1、南京新景祥·營銷事務流程 南京新景祥營銷事務流程 (李磊匯編) 目 錄(一) 接待客戶、接聽電話等流程(二) 認購流程(三) 簽約流程(四) 合同審核流程(五) 鑒證辦理流程(六) 按揭貸款流程(七) 更名審批流程(八) 換房審批流程(九) 退房審批流程(十) 自管產銷售流程(十一) 折盤審批流程(十二) 一手交房、一手交（產權）證流程（交房流程、辦理產權證流程）(十三) 戶口問題(十四) 網上打印認購流程(十五) 網上打印合同流程及現房合同打印流程(十六) 網上合同確認流程(十七) 其它注意事項（換手率、收據遺失、合同條款解釋）接待客戶、接聽電話等流程 流程名稱相關流程商品房銷售流

2、程電話接聽流程新客戶接待流程老客戶接待流程工地看房流程樣版房參觀流程客戶跟蹤回訪流程客戶滿意度調查流程認購流程勸導客戶一次性付款銷售顧問填寫認購確認單、繳款通知單、購房須知，并復印主產權人的身份證陪同客戶至財務前臺繳納定金，開據定金收據，同時置業顧問銷控貼點解釋認購協議，雙方蓋章、簽字確認置業顧問與銀行確定首付金額并按購房須知明確告知客戶簽約所需資料現場銷控憑商品房認購協議及時將客戶認購信息錄入明源系統銷控審核簽字憑認購確認單、主產權人身份證復印件及銷控簽字，到打印區打印網上商品房認購協議繳款通知單營銷聯、商品房認購協議2份、認購確認單1份及相關復印件交由銷控歸檔一次性 按揭意向客戶填寫銀行預

3、審表傳真給相關銀行核實客戶的資信狀況，并告之認購、簽約相關注意事項(包括認購協議及預售合同公示)帶領客戶選房并確定房源至控臺處領取認購確認單、購房須知財務前臺憑審核后的房屋繳款單收款登陸南京市房地產網，錄入客戶資料，填寫商品房認購協議并提交保存打印備注：客戶手上持有認購協議、購房須知、客戶收據原件各1份。認購時要準備的材料：1. 銀行預審表2. 認購確認單3. 房屋繳款單4. 購房須知5. 商品房認購協議注意事項：1. 認購協議上只要寫一個人的名字，名字一旦打印就不能更改。2. 簽完認購協議送走客戶，務必告之客戶下次來簽約時要帶的資料（帶領客戶了解購房須知，和客戶商定來簽約的時間）。3. 認購

4、時請務必確定客戶的付款方式：一次性、按揭。若按揭，要告之客戶首付金額。4認購前須進行銀行預審，避免發生簽約后辦按揭時發現資信問題退房。簽約流程特例優惠一次性付款按揭如按揭，與銀行簽訂個人住房抵押貸款合同財務前臺憑審核后的房屋繳款單收款銷售顧問登陸南京市房地產網，調出對應房號的客戶資料。填寫南京市商品房預售合同并提交保存打印打印完畢由置業顧問貼圖，并由現場銷控復核與客戶確認相關信息，由置業顧問指導客戶簽字蓋章。現場銷控貼點后，置業顧問復印相關材料交由專人將客戶簽約信息錄入明源系統房屋繳款單交由置業顧問帶領客戶繳款，簽約確認單交由打印員打印上網錄入合同。置業顧問簽約完畢，裝袋交由專人整理、分類、審

5、核、蓋章、鑒證歸檔到控臺領取房屋繳款單、簽約確認單與客戶電話確認簽約時間不確認不給予特例優惠，普通折扣簽約確認給予特例優惠并簽約，同時填寫優惠申請單去案場經理或項目經理處確認(電話或郵件)銷售顧問填寫簽約確認單及房屋繳款單并由現場銷控審核確認（簽約確認單要給業主及銀行簽字）簽約時準備的材料：1. 簽約確認單2. 房屋繳款單3. 物業合同一式二本4. 總平圖一式三張（根據合同份數而定）5. 毛坯承重、分戶平面圖一式五張（毛坯房，根據合同份數而定）6. 裝修分戶平面圖一式三張（裝修房，根據裝修合同份數而定）7. 裝修協議一式二份（裝修房）8. 商品房預售合同一式三份（正本壹本，副本貳本）9. 如有

6、開發商額外折扣，須填寫優惠申請單 簽訂預售合同注意事項：1. 打印合同時，置業顧問須提交：簽約確認單、所有產權人身份證復印件及戶口本，若有特例折扣需有開發商簽字或郵件確認，并由案場經理（項目經理）審核折扣是否正確并簽字后，交由現場銷控復審并分配打印。房屋繳款單交由置業顧問帶客戶交錢，簽約確認單及所有產權人身復給打印員打印合同（案場沒有客服的，由置業顧問自己打印）。2. 合同打印完畢后，置業顧問務必再次核對合同封面合同號及1-3頁打印員錄入部分有無打錯；整本合同有無打印搓位或打印不完整的現象；貼圖是否貼錯位置，粘貼處有無擋住正文，總平圖是否標注該棟樓；檢查無誤后再帶客戶簽約，簽約時應告知客戶合同

