1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理問題的探析 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理問題的探析 摘要：隨著我國稅收法律標準的漸變，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏稅務專業(yè)人員，稅收風險籌劃缺乏，與稅務機關交流不暢，自身評價監(jiān)督體系不完善等，都使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅收風險管控不力，無形提升企業(yè)本錢。本文重點討論在內(nèi)外因素的多重夾擊下，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過有效管理降低稅務風險。 關鍵詞：房地產(chǎn);稅務風險;稅收籌劃;風險管理 一、企業(yè)稅務風險管理概述 企業(yè)稅務風險概念 企業(yè)稅務風險是企業(yè)在稅務方面面臨的不確定性【1】：其一在于未能正確理解稅收法規(guī)，未進行納稅申報或未能足額繳納稅款，可能面臨補繳稅款、加收滯納金、罰款等行政處分。其二在于未能正確適

2、用減免稅等法律法規(guī)，應享受稅收優(yōu)惠而未享受，給企業(yè)增加稅收本錢，降低利潤。 企業(yè)稅務風險管理的原那么 企業(yè)稅務風險管理就是指針對企業(yè)可能面臨的各種涉稅風險從制度標準、人員配置、評價監(jiān)督等方面進行管理以降低稅收本錢的活動。此項管理活動需遵循一定的原那么：其一，誠信合法。企業(yè)需誠信經(jīng)營，正確理解并適用符合自己經(jīng)營條件稅收法律法規(guī)。其二，效益最大化。稅務風險管理中需要以企業(yè)利潤為最終風向標指導制定企業(yè)政策、選拔人員。其三，切實可操作。稅務風險管理需立足本企業(yè)經(jīng)營情況，非會計、稅務專業(yè)處理范圍外的內(nèi)容，方法需簡單易行、切實可操作。 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理問題 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的外部因素 1.稅收

3、法律體系不完善導致的風險管理問題 目前我國稅收法律體系不健全、變化快、不穩(wěn)定。多數(shù)稅收標準以國稅總局、國稅總局與財政部以及其他職能部門聯(lián)合發(fā)布的“函、“發(fā)、“公告等形式發(fā)布，各地根據(jù)自己的實際情況對這些文件的解釋。稅收法律標準多如牛毛、替換迅速，給企業(yè)適用稅收標準帶來一定風險。 2.稅收執(zhí)法行為不標準導致的風險管理問題 稅務機關基于自由裁量權對相同行為給與不同稅務執(zhí)法結(jié)果的現(xiàn)象較為常見。且稅務機關本身對稅收標準的解讀和理解也不盡相同;有時候稅務機關解釋本身難以理解，甚至發(fā)生錯誤，這種稅務風險對企業(yè)充滿不確定性。 3.征納雙方信息不對稱導致的風險管理問題 稅務機關掌握的稅收信息要遠遠快于、多于、

4、深于、全于房地產(chǎn)企業(yè)所掌握的，且國、地稅相別離，房地產(chǎn)企業(yè)需要與兩個不同的稅務機關打交道，信息的不對稱嚴重影響著企業(yè)的稅務風險。 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的內(nèi)部因素 1.企業(yè)納稅意識低下導致的風險管理問題 大多數(shù)企業(yè)對納稅存在或多或少的抵觸心理，想要并且實際付諸實施的偷逃漏稅行為不勝枚舉。有些企業(yè)覺得只要按時申報納稅即可，但對申報真實性沒有風險防范意識。 2.財務人員專業(yè)缺乏導致的風險管理問題 會計和稅收有密不可分的關系，但是會計知識不等于稅收知識。很多企業(yè)的財務人員對于會計處理上了解甚多，但是對稅務流程，稅收處理等幾乎一無所知。這種財務人員稅收知識的缺乏直接導致了稅務風險。 3.企業(yè)整體控制不力導

5、致的風險管理問題 有些企業(yè)過分依賴財務人員對稅務方面的處理，對稅務的整體控制上沒有前瞻性、預防性。部門聯(lián)合缺乏，對財務人員約束不夠、涉稅處理成功與失敗的獎懲制度不標準，都是企業(yè)在整體控制上不力導致的稅務增高的風險點。 4.企業(yè)稅收籌劃失敗導致的風險管理問題 很多房地產(chǎn)企業(yè)會在納稅行為發(fā)生前，進行稅收籌劃。但有時企業(yè)事前籌劃跟不上政策變化，比方近期的營改增，房地產(chǎn)企業(yè)很可能轉(zhuǎn)征增值稅，如此事前有關營業(yè)稅的稅收籌劃必將面臨失敗。另外，有些企業(yè)喜歡鉆稅收法律的漏洞，自認為的合理避稅行為，有時候反而會面臨稅務機關的反避稅調(diào)查，無形中反而增加了稅收風險。還有些企業(yè)會外聘稅務師事務所進行稅收籌劃，但有時外

