場( (北北) ) 65,355.00 43.00 2,725,957.05 東區商場東區商場( (南南) ) 34,127.00 43.00 1,423,437.17 T1 T1 辦公樓辦公樓 76,629.60 31.00 2,304,252.07 地庫地庫 1,224 350.00 415,548.00 保護建筑保護建筑 5,554.00 10.00 53,873.80 第12頁/共78頁位

8、置位置（區）（區）編號編號物業名稱物業名稱辦公樓物業管理費標準辦公樓物業管理費標準( (人民幣人民幣/ /元元/ /平方米平方米/ /月月) )備注備注長寧1長峰中心30.00 含空調2龍之夢33.00 含空調3萬寶國際30.00 含空調4尚嘉中心35.00 含空調5古北國際財富中心（二期）32.00 含空調6萬都中心35.00 含空調靜安7會德豐廣場42.00 含空調8恒隆廣場38.00 含空調9中信泰富31.50 含空調10嘉里中心（二期）39.00 含空調徐匯11世紀商貿37.00 含空調黃浦12香港新世界大廈32.00 含空調13新富港中心30.00 含空調浦東14國金中心40.00

9、含空調15上海環球金融中心45.50 含空調截止至截止至2013年第一季度年第一季度第13頁/共78頁截止至截止至2013年第一季度年第一季度位置（區）編號物業名稱商業物業管理費標準(人民幣/元/平方米/月)備注長寧1HQ虹橋城63.00 實用面積2高島屋90.00 實用面積黃浦3K1190.00 實用面積普陀4月星環球港80.00 實用面積徐匯5iapm110.00 實用面積6港匯廣場80.00 實用面積浦東（陸家嘴）7金茂大廈74.50 實用面積8上海環球金融中心80.00 實用面積9正大廣場55.00 實用面積第14頁/共78頁系列1, T2 辦公樓 , 731,743.75, 7.81

10、%系列1, T3 辦公樓 , 790,480.16, 8.43%系列1, 西區商場, 929,757.61, 9.92%系列1, 東區商場, 4,149,394.22, 44.26%系列1, T1 辦公樓 , 2,304,252.07, 24.58%系列1, 地庫（1224個車位）, 415,548.00, 4.43%系列1, 保護建筑, 53,873.80, 0.57%T2 辦公樓 T3 辦公樓 西區商場東區商場能耗單價、人員薪金按照國家相關政策進行調整第15頁/共78頁系列1, T2 辦公樓 , 736,565.21 , 8.63%系列1, T3 辦公樓 , 641,684.38 , 7.

11、52%系列1, 西區商場, 870,589.56 , 10.20%系列1, 東區商場, 3,885,334.47 , 45.53%系列1, T1 辦公樓 , 1,870,511.92 , 21.92%系列1, 地庫（1224個車位）, 461,447.42 , 5.41%系列1, 保護建筑, 67,785.97 , 0.79%T2 辦公樓 T3 辦公樓 西區商場東區商場T1 辦公樓 能耗單價、人員薪金按照國家相關政策進行調整第16頁/共78頁物業管理費支出分析 (按費用種類)能耗單價、人員薪金按照國家相關政策進行調整第17頁/共78頁T1物業管理費(人民幣/平方米/月)月收入(人民幣/月) 3

12、1.00 25.00 31.00 43.00(建筑面積)商業物業管理費(人民幣/平方米/月)月支出(人民幣/月)月盈余/虧損(人民幣/月) 一期 2,921,403.32 3,508,471.54 -587,068.22 二期 5,647,360.37 5,789,590.01 -142,229.64 三期 7,070,797.54 7,115,513.03 -44,715.49 總體 9,375,049.61 8,520,023.85 641,269.32T2物業管理費(人民幣/平方米/月)T3物業管理費(人民幣/平方米/月)第18頁/共78頁pCBRE公司總部財務部門支持p第三方審計公司每

