1、房地產開發企業全面管理體系（ GMS ）文件湖北人信房地產開發有限公司財務管理手冊受控文件版 本： A審 核：批 準：持有人：編 號： HBRX-GMS-032005 年 月 日發布 2005 年 月 日實施目錄1 手冊內容本手冊是公司為導入 GMS管理模式，實施全面管理體系所編制而成，包括： 公司財務管理與法律事務管理體系的范圍； 公司關于財務管理與法律事務管理體系要求的制度、規程文件。2 適用范圍 本手冊適用于公司、各部門、各項目部、各分、子公司的財務管理與相關事務管理。 各分、子公司的有關機構設置與公司有差異而導致的不適用部分，可參照執行。3 手冊管理 本手冊為公司受控文件，由公司總經理

2、批準頒布執行。手冊管理的所有相關事宜由 公司人力資源中心統一負責， 未經總經理批準， 任何人不得將手冊提供給公司以外人員 手冊持有者調離工作崗位時，應將手冊交還人力資源中心，辦理核收登記。手冊持有者：（1）總經理；（2）副總經理；（3）財務管理中心總監；（4）人力資源中心（存檔） ；（5）各相關職能部門負責人。 本手冊除持有人外，相關文件應發放至有關執行人員，人力資源中心做好復印和發 放登記。手冊持有者應妥善保管手冊，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴禁私自復印或轉借給 其他公司或人員。在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責人應匯總意見，及時反饋到公司人力 資源中心。由人力資源中心組織各部門對手冊

3、的適宜性、有效性進行評審，必要時對手 冊予以修改。本手冊的解釋權在財務管理中心。本手冊自總經理批準發布之日起施行。2 財務管理制度財務管理辦法第一章 總 則第一條 為規范本公司的財務行為，加強財務管理，根據企業財務通則 、房地 產開發企業財務制度及本公司章程，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本公司財務管理工作。第二章 資金籌集與管理第三條 公司變更資本金結構，或注入新的資金，須經公司股東會批準。第四條 公司流動資金由公司法人代表或授權代表負責籌集。未經授權的內部機構 或個人以公司名義籌資，公司不負擔連帶責任，并保留追究其相關責任的權利。第五條 公司流動負債的應計利息支出，計入財務費用。長期負債

4、的應計利息支出， 籌建期間的，計入開辦費；生產經營期間的，計入財務費用；清算期間的，計入清算損 益。其中，與購建資產有關的，在資產尚未交付使用或者雖已交付使用但未辦理竣工決 算以前，計入購建資產價值。與開發項目相關的，在項目竣工前發生的計入開發項目成 本。第六條 加強應付款項的管理。應付款項經審核后合理支付。如發生債權人原因確 實無法支付的計入資本公積。第七條 資金權限的管理。資金開支實行“一支筆”簽批， 資金開支由經辦人提出， 報主管經理批示，經財務管理中心審核后，再報總經理批準。從嚴控制費用，發揮資金 效益。第三章 流動資產第八條 搞好貨幣資金及其他流動資產管理。付出款項要審慎，預付與應付

5、款項， 憑據合同及有關票據，由經辦人提出，經部門負責人、分管副總經理簽字同意，由總經 理批準，財務審核后予以支付。對應收帳款，誰經手，誰負責，各責任人要認真組織清 收結算，及時與財務管理中心核對相符；如發生損失視情況追究連帶責任。第九條 建立完善的存貨物資管理制度，并設置相應的管理帳簿或卡片。對材料物 資的進出要有嚴格的購進入庫、領用發放手續，須有經辦、驗收兩人以上簽字，方可批 準報銷；對材料物資要定期盤點；對盤盈、盤虧、毀損及報廢存貨，應及時查明原因， 列表上報公司總經理辦公室，分別情況處理。第四章 固定資產第十條 固定資產的購建由需用單位提出，由總經理辦公室提出審核意見并報總經 理批準后辦

6、理。財務管理中心負責固定資產的資金形態管理，包括建帳、折舊、處置。 各使用部門安排專人負責所使用的固定資產的基本維護、保養。總經理辦公室負責固定 資產實物形態的全面管理，包括購建、領用、大修、更新、內部轉移、對外租借、轉讓 及清理、報廢等工作，年終負責與財務管理中心對固定資產帳、實記錄進行核對。第十一條 固定資產折舊方法采用平均年限法。不計凈殘值。第五章 對外投資第十二條 公司依照國家法律、法規規定，可以采用貨幣、實物、無形資產等方式 對外投資。對外投資經股東會批準。第六章 無形資產、遞延資產第十三條 無形資產按取得時的實際成本計價，從使用之日起，在有效使用期限內 平均攤入管理費用。 土地使用

7、權轉入開發項目的， 該土地使用權成本轉入開發項目成本 沒有明確使用期限的，按十年攤銷。第十四條 遞延資產中開辦費從企業開始開發、經營的次月起，一次性攤入管理費 用。第七章 成本費用第十五條 開發產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程 費、基礎設施建設費、公共配套設施費。土地綜合費包括土地征用及拆遷補償費土地征 用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動 遷用房支出等。前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測 繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費包括公司以出包方式支付給承包單位的建筑 安裝工程費和以自營方式發生的建筑安

