1、昆侖度假康樂村建設項目可行性研究報告昆侖度假康樂村建設項目可行性研究報告昆侖度假康樂村建設項目可行性研究報告 hzi |!Z  一、項目概況 /)5g3&R  1.1 項目名稱：天目湖旅游度假區昆侖度假康樂村 R,6, MUZ  1.2 項目可行性研究的背景 -K iyo  1.2.1 背景 &nkzCb R  溧陽市地處蘇、浙、皖三省交界，位于長江三角洲和上海經濟區內，是全國百強縣（市）之一。 ZX#XZ  進入溧陽境內，你不僅體會到悠悠的綿古民情，更會感受

2、到現代奔放的氣息。當你踏上的這片孕育于瀨江的土地，呈現在面前的是勤勞的溧陽人民所鑄造和創建的一座現代化城鎮，但隨處隱顯出古代城鎮的輪廓。 SJd*PBq  城區往南12公里處，有一綠色仙境，那就是著名的江蘇天目湖旅游度假區。她以“江南明珠”沙河和大溪兩大水庫為中心，周邊有樹木參天的伍員山，巧奪天工的平橋石壩，古樸精湛的淳化閣亭，全國唯一的唐代石刻井棣。景區距寧、揚、蘇、錫、常、滬、杭、黃山等大中城市80200公里，區內交通便捷，旅游資源豐富，環境秀美，依靠其自身的魅力，知名度越來越高，已成為觀光、度假旅游和避暑休閑的勝地。 Z5Pl9  1.2.2 項目

3、建設依據 x :I(K  昆侖度假康樂村擬建于天目湖旅游度假區內天目湖大壩西南約 1.5公里處，占地4公頃，規劃設置三個不同功能的小區：康樂中心（由娛樂中心和康復中心兩部分組成）、美食中心別墅區和商業服務區。 ,FRkk/U,  康樂村建在天目湖旅游度假區內，度假區的知名度以及“秀美、野趣、三絕”等三大特色可給該村帶來很好的效應。 fMg5gT-  秀美天目湖湖水清澈，水質純潔。群山抱水，峰巒綿亙，間有劃若棋盤的田畦，疏密錯落的茶果園一派田園風光。湖邊岸線環繞曲折，蜿蜒伸向茫茫蒼山之中。湖內大小島嶼和亭臺樓閣皆成畫景。泛舟湖中，彩帆天

4、成。岸邊桃、梨、梅、板栗、枇杷等碩果累累。進入區內，給人以回歸大自然的感覺。 X:/fXcfP0s  野趣景區生長著古樹名木和奇花異草，藥材、野果滿山，姿態萬千。野豬、野羊、野兔、野雞、野鴨和各種飛鳥及狼、獾、穿山甲等野生動物經常出沒。人工飼養的駱駝、彌猴、孔雀、梅花鹿逗人喜愛。從空中到地面，從山林到湖石，飛禽走獸，自成天趣，構成一幅奇特的大自然美景。 gH b+-;  三絕水甜、茶香、魚頭鮮，堪稱天目三絕。區內水源無任何污染，湖水有天然山泉的純度和礦物質成份，經省環保部門鑒定，屬國家超二級的水源標準。由于區內良好的氣候條件，茶園茗香越岫，“南山壽眉”、

5、“沙河桂茗”等品牌獲得農業部頒發的中國綠色食品使用權。湖中魚蝦眾多，70多個國家的駐華大使偕夫人品嘗了別具風味的“沙河砂鍋魚頭”后贊不絕口。 N5xAYx3  區內基礎設施完備，有3.5KVA變電所及日供水5萬噸的自來水廠各一座，在建日處理1000噸級的污水處理工程即將竣工，擁有3萬門程控電話的郵電分局不久也將建成。 Lhhhxgx  天目湖湖面如詩人所題：水鏡同影萬畝田，不是桃源勝桃源。泛舟湖面，涼風習習，一湖清水微皺，斜陽照射下，層層波浪染著銀色，向前翻滾，而遠水仿佛一大片碎金，在水面閃爍，令人眼花繚亂。佇立大壩，但見滾滾而來的湖水沖擊著湖壩，激起陣

