1、目 錄第一章 項目總論1.1.項目概述1.2.項目可行性研究結論1.3.主要技術經濟指標表第二章 項目背景2.1.項目背景2.2.工業助跑：*制造高昂龍頭第三章 項目建設條件3.1.區位條件3.2.交通運輸條件第四章 項目工程建設方案4.1.項目用地概況4.2.項目建設內容第五章 項目實施進度5.1.項目建設周期5.2.項目實施進度安排5.2.項目實施進度安表第六章 投資估算6.1.基礎建設投資估算6.2.項目預計投資總額第七章 融資方案7.1.項目融資主體7.2.項目融資來源7.3.融資方案分析第八章 財務分析8.1.編制說明8.2.經營收入預測8.3.利潤預測8.4.財務評估8.5.財務分

2、析結論第九章 風險分析與對策9.1.風險防范的識別和評估9.2.風險防范對策第十章 項目節能、環保與安全生產10.1節能10.2.環境保護10.3.安全生產10.4.消防第十一章 研究結論與建議11.1.結論11.2.建議第一章 項目總論1.1.項目概述1.1.1.項目名稱 項目暫定名稱：*金鳳凰創業園1.1.2.承建單位概況 開發商：*投資有限公司公司法定代表人：*公司性質：有限責任公司（民營企業）公司注冊資本：500萬公司地址：*市公司業務范圍：房地產開發投資、工業投資等相關產業。1.1.3.項目主管部門 江西*工業園區管委會 1.1.4.報告編制單位1.1.5.項目擬建地點江西*工業園區

3、1.2.項目可行性研究結論1.2.1.項目內容項目擬定名為*金鳳凰創業園，規劃建設日用品（衛?。┥a區、包裝工業生產區兩大制造區域。項目基礎建設包括生產區、商務區和其他配套設施三大部分。項目規劃用地200畝（133400平方米），其中：生產區涵蓋上述兩大制造區域，全部建設標準廠房；商務區規劃包括科技交流中心、產品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務中心、行政管理中心、營銷服務中心以及園區客戶管理中心等。1.2.2.項目建設規模項目規劃用地133400平方米，建筑面積140040平方米。主要基礎工程建設項目包括工業園內標準廠房、配套附屬建筑；園內市政設施；園內道路、綠化等。1.2.3.投資估算項

4、目土地成本為500萬元人民幣、基礎工程建設總投資12053.64萬元人民幣?？梢M廠房生產設備及生活配套等設備投資約7546.36萬元。合計項目投資總額2.01億元。1.2.4.項目建設進度項目建設一期為一年半（18個月），總投資約為2.01億元。1.2.5.項目財務和經濟評價項目建成后，工業園將每年實現12556.86萬元人民幣的營業收入，年納稅額將超過1456.63萬元（其中：所得稅按15%測算）。項目的投資回報率約41.07%。項目建成后，預計2.44年就會收回投資成本。項目財務指標較好。1.2.6.項目綜合評價結論項目符合國家宏觀經濟政策的需要，符合本地本開發區產業集群化發展的需要和*

5、工業市場發展變化趨勢，符合桑海經濟技術開發區的發展規劃要求；項目發展前景廣闊、市場空間很大，機遇很好；項目發展商*投資有限公司擁有雄厚的資金實力、有工業園運營經驗，有良好的客戶資源和優秀的運營管理團隊；項目創稅額高、預測財務指標較好，并能安置大量的就業。項目分析結果表明，項目是必要的，也是可行的，建議考慮實施。1.3.主要技術經濟指標表指標類型指標數值備 注項目規劃用地200畝（13.34萬）單位：平方米。下同 項目建筑面積140040項目投資總額20100單位：萬元人民幣，下同 其中：項目土地投資700基礎工程建設投資12053.64工業園設備投資7546.36項目建設周期1.5單位：年。1

