1、專題研究之酒店式公寓集團專業市場部 酒店組一、基本概念定義1、定義“酒店式公寓”，也稱服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。它是融合酒店設施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。 簡單定義其概念歸結為三點：統一經營售后回租完整產權特點 酒店式公寓強調的仍然是居住功能，而非商務辦公功能； 酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業； 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務； 酒店式公寓必須具有居家的氛圍； 相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優勢； 一、基本概念特點與傳統酒店、住宅的區別？與傳統酒店、住

2、宅的區別？2、特點商住產權“酒店式公寓”只租不售“酒店式公寓”住宅產權“酒店式公寓” 其特征是“商住”性質產權。可對小業主出售，售后統一或非統一進行“酒店”經營。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、稅率與住宅比較有不同。 其特征是并不對外出售產權。一般由水準較高的跨國酒店管理集團統一經營。稱其為“公寓式酒店”更為合適，是各類產品中綜合品質及管理水準最高的。 本質“住宅”產權，準確說是“酒店式服務公寓”，以比一般住宅物業更為完善、全面的酒店式服務來吸引客戶。其付款方式、貸款形式、交易手續與普通住宅相同。一、基本概念分類3、分類：按“產權性質”分為：只租不售、商住產權、住宅產權。

3、其相關業態有：服務式公寓、白領公寓、創業公寓、青年SOHO、青年客棧等等v酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質上仍是住宅，屬于限購范圍。v公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅（賓）館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進行設計建造，但其本質上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關規定不得分套銷售。v公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，如土地用途按照商業用地出讓的，土地使用年限為40年；如土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年

4、限為50年，具體以土地出讓合同為準。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結構上是按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛生設備，適合向小型企業出租、出售，但其本質上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。一、基礎概念概念辨析一、基礎概念概念辨析l20世紀中期，最早起源于歐洲l 1980S,在美國得到迅速發展l 1990S，開始引入中國l2003年，小戶型公寓發展一、基本概念發展歷程l2005年起，酒店式公寓發展l2006年起，產權式酒店發展l服務式公寓酒店產權自持性物業，公建立項，以外籍租客為主要服務對象。l小戶型公寓住宅立項，普遍帶裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買群體。l酒店式公寓公建或住宅立項，

5、對配套服務要求高，單價高，后期生活費用較高。l產權式酒店純投資性產品，對選址、客群、運營有較高要求。4、發展歷程 酒店式公寓在一個城市的產生和發展,牽制的根本原因就是這個城市的經濟發達程度。 因為酒店式公寓的需求者和消費者一般都是生活在這個城市高級商務人士。這些消費者一般都能承受價格不菲的租金。 一個城市只有經濟發展到一定程度，高端住宅消費能力的消費者才會形成一定的規模。一、基本概念發展動因以上所指的酒店式公寓是特指服務式公寓服務式公寓5、發展動因酒店式公寓市場分析分布選址 戶型配比 供應體量 裝修標準 建筑形式 客群定位 容積率 產權用地 二、酒店式公寓市場結構 酒店式公寓市場結構分析二、市

6、場結構分布選址酒店式公寓分布受選址因素影響，一般來說酒店式公寓選址考慮三類位置：u城市商務CBD區，如重慶解放碑、廣州珠江新城，具體標準如地鐵口，面向商務白領客群。u外國人聚集區，如深圳蛇口，面向外國客戶u高新區，外商投資比較多，如武漢光谷，面向商務白領和外國客戶總的來說，考慮城市消費力、外國人比重、外商投資比重、地段等因素。1、分布選址當前，我國酒店式公寓發展比較成熟的區域有：香港、深圳、廣州、北京、上海二、市場結構供應體量以北京為例，從項目供應體量上來看，有以下特征：u 70%的建筑面積在10萬以下，其中5萬以下占據了 42%，5-10萬占32%。u建筑面積在10方以上的占據30%以下的比

