1、物業公司工程部工作手冊公用設施管理規定版 次01共10頁第10頁1. 目的規范公用設備設施管理及維修工程施工管理工作，保持設備設施良好狀態，確保接管公用設備設施發揮正常功能。2. 適用范圍適用于物業管理項目轄區內的公用設施。3. 職責3.1 工程部負責對公用設備設施保養維修工作進行檢查、監督，審批檢修計劃、維保方案及預算。3.2 工程管理處負責公用設備設施臺帳的建立工作，解決技術難題，制定維修方案及預算，并負責組織維保計劃的實施及對供方的監控工作。3.3 設備責任人負責公用設備設施保養維修的日常工作。3.4 質量部負責不定期抽查各物業管理項目部公用設備設施保養維修情況及相關質量記錄，監督設備大

2、修及重要維修工作，對檢修質量進行鑒定，并記錄在公用設施保養維修記錄表上。4. 工作內容4.1定義本規定對公用設施的分類如下：4.1.1供配電系統：發電機、高壓環網柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜（箱）、公共照明、供電線路等。4.1.2水暖系統：給排水系統和采暖系統的統稱。其中給排水系統包括飲用水箱、自來水井、熱水井、雨水井、污水井、化糞池、自來水管網、熱水管網、污水管網、雨水管網、水泵、熱水加熱設備等；采暖系統包括采暖井、采暖管網、水泵、加熱設備、補水設備等；空調系統包括冷凍水管網、水泵、冷凍水機組、冷卻塔、空調末端設備、送風管道等。4.1.3電訊系統：公用天線及衛星電視系統，有線電視、網絡

3、系統等。4.1.4安防系統：閉路監控系統、保安對講系統、紅外線周界防跨越系統等。4.1.5燃氣系統。4.1.6電梯。4.1.7房屋本體及其附屬設施：防雷系統、自行車棚、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊等。4.1.8維修工程：指公共設施、設備的大中修工程開發商委托的維修工程。4.2方法和過程控制各類設備（設施）維保周期一覽表檢修類別設備名稱每日每周半月每月兩月季度半年每年低壓配電室否否否是否否是是發 電 機否否是是否否是是電梯否是否是否否是是熱水系統否是否是否是否是給、排水系統否否否是否否是是暖系統（非/供暖期）否/是否否否/是否是否是電訊系統是否否是否否否是防雷接地否否否否否否否是燃氣系

4、統是是否是否是否是4.2.1設備房管理4.2.1.1設備房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，并按消防規定配足有效滅火器材。4.2.1.2設備房門應有“機房重地、閑人免進”標識，進出隨手關門。4.2.1.3設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。4.2.1.4參觀來訪者要進入設備房，須憑物業管理項目部經理通知，并指定專人陪同方可進入。4.2.1.5設備責任人負責每日檢查設備房，記錄設備運行數據，每周清潔設備房一次。若有設備房值班員，上述工作由值班員完成，但設備責任人仍負有每日巡視的責任。4.2.2設備保養維修的監

5、督4.2.2.1工程管理處主任每周負責全面檢查監督保養維修工作，發現問題及時處理，并記錄在設備（設施）檢查記錄表中。4.2.2.2設備檢修等級按以下分類進行：1) 日檢：屬巡視檢查維護。對設備房及設備周圍環境進行清潔，檢查設備有無漏水、漏油等現象，如實記錄運行表計，確認設備運行狀態是否有異常情況。2) 周、月檢：屬預防性檢查。對設備性能進行全面檢查，對故障隱患部位進行修理或調整，預防事故，保證設備正常運行。3) 季（半年）檢：屬維護性修理。對設備進行清掃、加油、調試。4) 年檢：屬恢復性修理。對設備局部解體，除進行月檢的工作內容外，應著重恢復設備的電氣性能、機械和精度，檢修或更換主要零部件及附