6、期建成 建筑密度60%容積率1.05年營業收入12556.86單位：萬元人民幣 年創稅1456.63單位：萬元。所得稅按15%測算 投資回報率41.07%投資回收期2.44單位：年 第二章 項目背景2.1.項目背景項目擬定名為*金鳳凰創業園，位于江西*工業園區。規劃建設日用品（衛?。┥a區、醫藥包裝工業生產區兩大制造區域。項目基礎建設包括生產區、商務區和其他配套設施三大部分。項目規劃用地200畝（133400平方米），其中：生產區涵蓋上述兩大制造區域，全部建設標準廠房；商務區規劃包括科技交流中心、產品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務中心、行政管理中心、營銷服務中心以及園區客戶管理中心等。2

7、.2.工業助跑：*制造高昂龍頭2001年，市委、市政府確立以大開放為主戰略，以工業化為核心戰略；以及自2002年提出打造制造業重要基地核心戰略以來，短短幾年，*工業發展乃至城市面貌發生翻天覆地的變化。2003年，提出把*建設成現代制造業重要基地，并明確了具體目標，從政治的高度和*做好“兩篇文章”的實際出發，確立并強化了工業經濟作為城市經濟支柱的核心地位。同年出臺了關于加快建設現代制造業重要基地的決定；2004年出臺了關于大力實施建設現代制造業重要基地核心戰略，加快工業發展的若干政策措施（簡稱“工業發展30條”）；2005年兌現獎勵政策，激發了全市工業發展的熱情，營造了聚焦工業、工業優先的社會氛

8、圍。如今，走馬洪城，最吸引人的是一棟棟現代化的廠房，一個個氣勢磅礴的工業園區，一條條具有國內外領先技術水平的生產線，青山綠水間，一座嶄新的制造業新城正在拔地而起。以發展制造業為龍頭，進而帶動園區經濟快速發展，“*制造”正以世人矚目的速度牽引*工業經濟邁向新的輝煌。2.2.2.優越的*投資環境*是江西省的省會，共轄四縣五區、一個新區和兩個國家級開發區，總面積7402平方公里，總人口449萬，其中市區人口196萬，是全國35個特大城市之一。今天，我們跨入充滿希望又充滿競爭、充滿生機更充滿挑戰的經濟全球化時代，*正凸現出特有的潛質和誘人的優勢：首先，區位優勢突出，交通通訊便捷。*地處長江中下游，鄱陽

9、湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經濟區相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫南北。市郊向塘有98股道的全國第二大貨運編組站，京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會城市，是我國鐵路交通的一個重要樞紐，同時也是105、316、320三條國道的交匯處。現已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱貫南北。從*驅車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會的距離全部在5小時左右，形成了一個以*為中心的“5小時經濟圈”。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽湖沿岸城鎮及長江各口岸。水路運輸最大內河裝載能力為1000噸，可由九江沿長江水域經上海港出海，遠洋運載能力為5000噸?？焖俚暮娇者\輸服務為

10、*物流企業開拓國內國際市場提供了極大的便利。從經濟學意義上看，*已成為國際和東部沿海發達地區產業梯度轉移的理想地區。其次，生產要素充裕，工業體系齊全。*電力供應充足，2004年全市用電量56.3億千瓦時，大工業用電價格僅為0.485元/度。自來水供應量2.39億立方米，工業用水價格為1.35元/立方米（含0.35元污水處理費）。同時*也是全省的科技教育文化中心，市內擁有包括全國重點大學-*大學在內的20余所高等院校，其他各類學校2228所，每年可以為企業提供6萬多名高素質的大學畢業生。*是江西省最大的工業城市，完善的工業設施、齊全的工業體系，奠定了制造業發展的厚實基礎。與此同時*勞動力資源富足

11、且價廉，制造業產業員工月平均工資為600元人民幣，僅是沿海發達地區的60%70%，素質較高而價位較低的人力資源，成為*吸引外來投資者的重要優勢。最后，經濟快速提升，投資商機無限。在當今如火如荼的產業大轉移、資源大重組、發展大聯合的經濟全球化趨勢下，*迎來了新一輪發展契機。在江西省委、省政府的正確領導下，在海內外廣大投資者和企業家的積極參與下，英雄城發生著日新月異的深刻變化。*的投資環境日益改善，經濟發展不斷加快，市場景氣度持續上升，尤其是企業家信心指數和企業景氣指數雙雙走強，這充分表明*所蘊涵的巨大發展空間和投資機遇；“*現象”不僅正受國內各界人士關注，而且已被國外各方友人矚目；“四最”品牌日