7、重。二、市場結構建筑形式u 建筑形式上，基本是高層塔樓的形式，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻。二、市場結構容積率從容積率來看，酒店式公寓的容積率70%都在4以上，這與酒店式公寓地段位置規劃有直接關系，強調回報，不強調舒適性。還有一些比較高端，強調舒適性的容積率相對較低。二、市場結構戶型配比以北京區域范圍來看，其主力戶型集中在50-80，一室一廳。1、小戶型公寓u 單間公寓：以單身人士為主要客群，平面類似于普通酒店標準間，面寬一般在4-5m,進深6m-10m,套內面積約30-50。由開放式廚房、洗手間、房間三個功能部分組成。u 復式公寓：利用較高的層高在房間內設置夾層，層高一般在4.5m左右

8、，部分設置夾層，一般會把夾層或者夾層下的層高設計為2.2m,這樣層高在2.2m以下的部分便可以不計入建筑面積，這一點是小戶型復式公寓最大的賣點，即讓買家認為可以用相同的價錢獲得更大的使用面積，缺點是夾層部分層較矮，感覺壓抑二、市場結構戶型配比2、大戶型公寓u 面向高端客群，平面布局相對自由，具體戶型要視產品定位而言。既有100多的三房單位，也有200多的兩房單位。更接近中國人的生活方式，與普通住宅相比，會比較少設置大陽臺。二、市場結構裝修設備標準裝修方面：u一般裝修標準都在2000元/平方米以上；u地面鋪設木地板或高檔地毯；u窗戶采用中空隔音玻璃；u墻身采用墻紙或者高檔乳膠漆；u廚房附送冰箱、

9、爐灶等全部烹飪設備；u洗手間附送高檔潔具。設備方面：u電梯：承載量一般至少1150kg,部分電梯廳會安裝空調；u空調：小戶型單位多采用和普通住宅一樣的分體式空調，大戶型多采用中央空調；u用電：采用專變雙路高壓進線，保證安全、穩定的供電；u消防：標準層面積一般超過1000，安裝自動報警消防系統，戶內每個房間都需安裝自動報警器和自動 噴淋。酒店式公寓的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。u對于投資型的客戶來說，最關心的就是投資回報率。由于小戶型可以用相對較低的投入獲得相對較高的投資回報，往往易受投資者的親睞。u相對于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個過渡型的產品。若干年后，有了更大、更舒

10、服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報。二、市場結構客群定位用地性質是指城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某宗具體用地所規定的用途。城市建設用地分為8大類：u居住用地R （住宅用地）u公共管理與公共服務設施用地A （公共用地）u商業服務業設施用地B（商服用地）u工業用地M（工業用地）u物流倉儲用地W（物流用地）u道路與交通設施用地S （道路交通用地）u公用設施用地Uu綠地與廣場用地G酒店式公寓用地性質屬于居住用地，而公寓式酒店用地性質屬于商服用地。二、市場結構產權用地建筑使用年限根據不同的土地性質來決定，根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十二行規定：“

11、土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：u居住用地70年；u工業用地50年；u教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；u商業、旅游、娛樂用地40年；u綜合或者其他用地50年。”酒店式公寓為居住用地，產權為70年，公寓式酒店為商業用地，產權為40年。目前市場上在售酒店式公寓的產權年限主要分為三種：u 絕大部分是住宅立項的70年產權u 少部分是工業立項的50年產權u少部分是商業立項的40年產權二、市場結構產權用地酒店式公寓經營管理一個酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間，甚至能否最后成功，還要看以下五個方面：u位置：是否具備可持續發展潛力，高檔酒店式公寓的出租率直接受物業所在區域，板塊的商務活 動活躍程度的影響；u品質：建筑設計、內部裝修等是否符合客戶個性化需求；u經營：是否聘請知名的專業公司進行經營管理，酒店式公寓項目是一個投資和自住兼顧的項目， 進入租務市場中，客戶的去留很大程度上取決于經營的定位和服務的質量；u推廣：注重品牌效應，持續、穩定的市場傳播是物業發展的基礎；u區域：區域市場整體經濟的發展態勢。三、經營管理關鍵因素三、經