8、裝工程費。基礎設施費包括開發小區內道路、供 水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套 費用包括人防、教育、體育娛樂設施、水電房、物業管理用房等配套性支出。第十六條 銷售費用是指公司在銷售房產等過程中發生的各項費用，以及專設銷售 機構的各項費用，包括應由公司負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展 覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎 金、提成、福利費、折舊費、物料消耗及其他經費等。第十七條 管理費用是指公司行政管理部門為管理和組織經營活動的各項費用，包 括公司經費、咨詢費、審計費、訴訟費、有關稅金、土地使用費、

9、土地損失補償費、開 辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）以及其他管理費 用。公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經費。第十八條 公司發生的銷售費用、管理費用和財務費用，據實計入當期損益。第八章 收入、利潤和利潤分配第十九條 收入實現的確認。收入實現的確認遵循以下原則： 1、在商品房的法定所 有權上的主要報酬和風險發生轉移時，確認為營業收入實現； 2、當商品房尚未竣工或者 客戶有退房選擇權時， 不確認收入； 3、當分期收款銷售商品房時， 估計房款不能收回的， 不確認收入，已收回的部分， 作

10、預收款處理； 4、出租房屋按合同、 協議約定的付租日期， 在承租方付款時，確認營業收入的實現；提前預付的，作預收款處理，在約定的租期內 確認收入。 5、其他情況。第二十條 公司發生的銷售折讓或銷售退回，沖減銷售收入。第二十一條 營業利潤為營業收入減去營業成本、銷售稅金及附加、管理費用、銷 售費用、財務費用后的余額。銷售稅金及附加包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方 教育發展費、副食品平抑基金、地方教育發展費和堤防費。第二十二條 公司利潤分配，按章程規定處理。第九章 財務報告及財務評價第二十三條 公司定期向有關的報表使用者提供必要的財務會計報告。第二十四條 企業財務報告包括會計報表、會計報表附注

11、、財務狀況說明書。會計 報表包括資產負債表、利潤表和利潤分配表、現金流量表及相關附表。第二十五條 財務狀況說明書，主要包括以下內容： （一）開發經營狀況、利潤實現和分配、資產增減和周轉、財務收支、稅金繳納、 各項財產物資變動等情況。（二）其他需要說明的事項。第二十六條 年終總結和評價公司財務運行狀況。第十章 附 則第二十七條 本辦法由財務管理中心制定、解釋，根據公司實際進行修改。第二十八條 本辦法未盡事宜遵照通則和制度 。其他相關專項管理規定另行 制定。第二十九條 本辦法自發文之日起執行會計制度（會計政策及會計科目）1 總則為了適應湖北人信房地產開發有限公司（以下簡稱公司）戰略發展的需要，規范

12、 公司的會計行為，根據企業會計制度 、國家相關法律、法規的規定，結合公司經營管 理的要求，特制定本制度。本制度適用范圍本制度適用于總公司及所屬分公司、子公司。主要會計政策會計年度會計年度自公歷 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。會計制度執行企業會計制度及其補充規定。記賬原則和計價基礎會計核算采用權責發生制原則和借貸記賬法進行核算，資產計價以歷史成本為計價 基礎。記賬本位幣以人民幣為記賬本位幣。壞賬損失的核算方法 壞賬損失采用“備抵法”，按期末應收賬款和其他應收款余額采用賬齡分析法計提 壞賬準備，計提比例如下：賬齡計提壞賬比例1 年以內6%12年10%23年30%34年50%45年80%

13、5 年（含）以上100%公司內部的應收款項不計提壞賬準備。符合下列條件且經總公司相關領導批準的即 確認為壞賬：（1）因債務人破產或死亡，以其破產財產或遺產清償后仍然無法收回的；（2）因債務人逾期三年未能履行償債義務，且具有證據表明無法收回的。 存貨核算方法存貨按實際成本法計算，低值易耗品按一次攤銷法核算，對單位價值 200 元以上或 不足 200 元但相對使用期限較長的低值易耗品應建立相應的輔助賬、表予以登記、備查。長期投資核算方法（1）債權投資。按實際支付的價款記賬。（2）股權投資。股權投資在取得時按初始投資成本入賬。股權投資占被投資企業 股權比例 20以下（含）的按成本法核算；股權比例在

14、20以上 50以下（含）的按權 益法核算；股權比例在 50以上的按權益法核算，并合并報表。（3）長期投資可收回金額低于賬面價值的，逐項按照可收回金額低于賬面余額的 差額計提長期投資減值準備。固定資產核算方法 按照固定資產的標準、分類、計價和折舊的規定進行固定資產核算。 固定資產減值準備采用單項資產計提的方法，按照可收回金額低于賬面價值的差額 計提固定資產減值準備。已提減值準備的固定資產，按照該固定資產的帳面余額和尚可使用壽命計算折舊率 和折舊額。無形資產核算方法 無形資產在取得時按實際成本計量。無形資產自取得當月起在預計使用年限內分期 平均攤銷，計入損益，如預計使用年限超過了相關合同規定的受益

