1、這個時期，上海.天津.武漢.廣州、沈陽.哈爾 濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現了 28座10層以上的高層建筑。在當時的房地產市場上，已經出現了代理租賃.清潔衛生，保安服務等專 業性的經營公司，這些專業公司的管理方式正是我國 物業管理的早期形式。物業管理作為一個新鮮事物, 已經越來越被廣大人民群眾所熟悉。伴隨著我國住宅 建設的飛速發展，加之房改的不斷深入，物業管理的 市場將有廣闊的前景。通過在物業管理公司工作的一 年里，淺談下我對“物業管理”的一些認識。物業管 理是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業 管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公 用設施.綠化、衛生.交通、

2、治安和環境容貌等管理 項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用 人提供綜合性的有償服務。它是順應房地產綜合開發 的發展而派生的產物，它與房地產市場的繁榮發展息 息相關，相互作用。一.物業管理的起源業界一般認同的觀點是，物業管理是一新興行 業，在我國物業管理僅有20年左右的發展歷史，于 1981年1月進入我國深圳，并逐步向內陸地區延伸， 而在國外，物業管理且有一百多年的歷史。從國外物業管理的起源來看，近代意義的物業管 理起源于19世紀60年代的英國，它的創始人是奧科 維亞.希爾女士。1908年，由美國芝加哥大樓的所有 者和管理者喬治a 霍爾特組織的芝加哥建筑物管 理人員組織(cbmochi

3、cago building managersorganization )召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。從國內的物業管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產業萌芽和初步發展 的時期。在20世紀80年代初，隨著我國改革開放的 國策實施，市場經濟的產物之一一物業管理才由香港 引入。深圳是公認的我國物業管理的發源地，在我國 物業管理的進程中，創造了無數個第一，深圳物業人 是我國物業管理的先行人和推動者，時至今日，深圳 的物業管理在國內仍然是高水準的，其管理概念和實 踐經驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有：、1981年3月10日，深圳市第

4、一家涉外商品 房管理的專業公司一一深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業 管理，這是我國國內物業管理邁出的第一步，標志著 這一新興行業的誕生。.1994年4月建設部頒布了 33號令，城市新 建住宅小區管理辦法，明確指出：“住宅小區應當逐 步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司 統一實施專業化管理”。.2003年9月1日，我國第一部物業管理條例正式施行，對規范物業管理，維護業主和物業 管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環 境，提供了重要的法律依據。二.物業管理的分類按照物業管理的基本內容按 服務的性質和提供的方式可分為以下三類：常規性服務：主要指

5、物業管理企業為維護房屋及環境的美化.整潔和人們在生活中的便利而提供的服務，如道路和公共場所的清掃.垃圾清運等； 、委托性服務：指物業管理企業根據住戶要求，受 委托提供的有關服務，如代修房屋及有關設施，代送 .經營性服務：指為方便住戶并以營利為目的的服 務，如室內裝修、電器修理、苗木出售等。除此之外, 還有兩種重要的服務.無償服務,如為業主或使用 人修電燈.裝門鎖.提供雨傘出借和自行車打氣等； 、精神服務，如物業管理企業經常組織棋賽、球賽、 音樂會、晚會以及組織合唱等豐富多彩的社區文化活 動。三.淺談物業管理在我國的發展在我國，物業管 理的發展主要基于四個方面的因素： 一是住宅建設的迅猛發展，大

6、量住宅小區的投入使 用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、 設備、場地、環衛、綠化、道路、治安等進行專業化 管理，以保持新建小區的完好，發揮其整體功能和綜 合效益。牛奶.報紙、雜志、小孩入學，代請家教.二是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管 體制已完全不能適應，而物業管理從體制上克服了房 改后形成的多個產權單位多家管理，各自為政.扯皮 推諉等舊管理體制的弊端。三是隨著市場經濟體制的逐步確立，政府對住宅環境.社區服務直接負責的辦法，已經不能適應形勢 的變化，一個由業主自治與物業公司專業化管理結 合，由物業管理企業實施經營型管理和有償服務，使 管理得以以業養業.自我發展.良性循環的新體

7、制日 益顯示出其優越性。7是人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環境和社區服務的更多的關注，使得物業管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素，物業管理為越來 越多的人所接受。正是因為以上這些因素，決定了物 業管理作為一個新興的產業其備受關注的程度和可 能產生的體制上的矛盾及利益上的沖突。但由于我國 房地產業起步較晚，因此普遍存在“重建設.輕管理” 的傾向，忽視了物業管理對房地產市場的反作用。于 是人們對于它的看法也是褒貶不一：有人認為物業管 理不符合國情，收費太高，服務又太差；又有人認為 物業管理使原本沉寂的小區出現了生機，既方便了百 姓，又使物業得到了增值。我認為物業管理行業雖然 還是個發

