1、    房地產公司土地增值稅稅收籌劃優化策略分析    蘭濤摘 要：本文以房地產企業土地增值稅稅收籌劃為分析對象，首先介紹房地產企業土地增值稅稅收籌劃概述，接著分析房地產企業土地增值稅稅收籌劃主要思路，最后論述房地產企業稅收籌劃風險防范，以便幫助房地產企業做好稅收籌劃，促進房地產企業向前發展。關鍵詞：房地產公司;土地增值稅;稅收籌劃一、土地增值稅納稅籌劃概述土地增值稅是對土地增值性收入征收的稅種，其征稅對象是土地及其土地上的各類建筑物，即納稅人在出售該土地附著物所有權時，除去成本后獲得的利潤。稅收籌劃是指納稅人在國家法律規定之下，以節約繳納稅收為目標，事

2、前選擇對自身利益最大的納稅方案，并以此來組織企業的各項生產經營活動。土地增值稅的稅收籌劃有助于降低企業經營成本，同時還可以提高企業利潤，有助于充分挖掘企業潛力，提高資源使用效率，有助于樹立起良好的社會形象，推動企業又好又快的向前發展。二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃主要思路（一）利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃一般而言，土地增值稅征稅范圍為國有土地使用權，同時也包含有國有土地上的建筑物及其其他附著物的所有權。但是，根據我國土地增值稅征稅范圍規定，房地產企業在開發房地產之時可以從以下方面開展稅收籌劃，以達到節稅目的。第一，轉變傳統銷售模式，采用出租或者投資聯營方式，以達到節稅目的。在房地產開發過

3、程之中，房地產企業可以將房屋用于出租，取得租金。此時，房地產企業只需要繳納房產稅，不需要繳納土地增值稅。在這一過程之中，由于房地產產權并沒有發生轉變，故并不需要向政府部門繳納土地增值稅。假如將房地產用于投資，投資一方可以以房地產作為投資方式入股，達到暫免征收土地增值稅，充分利用了政策優勢。第二，充分利用合作建房節稅。在房地產開發之前，房地產企業首先做好協商工作，由一方提供土地，另一方提供資金，雙方合作共同開發房地產。在房屋建成之后，雙方可以按照比例分得房子，達到暫免征收土地增值稅的目的。在房屋建成之后，如果房屋轉讓則需要征收土地增值稅。為此，房地產企業可以充分利用該政策與其他企業開展合作，達成

4、戰略合作協議，但是并不發生產權轉讓，以此來達到合理避稅目標。第三，通過代建房屋來合理避稅。在房屋開發之時，房地產企業可以和客戶展開合作，可以以委托名義開展房地產開發工作，在房地產開發完成之后只需要向客戶收取代建費用即可。在這一過程之中，由于房地產權并沒有發生轉移，房地產開發企業收取的代建費用屬于勞務費用，并不需要繳納土地增值稅。（二）通過降低適用稅率進行籌劃土地增值稅常常是以轉讓房地產所獲得的收入作為計稅依據，國家規定了四級累進稅率。為了合理做好稅收籌劃，房地產商可以充分利用國家對普通住宅的稅收匯率開展合理避稅。例如，普通住宅新項目的正常征稅額僅僅略高于20%，房地產企業可以通過降低售價方式使

5、征稅率低于20%，以此獲得免稅待遇。與此同時，一些房地產企業為了提高銷售速度常常會降價促銷，節約貸款利息。例如，某一項目正常售價為1.21億，項目總金額為1億元，因此增值額度為0.21元，該項目增值率為21%。根據我國法律法規規定，該項項目增值額度需要繳納30%稅款，其稅后利潤為0.147億元。現在，房地產企業開展低價銷售模式，銷售收入降到1.19億元，該筆項目增值率僅為19%，按照法律法規規定可以免征增值稅，0.19億元就是該項目全部凈利潤。三、房地產企業納稅籌劃風險防范措施對于房地產開發企業來說，增值稅籌劃工作包含有許多復雜因素，因此在稅收籌劃之時可能會面臨一定風險，為此企業需要把握好各個

6、細節，正確處理好各項風險，這樣才能夠化險為夷。第一，樹立起依法納稅意識。房地產企業開展稅收籌劃并不是為了逃避納稅，而是為了合理降低企業納稅金額，增加企業利潤，促進自身利益最大化。為此，房地產企業管理人員必須加強納稅意識，良好的納稅意識是成功稅收籌劃的關鍵一步。房地產企業只有遵循法律法規才能夠做好稅收籌劃，才能夠確保各項經營工作有序開展。為此，企業需要引導財務人員學習各項知識尤其是法律知識，樹立起正確的納稅意識，不斷規劃各項稅收籌劃工作，確保財務工作有序推進。第二，及時關注國家的各項稅收政策。房地產行業所涉及的稅收種類非常多，而國家稅收政策都在不斷變化之中，為此房地產公司需要及時了解國家政策變化

7、趨勢，準確把握國家稅收政策，合理做好稅收籌劃。為此，房地產企業需要了解最新市場動向，及時調整自身納稅政策，尋找最佳納稅方案。第三，不斷完善會計審計工作。房地產企業需要重視財會制度建設，需要細化各項實施細則，建立完善的財會處理方式，做好細節統籌規劃，為稅收籌劃提供良好依據，同時也便于稅務部門檢查。與此同時，財務人員也需要加強自身專業素養，嚴格按照規章制度進行操作，做好自身本職工作，為稅收籌劃決策提供數據依據，避免可能存在的不當風險。四、結語綜上所述，納稅籌劃可以幫助房地產企業減少不必要的稅收成本，同時有助于增加房地產企業利潤。為此，房地產企業需要重視稅收籌劃，需要樹立起依法納稅意識，需要及時關注稅收政策變動，同時還需要不斷完善企業內部會計審計工作，以便提升企業稅收籌劃效果。參考文獻