12、益彰顯，近年世界銀行發布的對中國23個城市投資環境調查報告中，*被列為“B”類，與北京、深圳、成都等特大城市并列；美國科勒公司在歷經兩年、考察全國35個城市后，把“繡球”拋在了*。海納百川、誠實守信的*，打造了全國第一張“成本最低、回報最快、效率最高、信譽最好”的招商品牌，作出了全國第一個“親商、扶商、安商、護商、富商”的莊嚴承諾，頒布了全國第一部*市優化投資環境條例地方性法規，這正是我們今天期待各位有志之士投資于*、創業于*、成功于*的呼喚！第三章 項目建設條件3.1.區位條件江西*工業園區是通過國家發改委審核、江西省人民政府批準的省級工業園區，是*國家經濟技術開發區和*國家高新技術產業開發

13、區的配套園區，是昌九工業走廊的的魅力板塊，是*半小時經濟圈的耀眼新星，是鑲嵌在兩個國家級森林公園之間的璀璨明珠。工業園區總體規劃20平方公里，現已拉開10平方公里發展框架，依據區位和產業布局已規劃建設為“一心、二軸、三縱橫、四區、六產業、八組團”結構形態，初步形成建材、紡織、化工、食品加工、磨具磨料、電子等支柱產業。園區依新城而建，學校、醫院、銀行、賓館和職工就業培訓中心等配套設施齊全。一心：即規劃在基地偏東南部南安一級公路側布置集行政、商業、文化娛樂、公共綠地為一體的中心區。中心區設置管委會、會展中心、金融服務中心、接待中心、購物中心、企業家俱樂部、職工休閑中心等主要項目。同時，保留中心區域

14、植被情況較好的一處山體，形成工業區內的“綠心”。      二軸：即一條以*至*縣城的通道南安一級公路為主軸線，一條以園區主干道鳳凰循環大道為中軸線向東西面縱深發展。三縱橫：即以鳳凰路、舞鳳路、循環東路為路網框架，向南北兩向拓展，并形成內、外環路，“三縱三橫”主干道為園區提供與外界的主要聯系，內、外環路則完成了各工業組團間的網絡聯系。四區：即在園區內規劃建設金融區、生活區、商業區、行政服務區，合理配置小學、幼兒園、醫院、便利中心等便民服務項目，各自服務于東、西兩側的工業組團及周邊居民。并派金融、電力、水力、工商等職能部門進駐，為園區提供功能齊全

15、的配套服務。六產業：做強做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產業。八組團：規劃依據*縣及工業區的產業發展定位、工業布局結構，結合工業區一期已經開發的工業產業現狀，由東至西布置了八個相對獨立完整的工業組團紡織園、食品園、建材園、精工園、創業園、磨具園、起步園和高新園。3.2.交通運輸條件*工業園區位于縣城東大門鳳凰山上,南安一級公路穿境而過,距縣城1.5公里、*市50公里、昌北國際機場35公里、九江港和國際名山廬山100公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站25公里，完全融入了“*半小時經濟圈”。伴隨著江西高速路網日益發達，以*市為中心的天字型高速框架已完全形成，江西*工業園已形成8小

16、時之內通達“浙、閩、粵、滬、蘇、皖、鄂、湘”等八個省會城市、涵蓋人口4.6億的“8小時經濟圈”。創業園座落在*工業園區內，總體規劃面積為1.5平方公里。為鼓勵創業者創業，針對創業園，我縣出臺了一系列政策，如：在企業用地上，落戶創業園的企業用地價格在基準地價的的基礎上下浮20%，并允許創業者“先上車后買票”，分期繳納土地出讓金。同時，一如既往地做到“辛勤工作365天不休息，優質服務24小時無區別”，取消雙休日，工作在現場、解決問題在一線。千方百計為投資者提供用電、用水、用工、信貸等個性化優質服務。至創業園開工以來，已吸引落戶企業32戶，合同資金10億元，意向項目15個，意向投資金額2.5億元。未

