1、房地產開發企業并購現狀和動因研究 房地產開發企業并購現狀和動因研究 【摘 要】近年來房地產行業取得了飛速的開展，已經成為了國民經濟的支柱產業之一，但整個房地產市場開展并不成熟，缺少大量做大做強的優秀企業，產業集中度不高，行業亟待整合。本文分析了目前房地產市場并購現狀，動因，具有一定的實踐意義。 【關鍵詞】房地產企業并購；動因；現狀 1.并購相關概念綜述 并購的內涵包括兩層意思，既兼并Merger和收購Acqui- sition。兼并又稱吸收合并，指兩家或者更多的獨立企業，公司合并組成一家企業，通常由一家占優勢的公司吸收一家或者多家公司。收購指一家企業用現金或者有價證券購置另一家企業的股票或者資

2、產，以獲得對該企業的全部資產或者某項資產的所有權、或對該企業的控制權。并購按照被并購企業與并購企業的關系可分為橫向并購、縱向并購和混合并購。按是否公開的在交易所交易可分為協議收購和要約收購。按照并購的支付方式可以把并購分為現金收購、股票收購、綜合證券式并購、杠桿并購、資產置換和抵押式兼并。 2.房地產企業并購現狀 近年來我國房地產市場繁榮開展的同時，房地產企業也大幅度增加，從企業規模來看，雖然房地產企業實收資本總量在不斷增加，但單個企業規模較小，行業集中度水平很低。 相關統計資料顯示，根據2007年中國排名前十位的房地產企業的數據計算的CR10約為3.38%，西方興旺國家平均為40%左右，有些

3、國家甚至到達 80%，可見我國房地產市場的集中程度是很低的。適度壟斷的壟斷競爭形式的市場結構有利于整個行業的開展，集中程度過低的市場只會導致企業之間的無序競爭。行業內一局部優秀的大企業通過自身的資源優勢并購一些小企業可以有效的改變這一格局，形成少數幾家寡頭企業引領市場和一局部中小企業有序競爭的寡頭競爭市場格局。 2.1 大型房企頻頻出手并購 規模大的房地產企業市場整合能力較強，紛紛通過并購獲得優勢工程，不斷提高自身的整合能力，促進了行業集中度的提高。2021年度房地產企業并購案例中，萬科一年內就收購了24家房地產企業，平均每半個月就收購一家；金地在2021年也收購了13家公司。 2.2 房地產

4、企業并購數量不斷增加 房地產企業并購呈現不斷增加的趨勢。據國家統計局有關網站資料顯示：2004年房地產行業發生并購21起，占并購案例總數的10.7%；2005年發生并購34起，占總數的17.3%；2006年發生并購25起，占總數的12.8%；2007年發生并購42起，占總數的21.4%；2021年發生并購74起，占總數的37.8%;2021年發生并購154起，占總數的25.4%；2021年生并購229起，占總數的15%。不斷高漲的房企并購數量預示著房地產行業重新洗牌時間的到來，房地產企業漸入并購頂峰期。 3.房地產企業并購動因分析 3.1 外部動因分析 3.1.1 宏觀經濟和政府相關政策的引導

5、 受2021年經濟危機的影響，政府收緊貨幣供應并且加大調控力度，股市更是一落千丈，“牛市融資，熊市并購的道理正是如此，宏觀經濟周期性的波動為市場奠定了并購的基調。另外，政府出臺的一系列房地產調控政策也起到了推波助瀾的作用。實際上我國在90年代以前房地產市場并不活潑，直到國家允許土地使用權有償轉讓的政策出臺以后房地產市場才活潑起來。 1998年國家開始了住房制度改革，停止福利分房，推出公積金貸款和銀行按揭貸款的商品房貸款政策。這一措施真正的改變了人們的住房消費觀念，拉動了消費需求。這一時期房地產企業一時間迅猛增長，帶來的市場混亂可想而知。 2002年5月國土資源部發布了?招標拍賣掛牌出讓國有土地