15、年限或法律規定的有 效年限，按合同規定的受益年限和法律規定的有效年限兩者之中較短者。若取得的無形 資產是土地使用權則不進行攤銷，待正式開發時計入開發成本。無形資產若發生減值，期末應按可收回金額低于賬面價值的差額計提無形資產減值 準備。長期待攤費用核算方法 長期待攤費用以實際發生額核算，在費用項目的受益期內分期平均攤銷。長期借款利息的會計處理方法長期借款發生的利息，屬于籌建期間的，計入開辦費；屬于生產經營期間的，若是 流動資金貸款產生的利息計入財務費用，若是開發貸款產生的利息則計入開發成本。所得稅的會計處理方法采用應付稅款法。收入確認的方法公司按以下規定確認營業收入實現，并按已實現的收入記賬，計

16、入當期損益。 銷售商品，本公司已將商品所有權上的主要風險和報酬轉換給購貨方，公司不再對 該商品實施繼續管理權和實際控制權，相關的收入已經收到或取得了收款的證據，并且 與銷售該商品有關的成本能夠可靠地計量時，確認營業收入的實現。提供勞務（不包括長期合同） ，按照完工百分比法確認相關的勞務收入。在確認勞務 收入時，以勞務合同的總收入、勞務的完成程度能夠可靠地確定，與交易相關的價款能 夠流入，已經發生的成本和完成勞務將要發生的成本能夠可靠地計量為前提。提供他人使用本企業的無形資產等而應收的使用費收入，按有關合同、協議規定的 收費時間和方法計算確認營業收入的實現。會計政策變更上述會計政策變更必須經公司

17、財務管理中心審核，報公司財務副總經理批準。本制度運用會計科目的規定：（1） 本制度統一規定會計科目的編號，以便于編制會計憑證，登記賬簿，查閱賬 目，實行會計電算化。各分、子公司不能隨便打亂重編。（2） 各分、子公司應按本制度的規定，設置和使用會計科目。明細科目的設置， 除本制度已有規定者外，在不違反統一會計核算要求的前提下，各分、子公司可以根據 需要，自行規定。（3）各分、子公司在填制會計憑證、登記會計賬簿時，應填制會計科目的名稱， 或者同時填列會計科目的名稱和編號，不能只填編號，不填科目名稱。本制度由公司財務管理中心解釋。本制度需要變更時，由公司財務管理中心負責 修訂。2 會計科目的設置與使

18、用順序號編號會計科目名稱備注一、資產類11001現金21002銀行存款按開戶行和賬戶設立明細科目31009其他貨幣資金41101短期投資股票債券基金其他51102短期投資跌價準備61111應收票據71121應收股利81122應收利息91131應收賬款101133其他應收款內部借支公司往來其他111141壞賬準備應收賬款準備其他應收款準備121151預付賬款131211庫存材料141243開發產品151244分期收款開發產品161245出租開發產品171246周轉房181281存貨跌價準備191301待攤費用201401長期股權投資股票投資其他股權投資211402長期債權投資債券投資其他債權投資

19、221421長期投資減值準備231501固定資產參見固定資產的標準、分類、計價和折舊的規定241502累計折舊單項計提251505固定資產減值準備261701固定資產清理271801無形資產順序號編號會計科目名稱備注281805無形資產減值準備291901長期待攤費用301911待處理財產損益311912撥付所屬資金總公司用二、負債類322101短期借款332111應付票據342121應付賬款工程類按往來單位名稱設立三級科目營銷類按往來單位名稱設立三級科目其他按往來單位名稱設立三級科目352131預收賬款362151應付工資372153應付福利費382161應付利潤392171應交稅金應交營業

20、稅應交所得稅應交土地增值稅應交城市維護建設稅應交房產稅應交土地使用稅應交車船使用稅應交個人所得稅402176其他應交款教育費附加平抑基金堤防費地方教育發展費412181其他應付款422191預提費用432301長期借款442321長期應付款452341遞延稅款三、所有者權 益463101實收資本473102上級撥入資金分公司用483111資本公積493121盈余公積法定盈余公積任意盈余公積法定公益金順序號編號會計科目名稱備注503131本年利潤513141利潤分配其他轉入提取法定盈余公積提取法定公益金提取任意盈余公積未分配利潤四、成本類524101開發成本參見開發成本核算管理辦法534105開

21、發間接費用參見開發成本核算管理辦法五、損益類545101主營業務收入分類與主營業務成本對應555102其他業務收入565201投資收益575301營業外收入585401主營業務成本分類與主營業務收入對應595402主營業務稅金及附加605405其他業務支出615501營業費用參見營業費用核算管理辦法625502管理費用參見管理費用核算管理辦法635503財務費用手續費利息收入利息支出其他645601營業外支出655701所得稅665801以前年度損益調整3 本制度自批準發布之日起施行。支票管理制度為加強公司資金管理，依據票據法的有關規定，并根據本公司的有關規定特制 定本制度。1 支票的保管 支