7、不能涂改。3. 簽約結束置業顧問收回客戶手上持有的一份認購協議。4. 合同最后頁客戶簽字，除未成年人外，合同上寫幾個人名字就應填寫幾個人身份證號碼。5. 合同最后頁的銷售員上崗證號和姓名一定要填寫，銷售員姓名：×× 上崗證號:××（甲方日期一定要填寫，和乙方簽字日期一樣南京市房管局要求，其它區根據各區房管局要求而定）。6. 若另有補充協議等須讓客戶簽字，一般與合同簽名一致。7若代理簽字必須要有經過公證的業主授權委托書，如二個人以上其中一人代簽可以（直系親屬除外）。簽訂裝修協議注意事項：（以下以萬科裝修合同為例，實際情況根據各開發商要求而定）1. 裝修協議

8、打印完畢交給置業顧問后，置業顧問需核對第一頁上房號、合同號、金額有無打錯，裝修圖有無貼錯，確認無誤后指導客戶簽字。2. 裝修協議上客戶簽字部分應與預售合同上的一致（客戶姓名、地址、電話、身份證號、日期等）。 3. 甲方要蓋章，整份裝修協議要蓋齊縫章。簽訂前期物業合同、業主臨時公約注意事項：（以下以萬科合同為例，實際情況根據各開發商要求而定）1. 檢查封面上的合同號是否打印或填寫正確；2. 檢查業前期物業合同、業主臨時公約的物業公章是否都蓋到位，并要客戶簽字，合同上有幾個人名字就簽幾個人名字。備注：1. 未成年子女戶口本復印的問題：（1） 正常情況下，也就是說一家三口在同一個戶口本上，只需要復印

9、戶口本的首頁和小孩那頁。（2） 如小孩的戶口和父母戶口不在一起或戶口在一起父母不是戶主時，須提供獨生子女證或出生證明。（3） 如果戶口本上戶主是爸爸，而合同上產權人是孩子和媽媽，那么除了戶口本首頁和孩子那頁要復印，媽媽那一頁也要復印。2. 外籍客戶辦理簽約(1)純外國人：去涉外公證處注冊一個中文名，并作譯名公證，公證后來售樓處辦理簽約手續。（南京市公證處；地址：長江路99號長江貿易大廈7樓；電話：84796666）(2)外籍中國人：去公證處公證中文名與護照上的英文名是同一個人，憑公證書來售樓處辦理簽約手續。(3)如外籍客戶不在國內，且需委托辦理簽約手續，則要將委托辦理證明及中文名公證在當地的中

10、國大使館進行公證，方可鑒證；合同鑒證時，受委托人必須到房地產交易中心簽字。3. 外籍客戶外幣結匯的問題： (1)港澳臺：預售許可證復印件（證明這筆錢的用途）、港澳臺通行證、港澳臺身份證、內地的居民身份證（證明收款人的身份）、外匯匯入國內的帳戶及證明材料（證明外匯的來源）、已鑒證合同（證明收款式人的確買房）(2)純外籍客戶:預售許可證復印件、護照、內地的居民身份證、外匯匯入國內的帳戶及證明材料、已鑒證合同。合同審核流程置業顧問帶領客戶簽字完畢整套簽約材料必須審核無誤后才能送鑒證檢查商品房預售合同1封面及1-3頁打印員錄入部分有無打錯；21-27頁有無打印錯位或打印不完整的現象；3貼圖是否貼錯位置

11、，粘貼處有無檔住正文，總平圖是否標注該棟樓；4客戶簽字，有無錯簽少簽。檢查裝修協議及物業合同1裝修協議打印員錄入部分有無打錯；2裝修協議客戶簽字部分有無簽錯；3物業合同齊縫章是否蓋到位；4物業合同簽字部分有無簽錯，合同號有無填寫。檢查歸檔備案的材料1 按照歸檔分類明細分類，是否缺資料；2 查看各表單是否按照規定格式填寫,有無漏填；3 該復印的材料有無復印，并裝訂。審核完畢，按規定蓋章，并按規定整理袋入合同袋中遞交打印專員錄入臺帳，進行合同確認,送鑒送房管局鑒證后，分類（開發商、銀行、客戶）歸檔注意事項： 1、簽后追加首付的，繳款通知單及收據復印件及時放入歸檔袋中； 2、毛坯房合同只須審核商品房

12、預售合同、物業合同及業主臨時公約（根據各開發商要求而定）；3、具體注意事項詳見認購簽約注意事項。鑒證辦理流程已簽約合同的蓋開發商銷售合同章及銷售代理機構章攜預售合同、客戶身份證明復印件到房管局辦理手續返回銷售中心合同分類房管局審核并登記備案合同審核完畢，移交開發商或案場專人鑒證移交鑒證所須：合同一式三份（正本一份，副本二份）、所有產權人的身份證復印件或戶口本（出生證明）復印件接收、整理、核實鑒證客戶資料購房客戶攜本人身份證來案場領已鑒證合同，并在合同銀行及客戶簽收表上簽收開 發 商歸檔備案銷售公司歸檔備案按照歸檔分類明細分類，并裝訂。根據各案場需要按樓棟或時間分類裝袋。一般開發商只留存合同副本

13、（裝修合同）及物業合同各壹本，根據開發商要求而定錄入明源并打印已鑒證明細，交由置業顧問通知客戶領合同。 注意事項：合同鑒證及領取問題：1. 合同簽約完畢后交由行政助理或案場經理審核，無誤后簽約流程才算結束，之后由專人（根據開發商要求）送交房管局鑒證。2. 按公司規定貸款資料不齊或一次性付清尾款不清者將暫不予以送鑒，待交齊后再送。3. 在南京市房產局鑒證合同時，身份證必須是復印件，傳真件不予鑒證（其它區根據各區房管局要求而定）。4. 一次性付款領取合同正副各壹本，按揭付款領取副本壹本；物業合同及裝修合同根據開發商要求領取。5. 若銀行沒有放款給開發商，客戶不予領取合同；領取合同由專人負責（根據各