17、來2-3年，我縣規劃在創業園引進落戶企業100戶，創業資金20億元，實現工業產值50億元，利稅5億元，安排就業崗位3000個。第四章 項目工程建設方案4.1.項目用地概況 *金鳳凰創業園擬規劃用地200畝（約13.34萬平米），位于江西*工業園區。4.2.項目建設內容4.2.1.生產車間根據江西*工業園區的發展規劃，項目建設強調現代工廠建筑風格，標準兩層生產廠房，簡潔大方，色調采用明快的色調，顯得大氣，有大工業園之氣勢。*金鳳凰創業園將著力建設日用品（衛浴）生產區、包裝工業生產區兩大制造區域。4.2.2.商務辦公及展示中心 商務中心區建設為一棟六層現代的公共建筑體，充分展示現代工業商務氣息。將

18、園區的科技交流、商務會談、電子資訊服務、人力資源服務、管理和營銷等于一體，為園區企業的科技研發、商務活動等提供必要的設施和便利服務。4.2.3.生活配套服務配套服務區主要為園內企業提供良好的后勤生活保障。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂活動中心等。4.2.4.項目建設用地及建筑規劃項目建設用地及建筑面積規劃表（單位：平方米）建設項目 用地面積 建筑面積 建筑用地80040/其中：生產車間（一層廠房） 6904069040商務辦公中心（6層） 10006000生活配套服務 /員工宿舍（6層）1000060000公共食堂（一半隔空）5000公共綠化用地(廠區道路、停車場、綠化)53360/合 計 13

19、3400140040容積率1.05/建筑密度60%/綠化率22%/道路占有率18%/第五章 項目實施進度5.1.項目建設周期基于本項目總規模不是很大，但廠房功能對建筑的要求有異。同時根據同類項目實際建設周期結合本項目實際情況需要，本報告建議采取統一規劃設計，一起進行施工。項目建設期為一年半（18月）。5.2.項目實施進度安排由于項目的建設期和招商、銷售期會重疊進行，項目施工建設需要配合廠房招商、營銷工作，包括很多的具體事項的實施，出于對資金投入和回籠的統籌兼顧，提高資金的使用效率，控制資金總投入量，促進項目運作的各項實物的有序有效進行，統籌安排各項事務，貫徹項目管理的思想，實行成果目標、工期目

20、標、成本目標管理的方式，對整個項目實施全過程進行管理。 項目建設分為九個實施階段：1、項目最初準備階段：項目前期的市場調研，并初步分析項目的可行性。2、項目的前營銷準備階段：通過進一步的市場調查分析，進行項目的功能定位，價格定位，以及根據市場情況提出相應的初步規劃建議，以服務與項目的具體規劃設計；制定初步的市場推廣計劃，融資計劃和資金投入計劃。3、項目立項階段：編制項目建議書，到政府計劃發展行政主管部門辦理項目立項的相關手續，取得相應的立項批文。4、項目建設前期階段：政府行政主管部門審批包括選址意見書和設計任務書在內的相關文件，并取得開工報告和建設項目用的規劃許可證；進行土地的征用、出讓和拆遷

21、工作，并取得相應的國有土地使用權證。5、項目設計階段：委托設計單位進行項目的具體規劃設計與施工圖設計，并經過政府規劃部門審批，取得建設工程規劃許可證；編制工程設計概算和工程施工圖預算文件。6、項目建設施工實施階段：進行工程招投標，確定施工單位，工程監理單位；辦理相關手續，取得建筑工程施工許可證；組織施工，進行現場施工管理。7、項目營銷階段：實施項目融資計劃；設立營銷機構，招聘人員，組織人員培訓；適時編制相應的推廣計劃，并付諸實施；全面開展項目的招商活動。8、項目竣工驗收和投入經營階段：工程完工，進行竣工驗收，辦理工程結算事宜；與業主協同辦理交房入園事宜；組織工業園區的后期管理。9、項目第二期基