6、屬裝置。5) 大修：屬徹底性修理。對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應結合小區發展的需要進行技術改造。工程管理處主任應視設備運行情況及時提請設備大修報告，經物業管理項目部經理和質量部審核后報小區業委會批準執行。6) 供方保養維修：依據合同之內容，進行定期保養及故障的處理。4.2.2.3各物業管理項目部應建立設備（工具）匯總表和設備管理臺帳、檔案，將設備及設備檢修情況、重要零部件更換情況在檔案中予以記錄，并相應在公用設施保養維修記錄表或供方設備保養維修記錄表中予以記錄，以便今后維修工作的開展。4.2.2.4對重要設備，特別是進口設備的易耗零部件，

7、物業管理項目部應有適量的貯備，以備做好突發故障的及時處理。4.2.2.5公用設備設施維修保養工作月度計劃由設備責任人每月28日前報工程管理處主任，工程管理處主任于29日前將匯總后的工作計劃報物業管理項目部經理，經物業管理項目部經理批準的月度工作計劃于下月1日前報質量部備存。物業管理項目部應嚴格執行月度計劃，如因特殊原因變更計劃時間，應提前兩天知會質量部。4.2.2.6年度檢修計劃由物業管理項目部在每年十二月十五日前上報質量部審核。物業管理項目部應嚴格執行年度計劃，如因特殊原因需變更檢修計劃時間，應提前一周報質量部核準。4.2.2.7物業管理項目部應設專人負責保存必要的、與運行設備設施相符合的技

8、術圖紙、產品說明書及相關資料，以便系統地、歷史地掌握設備狀態。4.2.3維修工程4.2.3.1公共設施、設備的大、中修工程1) 工程管理處主任應根據年度檢修計劃及設施、設備運行情況填寫維修工程審批表，制定維修方案及預算，報物業管理項目部經理、質量部及公司總經理審批。2) 工程管理處主任組織維修工按照設備維修操作規程進行維修。3) 設備維修完成后，工程管理處主任應及時組織設備責任人及值班人員進行試運行。設備鑒定標準參照國家部級行業驗收規范執行。4) 維修內容及結果要詳細記錄在設備搶修（大修）記錄表、公用設施保養維修記錄表及值班記錄表中。4.2.3.2開發商委托的維修工程（如房屋質量問題）1) 接

9、到開發商委托的維修工程任務后，工程管理處主任應及時組織人員編制維修方案及預算，填寫維修工程審批表。維修工程審批表按照5.3.1.1條款報批外，還需報開發商審批后方可實施。2) 工程管理處主任組織工程的實施。工程施工應按照各專業施工規范及驗收標準要求進行。3) 工程施工完畢后，工程管理處主任要及時通知開發商驗收并填寫維修工程驗收單。4.2.3.3委托供方維修的維修工程物業管理項目部難以處理的問題，可提請專業供方解決。1) 由供方施工的工程，對供方的選定及控制按照BVKWY-PZ-09分包服務管理制度文件要求執行。2) 工程管理處主任組織人員對供方編寫的施工方案及預算進行初審，初審結果填入維修工程

10、審批表中，并按照5.3.1.1或5.3.2.1條款報批后方可通知供方施工。3) 供方施工時，要嚴格按照施工規范要遵守園區各項管理規定，要聽從物業管理項目部管理人員的管理。如有違章、違紀現象物業管理項目部有權進行處罰。4) 工程施工完畢后，供方施工負責人要及時通知工程管理處驗收。接到通知后，工程管理處應組織人員（及開發商）及時驗收，并填寫維修工程驗收單。4.2.3.4維修施工組織1) 施工材料、備件、設備：對工程材料的采購及驗收，責任部門要嚴格把關，杜絕劣質材料、備件及設備流入現場并使用。2) 施工時，工程管理處應在施工現場設置標識，并要求施工人員或單位做好圍檔或安全護欄。3) 工程管理處主任根