13、年對項目上的財務賬目、固定資產進行評估pCBRE公司總部合規部門，主要是對項目上的現金流、財務制度及相關的反腐系統文件進行評估（如：相關合同、請購及理由陳述表、政府官員調查總結表、供應商承諾書 反腐敗聲明與保證、供應商專業審查清單等）第19頁/共78頁甲方(長寧來福士)CBRE 總部資深董事/董事CBRE 總部財務經理 CBRE 項目物業總經理CBRE 項目物業經理/主管工資及人事支出費用其他物業運行開支費用CBRE 項目物業管理費專門賬戶完成付費第20頁/共78頁CBRE 總部資深董事/董事CBRE 總部財務經理 甲方(長寧來福士)CBRE 項目物業總經理CBRE 項目物業經理/主管工資及人

14、事支出費用其他物業運行開支費用CBRE 項目物業管理費專門賬戶完成付費第21頁/共78頁第22頁/共78頁24CBRE注冊物業管理師中國區：74位第23頁/共78頁“英國特許房屋經理學會會員資格課程”教學考核基地CBRE 英國特許房屋經理中國區：111位第24頁/共78頁收房不合格收房合格收房完畢，業主/租戶提出二裝申請記錄不合格項目，要求總包方限期進行整改，工程部跟進，限期并達到業主/租戶收房要求不合格項復檢復檢直至達到業主/租戶要求通知業主/租戶再次收房甲方銷售確認客服部接到業主/租戶收房通知書工程部確認與總包方收房完畢，確認無問題客服部跟進銷售與業主/租戶確認收房日期，時間客服部組織各專

15、業與業主/租戶召開首次協調會，準備收房相關文件業主/租戶繳納費用購房余款預付管理費維修基金其他款項業主/租戶接到客戶收房通知書收房（驗房）交樓文本制定交樓表單臨時管理規約業戶手冊裝修手冊看房托管協議由客服部牽頭，各相關專業共同配合完成n 物業管理中心跟進n 甲方運營部門跟進第25頁/共78頁體系文件建立 交房流程人員、物品、場地準備管理人員統計各項數據，整理資料，建立客戶檔案，反饋給相關部門。交樓資料準備（禮盒、文件）業主/租戶備齊資料前來收樓統一辦理手續填寫入住租戶情況登記表交樓人員檢查相關部門的確認甲方財務部、物業管理處財務部進行收費非統一辦理手續客服部將信息反饋給發展商法務部交樓人員告知

16、上級主管是否收樓交樓單元清潔檢查（提前一日）交樓人員組織各專業人員陪同業主/租戶收樓驗房，并填寫相關表格，并確認水電表讀數。根據甲方與業主/租戶商定具體收樓時間配合驗房。對現場檢查問題，填寫設備設施情況檢查表，跟進承包商整改，與業主辦理移交手續。否是n 物業管理中心跟進n 甲方運營部門跟進第26頁/共78頁提供和簽署相關必備文件客服部告知否發放施工單位施工許可證，正式進場施工單位接受隱蔽工程驗收繼續施工，裝修完畢接受消、電、環境檢查向物業提供審批報告，進行竣工驗收驗收合格后，客戶準備進場開業手續，施工單位按規定期限到物業辦理退費手續各部門審核同意后，由客服部發放各專業應確定各自巡視項目各專業確

17、定驗收工作內容相關政府部門保安部工程部客服部需交納的相關費用所需各類圖紙施工期間定期巡視施工現場，對違反施工規定的現象進行阻止和處罰否，則進行整改至隱檢合格客戶提交二裝圖紙各專業角度進行審圖收房完畢，客戶提出二裝申請客戶需提交二裝必備的資料和相關手續n 物業管理中心跟進n 甲方運營部門跟進第27頁/共78頁了解自身責任范圍內的設備按規定的時間、次數對責任設備巡查檢查設備表面及機內清潔情況是否良好清潔檢查端子緊固情況是否良好緊固接口端子檢查告警情況檢查設備異味、異聲及過熱情況確認設備正常后完成巡查記錄巡查工作日志否是否是有無否是是否正常查明原因維修維修查明原因有無告警第28頁/共78頁第29頁/

