1、荊門市童世界兒童城商業中心招商計劃書一 項目介紹荊門童世界兒童城商業中心（以下簡稱 “中心 ）位于湖北省荊門市掇刀區，屬荊門市南城重點開發地段。目前，荊門市政府提出了 “重點開發南城 ，適度建設北城 ”的規劃 ，該項目即隸屬于重點開發商圈。荊門市人口總數在2011 年達到 300 萬。1.項目位置項目位于富興園小區臨街商業區，兒童城商業綜合體由5 層商業樓組成 。新崛起的荊門新商業聚集圈星球商業中心緊鄰對面，占據這一商圈的黃金地段。2.項目規模項目總占地 ：4813.93 項目總建筑 ：24624.72項目住宅面積 ： 19169.53項目商業面積約 ：7000 3.區域優勢項目商業城位于荊門

2、虎牙關商圈核心位置，虎牙關大道與象山大道相向而行，這里將是荊門最具規模新的商業中心。沃爾瑪、蘇寧電器 、橫店影視城 、7天酒店 、上島咖啡 、星球商業中心等新型商業業態。為周邊商業形成奠定了基礎。4.交通優勢項目商業城交通便利僅虎牙關大道就有多達7 條公交線路經過 ，虎牙關大道也是進出荊門的必經之路。5.消費力優勢本區域來來 5 年居住人口將會達到30 萬人，隨著項目落成這里乃至整個荊門都會成為新的消費增長極，同時這里是荊門消費最具潛力的區域之一。6.荊門概況荊門位于湖北中部 ，東眺武漢 ，西臨三峽 ，南望瀟湘 ，北通川陜 ，素有 “荊楚門戶 ”之稱 ；荊門市先后成為中國優秀旅游城市、全國科技

3、進步先進城市、全國造林綠化十佳城市、國家循環經濟試點市、國家現代林業建設示范市、全國農機化示范區 、國家節水型社會試點市、國家生態示范區試點城市、全國創建創業型城市和國家加工貿易產業梯度轉移重點承接地，是湖北省歷史文化名城、湖北省 A 級金融信用市 。二 整體經營業態定位本項目經營業態定位為荊門市及周邊城市提供最全面，最專業的兒童生活娛樂綜合性商業城 。項目涵蓋嬰孕童五大主力業態:一樓定位國際國內一線品牌兒童孕嬰精品服飾，西式餐飲 ，休閑食品二樓定位款式國內最齊全 ，風格最豐富的童裝商品匯三樓定位兒童家居生活館兒童孕嬰日用大型超市童鞋及飾品區四樓定位兒童動漫城兒童游樂場兒童主題餐廳玩具應用俱樂

4、部五樓定位兒童早教及培訓兒童攝影兒童音像樂器文教用品本項目集聚荊門及周邊區域內主要兒童商業形態，以規模性制勝 ，一站式購.物，全面體驗消費模式 ，商品多層次 、購物無拘束 。三 項目定位優勢1.兒童產業發展市場前景隨著中國經濟的飛速發展，人民生活水平的不斷提高，尤其是計劃生育政策在中國的實行 ，中國傳統家庭結構已經發生重大變化，孩子成為家庭中最受關注的成員之一 。幾乎每個家庭都在不斷增加兒童食品、教育、音像、玩具、服裝等方面費用支出，今天兒童消費平均已經占到家庭總支出的30% 左右 。子女教育與健康成長成為家庭建設中最重要的目標之一，兒童產業已經成為中國最受關注和最具發展前景的產業之一。中國兒