14、案場規定）。6. 客戶領取合同簽字，必須簽清楚（自領或代領寫清楚，代領須提供購房人和代領人的身份證原件）；按揭貸款流程根據銀行預審表查詢客戶資信情況并確認能否接單銷售顧問根據客戶資信情況告知客戶簽約時須提供哪些資料和費用貸款客戶在簽約時提供齊全的貸款資料（資料不齊全，原則上不給予鑒證），交接并簽字收集客戶貸款資料及費用、簽訂貸款合同及時領取已鑒證契約，貸款銀行合同銀行及客戶簽收表簽收普通直客式至房管局認可的擔保公司蓋擔保章至開發商營銷部（或相關部門）做蓋章登記至公司總辦蓋擔保章商業公積金房產抵押后至貸款行審批至公積金管理中心審批放款放款至指定帳戶注：按揭相關費用：房產局抵押費為80元，公證費根

15、據銀行不同收取高低不等（有的免、100元或者200元）。簽約前或鑒證前更名更名審批流程詢問客戶是否符合變更條件報備案場經理或項目經理處不同意同意按認購名字簽約或送鑒證帶領客戶填寫更名申請并簽字確認鑒證前簽約前辦理簽約手續，更名申請備案由于需重新打印合同，因此根據各開發商要求收取相應合同工本費轍銷原合同，重新辦理簽約手續，更名申請備案鑒證后更名的注意事項：1、 重新鑒證必備條件（房產部門硬性規定）：必須是直系親屬；房子沒有抵押；在期房轉現房銷售之前；加名字必須是直系親屬之間。 2、 銷售人員在簽署商品房預售合同時應明確告知客戶，已備案狀態下的合同原則上不允許更名，讓客戶在簽約前考慮清楚合同上的名

16、字。3、 如果是加名字，合同第一頁預購人去房管局簽字；如果是去名字，被去名字的人去房管局簽字，去房管局簽字必須攜帶身份證、戶口本、結婚證原件。（注：加名字的話戶口必須在一起，減名字必須由開發商同意蓋章）4、 遞交的證明材料：合同第一頁預購人（乙方）身份證復印件、增加人的身份證復印件及親屬證明（一般指戶口本復印件，夫妻雙方變更產權人姓名要提供結婚證）。 合同鑒證之后更名詢問客戶是否符合變更條件報備案場經理或項目經理，案場經理提報開發商是否同意變更不同意同意送客戶出門合同遺失后補辦鑒證后更名去南京日報掛失（掛失整頁的報紙要保管好），要等一個月（掛失生效期為一個月）一次性和按揭未抵押的按揭，已下款沒

17、有能力解壓的填寫抵押變更轉移聯系單去辦理貸款的銀行蓋章有能力還款的，自行解壓解壓后去房產局辦理注銷抵押的手續預約客戶來銷售中心，并告之客戶需遞交的證明材料帶領客戶填寫契約變更申請表并由客戶簽字確認，收齊客戶提供的關系證明材料復印件，讓客戶等通知打印期房證明，契約變更申請表及關系證明復印件交由銷售主管審核蓋章變更材料準備齊全后，預約客戶一同前往房管局簽字房管局收件后，經銷售員查證網上該套房撤消后，預約客戶來銷售中心重新辦理簽約手續按正常的手續鑒證換房審批流程換房的相關流程基本等同于退房流程。詳見退房流程。以下是換房的注意事項：1 房屋備案前換房時，經開發商總經理同意后，直接在房地產網上撤銷原房認

18、購協議或預售合同，打印新房號的認購協議及預售合同。重新認購或簽約后，由財務收款員直接把原房源上的定金或房款轉入新認購或簽約的房源。2 房屋備案后或交付后換房流程為：先退房再換房，先走退房流程，再重新認購簽約。3 換房需要填寫換房申請表 。退房審批流程未簽約客戶退房認購階段退房流程:問明原因，勸說其不退，告之退房扣除定金勸告成功勸告失敗報備案場經理或項目經理處口頭報備開發商，根據開發商處理意見執行同意不同意通知客戶可以退房，收集退房資料 ）告之客戶定金不予返還，勸說其不退開發商部門財務、營銷主管、總經理逐級簽字確認填寫退款申請表營銷公司、開發商逐級簽字確認。預約客戶告之退款時間陪同客戶到財務辦理

19、退款手續，送客戶出門項目經理簽字確認帶領客戶填寫退房申請表勸告成功送走客戶并約定簽約時間及告之相關事宜勸告失敗沒收定金，房屋另賣行政助理客戶退房信息錄入明源，退房材料歸檔未鑒證或已鑒證（已交房）客戶退房簽約階段退房流程：問明原因，勸說其不退，告之退房扣除定金送走客戶，告之相關事宜勸告失敗，根據開發商處理意見處理勸告成功不同意同意通知客戶可以退房，收集退房資料）帶領客戶填寫退房申請表，逐級簽字確認一次性按揭沒有能力解壓了解解押金額，填寫退款申請表，相關票據申領單（根據開發商要求）退款申請表逐級簽字，到開發商財務收款員處開余款收據復印填寫退款申請表營銷公司、開發商逐級簽字確認。預約客戶告之退款時間