18、共78頁第30頁/共78頁A. 消防演習C. 急救演練B. 防汛防臺D. 緊急搶修E. 媒體溝通ABCDE第31頁/共78頁焦點二次裝修管理p施工時間控制p噪音控制：辦公樓噪音不可超過40分貝商場噪音不可超過55分貝p環境控制：TVOC（甲醛）標準應不大于0.6mg/m3體系文件建立 二次裝修第32頁/共78頁2) 各區域服務重點T2T3第33頁/共78頁41層寫字樓層寫字樓建筑面積：建筑面積：83,79127層寫字樓層寫字樓建筑面積：建筑面積：33,52220層寫字樓層寫字樓建筑面積：建筑面積：28,673T1T2T3第34頁/共78頁系統化管理界面的區域分割p門禁系統p公共區域位置交通導向

19、p管理中心相對獨立建立p不同區域物業人員制服區分不同區域不同制服，區分T1 、T2及T1、商場區域物業服務人員T1、商業區域T2、T3第35頁/共78頁物業管理服務 招標流程前期準備，辦理招標備案簽定委托代理合同招標小組組成招標公告資格預審招標文件資料采集編制招標文件修改招標文件開發商確認招標文件修改招標書發放招標現場勘查答疑招標現場勘查答疑組織評委專家投標書提交開標會議評標會議中標結果公告發放中標通知書物業合同簽訂中標備案整個招標流程，在材料齊全的情況下，需要兩個月左右的準備期，實際情況將甲方主導推進第36頁/共78頁p物業及使用角度提供樣板區域建議p建議租賃中心安排物業專員入駐，提供服務內

20、容咨詢及示范，給客戶直觀感受p租賃中心大堂設置保安拉門禮儀服務p大堂外保安提供開門禮儀服務p建議采用綠化租擺形式，為來訪客戶創造身心愉快的商業環境p定時定期進行舒適度調整 (環境、溫度、光照、亮度、濕度等客戶直觀感受)，提升項目形象p提供商務中心服務示范物業管理服務 租售中心管理建議第37頁/共78頁物業管理服務 在管租售中心實景拍攝第38頁/共78頁資產收益/價值最大化降低風險合理化運營費用提升資產價值最大化投資回報n 租戶全面資料建檔/防止客戶流失n 第三方收入來源n 提早續約談判n 地面翻修n 機電系統升級更新n 裝修管理n 二次開發/定位n LEED EB認證n 主要服務項目招標n 承

21、包商管理n 預算n 能耗/能源管理n 專業知識培訓n 環境安全及健康n 風險管理制度n 專業資質考核T2 T3 寫字樓重點 - 資產管理服務第39頁/共78頁p租約續訂策略及市場進度p新租約及代理管理p租約續訂p市場概要表現定期更新p維修保養工作安排p處理租戶投訴并解答相關問題p租約終止及租約提前終止p安排入住和退租p押金收取及退還p租戶關系管理p維護業主權益p代收租金及其它交易相關收益p代繳稅款p凈租金收益匯出p月度/季度/年度資產表現報告(包括租務及 財務報告)租賃及租務管理代收租金及租金匯付T2 T3 寫字樓重點 - 資產管理服務第40頁/共78頁租務及財務會計數據庫管理 報告通訊互動平

22、臺IT智能管理智能管理系統解決方系統解決方案案物業管理客戶服務平臺及支持熱線能源標桿管理系統基于窗口查詢的關聯數據庫及網絡提交/獲得報告可網絡訪問管理報告可網絡連接的實時信息基基于網絡平臺的能源基準客戶和管理層的企業內部網絡T2 T3 寫字樓重點 - 資產管理服務 (智能化平臺)第41頁/共78頁p長寧來福士專屬微博p專會網址pCBRE房地產行情/市場狀況/ 項目認購p理財訊息p附近商戶推薦贈券/餐廳優惠券p票務、餐廳、快遞等代訂服務p商務出行安排p代步租賃增值服務第42頁/共78頁41層寫字樓層寫字樓建筑面積：建筑面積：83,79127層寫字樓層寫字樓建筑面積：建筑面積：33,52220層寫

