1、201*年寧德房地產市場總結 201*年寧德房地產市場總結 201*年寧德房地產開發投資分析 201*年寧德房地產投資高位運行商品房銷售穩定 201*年寧德市房地產開發完成投資221.05億元，超過全省平均水平29.0個百分點。201*年全寧德市共銷售商品房183.62萬平方米，同比增長22.4%。中心戶型住宅貢獻較大。 201*年，寧德市房地產建安工程投資和土地購置費迅速增長，有力地推動了投資的高速增長，同時也帶動了新開工面積的增長，受國家宏觀政策和市場經濟規律的雙重影響，商品房銷售堅持平穩增長。 一、投資高位運行，土地購置費增速加快 201*年以來，寧德市房地產開發投資堅持快速增長，從10

2、月份起，連續三個月增幅居全福建省各設區市第一名。全年共完成投資221.05億元，同比增長60.1%，超過全省平均水平29.0個百分點。其中，建安工程投資145.85億元，同比增長65.0%，拉動房地產開發投資增長41.6個百分點；土地購置費62.36億元，同比增長65.2%，對房地產開發投資增長的貢獻率達29.7%。 二、施工規模進一步擴展，完工面積增幅回落 201*年全寧德市房屋施工面積1389.33萬平方米，同比增長38.2%，比一、二、三季度分別提升14.8、5.8、8.6個百分點。新開工380.25萬平方米，同比增長49.8%；其中寧德中心城區新開工面積184.83萬平方米，同比12年

3、增長114.4%。 全寧德市住宅施工面積995.30萬平方米，同比增長34.2%，201*年新開工254.43萬平方米，同比增長44.4%；其中寧德中心城區住宅新開工面積122.09萬平方米，占201*年寧德全市住宅開工面積的48%，同比12年增長104.9%。 辦公樓施工面積所占比例較小，但施工規模擴展，全年共有施工面積36.52萬平方米，同比增長113.2%，本年新開工19.55萬平方米，同比增長109.5%；其中寧德中心城區新開工9.67萬平方米，占201*年寧德全市辦公樓開工面積的49.46%，同比12年增長600%。 商業營用房施工面積183.21萬平方米，同比增長45.0%；其他房

4、屋施工面積174.31萬平方米，同比增長45.4%。 201*年全寧德市房屋完工面積116.62萬平方米，同比增長44.4%，增幅比1-11月回落30.9個百分點，比一、二、三季度分別回落160.8%、81.0%、42.4%。其中，住宅完工面積84.17萬平方米，同比增長29.2%。 三、商品房銷售穩定，中小戶型住宅貢獻較大 201*年，全寧德市共銷售商品房183.62萬平方米，同比增長22.4%。住宅銷售面積166.97萬平方米，同比增長22.8%。其中，90平方米以下小戶型住宅銷售42.32萬平方米，同比增長22.8%。其中，90平方米以下小戶型住宅銷售42.32萬平方米，同比增長27%，

5、90-144平方米中等戶型住宅銷售105.46萬平方米，同比增長29.1%，144平方米以上大戶型住宅銷售面積19.19萬平方米，同比下降8.4%。 按套數來看，201*年寧德全市共銷售商品住宅15824套，其中，90平方米以下小戶型5566套，90-144平方米中等戶型9184套，144平方米以上大戶型住宅銷售1074套。201*寧德中心城區期房銷售套數為6477套，其中，90平方米以下小戶型2082套，90-144平方米中等戶型3742套，144平方米以上大戶型653套。 此外，201*年庫存壓力減小，待售面積進一步減少。全市待售面積21.68萬平方米，同比下降4.1%，其中住宅待售面積1

6、2.34萬平方米，同比下降29.3%。然而，寧德中心城區的庫存狀況卻與之背道而馳，待售面積8.29萬平方米，同比12年增長205.3%，其中住宅待售面積2.51萬平方米，同比12年增長20.2%。 四、資金來源狀況優良，定金及預收款成倍增長201*年到位資金320.42億元，同比增長85.1%，其中，國內貸款24.02億元，同比增長123.9%；自籌資金151.12億元，同比增長84.1%；其他資金來源145.28億元，同比增長81.0%，作為其他資金來源主要部分的定金及預收款95.63億元，同比增長124.6%。 擴大閱讀：201*房地產市場總結和201*年猜測 房地產的201*年和201*

7、年展望 這段時間中國房地產行業整體波瀾不驚，值得深度解讀的有價值的信息少之又少。估計很多朋友在這個時間點都在做課程進行201*年度總結和新的年度工作計劃。今天敝人也跟各位對201*年的中國樓市做做總結，再將201*年的整體趨勢做個猜測。在此，敝人總結了一批投行報告的觀點以及任志強等權威專家的觀點，與各位分享！ 201*年，中國房地產銷售總量快速上漲，一二線城市吃肉，三四線城市喝湯 201*年，整個全國房地產銷售總量高歌猛進，銷售增速接近30%，土地市場的增速同比增速達到了38%。 但是，不同城市房價漲幅卻不一致。最主要的特征是，201*年全國房地產改變了同漲同跌的趨勢，由“普漲時代“進入到了分