6、使用權規定?，規定“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌的形式出讓，這一政策使得房地產企業再也不能像以前一樣與地方政府協議出讓土地，大大提高了土地本錢。一些資金實力不時那么雄厚的房企一時難以維計，實力雄厚的企業大量的選擇以并購的方式進入土地三級市場以提高自身的土地儲藏。 2004年6月28日，國資委曾發出?關于中央企業房地產業重組有關事項的通報?,該通報規定中國建筑工程總公司、招商局集團、中國房地產開發集團、中國保利集團及華僑城集團被“欽點為可以重組其他央企房地產資源的企業，鼓勵央企重組房地產業務。 政府一系列的調控政策主要涉及土地供應、住房結構、房地產企業融資

7、渠道等多個方面，這些舉措大幅度提高了房地產開發企業的門檻，對并購活動具有導向作用。 3.1.2 資金鏈斷裂導致企業難以維計 房地產企業屬于資金密集型企業，非自有資金占比大，風險系數高。房地產行業近年來可以說是暴利行業，雖然在嚴厲的調控政策下房價并沒有降的趨勢，很多房地產企業還是出現了資金鏈斷裂的情況。這也與很多房企粗放的經營方式有關，一些企業往往從一個工程賺到錢，就馬上想方設法去拿更多的錢搞新工程，形勢好的時候樣做問題不大，并能實現快速滾動開展，遇到市場形勢變化，資金鏈馬上就會出問題。 居高不下的房價一直是困擾著我們的重大問題，政府從2004年開始每年都有調息的舉動，2007年度中國人民銀行更

8、是連續六次上調金融機構人民幣存款基準利率，人民幣一年期存款基準利率由2.52%上調為4.14%；一年期貸款基準利率由6.12%上調到7.47%。如此劇烈的調息活動使得本來就捉襟見肘的房企更是雪上加霜，所以資金鏈斷裂就缺乏為奇了。 3.1.3 境外資本出手加速房企并購 境外熱錢進入中國房地產市場，被視為是境內熱點城市房價上漲的一個因素。對此，2006年7月11日，住建部、商務部、國家外匯管理局等六部委聯合發布了171號文件，即?關于標準房地產市場外資準入和管理的意見?以標準境外機構和個人購置境內商品房。這客觀上限制了外資直接開發房地產工程，在政府宏觀調控和標準房地產行業外資機構的大背景下，存在外

9、資為了繞開政策限制，通過股權并購的方式進入我國房市。 3.2 并購的內部動因 3.2.1 獲得可持續的資金流 穩定和可持續的資金流好比作房地產開發企業的“血液，它決定了企業是否有可持續的開展能力，隨著房地產市場競爭日趨劇烈現金流水平顯得更加的重要。房地產開發工程的周期性特別強，通過并購可以加速資金的周轉，占有更多的市場時機。 3.2.2 產生規模經濟和協同效應 規模經濟指生產規模和經濟效益之間有著重要的函數關系，生產同一產品，本錢是隨著產量的增加而降低的，設備效能的發揮是隨著大批量生產而逐漸增加的，人的潛力也是隨著規模的擴張而被充分挖掘和利用。 協同效應指兩家企業合并后產生比兩者獨立運作效果之和更為顯著的綜合效果。協同效應分為經營協同效應和財務協同效應。經營協同效應包括：收入的提高和本錢的降低。 房地產企業通過并購可以有效的降低拿地本錢、管理本錢、資本本錢。通過前向一體化可以降低采購本錢，后向一體化可以降低設計、監理和施工本錢。 3.2.3 合理避稅 合理避稅是房地產企業并購的動因之一，過多盈余的企業并并購財務狀況不是很好的企業可以降低稅收支出。由于稅法對股利收入、經營收入和利息收入的征稅標準時不一樣的，這也使得并購成為合理避稅的一種手段。 參考文獻： 【1】美帕特里克 A?高根.兼并,并購與公司重組M.北京:機械工業出版社