11、據工程規模及周期轉告客戶事務組在小區或施工附近園區張貼對業主的通知。4) 工程管理處主任對施工現場要進行監督檢查。5) 工程管理處主任負責安排供方施工人員到客戶事務組辦理施工人員登記及臨時出入證。4.2.4供配電系統管理4.2.4.1物業管理項目部應嚴格遵守供用電協議（或其它等效性文件），明確高低壓設備的分界點及供配電設備的產權屬性，并保存相關資料。4.2.4.2工作人員在巡視設備中發現產權分界點處它方管理的設備有異常情況時，應做好記錄并及時告知它方，以免影響本小區的供電安全。4.2.4.3低壓帶電作業安全注意事項：1) 嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業。2) 工程管理處主

12、任向物業管理項目部經理匯報帶電檢修設備的原因、時間，并經批準后方可進行檢修。檢修時，工程管理處主任必須指定一名現場監護人。3) 作業人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。4.2.5水暖系統管理4.2.5.1物業管理項目部應嚴格遵守供用熱協議、供用水協議（或其它等效性文件），明確供用雙方的分界點及設備的產權屬性，并保存相關資料。4.2.5.2工作人員在巡視設備中發現產權分界點處它方管理的設備有異常情況時，應做好記錄并及時告知它方，以免影響正常的供熱/水工作。4.2.5.3無自動切換功能的水泵每月做一次主、備泵手動切換試驗并記錄。4.2.5.4采暖、空調、熱水、自來水管網每年3至6月份進行年檢。除年檢期間

13、外，空調、采暖系統在非供冷、供暖季要時刻處于充水保養狀態。4.2.5.5雨水（污水）泵、管網每年4至6月份進行年檢。4.2.5.6采暖、熱水、自來水系統換熱器、水泵等設備房設備每年7至9月份進行年檢；空調系統主機、冷卻塔、水泵、送風系統的閥門風口等設備每年10至11月份進行年檢。4.2.5.7水管的防腐涂層及管網支架的檢修，應視情況而定，但至少5年應重新涂刷一次。4.2.5.8泵房控制柜日常維護由設備責任人負責并記錄。4.2.5.9市政供水/熱單位計劃性停水/熱，設備責任人應提前2天填寫記錄，并通知客戶事務組，由綜合管理處提前1天以書面或發字幕的方式通知顧客，并做好解釋工作。4.2.5.10管

14、理需要計劃性停水/熱：1) 設備責任人提前2天填寫停水/熱/電/氣/試消防設施申請單，并知會質量部，質量部視檢修內容性質跟蹤現場。2) 停水/熱范圍涉及顧客用水/熱，應提前一天書面通知顧客。3) 計劃性停水/熱的時間安排，盡可能避免防礙顧客用水/熱需求。4) 由工程管理處主任指定1名設備責任人提前1天作好停水/熱檢修所需工具、材料的準備工作，并檢查。4.2.5.11飲用水箱每年由政府部門認定的二次供水清洗單位進行清洗一次，并將水樣送指定部門檢測，化驗結果由物業管理項目部存檔。4.2.6電梯管理4.2.6.1電梯管理設備責任人必須對供方的維修保養工作質量進行監督，具體操作按照BVKWY-PZ-0

15、9分包服務管理制度文件規定執行。4.2.6.2與供方簽定保養合同時，應明確當出現保養不合格或不及時的扣款條款，維保合同中應明確零配件的價格。4.2.7電訊系統管理 設備責任人應確保公用天線、衛星天線狀態良好，每月對前端設備進行清潔除塵一次；每年對信號分配網絡進行保養一次。每年三月對天線支架和避雷裝置檢修一次，確保支架牢固，避雷裝置安全可靠。4.2.8安防系統管理4.2.8.1報警裝置、聯動裝置、管網末端試水裝置的試驗必須由設備責任人或專業技術人員在場，試驗時不應妨礙小區正常秩序，報警裝置的試驗在下班時間或不影響顧客的時間內進行。4.2.8.2消防水管的防腐涂層及管網支架的檢修，根據使用情況至少