20、有能力自行解壓，解壓并取得解押審批表至開發商財務支票管理員處開支票，通知客戶帶身份證領取支票填寫收條陪同客戶至指開發商銀行領取退還房款之后，至貸款銀行辦理解押手續，取得解押審批表將解押審批表、抵押合同連同其它材料交給開發商合同注銷手續辦理完成后，財務方可退款；行政助理客戶退房信息錄入明源，退房材料歸經開發商總經理同意確認后，蓋開發商公章配合開發商去房產局辦理合同注銷手續（與合同備案狀態下更名必備條件一致）備注：1.指：商品房認購協議、退房申請表、身份證或戶口本復印件、定金收據。指：商品房預合同、退房申請表、身份證或戶口本復印件、預售合同、定金及首付款收據（已交房客戶：鑰匙、兩書、貓眼等）。2退

21、房客戶若收房時已領違約金，退款時需扣除違約金；若開發商退款幫其解壓的客戶，退款時注意扣除解壓款。 3.自管產問題：（1）房屋在期房銷售期間，購房人因種種原因提出退房的。所購房屋：.按原銷售價格進行上網公示、競賣。若有兩人以上競買的，采取搖號方式，經公證后確認購房人。.如果開發商不愿讓房子在網上公示，也可以辦理“自管產”，但“自管產”必須等到房屋辦理了產權證之后才可以銷售。 （2）房屋為現房，購房人在未申辦房屋所有權登記的，因房屋質量、面積等原因，提出退房的。必須在“南京網上房地產”上公示，其再銷售價格為原合同登記的價格，經三次公開搖號后無人認購的可由開發單位辦理自管產。自管產銷售流程意向客戶填

22、寫銀行預審表傳真給相關銀行核實客戶的資信狀況繳納定金、簽定商品房認購協議 一次性付款 按揭付款繳納首付款、簽訂商品現預售合同并與銀行簽訂個人住房抵押貸款合同交納房屋全款，完成簽約約定客戶去房地產交易中心，繳納物業維修基金和契稅等手續客戶備齊辦理產權所需的個人資料銀行返還辦理好的客戶相關抵押資料（借款、抵押合同等）辦理時需攜帶自管產資料（公司提供），銀行抵押資料、客戶個人資料至房產局辦理客戶抵押及產權證（買賣雙方必須到場,客戶不能到場需提供身份證和公證過的委托書）銀行憑收件單放款 繳納物業維修基金（憑合同正本、自管產證、分室分戶圖繳納），當日拿客戶收件單。10個工作日內，憑收件單，繳納契稅，當日

23、拿取產權證和他項權證 客戶從銀行拿取按揭資料，開取發票開取發票辦理入住手續自管產交易注意事項：1、 所需的材料：（1） 大產權證(開發商辦理)（2） 商品房現售合同（3） 身份證原件或戶口本（出生證明）及復印件（4） 登記申請表（開發商提供）（5） 發票原件及復印件（全款）（6） 若共有權人不能到場需提供委托書。2、 華僑路房地產交易大樓交易流程：（1） 配圖（一樓窗口，配圖費）（2） 交維修基金（三樓，商品房多層75元/平方米，高層（含帶電梯的多層）120元/平方米；經適房多層50元/平方米，高層（含帶電梯的多層）90元/平方米）（3） 交件（二樓）（4） 交易結束，客戶取收件單10日后來華

24、僑交易大樓交契稅拿房產證。折盤審批流程 流程說明：1 客戶在商品房認購協議約定時間內未能及時簽約，經銷售人員多次催告無效的，銷售人員需根據客戶不同情況申請折盤。2 客戶簽約后，未能按規定時間交齊按揭資料，經銷售人員多次催告無效的，銷售人員需根據客戶不同情況申請折盤。 折盤再售審批由案場銷售經理、開發商營銷部經理、財務部負責人、分管副總審批。審批結束后，該套房屋即可出售。一手交房、一手交（產權）證流程書面通知客戶來案場交房、面積補差、換發票及領辦“兩證”的材料；(通知書上告之客戶要帶的材料)客戶來案場辦理憑交房通知書及商品房預售合同辦理交房手續，10個工作日后領取代辦客戶產權證領取辦“兩證”的材

25、料（詳見“辦證須知”），至財務補差價、換發票至房地產交易大樓繳納稅費并提交產權資料房屋交付前1個月領取房屋測繪成果 產權證辦理工作需在房屋交付前一周完成，以便確保業主“一手交房，一手交證”。交房流程有質量問題簽署房屋交接單將房屋質量問題反饋給物業人員將客戶反饋問題報工程部處理按入伙通知書的要求準備預售合同、購房收據、面積補差款及需繳納的物業費用客戶收房資格確（是否是客戶本人且房款付清）發放收房確認書修復完好后通知客戶再次驗房，直到滿意為止簽署交房確認，到物業部辦理手續無質量問題準備交房統一說辭填寫入伙通知書(電話確認郵寄地址)郵寄入伙知道書給客戶整理收集客戶針對交房提出的問題與客戶簽取物業協議

26、收取相關費用并發放鑰匙驗房（物業人員陪同）收房并填房屋交接單接收客戶填寫的房屋確認書接收房屋交接單并送別客戶完成開始辦理產權證流程攜帶購房契約正本及購房發票原件去房地產交易中心繳納公共維修基金收繳公共維修基金，辦理房屋產權證送件憑收件單及繳領取房屋產權證按規定時間攜帶全額發票到房管局繳納契稅攜帶“辦理土地證所需資料”（詳見辦證須知）辦理土地證郵寄“兩證”辦理通知書及辦理流程根據通知書先到開發公司領取相關資料 （詳見辦證須知）并辦理面積補差手續，房款多退少補根據實測面積的房價開具全額正式發票辦理土地所有權證按規定時間到土地局領取土地證開始戶口問題在我市市區購買成套商品住宅房（含二手房）60平方米