5、童產業市場被公認為世界最有商業機會和贏利空間的市場 。據嬰童產業研究中心的統計發現，中國 16 歲以下少年兒童已有3億多，而城市兒童消費在家庭總支出比例已超過33 。中國 6 歲以下兒童的消費市場將達到 7000 億元左右的規模 ，到 2015 年，可望達到 3 萬億元的規模 。2.兒童城項目在荊門區域的優勢目前荊門區域內有規模、專業化 、最全面的兒童產業城還屬于空白。那么，放眼整個華中地區有規模、專業化 、最全面的兒童產業運營商也是少之又少，在荊門的龐大兒童消費群體已經形成。兒童產業包括兒童用品類、兒童創意類、兒童文化類 、兒童服裝類 、兒童食品類 、兒童玩具類 、兒童醫療保健類、兒童教育培

6、訓和兒童成長發育用品類、兒童保險及家政服務類。荊門需要鑄造出一個 ，整合周邊產業 、與兒童文化產業 、兒童創意產業有機結合；達到產業升級 、品牌升級 、綜合效益升級 。 時尚化、品牌化 、城市化，這是 “荊門兒.專業學習資料.童產業 ”的必然目標 。兒童城緊密貼合當前流行兒童主題元素，整合兒童產業優質商家，共同打造荊門第一兒童商城 。聘請專業的商業地產運營團隊以及兒童產業管理人才，憑借多年的市場研究分析以及成功的項目運營案例，為荊門市兒童市場打開一片新天地。四 SWOT （優勢、劣勢、機會、威脅）分析S-Strength優勢1、專業的商業地產運作團隊，使商城運營能夠規范化 、體系化、市場化 ，

7、結合荊門市現狀實施行之有效的營銷策略，于短時間內擴大中心知名度以及吸引大量消費者 。2、專業的兒童產業業內營管專家，對中心商戶進行資源整合、活動更新 ，創造系統完善的兒童產業鏈。3、品牌專業化 。 中心是湖北首家以兒童為主題建造的商業中心，中心內部裝修裝潢以兒童元素為主，細節處更設置了兒童洗手間、哺乳間 ，兒童座椅以及兒童推車等設施 。4、地理位置 。W-Weakness劣勢1、市場養成周期 。 由于新型的童世界兒童城中心模式在全國屬于新興地產模式，故無法完全復制傳統的營銷模式，在推廣過程中將建立龐大的兒童業內合作經營理念 ，故需要 1-2 年的市場培育周期 。2、周末經濟 。兒童行業普遍存在

8、周末經濟狀況，節假日人流量充足 ，工作.日則人流相對較少 ，需中心及商戶利用活動與促銷手段結合拉動工作日消費。O-Opportunities機會1、荊門市目前兒童行業較為混亂，不成體系 ，家長也無從著手為孩子尋找一個娛樂 、休閑、學習的場所 。2、中國公立幼兒園不允許幼兒園學生學習課外額外課程。中國一線大城市兒童平均從一周歲開始介入各類體能、智能、創意、語言、藝術等早教機構 ，童世界各培訓機構為家長提供了一個良好的學習平臺，使孩子不至輸在起跑線上。T-Threats威脅兒童商業地產是中國地產行業的發展趨勢，通過母嬰 、兒童來帶動周邊商業地產的模式將呈現良好勢頭。隨著市場的認可與關注度，地產商終

9、將大面積涉足兒童地產行業 。 荊門市新興商圈必定將兒童地產作為重中之重來運作，此時進入市場雖占盡先機，也將受到新興項目的沖擊。我們可通過不斷更新服務內容與產品品質來維護中心商戶品牌，從而達到歷久彌新 。五 商場商品布局及人流動線涉及商場商品布局及人流設計遵循購物和行走習慣進行設計。1、水平人流設計遵循由動到靜 、由商品吸引到品牌吸引 、由隨意消費到目標消費的原則 ，如中島屬于鬧區 ，人流量比較大 ，因此主要安排大眾 、隨意性消費商品，以商品吸引促進銷售 。邊廳處于靜區 ，人流量相對小 ，主要安排一些品牌.專業學習資料.個高檔次商品 ，以品牌和目標消費促進銷售。主通道設計 2.8米，形成 O型的

