1、房地產(chǎn)前期開發(fā)工作要點根據(jù)從事多年房地產(chǎn)前期工作的體會， 對前期工作進行了小小的總結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性很強的系統(tǒng)工程。 整個開發(fā)流程是從拿地前的可行性分析到項目的規(guī)劃設計再到施工、 經(jīng)營銷售最后驗收交付的一個持續(xù)性過程。這個過程具有涉及面廣、開發(fā)周期長、投入資金大、環(huán)節(jié)繁多等特征。 其中涉及多個政府部門對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管。任何環(huán)節(jié)的變化 ,都可能導致項目周期拉長、成本上升等風險。因此 ,項目開發(fā)必須遵循一定的程序 ,科學地開展工作。作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目， 報建流程貫穿于整個項目的開發(fā)流程之中，每個環(huán)節(jié)必須要經(jīng)過政府相關職能部門和各相關機構(gòu)的登記審核，并嚴格按照有關的法定程序進行。

2、各種相關性手續(xù)及政府部門的批文是項目得以順利開展的重要“通行證 ”。因此開發(fā)企業(yè)的報建流程管理工作構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的重要組成部分。在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程中，開發(fā)企業(yè)在政府各相關部門的監(jiān)督管理下，通過內(nèi)部各組織部門間經(jīng)營活動的相互協(xié)調(diào)，并不斷從政府各監(jiān)督管理部門獲取且反饋信息以最終完成項目開發(fā)目標，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，報建顯得尤為重要和關鍵。作為前期報建人，腦海中要始終強調(diào)時間管理的重要性并尋找優(yōu)化報建流程中的關鍵路線，壓縮整個項目的開發(fā)時間， 提高自身資源整合能力和項目運作水平，防范并有效降低風險，增強企業(yè)的市場競爭力將是前期報建工作的核心。作為前期報建人員日常工作中須做

3、到 “準、快” 相對應的是 “兩拿”：一是 “拿人 ”。“拿人 ”是前期報建工作重點，關于人一定要認一個 “準”字。從“拿地 ”到“拿證 ”到建設要行走于大大小小的幾十個政府部門之間，最常涉及的幾個部門：規(guī)劃局、國土局、建設局、房管局、消防局、環(huán)保局、人防辦、市政主管部門、水電燃氣各主管部門，要尤為重視 “準”字。這里要著重關注幾門學問：一是政策解讀，這些主管部門的人員可以說水平不一，學院派、江湖派、行政派魚龍混雜。遇到懂行的交朋友拜師，遇到不懂行的咱們出主意，有條件上，沒條件創(chuàng)造條件上。朋友幫你，一定要幫朋友想好退路，“思危、思退、思變 ”這是為官者的做事本質(zhì)原則。業(yè)務熟練政策清晰，換位思考

4、，他們也愿意交這樣的朋友，這也是魅力所在之處。二是人脈梳理，理清這張網(wǎng)似乎事情就已經(jīng)成功了一半，公司治理、渠道建立、 “上壓、下供 ”法等都是其精髓所在。前期報建工作中如何處理職能部門中層領導關系，是報建工作成果的關鍵，每個部門的科室約四五人，根據(jù)行政管理的流程，主要的具體事務都是由中層負責開展， 提供決策，所以職能部門的中層起到了承上啟下的作用。 有些時候還需要通過不同途徑熟知哪些平行的科室中層之間關系融洽程度，避免陷入內(nèi)部人際之爭。二是 “拿證 ”。拿證本身是個程序化的過程， 但牽扯到時間成本而連鎖帶來的利益及現(xiàn)金流問題，所以要突出一個 “快”字。由于前期報建工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，

5、從頭到尾涉及多個節(jié)點，環(huán)環(huán)相扣、緊密相連。除了能夠快速完成每個節(jié)點的報建工作外，還需要根據(jù)項目的開發(fā)計劃、 經(jīng)營目標等要求， 進行統(tǒng)籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作為企業(yè)對外的一個窗口日常工作中存在著大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，所以需要有較高的情商、善于溝通和交流。對待工作要有嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，切實維護企業(yè)利益與形象， 在工作上要做到 “三勤 ”即嘴勤、手勤、腿勤，不斷加強對公司、 項目及專業(yè)技術的了解和認識，要有扎實的理論基礎、 不斷加強學習具有豐富的知識儲備和靈活多變的思維，只有這樣才能更好地與政府職能部門溝通， 完成既定的工作目標。同時做到及時了解政府相

