1、附件四：項目立項報告范本P2P3項目立項報告股份公司：我司對廣州市蘿崗區科學城P2、P3項目進行了跟蹤考察，現將相關情況匯報如下：一、項目基本情況1、項目位置P2、P3項目地塊位于蘿崗區中心區四南部，廣東科學城內，按照目前政府規劃，科學城 集辦公、科研、金融、商貿、博覽、文化、娛樂和休閑等功能于一體，自然環境優異，將來 非常適合生活居住。項目四至范用為四至水西路，南至開創大道，地塊北側、東側為規劃路。項目位宜圖如下：附區位圖紅線圖如下：附項目紅線圖2、規劃條件本地塊規劃用途為居住，總用地面積224125平方米，其中，北部KXC-P2地塊用地面積115250平方米，南部KXC-P3地塊10887

2、5平方米。項目規劃容積率為1,地上建筑面積224125平方米。地塊建筑密度25%,綠地率35%,建筑高度要求以多層及小高層為主，建筑高度030 米。3、項目現狀地塊目前已達到七通一平，現狀為荒地，無拆遷，南側有髙壓線經過，但不影響地塊建 設。地塊形狀比較規則，比較利于規劃，兩地塊之間有一條規劃路。地塊內起伏不大，地質 條件一般，基礎施工難度不大。地塊現狀圖如下：附現狀圖一、二4、交通狀況目前該地塊只有534路574路公交車（二中科學城校區站）可以到達，周邊公路網比較發 達，自駕車很容易到達廣汕公路、廣深高速、廣園髙速等。未來地鐵4號線經過本區域，分 別在項目四側和東側設有站點。附交通狀況示意圖

3、5、配套設施地塊東而毗鄰已規劃的蘿崗區文化休閑區（區內規劃有區圖書館、展覽館、影劇院文化 中心體冇館等），東北面是興建中的蘿崗區政府行政辦公服務中心和正在規劃建設的市民公 園及酒店會議中心。地塊四而與新建成投入使用的廣州市二中一路之隔。6、項目景觀地塊東南側有小山坡，將來可結合本項目風格做出比較好的景觀，且由于科學城剛開始 發展，地塊周邊沒有任何污染，自然環境比較優越。二、出讓條件（項目取得方式）1、出讓方式及報名條件項目采取兩地塊分別招標的方式出讓，報名時間從8月7日至8月18 0, 8月17日前 繳納競買保證金6000萬元，兩地塊各3000萬。投標申請人同時投標KXC-P2和KXC-P3地

4、塊要求具備以下條件：（1）企業凈資產達9億元人民幣以上：（2）企業資產負債率小于70%；（3）報名前一個月內銀行任一天結帳時的企業現金存款達6.5億元人民幣以上。2、出讓程序參加地塊投標的公司要求9月21日提交資格審查文件，資格審査通過后于9月28日前 提交投標文件，開發區丄地交易中心將于9月28日上午公開開標。3、出讓底價及付款方式KXC-P2地塊投標最低價為17000萬元,計算樓而地價1475元/平方米，KXC-P3地塊投 標最低價為15000萬元，計算樓而地價1378元/平方米。付款方式為成交后30日內一次性 付淸。三、市場情況1、區域市場概況從近期廣州各區的市場成交量和成交價格來看，蘿

5、崗區的成交量上升較快，成交價格也 以蘿崗區上升幅度最大，這說明當前蘿崗區的住宅市場是供不應求的，而且隨著科學城的進 一步發展和蘿崗區規劃的進一步落實，對住宅的需求量將會進一步大幅增大。值得注意的是, 在住宅需求增加的同時，開發區的丄地供給量也大大增加了，廣州經濟技術開發區計劃出讓 儲備地塊6幅，英中商品住宅用地而積96.33萬平方米，占總用地而積的98.57%。擬公開 出讓時間為6月至9月。除了廣州政府有計劃出讓的上地，不少發展商還通過其他渠道拿到 了大量的待開發土地，只待發展良機的到來?？梢钥闯?，該地區未來住宅市場的競爭將十分 激烈。2、周邊樓盤情況蘿崗區除了原有的保利林語山莊和帝景山莊外，

6、萬科和中糧集團合作的廣州萬科城已現 雛形，規模較小的華悅山莊也即將進入市場。帝景山莊與保利林語山莊以別墅為主，而廣州 萬科城則是針對更大批的中等收入階層，占地22萬平方米的廣州萬科城包括情景洋房、特 色小高層及萬科的創新低密度住宅將為科學城的中等消費者帶來新的產品選擇“表1:周邊樓盤情況表樓盤名稱位置規模產品類型均價銷售速度與本案相比優劣勢其他附周邊樓盤個案分布圖3、項目市場前景P2.P3地塊毗鄰科學城北面，開發區整體強勁的經濟走勢，以及蘿崗區嶄新而宏偉的發 展藍圖，使該項目未來幾年內有較大的増值空間。如果蘿崗區域未來兩年內各項基礎配套設 施能夠逐步落實，該項目曲市可望面臨一個人氣較旺的市場，

