1、南寧市金康·天和時代商業策劃業態分析及應對策略一、南寧商業市場分析1、大型綜合百貨業商場（1）萬達商業廣場此商場位于朝陽路與民族大道交匯處，經營面積達 116000 平方米。是南寧市最大型的現代綜合百貨商場，且定位檔次較高，經營模式和規模可與北京、上海、廣州等大城市的大型商業廣場相媲美，已成為南寧市百貨業商場的旗艦。（2）新朝陽商城此商場位于南寧飯店，萬達廣場商業步行街旁。經營面積43000 平方米 .。位于南寧市傳統核心商業區，也是一棟現代化程度較高的商廈。但因與一路之隔的萬達廣場的業態定位完全重疊，同質化嚴重。且與萬達廣場無論規模、檔次，資金實力都相差甚遠，而且開業時間比萬達廣場

2、晚了幾乎一年，以致于現在慘淡經營。總的來說經營失敗。（3）王府井百貨位于七星路與新民南路交匯處，經營面積52650 平方米，是一座現代化程度極高的現代化商場。但因商場定位嚴重超前，脫離南寧市現實水平，商場容積率過低，以致于經營慘淡，經營狀況日益衰落。（ 4）另：新舊夢之島、南寧百貨、商業步行街等是南寧市較成熟的百貨業商場分析：從以上經營的商場調研分析，我們可以看出，南寧市大型綜合百貨商場具有以下幾個特點：1）都是位于傳統市中心，傳統的商業核心區域，有充足的人流量，商業氛圍非常濃厚。2）商業業態的同質化嚴重，沒有根據項目周圍的業態和自身軟硬件特點而進行業態上的差異定位。3）個別商場的硬件設施嚴重

3、超前，脫離南寧市的現實狀況，主要表現在商場的容積率過低。4）南寧市已擁有較成熟、完善的百貨業市場，且比較現代化，商業競爭激烈。所以要經營大型綜合百貨商場，要具備以下幾個條件：首先要位于成熟社區，擁有相當的人流量，至少保證有相當的區域消費能力，有比較好的商業氛圍。接下來才是考慮與周邊商業項目的定位，特別是周邊百貨業，實行差異化定位，避免同質化競爭。2、專業批零市場(1) 交易市場位于濟南路，經營面積達一萬多平方米。主要經營低檔成衣，童裝，日用百貨的批發業務。人流量非常大，經營狀況非常不錯。客流覆蓋了廣西各市和越南等地區。但商場硬件非常落后，四層高的商場沒有一部手扶電梯，管理混亂，雜亂無章。消防設

4、施極其不足。（2）新舊和平商場位于人民中路3 號，經營面積2.6 萬平方米，主要經營成衣，布匹批發，日用百貨零售。經營狀況與交易市場差不多，人流量也是非常大，硬件設施也是非常落后，且商場布局很擁擠。（3）銀興輕紡城位于交易市場附近，主要經營二手家電、二手手機、布料為主。此商場的硬件設施依然非常落后，且商場的經營業務與商場的名稱很不相稱。這說明了商場現有業態與當初定位是有很大變化的。這也間接說明了在南寧經營二手商品交易是大有可為的。（）新裕窗簾城位于交易市場附近，主要經營窗簾布藝的批零業務，經營面積頗大，商場硬件設施也很落后。但經營的專業程度頗高。分析：從以上經營的專業市場的調研分析可以看出，南

5、寧專業市場具有以下幾個特點：）傳統的專業市場，其硬件設施極為落后，仍處于計劃經濟時代的產物。且不具備向現代化商場轉營的條件，沒有電梯，消防和安全存在嚴重隱患。）商場管理混亂，雜亂無章，非常擁擠。商場管理者的經營理念亟待提高）傳統的百貨批零專業市場，主要集中在舊城區一帶，隨著市區舊城改造，遷出原區謀求更大發展是大勢所趨。） 專業市場的客源輻射能力強于綜合百貨業，大致可輻射到廣西各地、縣級市、越南地區及東盟各國經營大型專業批零市場要具有以下幾個條件：）要擁有面積相當的商場，平方米以上。）商場硬件設施要過關，特別要有相當數量的手扶電梯，貨梯，消防設施。）交通便利，周邊要有客運站場及貨運站場。便于周邊

6、城區客戶進場辦貨及運出。）最好能得到政府相關部門支持，把一批處于舊城區，存在消防隱患的落后商場遷出原址。）商場管理者的管理、經營理念一定要提高，要符合現代商場管理的需要。、結論（1）傳統百貨業在南寧市基本成熟飽和，且已完成了從舊式商場到新式現代商場轉變的過程。代表就是萬達廣場、王府井等。業內競爭激烈，此時介入并非好時機。（ 2）南寧市的專業批零市場，周邊輻射能力強，市場需求量可觀。但從業態來看，仍處于比較原始的計劃經濟時代，無論從硬件設施，管理水平都嚴重與時代脫節。（3）相信在幾年內，市內傳統專業市場將面臨重新洗牌，一批具有現代化專業市場將取代舊區落后原始的專業市場。而且這也是政府在舊城改造工