27、以上，并實際居住生活，允許其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落戶，購房面積每遞增20平方米可增辦直系親屬1人落戶；每套商品住宅房（含二手房）五年內只能享受一次購房落戶政策。購買二手房時，業主應在原戶主戶口遷出其住房后，方可辦理交易和戶口落戶申請手續，否則，公安機關不予受理購房入戶申請；還要根據南京當地的戶籍政策，同原戶口的直系親屬可以帶過來。外地人+本地人為共同產權人時只能遷本地人戶口;兩個外地人為共同產權人時只能遷其中一人戶口。網上認購協議打印流程登陸南京房地產綜合業務網：打開南京市房地產綜合業務網（01/spf/ 收藏夾內找），彈出的安全警告界面

28、點擊“是”選擇數字證書點擊“確定” 用戶PIN碼驗證輸入“1234并點擊確定”至系統登陸界面，輸入賬號密碼，賬號：*；密碼：*；點擊登陸。1、 點擊客戶管理，進入界面后點擊新增客戶，錄入客戶姓名、證件類別、證件號碼、聯系電話（紅底部分）保存。2、 點擊合同登記，會顯示出項目的所有銷售許可證號，如圖所示，找到要打印棟號所對應的許可證號。3、點擊選中的銷售許可證號會出現合同管理，如下圖所示：4、點擊合同管理出現下圖頁面：5、在最下面一排點擊新增合同，出現該頁面，通常新輸入的客戶在末頁最后一個，選中客戶編號，點擊提交，即出現如圖2所示：6、在業務類別選擇商品房認購，輸入正確的樓棟號及室號提交，出現界

29、面如圖2所示，在方框打鉤提交。6、 提交后轉到該頁面，選擇該套房屋所對應的合同范本 提交后會回到該頁面，找到輸入的客戶姓名或房號（如在第一頁沒有，篩選即可），點擊會出現四個選擇（編輯、買賣雙方、合同確認、撤銷），點擊編輯 第1頁要輸入單價、總價、付款方式、定金及約定日期（紅底部分）提交第2頁輸入補充約定提交合同打印流程1、打印合同時，篩選到該套房屋，點擊客戶姓名，如下圖所示，點擊轉契約2、在1頁輸入合同編號，保存當前頁（200700877銷證號用200700877*合同號，200700839銷證號用200700839*合同號）。第1頁，對照身份證錄入客戶姓名（合同確認單上有幾個姓名就要輸入幾個

30、姓名）、地塊號、三個紅框都要在第一個打鉤、層高、保存當前頁。第2頁，錄入形象進度、定金日期、定金小寫價格、幣種為人民幣、定金處理方式的第一條打鉤，并且保存第3頁，要輸入單價、總價（打鉤的房價款，單價、總價同上），如果是一次性付款就把交首付款日期、首付款價格大小寫按要求輸入，并且把按揭的鉤去掉內容刪掉，如果是按揭就把交首付款日期、首付款價格、貸款額大小寫按要求輸入，并且把一次性的鉤去掉內容刪掉，保存3、如遇到當天認購簽約的客戶，如不需要打印認購協議，可直接跳過認購流程，在房屋查詢業務類別里不需要再選擇商品房認購，直接選擇預售合同管理，進行編輯。備注： 1、前三頁輸好后即可打印，打印之前點擊正式打

31、印，否則為非正式合同。2、打印正本合同要點擊專用合同，正本-1頁和0頁不需要打印3、打印合同及認購書時注意放紙的方向，以免批量打印錯誤。合同確認書打印流程將合同送房產局送鑒之前，要先確認上傳，流程如下： 查找到要送鑒合同的房號，如圖1所示，點擊合同確認，如圖2所示 ，按要求輸入合同確認號，密碼為該套房屋產權人的身份證號碼最后六位，提交打印即確認完畢！注：1、打印合同確認書時注意放紙的方向，以免批量打印錯誤。 2、確認密碼一般為購房客戶身份證號的最后六位。其它注意事項一、 換手率問題：（1） 調整相關的程序使換手率只在認購協議撤銷、買賣契約撤銷中購房人姓名發生變更和認購協議到期自動撤銷，也就是真

32、正的產生了換手才計算換手次數，從而更科學和準確的界定換手率。 （2） 調整換手率的計算公式，將所有房屋納入計算，避免因為保留和抵押狀態的變更而使得換手率產生大幅的波動。換手率計算公式改為以下計算公式：(認購協議撤銷和買賣契約撤銷中購房人姓名變更次數+認購協議到期自動撤銷次數) ÷項目總套數。 （3） 正式合同打印后回退，原購房人有增減的，只要其中一人姓名無變化就不計入換手。二、 收據遺失客戶告之收據遺失，口頭匯報案場經理據遺失核實無誤后安排置業顧問通知客戶提交書面申請案場經理簽字確認陪同客戶到開發商財務辦理手續財務補開收據并核收補辦申請簽字送客戶出門明源上備注收據補辦相關短信息備注：