22、票由財務管理中心出納統一向銀行購買，購買支票應在支票登記簿上登記。 支票統一由出納保管。保管支票者不得同時保管全套財務印章。出納因故離崗超過一天，應在離崗前報告財務管理中心總監，經批準并辦理有關 票據與印章移交手續。由于填寫錯誤或超過付款期限等原因作廢的支票，應將廢票和原票根附在一起加 蓋“作廢”章后，單獨或附在相關會計憑證上妥善保管。2 支票的領用 轉賬支票的領用 各部門因業務需要領用支票時，財務管理中心出納應按照公司財務付款控制規 程嚴格核實付款簽字齊全后，經總經理簽字后，方可簽發支票。出納辦理完畢支票簽發手續后，由經辦人員通知業務單位領取支票，領用支票時 由經辦人員在支票登記簿簽字、支票

23、領用人員在支票存根處簽字后領取支票。因業務需要調整各銀行的存款時，經財務副總經理審核后，方可調整。 本公司以外人員第一次來領取支票，必須提供單位委托結賬介紹函。 公司人員領用支票因故未使用，領用人于當天（最遲不超過次日）退回財務管理 中心，并說明理由。出納應在支票上加蓋“作廢”章，并在支票登記簿上登記作廢字樣。現金支票的領用 現金支票原則上只用于出納提現。 需用現金支票提取現金時，應首先報財務管理中心總監批準。3 支票的簽發 簽發支票前，應先核對銀行存款余額，不得開空頭支票。 簽發支票必須使用碳素筆，并嚴格按照規定填寫收款人、金額、用途、日期；金 額大小寫必須一致；支票開出后不得涂改，否則無效

24、。簽發小額費用開支支票時，如無法確定收款人和金額，應在支票上規定限額并填 寫用途和簽發時間，嚴禁簽發空白支票。若業務急需攜帶空頭支票外出時，須由財務人 員一同辦理。支票結算起點為 1000 元，支票的付款期限為 10 天（從簽發的次日算起，到期日 遇法定節假日順延）。 簽發支票需加蓋預留銀行印鑒方能生效，印章保管者應從嚴審核后再予蓋章。4 報賬 因業務需要領用支票外出付款，尚未取得付款票據的，需由經辦部門持領導簽批 的借支單領取支票。對外付款后應索要合法發票或收據，報財務管理中心總監審核，項 目負責人簽字后方可報賬；已取得付款票據的，按照財務付款控制規程辦理。因業務管理費用開支領用的支票，支票

25、領用人應于領用支票的五日內（用支票購 機票的應于出差回公司五日內） ，將正式票據送財務管理中心報賬， 報賬時應做到以下二 點：費用單必須由經辦人、財務管理中心總監及主管領導簽字。 收款人簽章與支票上所填收款人一致。5 收取支票 公司因銷售房屋或其他原因收取支票，支票收取人應嚴格檢查支票金額、日期、 收款單位及印章是否清楚、準確。采用支票形式收取房款的，開據收據時應注明“支票到賬時收據生效”字樣。 支票收取人在收到支票后，應及時轉交出納，出納應在當日送存銀行，特殊情況 經總監同意后可在次日送交銀行。公司收到的支票送存銀行后，應及時查詢支票是否到帳，若出現退票現象，出納 應及時通知相關業務人員，并

26、規定在五日內換取新的支票。6 有關責任 財務管理中心總監應不定期對支票管理及使用情況進行檢查。 由于財務管理中心對支票保管不善或簽發錯誤造成經濟損失的，應由支票保管人 或簽發人負直接的經濟責任和法律責任。由于支票領用人遺失支票的，罰款 500 元，由于保管不善及使用不當造成損失的， 應由領用人負相應的經濟責任及法律責任。為杜絕公司資金風險，支票領用人如不及時報賬，財務管理中心將停止簽發其本 人及其所在部門所需領用的所有支票，直至報賬后方可解凍。7 本制度由財務管理中心負責解釋和修改現金管理制度1 公司可以在下列范圍內使用現金： 員工工資、津貼、獎金； 個人勞務報酬；出差人員必須攜帶的差旅費；

27、零星支出 2000 元以下； 總經理批準的其他開支； 退還房款。2 除本規定第一條外，財務人員支付個人款項，按照規定確需全額支付現金的，經 財務管理中心審核，總經理批準后支付現金。3 公司固定資產購置及執行合同付款均必須采取轉帳結算方式，不得使用現金。4 日常零星開支的現金庫存限額為 20，000 元。超額部分應存入銀行。5 財務人員支付現金，可以從公司庫存現金限額中支付或從銀行提取，不得從現金 收入中直接支付（即坐支）。6 財務人員從銀行提取現金，并應寫明用途和金額，由財務管理中心總監批準后提 取。7 公司員工因工作需要借用現金，按照財務付款控制規程辦理。8 符合本規定第一條的，憑費用發票、