6、聘單位執(zhí)業(yè)能力的缺失產(chǎn)生的稅務風險只能有房地產(chǎn)企業(yè)自行承當。 三、加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理的具體路徑探析 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部稅務風險特點分析 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的外部因素是存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營之外，不受企業(yè)本身左右的固有風險。這一風險對于每一個房地產(chǎn)企業(yè)存在的狀態(tài)都是相同的，無法防止。所謂內(nèi)部因素那么主要存在于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，是可控的、可降低的?？梢杂煞康禺a(chǎn)企業(yè)從完善內(nèi)部管理制度、配備專業(yè)人員、加強評價監(jiān)督等多方面降低風險。所以研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的管理，主要需從控制內(nèi)部風險入手。 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理路徑探析 1.配置稅務風險管理專業(yè)人員 房地產(chǎn)企業(yè)本身稅負較重，涉及稅種繁多：房產(chǎn)稅、印

7、花稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等;營改增后，還涉及增值稅【2】。如此繁多的稅種，各種不同的計稅方法、申報期限、稅收籌劃方式，必須由企業(yè)配備專業(yè)財務稅務人員。假設企業(yè)規(guī)模不大，為節(jié)約聘用、培養(yǎng)人員的本錢，可以選擇外聘稅務師事務所負責本單位的稅務風險管理。但簽訂合作協(xié)議時，可將相關稅務風險處理不當可能帶來的損失進行明確約定，將風險轉(zhuǎn)移。 2.控制企業(yè)各階段的稅務風險 房地產(chǎn)企業(yè)稅務方面主要特點有：工程周期長、涉及稅種多，在工程不同階段所需關注和防范的稅務風險重點不同。其一，在工程立項、購置取得土地時，需著重關注契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅。其中耕地占用稅根據(jù)土地所屬地區(qū)不同稅率有所差

8、異。此三稅種可以作為取得哪一土地的本錢考量因素。其二，在房地產(chǎn)工程設計和施工過程中，需著重關注印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅。其中營業(yè)稅可以通過會計調(diào)整，將實際稅收負擔推后，使企業(yè)占用資金時間延長。其三，在房屋預售、最終竣工階段，需著重關注營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅，且企業(yè)所得稅為重中之重。房產(chǎn)企業(yè)前期投入較大，易虧損;預售完成收入大幅提升，應納稅所得額提高。此時需關注固定資產(chǎn)折舊和彌補以前年度虧損兩大明細表，降低所得稅。各階段的數(shù)據(jù)需要由本錢部、工程部、工程部、財務部、法務部、外聘稅務師事務所多個部門協(xié)同數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)分析、共同防范。 3.加強降低稅務風險的溝通交流 目前地稅仍采用專管

9、員制度，國稅已經(jīng)取消。房地產(chǎn)企業(yè)在與地稅溝通時需與專管員保持聯(lián)系，了解企業(yè)涉稅的最新政策，以充分享受稅收優(yōu)惠、及時納稅申報。在與國稅溝通時，需充分利用國稅咨詢 ，與其政策法規(guī)科、收入核算科、稅源管理科等主管部門密切聯(lián)系，積極參與稅務部門的稅務宣傳。確保在稅務系統(tǒng)留下的聯(lián)絡 準確，以便及時接受信息?，F(xiàn)在正在進行營改增，房地產(chǎn)企業(yè)更需要充分與此兩個主管部門溝通，以便對自己的稅收事項深入了解、重新籌劃。 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理的評價與監(jiān)督 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管理過程涉及多環(huán)節(jié)、多部門的動態(tài)、變化、持續(xù)的過程【3】。所以在稅務風險管理過程中，需不斷根據(jù)運營中的稅收實況與稅收籌劃進行數(shù)據(jù)比擬分析，以參考值或標準值對不同階段的稅務風險管理進行評價與監(jiān)督。對于由個人原因造成稅收負擔增高，如財務人員忘記及時申報帶來的滯納金和罰款等通過企業(yè)內(nèi)部制度合理控制，轉(zhuǎn)移風險。對于政策變化造成的負擔增高需及時調(diào)整稅收籌劃。對于會計處理技術欠缺或失誤等原因，應在企業(yè)選用財務人員時及時關注并防止。 四、總結(jié) 綜上所述，稅務風險的有效管理可以控制稅收本錢，稅收本錢的有效控制是控制企業(yè)整體本錢的重要環(huán)節(jié)。因此針對企業(yè)內(nèi)外部的稅務風險點識別并從不同階段合理控制稅務風險，從人員、制度、溝通、籌劃等多方