6、關政策、法規(guī)，讓公司最大化地利用政策從而達到項目的有序開展和優(yōu)化成本的作用。報建工作中有各種各樣的方法和手段， 但是最基本還要合乎規(guī)范規(guī)定，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序， 現(xiàn)在的各職能部門在審查過程中基本執(zhí)行行政規(guī)定和許可范圍。 所以要細致了解各職能部門的審查標準、依據(jù)法規(guī)規(guī)范和報建資料內(nèi)容的重點與核心， 分清哪些是必須的，哪些是可以妥協(xié)的，做到心中有數(shù)。酒桌文化很有文章，中國人的感情都是喝出來的， 這是一句俗話，作為前期報建人都不得不面對這個讓人汗顏的現(xiàn)狀。在開發(fā)報建工作中，這份 “酒桌情 ”確實會起到不小的作用， 平時或在周末時要經(jīng)常創(chuàng)造一些可以增進交流機會的場合，畢竟想和政府部門做好

7、關系，要有一個場合和橋梁，在推杯換盞中，話語越來愈多，在半醉半醒中大家有了溝通的共同語言， 其中需要注意的一點是吃飯就是吃飯，盡量避免提工作，當你再去的時候事情要好辦的多。工作中堅持是成功的起點， 這是做每件事都該有的能力， 第一是精神上的堅持： 在和政府部門人員的接觸中， 并不是每個人都和顏悅色，有相當一部分人在官場文化的浸淫下，長著一副官相，說著一口官話。此時面對這樣的人群我們需要做的就是堅持。 第二是身體上的堅持：我所在的城市是個酒風盛行的城市， 可以說各個部門都是酒泡出來的，每到此時我們需要做的就是要 “要多喝，不能喝多 ”，因為前期部作為公司對外的窗口， 所以前期報建人員要有一個良好

8、的企業(yè)形象，時刻都不能失態(tài)更不能失禮和失言。在項目整體開發(fā)過程中涉及眾多關鍵節(jié)點， 其中有些存在著一些地域差異性，關于合肥 “京城國際 ”項目整體開發(fā)關鍵節(jié)點， 我們注意了以下幾點：一是修建性規(guī)劃審批： 此階段是一個項目整體規(guī)劃確定階段， 所以要對建筑面積、容積率面積、車位比等進行詳細核對，避免日后修改。二是建筑方案審批： 該節(jié)點是規(guī)劃報建中問題最多的一個點， 為了避免反復，首先需要與設計院充分溝通，對于面積指標、間距、退讓等常見問題要提前核查， 如有風險點要在入案前與相關審核人員充分溝通，以提高審核通過率。三是消防專項審批：從 2010 年 10 月 1 日開始實施新的備案制度，但如果地下單

9、體建筑和建筑高度超過 50 米的居住建筑建設工程仍需審核和驗收。這對圖紙要求就更為嚴格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見問題要盡量避免。四是人防專項審批： 人防審批一般請人防設計單位與人防施工圖審查中心協(xié)助辦理， 因為他們與人防辦都有較好的業(yè)務關系， 關于是否易地建設需要提前確定，如易地建設需提前辦理易地建設費的繳納。此項為辦理建設工程規(guī)劃許可證關鍵點。五是建設工程規(guī)劃許可證： 根據(jù)長豐縣規(guī)劃局要求確保計容規(guī)劃面積經(jīng)合肥市規(guī)劃局電子校核處校核的數(shù)據(jù)不能大于 1 平米，否則不予辦理建設工程規(guī)劃許可證 。六是建設工程施工許可證： 此環(huán)節(jié)關鍵是提前準備， 對資料進行嚴格審核，包括合同內(nèi)

10、容、面積指標、總包單位與分包的用章、項目經(jīng)理證、安檢員、質(zhì)檢員證、總監(jiān)證等。涉及的各項繳費需提前繳納。七是預售許可證：因辦理預售許可證時即進行銷售階段，內(nèi)部需提前與營銷、工程等部門溝通，確定現(xiàn)場進度與計劃開盤日期。外部與房產(chǎn)局要進行資料提前預審，涉及關鍵人員審查要時刻關注行蹤，避免辦證時人員不在、 出差等情況導致不能按期辦理完成預售證的情況。在前期部的這段時間里，我學習到了很多，也收獲了很多，不論從事什么工作，心態(tài)很重要，工作要有激情，保持陽光的微笑，可以接近人與人之間的距離，便于與人溝通。尤其是前期工作，要有積極的思想、平和的心態(tài)才能促進工作進步和順利進展， 同時工作的方法與判斷力也是工作的重心。 前期報建工作除了平時學習各類規(guī)定、 規(guī)章、規(guī)范外，還要經(jīng)常總結(jié)，將經(jīng)驗