16、5年重新涂刷一次。4.2.8.3水流指示器每半年檢修一次，檢修前書面報物業管理項目部經理審批，并及時通知顧客。煙感、溫感探頭每一年清潔、測試一次，核對報警功能及地址碼圖是否一致，并做好記錄。4.2.8.4送風閥、排煙閥（包括空調系統）每半年由設備責任人清潔一次，保證表面清潔、油漆完好無損、轉動軸靈活、復位正常，在自動狀態下聯動正常，并做好記錄。4.2.8.5破玻璃火警按鈕每季檢查一次，保持報警按鈕外表清潔、字跡清晰、玻璃完好無損、具有報警功能。4.2.8.6非隱蔽的送風、排煙風機（包括空調系統）每半年清潔外部一次，保證運行正常。4.2.8.7消防管閥門每月檢查一次，保證閥門開關位置正確，特別是

17、需要常開的閥門。4.2.8.8消防泵、噴淋泵每兩月試運行一次，保證手動、自動啟動正常。4.2.8.9消防箱每季檢修一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內無雜物，箱門關閉嚴密、開啟靈活，消火栓玻璃完整、牢固，按鈕功能正常，檢修后貼上封條，并做好記錄。4.2.8.10室外地下/地上式消防栓、水泵接合器每季度檢修一次，要保持標識醒目易辨，井內無雜物和積水，井蓋完好嚴密、開啟靈活，消防栓、水泵接合器功能正常，開啟鑰匙、水帶、水槍等配件齊全完好，檢修完后做好記錄。4.2.8.11物業管理項目部須編制室內外消防栓、水泵接合器分布清單，列明消防栓、水泵接合器及其它配件的規格、數量、分布位置，以備查。4.2.8

18、.12滅火器材須每月檢查并記錄，要求壓力表指針保持在綠色安全壓力區域范圍內，滅火器表面保持干凈，擺放整齊；標簽、鉛封完好無損，并核對滅火器的使用說明及有效期限，按照使用說明要求對滅火器進行壓力測試和充裝。物業管理項目部須編制滅火器分布清單，標明滅火器品名、規格、數量、分布位置及有效期，以備年檢。4.2.8.13防火服、消防工具、防火面具是小區（大廈）發生火災或消防演習時為專職消防人員滅火所用，任何人不得挪做它用，必須按指定位置擺放，并保持清潔、整齊，標識清晰，油漆完好。4.2.9房屋本體的管理及維護4.2.9.1對于小區紅線內的公用設施以及房屋本體的公用部分，應每日巡視， 發現問題及時向物業管

19、理項目部經理匯報。物業管理項目部經理根據問題的復雜程度確定解決方案，如屬保修期內，應通知施工隊及時維修；超過保修期，按照相關法規要求，在完善手續后合理安排自修或委托它方維修，并做好相關質量記錄。4.2.9.2天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水在保修期內的，通知地產公司返修隊及時處理并對進度進行跟蹤；保修期以外的，需聯系專業防水補漏公司查明原因后處理，并做好與業主的協調工作。4.2.9.3樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施，一般每五年修繕粉刷一次；房屋的天面和外墻一般每十年修繕粉刷一次。所需款項從住宅維修基金支付，基金使用的明細表應當向業主公布。每次粉刷和修繕，須經業委會批準后方可執行。4.2.9.4房屋的空調架、防盜網、空調系統室外部分等外觀設施一般每三年粉刷一次，其費用由業主或承租人承擔，申請手續同5.10.3之規定。4.2.9.5物業管理項目部應對裝修方案嚴格審核并對裝修過程進行監督，嚴禁對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占，不得影響相鄰房屋的使用或危及其他業主房屋的安全。4.2.9.6房屋本體防雷系統應在每年五月中旬進行一次全面檢查，檢查避雷裝置焊接點連接是否可靠，同時對避雷帶進行除銹刷漆，確保接地體能可靠接地，并做好相關記錄。4