28、工資單、差旅費單及公司認可的有效報銷或 領款憑證，經手人簽字，財務管理中心總監審核，總經理批準后由出納支付現金。9 報銷單經經手人簽字，部門負責人審核，總經理批準，出納根據金額數量無誤報 銷單付款。出差申請表附在原始憑證上，公司招待費申請單統一按規定訂裝保管， 并注明憑證編號。10 工資表由人力資源中心編制，轉財務副總經理審核，報總經理審批后，出納辦 理發放，工資表交由會計填制記帳憑證。11 工程零星付款按照財務付款控制規程執行。12 出納人員應當建立健全現金帳目，逐筆記載現金收付。帳目應當日清月結，每 日結算，帳款相符。會計檔案管理制度會計檔案是公司經營管理的重要資料，為了保守公司的機密，維

29、護會計檔案的安全 與完整，特制訂本制度。1 總則 財務管理中心必須加強對會計檔案管理工作的重視，建立會計檔案的立卷、歸檔、 保管、查閱等管理制度，保證會計檔案妥善保管、有序存放、方便查閱、嚴防毀損、散 失和泄密。會計憑證登記完畢后，必須按照分類和編號順序保管，不得散亂、丟失。 記賬憑證應當連同所附的原始憑證或者原始憑證匯總表， 按照編號順序折疊整齊， 按期裝訂成冊，并加具封面，注明單位名稱、年度、月份和起止日期、憑證起止號碼， 由裝訂人在裝訂線封簽處簽名或蓋章。2 會計檔案類別 會計憑證類：原始憑證，記賬憑證，匯總憑證，其他會計憑證。 會計賬簿類：總賬、明細賬、日記賬、固定資產卡片、輔助賬簿、

30、其他會計賬簿。 財務報告類：月報、季報、年度財務報告，包括會計報表、附注及財務狀況說明 書，其他財務報告。其他類：銀行存款余額調節表、銀行對賬單、付款簽報及招待費申請單及其他應 當保管的會計核算專業資料、會計檔案移交清單、會計檔案保管清單等。3 會計檔案的保存 財務管理中心應設專人負責保管會計檔案，定期將財務管理中心歸檔的會計資料按 類別、按順序立卷登記有效。會計檔案的保管期為永久保存和定期保存兩類，具體類別和保管年限詳見附表。 會計檔案需要銷毀時，由會計檔案管理人員提出銷毀意見，經財務副總審查，總 經理批準后執行。由會計檔案管理人員編制會計檔案銷毀清冊，銷毀時應由財務管理中 心總監共同參加，

31、并在銷毀清冊上簽名，銷毀清冊永久保存。4 會計檔案的借用 財務人員因工作需要查閱會計檔案時，必須按規定借閱，及時歸還原處，若要查 閱入庫檔案必須履行查閱會計檔案登記手續。公司內部其他人員若因公需要查閱會計檔案時，必須經財務副總同意后，方能由檔案管理人員接待查閱外來單位人員因公需要查閱會計檔案時，應持有關單位介紹信，并報財務副總同 意，經總經理批準后，方能由檔案管理人員接待查閱，并由檔案管理人員詳細登記查閱 會計檔案人的工作單位、查閱日期、會計檔案名稱及查閱事由。會計檔案一般不得帶出室外，如有特殊情況，需帶出室外復印時，應由檔案管理 人員進行復印。5 其他規定由于公司會計人員的變動或會計機構的改

32、變等，會計檔案需要轉交時，須辦理轉交 手續，并由監交人、移交人、接受人簽字。會計檔案保管期限表序號檔案名稱保管期限（年）1記賬憑證及原始憑證152銀行存款余額調節表及對賬單53手工會計簿賬154計算機賬簿永久5輔助賬156各種報表37年度會計報表永久（包括文字說明）8會計移交清冊159會計檔案保管清冊永久10會計檔案銷毀清冊永久3 成本管理制度開發成本核算辦法1 目的 為了加強公司的成本、費用核算，提高公司的經濟效率，規范房地產開發公司成本 核算方法，根據公司財務通則 、公司會計準則和房地產開發公司會計制度 ，結 合本公司實際情況及管理要求，特制定本辦法。2 適用范圍 本制度適用于公司財務管理

33、中心及與開發項目相關聯的有關部門。3 職責分配 開發公司按照分級、歸口管理、權責結合、責任到人的原則，建立健全與生產管 理體制相適應的責任制。財務管理中心負責全面的經濟核算，負責編制計劃成本和降低成本措施，核算開 發項目實際成本，負責編制和匯總年、季度成本報表。公司總經理對公司開發經營的經濟效果負全面責任；各分管副總經理負責協助總 經理的開發經營和成本控制工作。合同審算中心預算造價人員協助財務管理中心的工作。采取有效措施，節約投資、 降低成本，對成本控制效果負責。公司各職能部門，應結合本部門的職責，在總經理的領導下，以合同審算中心預 算造價人員為核心參與公司成本管理，向財務管理中心提供有關數據

34、資料，對本部門的 成本管理負責。（1）營銷中心組織有關部門編制商品房銷售計劃、確定產品價格，負責辦理產品預售、組織 收取購房定金，及時辦理產品銷售，搜集并向有關部門提供市場信息。（2）企業發展中心 組織開發項目可行性研究，對項目提出決策性建議。（3）設計管理中心 負責開發項目總體規劃，設計方案的優化； 按批準的規劃設計嚴格控制開發項目投資規模。4） 項目部（項目公司）編制年度開發建設計劃，執行工期定額，嚴格控制建設周期；按開發項目規劃征購建設用地， 及時組織拆遷安置和地上、 地下物處理， 及“七 通一平”，減少前期工程費用；按基本建設程序和規劃設計要求組織工程實施； 負責工程質量監督、檢查，組