8、展不夠完善的行業，但是它的存在卻是非常 必要的。從發展的眼光看，陳舊的房管制度已跟不上 日新月異發展的社會，人們已開始追求更高的生活質 量，而物業管理作為新興的服務行業恰恰迎合了人們的這種需求。從房地產業的發展來看，更多更高檔的 物業正在以飛一樣的速度產生，而它們的產生大大帶 動了物業管理行業的發展。淺談物業管理在我目前發展中的瓶頸問題1物業管理服務收費問題嚴重。導致收費難的主要原因有二：一是政府和物價部門較多地考慮了居民的經濟承受能力，使物業管理人員工資.獎金福利來源的服務 性收費標準出臺困難，正常收費無法可依，而一些業 主思想還停留在計劃經濟下福利型的管理模式上，錯 誤認為服務是應該的.必

9、須的，是一種不計扌艮酬的義 務勞動;二是有的物業管理公司忘了或不明白物業管理的 宗旨是服務，或者只收費不服務。業主是以其管理水 平.服務質量作為定位標準來考慮其費用水平的，它必須覺得“費有所值”才會樂于繳費。所以這兩種現 象實際上都是不正常的。2. 管理制度混亂，服務變形。物業管理公司是受聘于業主或使用人對物業管理進 行經營.管理并提供服務的。但現實中有些物業管理 公司在沒有得到廣大業主委托下，強行對某一物業進 行管理。有的物業管理公司則單方制訂業主公約，強 行要求業主簽字，有的單方制訂收費標準，并且無理 阻撓業主成立權利機構業主委員會。凡此種種現 象，與管理公司作為受托人的地位與職責是不相稱

10、 的，相應地，由于服務在諸多方面變形，使業主或使 用人深感物業管理名不副實，導致許多糾紛不斷發 生。物業管理從業人員素質亟待提高。目前，我國物業管理人才的教育培訓還未引起高等院 校的重視并列入計劃，物業管理企業實行的崗位培訓 制度，在人員數量上都不能滿足飛速發展的房地產和 物業管理的需要，這導致物業管理的專門人才來源不 足，嚴重制約了物業管理公司的經營能力.管理水平. 服務質量的提高。同時，有些地方物業管理協會沒有 成立或雖已成立但未發揮其應有的作用，對物業管理 公司的業務和內部管理缺乏必要的行業指導，不規范 的行為難以得到有效監督和糾正，同業之間的交流.溝通和相互學習很少，使得物業管理中一些

11、較好的經 驗和做法得不到迅速推廣，也阻礙了物業管理行業整 體水平的提高。4.職能單一。重視物業的常規服務，而忽視良好人文環境的培育。目前我國的許多物業僅僅停留在物 業的裝修、供暖、清掃衛生、抄收水電費等常規性的 原始服務上，而委托性服務和經營性服務面太窄，不 僅不能滿足業主或使用人多層次的需求，也使公司失 去彳艮大一塊利潤。物業管理公司作為一個企業，在盈 利項目上花的精力較多，而很少加強社區良好.融洽 的生活環境建設，由于忽視社區的文化建設，致使業 主在社區居住中感到孤獨、缺少溝通、缺乏歸屬感和 愉悅感。以上這些問題，如果任其發展下去都會危及 到物業公司的生存，我認為要解決以上問題，必須從物業

12、公司自身內部解決。五.淺談物業管理的改革發展1. 選準定位，樹立形象。物業管理服務的范圍很廣，規模一般的公司，不可能做好所有的方面，這就 要求物管公司在參與市場競爭之前選好市場定位。看 自己適合吃哪一塊蛋糕，而不能眉毛胡子一把抓。做 好市場定位之后，要做的是形象定位，即以什么姿態 面對市場，服務品牌是什么，如“我真心換您安心， 我細心換您舒心”等有利于形象的標準。形象樹立， 得到認可，也就增加了市場競爭力。2、樹立服務意識，加強培訓管理。物業管理其實 是對人的服務，從業人員要擺正自己與業主的關系， 二者之間是服務與被j艮務的關系，而不是管理與被管 理的關系，要想提供優質服務、親情服務，就要嚴把

13、 用人關，多吸納有專業技術、有服務精神的優秀人才。 要不定期的進行培訓，強化職工“服務是天職”的意 識，即要靠服務求生存。3、建立崗位責任制，實施內部激勵機制。只有人 盡其職，才不會人浮于事，才能真正把工作做到實處， 實施內部激勵機制，能充分調動員工的工作積極性， 使企業永葆活力。4、開展多種經營，提供多種服務。物業管理除了 是對物業實施的與其相應的管理，如維護.清潔.保安.綠化等，還可以開展諸如銷售代理.租賃代理、 中介、維修經營等多種經營業務。除向業主提供一些 常規服務外，還可以提供一些專項服務，如學生接送。還可以提供一些特約服務如代請保姆.家教等業主所 要求的服務。這樣，就增加了資金的來源，保證了企 業的正常運作，而且也樹立了形象，增強了企業的競 爭力。現在是二十一世紀，是網絡信息時代，經濟飛速 發展，競爭日益激烈。物業公司要生存.發展就要把 現階段物業管理發展成為網絡化、智能化.個性化的 物業管理，比如在小區內建立.發展網上購物，使業 主足不出戶，就可以在網上選購自己喜歡的商品；當 汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門 口，樓道門也應聲而開，路口電子屏滾動顯示著當天 的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解 的當天信息