6、陣潔白的浪花，水拍岸堤的嘩嘩之聲，不絕于耳，久久在湖面回蕩。 /| Z)4Y  正所謂“一曲碧波興，漣青嶺聳，水闊看魚躍，林溪聽鳥鳴“，天目湖區的特色美景，定會引來中外游客。 5Og3Y!=  二、項目主辦單位基本情況 R4kOEE  溧陽市昆侖房地產開發公司成立于1992年，注冊資金3000萬元，是溧陽市首家獲得房地產開發國家一級資質的企業，為江蘇省房地產開發企業綜合效益“五十強”之一。八年來，公司累計完成房地產開發工作量7億元，各類房屋建筑面積55萬平方米，并實施完成了昆侖經濟開發區2.5平方公里內“五通一平”的基礎建設開發，實現

7、房地產收入5億元。26萬平方米的昆侖花園住宅小區，先后獲得建設部“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”、“省安全文明小區”和“省園林式住宅小區”稱號；1999年度被中宣部、中央文明委評為“精神文明建設工作先進單位”，是全國住宅小區管理中唯一獲此殊榮的單位。公司開發建設的昆侖東苑及古道巷小區均獲“江蘇省城市物業管理優秀住宅小區”稱號。 Mq>",aO  三、項目概要 s<|6|yZZ  3.1 項目用地：60畝 7+Iopvb  3.2經營范圍：康樂中心、美食中心、別墅住宅區 Bq;$! &

8、#160;3.3項目總體規劃：規劃設置三個不同功能的小區。 :8*W_0  3.3.1 康樂中心：由娛樂中心和康復中心兩部分組成 dJI;2K  A、娛樂中心：卡拉OK廳、歌舞廳、電子游藝、露天舞池、保齡球、溫水游泳室、嬉水池、網球場和射箭館等。 1<BW  B、康復中心：健身房、壁球室、按摩室、桑拿浴室等。 <E)2 ,e,  3.3.2 美食中心：地方特色餐廳（以溧陽土特產品為主制作）、西餐廳、咖啡廳、酒吧。 xcrhn8  3.3.3 別墅區和商業服務設施：以別

9、墅式布置獨立家庭式客房。綜合樓有購物中心、精品屋及各類服務設施和管理用房。 .TWKc;j  A、別墅式單元分四種型式： W Z Y?e  一型：二室為一個單元，上下二個單元278m2×10 1nPa_ZA  二型：一室為一個單元，上下二個單元220m2×10 aqeYd)"qR  三型：二室為一個單元，上下二個單元250m2×6 WT _Wt. o$  四B、綜合樓主體建筑面積為4052m2以12層為主，圍繞大廳為中心，布置其它。 xD td/7S

10、60; C、配電間及發電機房200m2 。 FjXj6VJ  D、汽車間及集體宿舍、水泵房432m2。 T(g#av  E、污水處理房324m2。 BlKy0+.  F、游泳池312.5m2 、 配 套房207m2。 <<B  G、網球場及射箭館配套房175m2。 63BhL.r  3.4 接待國內外旅游度假者、會議等。 Z02j fD?S  3.5 投資總額：500萬美元。3.6 注冊資本：400萬美元。 |3B M"

11、0; 3.7 出資比例及方式： I*0f,zT1  外方出資360萬美元，占注冊資本的90%，以現匯出資。 S>j30Nxad  中方出資40萬美元，占注冊資本的10%，以土地出資。 uC&Y:s,  3.8 合資年限：20年。 <amz81!  四、項目特色 $po,s-  4.1 交通便捷的地理位置。昆侖旅游度假康樂村位于山青水秀、“魚鮮茶香”、勝似仙境的天目湖區內，自然條件得天獨厚。隨著現代化程度和生活水準的提高，旅游已不再是一種奢侈，人們更向