23、字樓層寫字樓建筑面積：建筑面積：28,673T1T2T3第43頁/共78頁p為了用戶、訪客的健康而提高室內空氣質量p力爭將ISO環境保護標準運用到貴項目，實現最高水平環境質素p增加員工環保意識空氣質量及環境保護可持續性場地節水 能源與大氣室內環境品質材料及資源創新設計地區優先性可持續性發展p世邦魏理仕為USGBC成員之一p中國區資產服務部團隊有3名LEED 認證專家第44頁/共78頁物業管理服務 空氣質量第45頁/共78頁p導向設置p門禁系統p接待前臺與禮賓臺設置p商務中心的設置p商務物品租賃（雨傘、推車、周轉箱等）p特殊天氣物品配備p大堂材質日常保養與維護p展示區活動方案（如需）p日常運行安

24、全管理建議p節能建議第46頁/共78頁T3裙房裙房建筑面積：建筑面積：17,060T1,T2裙房裙房建筑面積：建筑面積：83,945東區裙房西區裙房第47頁/共78頁項目特點：p 店多面廣p 防污難度大：油煙、油污水、噪音、廚余垃圾特殊要求p 燃氣安全供應p 空調氣流組織p 油煙排放處理p 干濕垃圾分類p 廚余垃圾清運p 地坪降板處理p 清潔用房布置物業管理服務 餐飲第48頁/共78頁物業管理服務 影院第49頁/共78頁皂液機大卷廁紙機坐廁墊紙機空氣清新機滅蠅燈驅蟲定時噴機一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月滅鼠112222112221滅蚊33221133滅蠅123461010

25、1010643滅蟑螂1112221合計2381011151414171264第50頁/共78頁第51頁/共78頁第52頁/共78頁保護建筑區域物業服務重點第53頁/共78頁思南公館總建筑面積：65,154平方米地理位置： 重慶南路258號（近復興中路）物業性質： 開放式商業 / 酒店 / 精裝公寓 /企業公館管理方式： 全權管理管理重點： - 保護建筑依舊翻新維保工作- 舊式洋房改建與規范指標的共融- 各種應急系統與流程- 環評處理- 各種類型標識必須清晰- 39株近百年古樹綜合養護- 大型活動人流安全管理文化底蘊中老式花園洋房花園中的商場物業管理服務類似案例經驗分享第54頁/共78頁查詢機全

26、自動收費站車位指示燈車輛外觀系統物業管理服務 停車場p出入管理系統 (包括時租管理和月租管理)p智能系統 (車牌識別、語音對講、車輛引導、中央管理、非機動車停車管理)p特色設備 (超聲波車位探測器)p信號無盲點 (對講機、移動、聯通、電信、WIFI等)自助式繳費機第55頁/共78頁物業管理服務 停車場系統管理軟件系統登錄用戶編輯權限設定收費界面第56頁/共78頁建筑垃圾臨時堆放點臨時卸貨平臺物業管理服務 地下室p駕駛員休息p客用、員工盥洗室p卸貨平臺p垃圾房/建筑垃圾臨時堆放點p租戶迷你倉庫p員工餐廳 (如有)p物業用房p戶外出租車上下客區建議物業用房駕駛員休息室員工餐廳區域第57頁/共78頁

27、3) 服務方式與酬金第58頁/共78頁服務階段建議服務期酬金備注前期顧問（如需）按實際月度支付每月人民幣叁萬伍仟圓整(RMB 35,000.00)待定籌備期3個月每月人民幣叁萬伍仟圓整(RMB 35,000.00)分期交付期預計21個月每月人民幣伍萬圓整(RMB 50,000.00)自2015年1月至2016年9月整體交付運營期12個月每月人民幣陸萬圓整（RMB 60,000.00）我司將以酬金制模式為貴司提供項目全權委托物業管理服務。第59頁/共78頁4) 部分項目經驗分享 (上海地區)第60頁/共78頁金橋國際商業廣場總建筑面積：178,492平方米地理位置： 張揚路3611弄物業性質：