22、礎工程建設階段。第六章 投資估算6.1工業園土地成本按照江西*工業園區的土地拍賣價格預算，其項目土地投資成本為500萬元人民幣。6.2.基礎建設投資估算6.2.1.投資估算范圍項目基礎工程建設范圍包括工業園內標準廠房、配套附屬建筑；園內市政設施；園內道路、綠化。及引進生產商生產設備投資等。6.1.2.項目基礎建設投資額估算項目基礎建設投資額估算表 單位：萬元建設項目 建設面積投資額 備注 生產車間（一層）69040 （×0.085）5868.4 /商務辦公中心（6層）6000（×0.08）480 /生活配套服務員工宿舍（6層）60000（×0.08）4800 /公

23、共食堂5000（×0.085）425/公共綠化用地(廠區道路、停車場、綠化)53360（×0.009）480.24/合 計259440 12053.64/6.3.項目預計總投資額及投資計劃項目土地成本為500萬元人民幣、基礎工程建設總投資12053.64萬元人民幣?？梢M廠房生產設備及生活配套等設備投資約7546.36萬元。合計項目投資總額2.01億元。項目建設一期為一年半（18個月），總投資約為2.01億元。第七章 融資方案7.1.項目融資主體 項目融資組織形式為項目法人融資形式。項目融資主體為*投資有限公司。是家私營企業，法定代表人為*，注冊資本500萬元，公司地址：*

24、市紅谷灘新區洪城時代廣場香榭座1802室。7.2.項目資金來源 7.2.1.項目自有資金籌措項目自有資金籌措為1.01億元。項目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決：項目法人資本金，*投資有限公司為開發本項目；招商引資款轉作投資，當項目進入市場后，根據項目穩定的客戶關系，租賃收入部分投入項目的后期運作，轉作為投資，作為部分后續資金的來源。 7.2.2.項目債務資金籌措項目建設投入資金除項目自有資金外。債務資金為1億元，主要通過向銀行申請中長期開發貸款的形式解決。銀行貸款在建設期內的利息按每年實際發生額分期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來源主要是項目可用于還本的開發投資利潤。

25、7.3.融資方案分析7.3.1.資金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高，1.01億元的資本金達到項目總投資額的50.25%，根據法人*投資有限公司的現有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。雖然，目前的宏觀政策環境導致銀行對房地產開發商的貸款控制較嚴，基于本項目很好的市場前景，豐厚的投資匯報，信用等級，再加上開發商自有資本金比例高達50.25%，項目四證齊全，完全滿足銀行開發貸款的一切條件，爭取到1億元左右的銀行開發貸款是完全有可能的。7.3.2.融資結構分析在項目投入總資金中，自有資金部分占：50.25%債務資金部分占：49.75%對于一個房地產地產開發項目來說，融資

26、結構基本算合理，債務資金利息負擔不重。7.3.3.融資成本分析對于以上融資結構，基于自有資金和銀行開發貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長期貸款利率9%，但總的來看，不管是債務性固定回報率融資，還是權益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發貸款成本相比之下還是處于一個較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。第八章 財務分析8.1.編制說明本報告財務預測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關于工業園內廠房出租市場規律及收入項目的基礎上，做個以下科學、合理的財務預算，以及結合工業園投資規模估算，工業園廠房出租的主要收入分為以下幾個板塊：8.1.

27、1.廠房、倉庫、商務辦公等租金收入預測按照廣東、浙江、江蘇等地關于工業園內廠房及商務辦公等租金計算的標準，通過對其工業園區出租市場的租金調查，結果告訴我們：其廠房及商務辦公等市場租金大約在3050元/·月；以此為依據及結合我省對工業招商引資的力度，我們金鳳凰創業園的廠房及商務中心等租金初步定為18元/·月。工業園廠房、倉庫、商務中心等年租金收入約為1620.86萬元。8.1.2.生活配套（宿舍、食堂等）按照廣東、浙江、江蘇等地的工業園內宿舍規模，一般每間6070左右、住1012人，每間租金在8001000元/間·月，約每平米為12元/·月。從而初步預算金