7、此外，在科學城林語項目基礎 上.容易在區域市場形成品牌聯動效應，因此總體上本案前景較好。4、價格定位與產品定位根據項冃規劃方案及產品定位，項冃擬建多層公寓、情景洋房和部分聯排別墅。售價按 照聯排別墅19000元/平米計，洋房按照8000元/平方米計，商業按照15000元/平方米計， 酒店式公寓按照10000元/平方米計。商業按照全部銷售計算，根據實際情況地下車位按照 全部銷售計算，售價為10萬元/個。（詳見市場調研報告）四、項目初步規劃方案經初步規劃，本項目總建筑而積312366平方米，苴中地上而積243423平方米，可售面 積225736平方米。產品類型以普通洋房及聯排別墅為主要產品，苴中洋

8、房而積155425平方 米，別墅70303平方米。期有部分商業3400平方米及灑店公寓3648平方米。五、項目初步開發計劃項目初步計劃于2007年5月開工建設，項目竣工時間2009年底，開發周期為2年半。 預訃項目于2007年12月開始銷售六、項目經濟分析1、周邊地塊成交情況地塊周邊住宅用地成交量較小，具體情況見下表表2：周邊地塊成交信息成交地 塊成交時間地塊位置占地而積建筑而積成交價成交樓而 價競得人F3-62005.8位于廣州開發區 東區南片商住用 地東南角、廣深公 路北側14785591405588950廣州宏康F3-12006.1位于廣州開發區 東區牛頭山143046436879683

9、238廣州宏康F8-12006.5位于廣州開發區 大觀路東4719397079083631505130廣東中萊附周邊成交地塊位置圖根據項目周邊地塊成交情況，F8-1地塊區位條件好于本地塊，綜合考慮時間等因素預訃正常情況下本項目成交樓而價格在4000-4500元/平方米以內。2. 經濟效益分析經測算，預計當上地價格為91480萬元，樓而地價4053元/平方米時，總投資為213769 萬元，按照可售單方成本9470元/平方米。按照洋房8000元/平方米，別墅19000元/平方米, 商業15000元/平方米，公寓10000元/平方米的回收均價計算，預計項目總銷售額312799 萬元，稅前利潤達到37

10、397萬元.稅前利潤率達到15.3%。（詳見立項測算表）3. 敏感性分析由于洋房而積占總可售而積的65%以上，故利潤與洋房售價相關性較大，以洋房售價和 上地取得價格為變量，對稅前利潤及稅前利潤率進行敏感性分析。表3：稅前利潤率敏感性分析、雯宅售價 邈舸潤家、6500700075008000850090009500850009.05%12.53%16.00%19.47%22.94%26.40%29.86%880007.19%10.61%14.03%1745%20.86%24.26%27.66%900005.99%9.38%12.76%16.13%19.50%22.87%26.23%914805.

11、12%8.48%11.83%15.18%1&52%2L86%25.20%920004.81%&16%11.51%14.85%1&18%21.51%24.84%930004.24%7.57%10.89%14.22%17.53%20.85%24.15%940003.66%6.98%10.29%13.59%16.89%20.19%23.48%敏感性分析表明，項目具備一泄的抗風險能力，在售價下降至6500元/平方米，地價上 升至94000萬元時，項目仍能保證不虧損。七. 資金計劃預訃本地塊成交價格在91480萬元左右，總投資213769萬元，啟動資金95000萬元。安排資金計劃

12、如下:1、2006年8月17日支付保證金6000萬元。2、2006年10月28日支付地價85480萬元，保證金已轉地價。3、2006年10月2007年3月支付交易費用、勘探設計，場地平整等費用3520萬元。4、預計2007年3月可取得銀行貸款100000萬元。八、項目優劣勢分析1、優勢項目位于規劃中的蘿崗中心區內，毗鄰未來的區政府和市二中等，所處區位條件有利， 交通狀況良好，區域內各項配套設施將逐步完善：(2) 項目采取對企業資金實力和規劃方案進行資格審査的基礎上競地價的方式招標，具有 公平性，同時對資金實力設置的髙門檻，可以排除資金實力處于劣勢的企業：(3) 項目地塊平整，緊鄰山坡，利于結合自然環境進行規劃設計：2、劣勢(1) 項目分成兩個地塊分別招標出讓，使公司要同時取得兩部分的土地使用權，而臨的較 大的競爭風險，投入的丄地成本將比較大：(2) 項目兩側各有高壓線走