33、收據補辦手續一般都會放在交房后，支付面積補差款時一并辦理（核實客戶繳款記錄無誤后，提交書面申請，直接開具全款發票，根據開發商要求而定）三、 2007版南京市商品房預售合同條款詳解編者按：2007版南京市商品房預售合同已于本月1日起正式啟用。自本月1日起新批，除了溧水、高淳兩個郊縣以外的本市各區行政區域范圍內，初次取得商品房預售許可證的商品房都必須使用該示范文本。合同內容甲方已領取號國有土地使用證，依法享有南京市區    地塊的國有土地使用權；該宗地塊地號為。甲方獲準在上述地塊上開發建設的商品房【 】地名核準名稱【 】暫定名稱為。甲方已領取寧房銷第號南京市商品房預售

34、許可證，依法可以預售相應商品房。根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法以及建設部城市商品房預售管理辦法、商品房銷售管理辦法等規定，甲、乙雙方就商品房預售事宜，經協商一致，訂立合同如下。【注解】合同前言部分包括預售人的宗地使用權、商品房項目名稱、商品房預售許可和訂立合同的法律依據等四個方面內容，概要說明了開發企業預售商品房的合法性。前言第一款為填空式，內容為開發企業國有土地使用證的相關證載內容。開發企業享有合法的開發用地使用權，是房地產開發經營的基礎條件，也是預購人最終繼受取得房屋所有權和相應土地使用權的前提，是商品房物權的淵源。前言第二款為單選加填空式，內容為商品房項目名稱。

35、我市地名管理實行地名核準制，只有經地名管理辦公室核準的地名方能作為法定地名使用。在商品房預售階段，開發企業通常會在地名核準前為商品房項目選取項目推廣名稱，故合同中的項目名稱存在兩種可能性。雙方當事人應當根據訂立合同時的實際情況予以選擇填寫。前言第三款為填空式，內容為商品房預售許可。商品房預售許可證是開發企業預售商品房最關鍵的合法性依據，直接決定商品房預售合同的效力。因同一商品房項目可能領取多個預售許可證，所以本款填寫的預售許可證的許可范圍應當包括本合同所預售的商品房。預購人可通過我市網上房地產公示系統查詢相關信息。商品房預售合同是專業合同，除需受我國合同法調整外，還需受到與商品房預售制度配套的

36、相關法律法規調整。前言第四款列舉了兩個國家法律和兩個建設部規章，本合同正文部分的許多條款與這些法律法規的規定都有直接或間接的關系。第一條 合同標的基本情況    一、甲方預售給乙方的商品房（下稱"該商品房"）為上述南京市商品房預售許可證證載范圍中的號，該房號為【 】公安審定編號【 】工程暫定編號。該商品房所在樓幢的總平面位置見附件1總平面圖，套型及分層平面位置圖見附件2。二、該商品房所在樓幢的主體建筑結構為，主體建筑層數為層，其中0.00米以下層，0.00米以上層，該商品房位于【 】+0.00米以上【 】0.00米以下第層。三、該商品房設計用途

37、為，層高米（與本層高不一致的部位另見附件2中的層高標注）。四、該商品房的建筑面積平方米，其中套內建筑面積平方米，共有共用分攤建筑面積平方米。計入上述共有共用分攤面積的建筑部位見附件3。五、該商品房的裝修裝飾材料及設備標準見附件4。六、該商品房占用范圍內的國有土地使用權，其土地使用權面積在乙方辦理國有土地使用權登記時，由政府主管部門核定。該商品房的土地用途為，土地使用年限自年月日起至年月日止。七、該商品房所在樓幢當前的工程建設形象進度為。【注解】本條的內容是合同的標的條款，主要反映合同標的的自然狀況。為更準確描述合同標的，本條配合文字還附加了必要的圖形。第一款為填空加單選式，并引見兩份附圖。填空

38、部分用文字描述合同標的的詳細坐落。因我市房屋的門牌編號與戶籍坐落一致，應由公安機關統一編排，所以在商品房預售階段存在開發企業自編和公安機關審定兩種可能性，雙方當事人應根據訂立合同時的實際情況選擇。總平面圖反映經規劃主管部門批準的商品房項目總平布局，反映合同標的在商品房項目中的平面位置，以及合同標的所在樓幢的整體朝向、及其與道路、相鄰樓幢的平面關系等要素。套型及分層平面圖應當是標準各邊長尺寸的圖形，反映合同標的在樓層中的平面位置，各功能區的尺寸和相互銜接關系等要素。本款附圖可打印，也可粘貼，但粘貼需加騎縫章。第二款為填空加選擇式，內容為合同標的所在樓幢的結構狀況。本合同填寫的結構是設計文件注明的

39、結構，因概念體系與產權登記的結構不同，所以本合同注明的結構可能與預購人產權登記的結構表述不同。標的主體建筑的層數是指樓幢的自然層。有的復雜建筑，部分樓層可能不應記入樓幢自然層，雙方在簽訂合同時需注意有關國家規范的規定。這里的+0.00米是指設計標高，可能與室外地坪并不平齊。標的所在樓層應與自然層對應，有的標的是躍層布局，分居多個樓層，雙方應根據實際情況明確約定。第三款為填空式，內容為標的用途和層高。本合同中的用途指設計文件注明的用途，與標的的實際使用無關。層高是指標的的地面到上級樓面或下級樓面到上級樓面之間的高差。標的層高表述標的的豎向尺寸，與標的室內凈高不同，因橫梁等結構影響，同樣的層高下可