7、程中所愿看到的。可以說，此時介入經營專業市場是絕佳時機。二、項目區域商業市場分析1、地理位置位于江南區住主干道星光大道與環城快速路白沙大道交界處 ，是南寧經濟技術開發區核心位置。2、交通狀況（1）距離江南客運站僅 2 3 公里，對于周邊城市的客流、物流轉移非常便利。（2）周邊公交站有十多條公交線，與市區連接緊密、快捷。（若能把公交站前移到廣場處將更好）（3）位于日后市區南拓的快速路和主干道上，無論是連接高速公路，機場或進入市區，都非常快捷。3、項目片區商業狀況（1）商業氛圍項目地處江南區經濟旺地與大沙田鎮之間的中間地帶。附近樓盤建筑密度低，人流量稀少，可以說是“前不到村，后不著店”，缺乏人流量

8、區域性支持。（2）周邊商業業態1）榮寶華商城，主營百貨副食品批零中心附：榮寶華中心商場各層業態分布表樓層經營品種五層針棉紡織、床上用品、布匹、窗簾布藝四層婦女、兒童用品（童裝）三層女裝區二層女裝區、男裝區一層鞋類、皮具、箱包、餐飲負一層小商品2）汽車配件3）汽車品牌 4S 店注： 1、2 項尚未形成有效規模三、項目業態定位1、零售百貨業方向對照前文分析關于百貨業經營所要具備的條件， 可以看出此項目基本不具備發展百貨業的條件 。起碼在三、四年內不具備。唯一優勢只能是停車方便，擁有充足的停車位。首先是項目所處區域人流量稀少，人口密度低，就連區域消費也難以保證，缺少商業氛圍，而且市區內已有多家類似的

9、大型百貨商場嚴重空置。此時上馬百貨業，難以得到政府支持。2、專業批發市場方向對照前文分析關于專業批發市場經營所具備的條件。可以看出，此項目各項條件都基本滿足發展專業批發市場的要求。（1）首先是此項目的商場面積超過24000 平方米，足夠規模來支持專業批發市場的運營。（2）交通便利，周邊擁有客運及貨運站場，離機場也不遠，對于吸引周邊城市及日后東盟各國客源都有巨大優勢，也使市場的輻射能力更為強大。（3）此項目是一個現代化的商場，各項硬件設施都是傳統專業批發市場無法比擬的。就算是放到廣州等大城市，此商場的硬件都算得上是中高檔次了。（4）此項目位于江南區的開發新區，是南寧日后重點拓展的核心區域。在這選

10、址，使原舊區傳統專業批發市場整體遷入，是完全符合政府的思路和理念的。也是完全可行的。只要與政府相關部門協調好，是可以得到政府支持的。（5）本司擁有豐富經營和管理專業批發市場的經驗和專業人才。若引入廣州專業批發市場的辦場理念，相信能夠顛覆南寧專業市場給人“臟、亂、差”感覺的印象。成為南寧專業批發市場中的領軍者。3、項目功能定位策略（1）主要是參照交易市場及周邊傳統市場的業態結構，特別是榮寶華商城。1、2 層為專業批發市場3 層為餐飲業（注：大概引入1 2 家有特色的菜館，餐廳）4 層為桑拿、休閑會館注：經考察，南寧市至今沒有一家大型中高檔的桑拿、休閑中心。雖然南寧市人均消費水平不高。但貧富比較懸

11、殊，有高消費能力的群體不在少數，這群人是肯花錢，花得起錢的。所以南寧市有足夠市場容納1 2 家這樣的大型中高檔桑拿、休閑會館的另：負一層及廣場可視情況適當引入 23 家汽車保養、維修、改裝一條龍服務的新式汽車服務商家。如廣州的新干線。四、項目操作策略鑒于榮寶華商城的商業定位與本項目大致相同，都是以經營傳統百貨業的專業批零為主，而且無論是規模和資金都遠遠大于本項目。所以不管本項目商場如何定位，都要考慮到榮寶華因素。而且要把心態調整好，不予榮寶華爭做“一哥”，讓他做大哥，我們跟著看，以此靈活制定策略。1、應對策略（ 1）策略一： 若榮寶華招商成功我們就以錯位經營的方式應對。即用一樓的商品定位應對榮

12、寶華四、五樓的商品定位用二樓的商品定位應對榮寶華五、六樓的商品定位簡單來說就是用“孫臏賽馬”的方式，以上等馬打對方的中下等馬，以此來取勝。優勢： 1）鑒于榮寶華商城的工程進度比本項目進度要快上大半年。可先讓榮寶華進行招租，營造商業氣氛。2）借用榮寶華游說政府搬遷舊城區傳統專業市場的契機和資源，進行錯位招租，與榮寶華形成優勢互補，這樣一來不僅可省下許多政府公關費用和時間。3）借用榮寶華對于新商圈的廣告攻勢資源，以其在招租和試業階段分得一杯羹。劣勢： 1）榮寶華會把最優質的資源搶走，占得先機。（ 2）策略二： 若榮寶華招租失敗我們就搶占最有利、最優質資源，實現把交易市場整體遷入優勢： 1）把市場最有發展前景，最優質的資源搶到手2）能夠一舉確立自己在新一代專業市場的龍頭地位劣勢： 1）需要較長時間及資金營造商業氛圍和商業培育期2）要自己做政府的公關工作，實現交易市場的整體搬遷根據我們判定，出現策略一的情況較大，即榮寶華招商成功的機率很高。這從它是外資背景，資金實力和政府表態中可見一斑。總的來說，榮寶華成功對我們是利大于弊。2、硬件設施要求1）外立面裝修一定要大氣，高檔，能配合專業市場的形象格局。而且這個對于總體形象包裝很重要。2）內部裝修要配置中央空調，足夠的手扶電梯和貨梯3）內部商鋪間隔不宜過密，要留有充足的