12、往一種精神的享受，對大自然美景情有獨鐘。 TbJ_x5k(o  4.2 在昆侖旅游度假康樂村娛樂中心建網球場和射箭館，這在溧陽以至在周邊地區都是獨一無二的。所建溫水游泳室，力求在結構和外形上都做到新穎別致，館頂四周由玻璃全封閉采光，自然和諧。另設有更衣室、消毒室、沖洗室等，室溫四季穩定（室溫25，水溫28），池水清澈見底，游泳愛好者置身其中，能充分享受到此處的特殊氛圍。 iNT0YJ7  4.3 嬉水館。 春、秋、冬三季為溜冰場、滑板場，夏季則為嬉水池。館內設施高檔，大中小玩具數十種，是小朋友們的理想活動場所。 qhHX !B  4.

13、4 壁球室。 壁球是國外流行的一種健身運動，在國內屬新興項目，建成后可以滿足不同層次愛好者的需要。 =Zt! 4.5 美食中心的地方特色餐廳 以地產特色產品為主，著重在特色上做文章，如以板栗、芹菜、黃雀、早園竹、魚頭等制作佳肴，將使游客們回味無窮。 S rjfRnC  4.6 以別墅風格布置獨特的家庭式客房。該客房區別于呆板的標準房，使客人更加感到溫馨、舒適。 j.wg  五、管理機構及員工 r>xu9d  5.1 合營企業設立董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。董事會由5名成員組成，外方委派3名，中方委派2名。董事

14、長由外方委派，副董事長由中方委派。 s.(K_Wl  合營企業由董事會聘任總經理1名，副總經理2名，任期4年。 db;DHtI  5.2 職工招聘及待遇 Q)Ac l;  編制 合營企業需職員100名，其中服務人員90名，管理及其它人員10名。由企業根據勞動法和實際需要向社會公開招聘，擇優錄用。高級管理人員由董事會委派。 ,>_dj  人員培訓 職工培訓按中外雙方共同制訂的計劃實施。 ,p"v* W  工資待遇 根據職工崗位責任的不同和經濟責任及貢獻大小而定，年平均收入1

15、0000元人民幣左右。 0W!vb"B  六、經濟效益分析 8q4J0a$  測算依據： h!z?#k  6.1 美元與人民幣換匯比率暫按1：8.3計算。 =JM<s>  6.2 工資支出：按年人均工資10000元計。 $DsZ:4  s nit nm  6.3 固定資產折舊率及大修理基金6.4 生產用流動資金貸款利息： 6.5% z3?.Q>1  綜合經濟效益測算詳見: )Qx$L|1 

16、60;表一 合資期年營業額利稅預測表 f6 /f  k9 O5SU  表二 營業前資金支出表 oXoR|s4p  Cc:E#S  表三 營業成本和費用預測表 （萬美元） ?*h!_d  表四 投資總額和資金籌措表 （萬美元） 7Za y  表五 利潤及利潤分表 （萬美元） 1$*9|"l  6.5 外匯平衡 z;c O":l/  外匯資金由企業自行平衡 ;5z- ;g  6.6 盈虧平衡分析 Jw

17、8U;,  以營業利用率表示的盈虧平衡點 ?p.2b  64.819 B |42;0L2  DEP = ×100% L.:q%t  301.205-71.686-30.12 x < flU  64.819 1BU+R>  = × 100%=33% w *w H5  199.399 3n4r+uF  由理論計算，在正常經營過程中，除去價格變動及市場諸因素的影響而得出的階段預測參考值。 opw

18、w qP  6.7 銷售利潤率 f,bDbv  銷售利潤率=134.58÷301.205×100%=44.7% 7V" ,8e  6.8 投資利潤率 8|f>.o  投資利潤率=134.58÷500×100%=27% >:fqN)  6.9 回收期 #kn(B  回收期：4.7年 73E0O (z  七、結論 C>MT7VA  天目湖美，美在山青、水秀、魚鮮、人勤！美在圍山造湖的