8、化時代“。 下面投行統計的一組數據可以得到證實。 201*年1-10月，一線城市銷供比銷售面積/批準預售面積為111.4%，供不應求，處于存量的凈消耗狀態，二線城市供需則基本平衡，三線城市銷供比則不到80%，顯然供過于求。201*年，一二線樓市沖高回落，三四線城市持續鏖戰 新的一年馬上到來，市場應會有怎樣的變化？在此，也給各位做做猜測。 總體來看，201*年的中國房地產行業仍將維持在一個比較景氣的狀況。從供求關系看，隨著201*年房市的火爆，開發商在下半年大幅拿地，201*年的總供給會比201*年增加，房價漲幅估計會下降。 1、綜合各大投行報告，估計201*年的房地產銷售額增速在1017%，銷

9、售面積增速在912%。2、全行業新開工面積增速將放緩，估計201*為年增長5%。新開工面積指標是銷售的滯后指標，由于201*年銷售增速放緩，估計新開工增速也將隨之放緩。3、估計201*年，全國房價整體漲幅在6%左右，上半年漲價壓力比下半年大。 4、全國市場房價漲幅的結構性差異仍然特別。部分開工收縮較快的一、二線城市201*年可能仍然面臨較大漲價壓力。如北京、上海、廣州、廈門等。 5、針對這種城市分化的局面，有一組指標可以值得參照。經相關投行分析，201*年，猜測一、二、三線城市供需比將分別為短缺12%，寬裕42%和寬裕83%，201*年不同城市間供需比將加大差異。 6、與此同時，國內大牌投行國

10、泰君安發表言論：從開發商的角度來說，201*年只是開發商高增長的一個起點，從201*年開始一直到201*年，至少是201*年上半年，整個開發企業不但是利潤率會繼續回升，銷售收入和利潤結算的增速也是一個繼續往上走的過程。一線城市市場火爆 1、201*年一線城市政府大豐收 截至11月底，201*年年內北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720億元，201*年同期則為1675億元，同比暴漲181.72%，創歷史最高紀錄。2、房價將溫柔上漲，新增供應量快速上升 估計在201*年，四大一線城市由于供應偏緊，需求旺盛，供不應求的局面仍不會改變。估計短缺量在12%。因此，一線城市房價仍將

11、溫柔上漲。 地價仍會增速較快，十八屆三中全會新的土地制度改革，會有助于平抑地價。 201*年一線城市的拿地面積是大漲了接近100%。因201*年的大幅拿地補庫存可在201*年形成銷售，因此，四大一線城市201*年將形成價升量漲的局面，但房價漲幅不會持續維持年增長20%的高位，將比201*年下降，估計可達1015%。 3、將來一線城市的核心區的房價雖然有泡沫，但仍然具備上漲空間。從國外的都市圈的發展來說，中國的都市圈仍沒有到一個龐大的規模，還有進一步增大的空間。4、一線城市存量住宅去化月數：7.86個月，二線城市存量住宅去化月數：11個月三、四線城市市場持續低迷 相比一、二線城市的市場火爆，20

12、1*年三四線地區庫存仍然較高且去化相對緩慢，將從中長期壓制開工增幅，將來開工增速將繼續低于銷售增速。估計201*年新開工增速為5%。三線城市存量商品房去化月數：25個月區域差異帶來政策分化 十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調，在房地產行業內，這樣的政策基調將表現為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發燒，全國打針吃藥的政策舉措將一去不復返。 政策制定的目標是有針對性的調控地區市場。一二線城市由于市場將繼續火熱，政策基調應是將在擴展供給的同時，適度抑制需求；而針對三四線城市的繼續疲態，估計地方政府將繼續出臺有針對性的刺激措施，以保證這些地區的樓市穩定。單獨二胎政策影響有限，估計每年

13、新增10%左右的增量房需求 相比目前房地產市場的龐大存量，新增的所謂“剛需數量有限。依據估算，如果將來十年我國總和生育率逐步提升到2.0，則十年間將多出生201*萬人口。按照人均30平方米的住房標準，這些新增人口帶來的增量住房需要約為6億平米，平均每年增加住房需要6000萬平米。201*年我國住房銷售面積為11億平米，因此新增的住房需要占當年住房銷售面積的5%。 如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%18%的增量的房地產的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加2739%的增量的需求。二胎關于整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場并沒有意識到。二十年以后是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。 房地產企業兩級分化顯然，強者愈強，弱者愈弱 房地產行業企業在201*年將受到三個因素的影響， 1、資本實力，在當前高度市場化的今天，一、二線土地市場高熱，將決定了市場拿地壁壘越來越高。資本實力成為企業發展的決定性因素。 2、融資能力和成本控制能力。在201*年地價高企，房價漲幅逐步回落的市場格局下，兩大因素擠壓必定將造成利潤率逐步走低