28、鳳凰創業園的生活配套年租金收入約936萬元。8.1.3工業園年租金收入綜合年租金收入以上兩大塊，預計年租金收入為2556.86萬元。8.2.經營收入預測根據預測，項目預計的總資產投資2.01億元人民幣，而工業園制造行業年對外主體營業收入約1億元人民幣。8.3.利潤預測 項 目 金 額（萬元） 主營業務收入10000 工業園租金收入2556.86 主營利潤9710.86所得稅（按15%預測） 1456.63凈利潤 8254.238.4.財務評估 根據上述財務預測的結果顯示，項目建成后，將每年實現12556.86萬元人民的營業收入。每年創稅額將超過1456.63萬元（所得稅按15%測算）。項目投資

29、回報率41.07%，項目建成后，2.44年左右就會收回投資。 8.5.財務分析結論 項目建成后，年營業額達12556.86萬元，每年創稅額1456.63萬元，年投資回報率41.07%，項目投資回收期約為2.44年。項目財務指標較優，財務上是可行的。第九章 風險分析與對策9.1.風險因素的識別和評估投資項目風險分析是在此前工作的基礎，進一步綜合分析識別擬建項目在建設和運營中潛在的主要風險，揭示風險來源，判別風險程度，提出規避風險對策，降低風險損失。9.1.1.風險等級劃分一般風險：風險發生的可能性不大，或者即使發生，造成的損失小，一般不影響項目的可行性。較大風險：風險發生的可能性較大，或者發生后

30、造成的損失較大，但造成的損失程度是項目可以承受的。嚴重風險：有兩種情況，一是風險發生的可能性大，風險造成的損失大，使項目由可行變為不可行；二是風險發生后造成的損失嚴重，但風險發生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。災難性風險：風險發生的可能性很大，一旦發生將產生災難性后果，項目將無法承受。9.1.2.風險因素的識別和評估項目的風險因素識別和對風險的評估見下表。評估的方法采用簡單估計法。項目的風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度說明災難性嚴重較大一般1市場風險1.1市場需求量1.2競爭能力周邊有同類產品競爭1.3價格項目的敏感性高2資源風險工程資源供給3技術風險工程

31、方案3.1先進性3.2適用性3.3可靠性3.4可得性4工程風險4.1工程地質可以防范4.2水文地質可以防范4.3工程量可以防范5資金風險5.1匯率5.2利率發生的概率小5.3資金來源中斷需要密切關注5.4資金供應不足需要密切關注6政策風險6.1政策條件變化短期內概率不大6.2經濟條件變化短期內概率不大6.3政策調整7外部協作條件風險工程建設7.1交通運輸7.2供水7.3供電8社會風險9其它風險由表中可以看出，項目沒有什么災難性的風險；存在比較嚴重的市場風險和資金風險，其中有些可以控制，或發生的概率低，有些需要密切關注，做好防范準備；另外項目存在的某些較大的風險，基本屬于系統風險，如果采取合理的

32、措施，是完全可以規避的，況且其造成的損失本項目也可以承受的。9.2.風險防范對策 1 項目可以采取以下幾種風險防范對策。1、風險回避風險回避是徹底規避風險的一種做法，即斷絕風險來源。對于資源供給風險和技術風險可以采取這種方式防范。2、風險控制風險控制是可控制的風險，提出降低風險發生的可能性和減少風險損失的措施，并從技術和經濟相結合的角度論證擬采取控制風險的可行性和合理性。對于工程風險和資金風險的應對比較適合采取這種方式。3、風險轉移風險轉移是將項目可能發生的風險的一部分轉移出去的風險防范方式，對于市場風險和其他自然風險可以采取這種防范措施。第十章 項目節能、環保與安全生產10.1.節能本項目主要能源消耗是電。項目遵循以下原則以達到節能目的： （1）按照國家節能設計的規范要求，本項目設計中所采用的設備和器材采用與項目規模相適應的先進、可靠的節