10、水平環行人流 ，保證購物距離最短 ，商品展示區域最大 。輔助通道設計 1.9米，呈 S型分布于中島區域 ，保證人流暢通 。2、垂直人流設計遵循人氣對流和疲勞指數進行規劃，人氣對流指項目頂層和底層規劃商品吸引力業態，如一層兒童孕嬰精品服飾，西式餐飲 ，休閑食品和五層的早教及培訓兒童音像樂器等引導人流上下運動，形成對流 。中間層規劃品牌吸引力業態 ，如精品百貨業態 ，通過品牌吸引客戶消費 。 根據人體疲勞指數，四層以上規劃為休閑和娛樂性消費項目，滿足消費人群在 2小時購物疲后休憩和就餐 。六 招商總體原則1.主力店、品牌店引入主力店 、品牌商戶的進駐能有效提升項目的品位、吸引消費人流和提供穩定的租

11、金收入，越多知名品牌商戶進駐，項目形象越佳 。 品牌商戶的進駐，一方面對消費的核心 消費者形成吸引力 ，另一方面 ，知名商戶的形象也能使商場的形象更加深化。2.同業差異 、異業互補同業差異就是市場不能盲目招同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經營特色。異業互補的目的就是滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客身心體驗化，提高其消費興趣與欲望 。3.適當鋪位預留.預留商鋪 ，可以掌握掌上主動權 。七 招商政策及優惠由于本項目商業不成熟，應給予不同商家適當的免租期，降低聯營商戶的扣點比率 ，達到刺激商家早日入駐，同時也是給本商業一個市場培育期，符合商業運作規律

12、 。1 招商政策聯營形式由童世界提供場地 ，商戶提供商品或服務和人員的形式，以銷售額抽成扣率的招商方式進行聯營經營。2 招商政策租賃形式由童世界提供場地 ，按照商戶的經營面積收取租金的方式進行招商經營，建議采用不同的期限給予不同比例的優惠招商措施3 租金優惠策略1）主力商家簽訂經營合同時間為5 年的，進入第一年免收租金 。2）為了鼓勵客戶長期經營，項目將采取依合同簽訂年限的方式提供不同的租金優惠政策A.租約簽訂時間1 年，一次性免租 60天。B.租約簽訂時間3 年，一次性免租 90天。C.租約簽訂時間5 年及以上 ，一次性免租 365 天。4 租金遞增策略A第一 、二租約年租金不遞增 ；B第三

13、租約年開始在原始租金的基礎上，遞增 10%；.專業學習資料.C第四租約年在第三租約年租金的基礎上，遞增 6%；D第五租約年在第四租約年租金的基礎上，遞增 7%；E第六租約年在第五租約年租金的基礎上，遞增 8%，且以后租約年保持8%遞增率不變 。八 招商優惠政策權限1.租金優惠審批 ：招商員沒有租金優惠權限招商經理租金優惠權限3 元/ 月/ 平米項目副總租金優惠權限5 元/ 月/ 平米總經理租金優惠權限8 元 / 月 / 平米2.免租期優惠審批 ：招商經理正常招商情況下普通商家可享受免租期60 天。項目副總可增加免租期90 天 。總經理可增加免租期365 天。上述增加免租期限累計原則最高不超過3

14、65 天，若有知名品牌或龍頭商家，且對招商有重大帶動或貢獻者另外需求優惠，經核實由招商經理提出申請，項目副總及總經理審核批準。申請條件需求A、知名品牌 （具有政府 、行業協會頒發證書或相關認證）B、為項目招商工作做出重大貢獻（如介紹 5 批以上的商家進駐 ）C、經營面積大 ，有在行業中起到帶動作用，并且為經營中行業A 類商家.九 招商對象的選擇通過四個主要步驟 ，我們能夠更加明確的認清我們的目標招商對象，并通過全方位的評估選取最適合的商家，從而實現招商對項目運作的最大化價值。1. 評估市場消費需求充分考慮荊門及周邊地區消費者的消費特性、消費能力和消費習慣，選擇能夠滿足消費需求的商家2. 辨別和