28、開放式商業 / 寫字樓 管理方式： 全權管理管理重點： - 三個月八十五家租戶之二次裝修- 租戶消防意識薄弱- 各種應急系統與流程- 環評處理- 各種類型標識必須清晰- 后場與隔油池系統化管理- 大型活動人流安全管理Life HubJin Qiao花園中之商場物業管理服務類似案例經驗分享第61頁/共78頁嘉亭薈城市生活廣場 總建筑面積： 75,481 平方米地理位置： 墨玉南路1033號物業性質： 開放式商業 / 精裝公寓 管理方式： 全權管理管理重點： - 集中開業前的二次裝修 - 與公建設施聯通的管理分割 - 地鐵11號線安亭站鏈接區域管理 - 交通樞紐站及區域內輔助設施的管理 - 各種類

29、型標識必須清晰 - 后場與隔油池管理 - 大型音樂節活動人流安全管理Life HubAn Ting花園中之商場物業管理服務類似案例經驗分享第62頁/共78頁南翔 太茂發展商CCH所在地上海 南翔 鳳翔路3168號建筑面積44,607平方米物業類型開放式商業廣場(蒞臨軌交)服務模式前期顧問及全權委托尚都里 南岸發展商弘怡房地產所在地上海市 朱家角新風路240弄建筑面積69,000平方米物業類型開放式商業(銜接朱家角旅游風景區) 服務模式前期顧問及全權委托長泰廣場發展商長甲集團所在地上海浦東新區 張江金科路建筑面積313,455平方米物業類型5A級寫字樓開放式商業廣場服務模式前期顧問及全權委托第6

30、3頁/共78頁上海萬象城開發商華潤集團所在地上海 閔行區虹莘路建筑面積530,000平方米物業類型商業、寫字樓、博覽館等(下聯軌交維護中心)服務模式前期顧問上海中心發展商上海城投所在地上海浦東新區建筑面積574,058平方米物業類型5A辦公樓、五星級酒店 (J Hotel)、商業、觀光廳服務模式前期及運營期駐場顧問金港中心開發商金光集團所在地上海 虹口區東大名路建筑面積470,000平方米物業類型商業5A級寫字樓，五星級酒店服務模式前期顧問第64頁/共78頁新富港大廈發展商上海新匯房地產開發公司所在地上海市蒙自路763號建筑面積76,848平方米物業類型辦公樓配套商業 服務模式全權委托世紀商貿

31、廣場發展商上海新匯房地產開發公司所在地上海市長樂路989號建筑面積90,000平方米物業類型辦公樓配套商業 (星巴克，建行)服務模式全權委托萬寶國際廣場發展商上海南部投資所在地上海市鎮寧路111號建筑面積65,719平方米物業類型辦公樓住宅商業五星級酒店 (日航酒店)服務模式前期顧問及全權委托第65頁/共78頁騰飛大廈發展商騰飛置業(上海)有限公司所在地上海市天鑰橋路333號（近斜土路）建筑面積59,700平方米物業類型辦公樓商業服務模式全權委托尚浦商務中心發展商上海高泰房地產開發有限公司 (鐵獅門)所在地上海市江灣城路99號（近殷行路）建筑面積194,710平方米物業類型辦公樓配套商業服務模式前期顧問及全權委托上海瀛通綠地大廈發展商瀛通綠地置業有限公司所在地上海市日暉東路555號建筑面積86,194平方米物業類型辦公樓服務模式前期顧問及全權委托第66頁/共78頁5) 公司介紹第67頁/共78頁38個澳洲及新西蘭辦事處14個拉丁美洲辦事處53個亞洲辦事處120個歐洲辦事處177個美加辦事處20個中東及非洲辦事處公司介紹第68頁/共78頁公司介紹華華北北華華西西華華南南華華中中大連大連北京北京沈陽沈陽蘇州蘇州上海上海南京南京貴陽昆明昆明 重慶重慶 天津天津廣州廣州無錫無錫珠海成都成都福州石獅武漢武漢煙臺青島青島保定石家莊合肥惠州惠州南寧濟南長春哈爾濱湛江廈門廈門東