40、以有不同的凈高。同時，因房屋結構的復雜性，同一標的內可能存在部分功能區層高與標準層高不一致，比如錯層結構、斜屋頂結構等，雙方當事人需在分層平面圖中的相應部位予以明確。第四款為填空式，內容為標的的數量，也是合同價格的主要計算依據，本合同以建筑面積表示。其中套內建筑面積加上共有共用分攤建筑面積等于商品房的建筑面積。套內建筑面積部分由本合同預購人獨占享有所有權，共有共用分攤建筑面積部分由標的所在樓幢全體業主共同享有所有權。參與共有共用建筑面積分攤的部位在商品房預售前開發企業已在我市網上房地產公示系統公示，本款引見的附件3 內容一般應與公示內容一致。標的所在樓幢的共有共用面積分攤涉及不同分攤功能區的，

41、公示系統目前尚未予以區分，預購人需加合理注意。第五款內容是標的的裝飾裝修和設備標準，其引見的附件4為選擇填空式，被鉛印選定的為必選必填項，填寫內容可以是材料或設備的品種、規格、品牌、質量等。附件4在格式設計上僅適用于記錄毛坯標準或簡單裝修標準，對裝修一次到位的商品房，雙方當事人需另行簽訂協議。第六款為填空式，內容為商品房對應的土地使用權。與開發商的宗地使用權不同，預購人取得的往往是共有土地使用權，因土地分割轉讓手續滯后，其具體面積在預售階段一般不能確定。我市開發用地均是出讓取得的有使用期限的土地，預購人取得的是剩余年限土地使用權。宗地可以并存多種用途，本合同注明的用途和使用期限應于標的嚴格對應

42、。第七款為填空式，內容為簽訂本合同時標的的直觀自然形態。本款要求雙方當事人簡明扼要地確認工程實際達到的形象部位，一般可按基礎、結構、屋面、裝修、竣工等結合實際分層次、分階段表述。在商品房項目的整個預售過程，工程形象進度一直處于動態變化之中，雙方當事人在本合同中對當前進度予以確認固定，是預售合同的特有需要。第二條 該商品房的權利瑕疵一、甲方告知乙方，該商品房存在下列權利瑕疵：【 】其占用范圍內的土地使用權已設定抵押，抵押權人為，抵押登記部門為，抵押登記日期為 。【 】已設定在建工程抵押，抵押權人為，抵押登記部門為，抵押登記日期為。【 】二、甲方已通知抵押權人預售該商品房的證明和甲方處理上述權利瑕

43、疵的承諾見附件5。附件5甲方已通知抵押權人預售該商品房的證明（如粘貼需加蓋騎縫章）甲方處理權利瑕疵的承諾【 】本合同簽訂后天內注銷該商品房的抵押登記。【 】辦理商品房預售合同登記備案手續前注銷抵押登記。【 】該商品房交付前注銷抵押登記。【 】辦理房屋所有權轉移登記前注銷抵押登記。【 】因甲方原因導致上述注銷抵押登記手續遲延辦理，經乙方催告后天內仍未辦理，或甲方提供虛假“甲方已通知抵押權人預售該商品房的證明”的，乙方有權解除本合同，并按下列方式清理和結算：【 】甲方應在本合同解除后天內將已付價款以及按利率計算的利息返還乙方，并另按已付價款金額的一倍向乙方承擔懲罰性賠償責任。【 】【注解】本條的內

44、容是商品房的權利狀況，與第一條描述的自然狀況一起共同構成合同標的的基本情況。本條也是預售人權利瑕疵擔保義務的專用條款，其效果是保證本合同標的交付時，沒有其他第三人享有對標的物的合法追索權。第一款為選擇填空式，內容為開發企業向預購人披露標的物在簽訂本合同時已經存在的權利瑕疵。商品房預售中的常見權利瑕疵有在建工程抵押和國有土地使用權抵押。在建工程抵押的特點是可以按銷售單元分步解押，國有土地使用權抵押的特點是宗地抵押，暫無途徑分步解押。目前我市兩種抵押不能共存，因此簽訂本合同時不可能復選。本款還另立空白選項方便雙方當事人確認其它權利瑕疵。預售商品房的抵押設定情況，可以通過我市網上房地產公示系統查詢，

45、預購人宜事前注意。第二款引見附件5,內容為權利瑕疵的處理。附件5分兩部分，一是通知抵押權人的證明。通知抵押權人是抵押人轉讓抵押物時的法定義務之一，因該證明原件往往只有一份，且每份證明可以包含多套商品房，所以合同中粘貼的可能是復印件，預購人需注意察看原件，并督促開發企業在粘貼的復印件上加章確認。二是開發企業的承諾。預購人的權利要得到完全保護，需以抵押登記被注銷為準。附件5為此以時間先后為序列舉了四個注銷抵押登記的時間點供雙方當事人選用，從邏輯上講，當事人在這里只能單選，不能復選。值得注意的是，按我市現行登記管理制度，商品房的在建工程抵押登記未予注銷的，雙方當事人訂立本合同后的系列登記手續都不能辦

46、理，所以當事人需注意合同條款與行政管理制度之間的協調。附件5還規定了預購人在預售人處理權利瑕疵不當時的合同解除權。本合同給出的提示性選項中的利率部分，可以填寫固定數值的利率，也可以緣引既存的標準利率。該選項讓開發企業承擔雙倍賠償責任，在利益平衡上可以認為是向預購人的傾斜。第三條 定金及其處理辦法一、乙方應于前向甲方支付定金（大寫元）（小寫元），幣種。二、甲、乙雙方履行本契約時，定金按下列方式處理：【 】在乙方最后一次付款時充抵合同價款。【 】在時，甲方一次性返還乙方。【 】【注解】第一款為填空式，內容為定金的支付時間和金額。因為定金條款不是商品房預售合同的必備條款，所以合同當事人可以約定定金，