15、選擇目標招商對象并與其初步接觸廣泛收集商家資料 ，并從資源庫中選擇符合條件的優質客戶，進行有針對性的初步接觸 ，并就合作的可能性進行初步溝通3. 評估合作條件及對本項目的討論合作條件 ，并從合作成本和收益兩方面判斷目標商家對于項目的價值，確定引進績效高的優質商家4. 選擇招商對象并確定引進方式直接引進品牌加盟聯合經營品牌代理十 招商運行理念及招商資源檔案的建立1.童世界對招商營運工作實行統一運營.專業學習資料.統一運營包含五個方面的內容：統一經營管理統一市場營銷統一服務監督統一物業管理統一收銀管理2.招商資源檔案的建立1.建立客戶登記和檔案制度2.建立客戶拜訪 、回訪制度3.建立系統的管理表格

16、客戶資源表意向商家登記表招商談判跟蹤表商家合同簽訂登記表十一 招商目標客戶1、從事兒童產業業態的經營者；2、有成熟兒童運作體系的機構；3、熱愛兒童事業 ，渴望自主創業的業主 ；4、兒童行業內各領域的零售、批發商；5、具有廣泛知名度的品牌機構。十二 招商管理流程市場摸底、客戶積累（招商部）來電、來客登記及洽談（招商部）登門拜訪或電話邀請（招商部）填寫商鋪租賃意向表（招商部）.十三 合同簽定審批流程.專業學習資料.根據洽談情況，招商員填寫租賃合同及附件經營管理公約 、物管協議客戶簽名確認根據合同內容，招商員填寫租賃文件呈批表 、租賃簽辦單招商經理審核項目副總審批總經理審批客戶繳款加蓋合同章招商員填

17、寫租賃商鋪交房審批表、商鋪交接驗收清單招商經理審核管理公司審核物業公司審核客戶簽字確認商鋪移交.流程說明 ：招商人員根據洽談情況，填寫租賃合同 及附件 經營管理公約 、物管協議。客戶按要求對以上文件逐一簽名確認。由招商人員根據合同內容填寫租賃文件呈批表 、租賃簽辦單 ，報招商經理當場審核 。由招商人員將 租賃合同 及附件 經營管理公約 、物管協議 ，連同租賃文件呈批表 、租賃簽辦單 報項目副總審批 。由招商人員將 租賃合同 及附件 經營管理公約 、物管協議 ，連同租賃文件呈批表 、租賃簽辦單 報總經理審批 。由招商人員帶領客戶至財務室繳款，辦畢后 ，公司對 租賃合同 蓋章。合同一式四分 ，公司

18、 2 份，客戶 1 份，項目部留存 1 份。招商員填寫 租賃商鋪交房審批表 、商鋪交接驗收清單 ，交由招商經理審核。交經營管理公司及物業管理公司審核后，由客戶在 商鋪交接驗收清單 上簽字確認 。由經營管理公司查驗上述手續辦理情況后，發放商鋪鑰匙至客戶，商鋪移交完畢 。.專業學習資料.十四 招商媒體策略1媒體選擇適用的招商推廣的媒體均有各自的優點和缺點，我們將根據各大媒體的優劣分析，針對每個推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。各大媒體的優點 、缺點分析 ：媒體優點局限靈活 、及時 、有良好的當地市場覆蓋轉嫁讀者少 、發布費用昂貴、地產廣告報紙面、接受廣泛 、圖文并茂 、信息清楚 、集中、造成信息干擾大影響力強制作費用昂貴；受播映時間限制，需一傳播范圍廣 、受眾面廣 、圖文聲并茂 、電視定的時間連續，才能出效果 ；觀眾可選傳播速度快 、感染力強擇性差讀者針對性強 ；靈活性好 ；同一媒體內直郵廣告面比較窄無競爭對手 ，個性化強 ；費用低僅有聽覺效果；宣傳短暫 ；聽眾零