35、織工程質量的評定和竣工工程的質量驗收。（5）合同審算中心（成本計劃表中二至五項） 參與開發項目可行性研究，編制開發項目投資概算和審核施工圖預算； 合理編制招標工程的造價標底；同有關部門簽訂合同并履行合同中的經濟條款；編制計劃成本；負責材料設備的采購供應計劃，核算材料設備的價格，降低采購成本； 健全保管和收發制度，加強材料、設備的管理；辦理收料與供料的結算手續，及時結算購房單位應負擔的材料差價，降低材料 成本。（6）總經理辦公室負責編制管理費用開支計劃，制定管理費的節約措施并組織實施； 對管理費用實行指標分管，歸口負責。（7）人力資源中心負責編制并執行工資和福利預算計劃；4 成本核算的對象及要求

36、 成本核算對象一般應在開工之前確定，一經確定就不得任意改變，更不能互能混 淆、串戶。成本核算對象應結合工程地點、用途、結構、裝修、層高及施工隊伍等因素， 分別做以下處理：（1）一般的開發項目以每一獨立編制設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所 列的單項開發工程項目為成本核算對象。（2）同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目開竣工時間相近，同一施工隊 伍施工，可以合并為一個成本核算對象。（3）對于個別規模較大、工期較長的項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發 項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。各成本項目的預算成本（計劃成本）和實際成本的核算范圍，計算口徑必須一致成本核算應根據計算期內已完工

37、程實際消耗和實際價格，按照“權責發生制”的 原則，分別進行成本核算，做到手續完備、內容真實、準確及時。按照“收益與費用配 比”的原則，正確使用“待攤費用”和“預提費用”科目。5 成本項目和開支范圍根據房地產開發公司會計制度規定，開發產品的成本項目分為：土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施建設費；公共配套設施費；開發間接費（開發公司沒有二級管理機構則無此項目） 。成本開支范圍房地產公司開發成本構成要素一覽表成本構成要素名稱具體內容一級二級三級備注（一）土地征用及 拆遷補償費用1土地批租費2征地費（1）土地征用費（ 2）勞動力安置補償費（3）青苗補償費（4）地上、地下附著物拆

38、 遷補償費樹木、糞窖、 水井、 牲畜 圈、墳墓等土地附著物的 補償（5）新菜地建設基金（ 6 ）耕地占用稅3房屋拆遷補償費（1）房屋征購補償費（2）過渡費（3）搬家費（4）拆遷還建費（5）安置動遷用房支出4其他（二）前期工程費1項目可行性研究費項目立項進行可行性研 究咨詢論證、 現場調查等 發生的費用2、勘測設計費（1）勘測費勘察測量、測繪補勘（2）規劃費小區規劃、市政規劃（3）設計費建筑單體及市政公共工 程設計、修改、圖紙加曬 等（4）其它抗震設計審計審批管理、 消防審查費、 衛生防疫審 查費等3“三通一平”費用（1）施工道路小區施工便道（2）施工供電安裝費小區施工期間供電線路，臨時變、配電

39、房及設備（3）施工供水安裝費小區施工期間給水管網 及臨時加壓發生的費用（4）施工排水小區施工排水管網（5）場地平整費小區場地平整 （含大型土 石方工程）（6）其它費用施工占道費、 地下障礙物 排除費以及建設過程中 發生的臨時維修費等（三）建筑安裝工 程費1住宅單位工程（含土建、水衛、 電照及設備、民煤、天線、 通訊以及化糞池內的排 水管網和窖井等）2、公建（1）單體單體工程（含土建、水衛、 電照及設備、通訊以及化 糞池以內的窖井等）（2）室外設施與單體配套的室外場地、 花壇、水池、休息室、凳、 非綠化設計的工程3、其它（1）質監費（2）白蟻防治費（3）預決算審查及招議標 手續費，合同公證費（4

40、）其它（四）基礎設施建 設費1道路2工程費用及水增容費（1）小區內給水管網（2）水泵房水泵房上建加壓設備水、電、通訊（3）水塔（4）供水（5）其它與小區相關的供水工程3排水工程費小區內化糞池以外的排 污管網和雨水管網、 與小 區相關的城市雨污水干 管工程4供電工程費及電增容費（1）小區外供電線路（2）小區內供電線路小區內供電線路和變、 配 電設備（3）變配電房變、配電站土建、水電、通訊（4）供電貼費（5）其它與小區相關的供電工程5環衛工程費（1）公廁（2）垃圾站6、煤氣工程費7報刊、信箱費8公用天線工程費9公共綠化費10供熱工程費11占道費12臨時設施管理費13 城市基礎設施配 套費14其它費