47、也可以不約定定金。根據我國法律規定，定金金額不能超過合同標的金額（總房價）的20%，當事人在訂立合同時應當注意定金金額的法定上限。第二款為單選加填空式，內容為定金在合同履行過程中發生性質轉化的時間和形式，其中第三個選項由買賣雙方自由約定，比如可以制定成“在乙方第一次支付合同價款時充抵價款”、“甲方交付該商品房時一次性返還乙方”等等。第四條 計價方式與價款乙方預購該商品房以建筑面積計價，單價為元/平方米，總價款合計(大寫) ，(小寫) ，幣種為 該總價款由下列款項構成：【】房價款：元/平方米，合計元。【 】房屋套內的裝飾裝修款：    元/平方米，合計 &

48、#160;  元。【 】【注解】本條為填空加選擇加填空式，內容為本合同的價格條款。本合同采用按房屋建筑面積計價的方式計算合同標的的價格，本條包括單價、總價、幣種和總價構成四個方面的內容。其中，“單價”乘以第一條第四款的“建筑面積”等于“總價款”。若雙方當事人協商一致，決定不采用建筑面積計價方式，而采用按套、按幢或按套內建筑面積等其它計價方式的，當事人仍然應當按照本條的設計完整填寫，其實際采用的計價方式由當事人在“其它約定”或“補充協議”中另行明確。這時，本合同的部分其它條款將與當事人另行選定的計價方式不配套（比如第十一條第一款），當事人應另行制定補充條款予以必要的協調。針對裝修一次到

49、位的商品房，本合同允許對總價款進行大類拆分，本條給出“房價款”和“套內裝飾裝修款”的兩項構成，其中“房價款”被鉛印選定，為必然項目。“房價款”是指房屋建筑工程和安裝工程設計文件標準內的售價，俗稱“毛坯價”或“簡裝價”。“套內裝飾裝修款”是指“精裝修商品房”內部“精裝修”工程的售價。雙方當事人尤其是甲方當事人應實事求是，合理分割裝修一次到位商品房的總價款，不然容易引發不必要的糾紛。當然，經當事人協商一致，雙方也可以對總價款的構成不作區分，全部作為房價款處理。對所謂“拎包入住”的商品房，因“總價款”中還另含有家俬、家電等售價，當事人可以在本條最后的空白選項中按實際情況給出相應約定，但在這里不適合用

50、建筑面積計算單價，雙方當事人宜商定其它合理方式。第五條 付款方式、時間和遲延付款的責任一、乙方應按下列方式和時間向甲方支付合同價款：【 】一次性付款：【 】分期付款： 【 】預購商品房抵押貸款：【 】按本款約定，乙方應向貸款銀行提交完備貸款申請資料的日期，視為乙方應當付款的日期。貸款銀行按約發放貸款的，乙方實際向貸款銀行提交完備貸款申請資料的日期，視為乙方實際付款的日期。二、乙方遲延支付合同價款的，應向甲方承擔下列違約責任，但甲方依法解除本合同的除外：【 】按照未付到期價款的中國人民銀行同期商業貸款基準利率計算的遲延期間的利息，向甲方支付違約金。【 】按照未付到期價款的萬分之/天計算，向甲方支

51、付遲延期間的違約金。【 】三、乙方遲延支付合同價款，經甲方催告后    日后仍未支付到期價款，且未付到期價款的金額達到總價款%的，甲方有權解除本合同，并按下列約定清理和結算：【 】按中國人民銀行同期商業貸款基準利率計算，甲方可要求乙方按照總價款在本合同簽訂之日起至本合同解除之日止同期利息的 倍賠償損失。甲方應在解除本合同日內，將已收價款扣除乙方應當賠償的金額后退還乙方。乙方尚有預購商品房抵押貸款未歸還的，甲方可用應當退還乙方的款項代乙方歸還已到期的貸款并提前歸還尚未到期的貸款。本合同解除時另有定金的，定金也不予返還。【 】乙方應在甲方解除本合同 

52、; 日內，協助甲方到登記機關注銷本合同解除前辦理的各項登記手續。因乙方原因導致本合同解除前辦理的登記手續遲延注銷的，乙方承擔下列違約責任：【 】按照總價款的萬分之/天計算，向甲方支付遲延期間的違約金。【 】【注解】本條為選擇加填空格式，共分三款。第一款內容為付款方式和付款時間，第二款內容為遲延付款的違約責任，第三款內容為雙方約定的甲方解除合同的權利。第一款有三個提示性選項供當事人視具體情況選用。付款時間可以是按日歷約定的時間，也可以是某件事實發生的時間。一次性付款是指在確定的時間乙方向甲方一次性全額支付總價款；分期付款是指乙方按約定的時間序列和金額，分次分批向甲方支付合同價款；預購商品房抵押貸款是指乙方向甲方支付規定的首期價款后，由貸款銀行為其支付剩余價款，并將所構商品房抵押給貸款銀行作為乙方履行還款擔保的付款方式，即俗稱的“按揭”，實務中銀行往往要求甲方提供階段性的或全程的保證擔保。在商品房預售階段，銀行發放貸款的日期一般不可能由當事人在簽訂合同時按日歷確定，預購商品房抵押貸款選項中的最后一段條文，是對乙方應當付款的日期和乙方實際付款的日期兩個時點的界定。這兩個時點與本條第二、三款的約定結合，是認定乙方是否構成遲延付款以及乙方責任范圍的關鍵。另外，當事人還可以在本款中約定現金、