41、用（五）公共配套設 施費1行政用房2文教用房（1）托幼（2）學校3商業網點費（1）糧店（2）煤店（3）菜場4人防工程費5消防6自行車棚7其它（六）開發間接費1工資公司所屬直接組織、 管理開發項目發生的費用2福利費3折舊費4辦公費5物料消耗費6勞動保護費7差旅費8臨時設施費9試驗檢驗費10其它6 計劃成本編制開發項目的計劃成本必須以開發項目總體規劃為依據，由合同審算中心編報。（1） 編制計劃成本的依據 經批準的開發項目總體規劃；工程項目設計概算；經審核的工程預算，平方米造價指標、中標價等；市政府發布的征用土地和動遷的法規以及依法規而進行征地動遷的測算資料； 中國人民銀行發布的有關貸款利率現行文件

42、；管理費用計算方法； 市政府及其他有關部門制定的有關稅費標準。（2） 編制計劃成本的作用是確定商品房價格的依據； 是編制年度計劃成本，制定成本降低措施、內部承包考核的依據； 是控制、分析、考核成本支出的依據；各單位編制所承擔開發項目的年度成本計劃，分解為季、月計劃。合同審算中心 匯總后，下達成本計劃指標，協調與計劃成本的關系，并考核完成情況。7 成本分析 公司為了降低成本，加強成本管理，制定降低成本目標。編制成本計劃，加強成 本控制，進行成本核算和成本考核，并采取各項措施，保證完成和超額降低成本的計劃 要求，在這個過程中，為了挖掘降低成本的潛力，尋找降低成本的途徑和方法，應經常 地進行成本分析

43、。成本分析實行全面分析和單項專題分析相結合，分季、年度分析，并加以說明。 主要采用因素分析和對比分析法進行成本分析。因素分析法：按成本項目逐個分析影響因素。對比分析法：以實際指標與計劃指標分析對比，找出實際與計劃的差異，可以 說明計劃完成的情況，為進一步分析提供方向；同規模公司相比，可以找出各單位的差 距原因。8 成本報表 為了及時了解公司成本費用情況，指導公司成本核算，各部門必須按季度及時編 報在建開發產品成本表、已完開發產品成本表和開發間接費用。報表編制要求（1） 公司在填列成本表和行次時，應按開發產品的類別和項目，逐行填列。同一 成本核算對象的開發項目，所屬各單項工程全部竣工，并已進行已

44、完工程成本結轉的， 不再填列本表，本表應根據開發本科目填制。季末十日前上報公司財務管理中心，年報 另規定時間。（ 2） 已完開發產品成本表，本表填本年度內完工的開發產品，應按已完工開發產 品類別和項目分欄逐行填列。季末十日前上報財務管理中心，年報另規定時間。9 附則本辦法由公司財務管理中心負責解釋。自公司批準發布之日起施行管理費用核算辦法1 為規范管理費用的會計核算，增強會計信息的準確性、可比性，特制定本辦法。2 本辦法適用于總公司及下屬分、子公司。3 管理費用是指公司行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各 項費用，其內容主要包括：工資：指公司行政管理部門員工的工資、工資性補貼及

45、獎金等； 福利費：指按照公司行政管理部門員工工資總額的 14%提取的職工福利費； 社會保險金：指公司按照規定為行政管理部門員工繳納的養老金、失業金等； 職工教育經費：指按照公司員工工資總額的 %提取的職工教育經費； 工會經費：指按照公司員工工資總額的 2%提取的工會經費； 折舊費：指公司行政管理部門使用屬于固定資產的電器、車輛、家俱等的折舊費； 辦公費：包括三項費用，辦公用品、電話費、資料費，其中資料費主要指復印費、 報刊、相關書籍等；車輛：指公司用車的日常開支，包括燃油費、通行費、年檢費、保險費、保養費、 停車費、交通事故處理費等，不包括出差用車費用；物料消耗：指公司行政管理部門使用的不屬于

46、固定資產的器具、家俱等低值易耗 品及其攤銷費；水電費及維修費：指公司辦公場所耗用的水、電費及辦公室、辦公設備等的維修 費用；會務費：指公司召開各種會議及參加外部會議發生的費用； 稅金：指公司按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等； 業務招待費：指公司為業務經營的合理需要而支付的招待費用； 差旅費：指公司行政管理部門員工因公出差的差旅費、交通住宿誤餐補助費以及 出差用車的燃油費、通行費等；審計咨詢費：指公司聘請外部審計機構進行審計、驗資、資產評估等發生的各項 費用以及因公司管理需要而支付的咨詢費；壞賬準備：指公司為各項應收款項（包括應收賬款及其他應收款）提取的壞賬準 備；獎勵基金

47、：指按照公司管理規定計提的獎勵基金；其他：指上述內容沒有涵蓋但確屬于管理費用支出范圍的其他費用，如：訴訟費、 開辦費攤銷費、無形資產攤銷、防暑降溫費、辦公場所綠化費等。4 本辦法從公司批準發布之日起施行，解釋權屬公司財務管理中心。營業費用核算辦法1 為了規范營業費用的會計核算， 增強會計信息的準確性、 可比性， 特制定本辦法2 本辦法適用于總公司及下屬分、子公司。3 營業費用是指公司在銷售、轉讓、出租開發產品過程中發生的各項費用，其主要 內容包括：工資：指公司銷售部門員工的工資、獎金、工資性補貼等； 福利費：指按照公司銷售部門員工工資總額的 14%提取的職工福利費； 社會保險金：指公司按照規定

48、為銷售部門員工繳納的養老金、失業金等； 折舊費：指公司銷售部門使用屬于固定資產的電器、車輛、家具等的折舊費； 差旅費：指公司銷售部門員工因公出差的差旅費； 業務招待費：指公司因銷售需要而支付的招待費用； 辦公費：指公司銷售部門發生的辦公費用； 銷售提成：指按照公司管理規定按銷售額的一定比例計提并發放給銷售人員的提 成；廣告費：指公司因業務需要發生的媒體廣告費、廣告制作費、廣告公司服務費、 招牌等戶外廣告費等；其他：指房展、巡展會等促銷活動發生的各項費用。4 本辦法從公司批準發布之日起施行，解釋權屬公司財務管理中心4 財務控制制度資金管理辦法1 目的為了合理調度公司資金，強化財務的管理職能，降低

49、風險，嚴格規范公司的資金往 來程序，提高整個公司的資金使用效益。2 范圍項目開發所用資金（含項目公司、合作項目公司）全部由湖北人信房地產開發有限 公司（以下簡稱湖北人信）負責籌集，項目公司配合。在保證項目公司正常運營的條件 下，公司對資金進行統籌管理。各項目公司、合作項目公司的資金按照“收支兩條線” 進行管理。3 方式項目公司用于項目開發的資金，由湖北人信負責融資解決，項目公司借款按銀行 同檔貸款利率計算，資金利息視為上繳利潤。項目開始銷售后，回籠資金按“收支兩條線”的原則，所有收款全額上繳公司， 所繳款項優先償還借款本金，余額由湖北人信統籌安排。4 財務職責項目公司、合作項目公司財務 項目公

50、司、合作項目公司財務負責對項目資金的管理，對使用與安全負責，每月 負責編制 XX項目資金預算表，隨財務報表一同上報湖北人信財務。項目公司、合作項目公司財務負責對除工程建安成本之外的成本費用開支情況進 行預算執行跟蹤，凡與預算有差異的的支出項目，應在 XX項目資金預算表中預算調 整值中列明，凡工程建安成本中單項支出與預算有差異的， 需在合同會簽表中加以說明， 每月由財務管理中心匯總到 XX項目資金預算表。項目公司、合作項目公司財務每收到湖北人信撥付的資金，并開具資金往來收據 傳真至湖北人信財務，并及時登錄資金臺帳，并隨時核算資金占用利息，每年末及時與 湖北人信財務核對計算的資金利息。項目公司、合

51、作項目公司設立專門對公司的資金往來帳戶，報公司財務備案，除非批準，不得隨意變更 湖北人信財務每月初，收到項目公司、合作項目公司 XX項目資金預算表，進行審核無誤后， 報分管副總經理、總經理審閱，并根據項目公司的資金余額及付款簽報在總經理批準后 兩日內撥付項目公司、合作項目公司（節假日順延） 。湖北人信財務定期對項目公司的資金管理使用情況進行財務檢查，并審查其資金 預算執行情況。5 本辦法自發布之日起施行，凡與本辦法相抵觸的以本辦法為準。固定資產管理辦法第一章 總 則第一條 為規范固定資產管理，保證固定資產的安全完整，防止資產流失，促進固 定資產的合理利用，特制定本辦法。第二條 固定資產的管理以

52、總經理為第一負責人，公司總經理辦公室負責對固定資 產實物形態的統一管理，公司財務管理中心負責對固定資產資金形態的統一核算、管理 和監督。第三條 固定資產的增減、轉移、清理、報廢、拆遷等，必須經公司總經理辦公室 和財務管理中心審核后，報總經理審批并辦理相關手續。第四條 固定資產管理的主要任務是：貫徹執行固定資產的政策規定，建立健全固 定資產管理規章制度；合理配置固定資產，充分發揮其使用價值，正確計提折舊，準確 反映其價值轉移狀況；定期進行清理、盤點，防止固定資產損失、流失，保證資產安全 完整；進行固定資產投資可行性研究分析，保證投資效益。第二章 固定資產管理的職責分工第五條 公司總經理辦公室的主要職責1、負責建立健全固定資產具體管理工作制度；2、負責建立健全固定資產的管理卡片，并定期與財務管理中心核對，確保賬、卡一 致；3、負責固定資產使用過程中的動態管理，對使用情況進行監督、檢查、 指導和考核；4、負責固定資產的日常維護和修理；5、負責固定資產增減、轉移、清理、報廢等的審核；6、會同公司財務管理中心組織實施公司固定資產的清查盤點工作、對盤點結果提出 審核意見；7、負責組織對設備事故的調查與處理。第六條 公司財務管理中心的主要職責1、負責固定資產的統一核算、建立健全固定資產的核算資料，確保賬、實相符；