1、1 房地產商住項目地塊調研報告模板目錄第 1 部分 項目所在城市宏觀環境 . 2第 2 部分 項目地塊區域分析 . 2第 3 部分 項目地塊現狀 . 4第 4 部分 項目地塊銷售市場分析 . 5第 5 部分 項目地塊總結（ swot分析） . 72 第 1 部分 項目所在城市宏觀環境1.1 目的若是新拓展城市的項目，必須對當地宏觀市場宏觀環境進行分析，掌握項目所在城市的基本狀況。1.2 調查方式通過網絡、報紙、實地考察等多種方式進行了解。1.3 主要內容1.3.1 城市概況城市所處省份、位置、接壤界、山脈、流經河流、城市標志、支柱產業、地標建筑、城市性質（交通樞紐、政治中心、經濟中心等）。1.

2、3.2 行政區域行政區域總面積、市轄區縣（區、縣、鄉、街道等）面積、位置以及距離主城區大概距等。1.3.3 城市人口總人口、非農業人口、農業人口、城鎮常住人口、各區縣人口、主城區人口等。1.3.4 城市交通陸運（鐵路、高速公路、快速通道、國道、省道、地鐵等）、水運（河流、港口、碼頭等）、空運（機場、航線、班次等）。1.3.5 城市宏觀經濟全市以及各區縣近5 年左右的 gdp 總量、 gdp 增速、人均 gdp、各產業產值、產業結構比、固定資產投資、房地產投資、城鎮居民人均收入和支出等。1.3.6 城市發展規劃包括城市總體及各區縣定位、戰略規劃，城市規劃建設目標等。1.4 項目所在城市宏觀環境總

3、結第 2 部分 項目地塊區域分析2.1 項目地塊地理條件2.1.1 目的通過對項目所在地區氣候、地質地貌的調研，掌握項目所在地區的地理環境基本狀況，以便于產品定位和研發設計。2.1.2 調查方式3 查找地區的市志、詢問當地的氣象臺進行了解以及實地調查拍攝地塊現狀圖片。2.1.3 主要內容 氣候條件：溫度、日照條件、風向、降雨量及濕度； 地質地貌狀況：地形、地質、地貌、水系、山脈、植物分布等。2.2 環境調查2.2.1 目的對地塊周邊的自然景觀、歷史人文景觀和環境污染狀況進行調查。2.2.2 調研方式實地調查，拍攝照片。2.2.3 主要內容地塊各個方向 1.5-2 公里半徑范圍內的自然環境狀況，

4、包括近景、遠景及視野遮蔽狀況；地塊各個方向 1.5-2 公里半徑范圍內的歷史人文景觀，并可標明距離項目地塊的車距；環境污染情況： 空氣（灰塵及氣味） 、噪音（噪音來源及噪音分貝） 、水質（地塊周邊河湖的污染程度）、土地（垃圾污染）、治安情況。2.3 交通條件2.3.1 目的通過調查項目地塊周邊的市政路網、 公共交通起始線路的現狀及其遠景規劃,判斷地塊所處位置的交通條件便利程度。2.3.2 調查方式結合市政交通地圖，實地察看，并拍攝照片。2.3.4 主要內容通往地塊的主要交通干道：高速路、快速通道、城市主干道；公交線路及站點、地鐵線路及站點；地塊四周市政道路；對外水運、空運交通狀況；水、陸、空運

5、的遠景規劃。2.4 周邊市政、公建配套設施調查2.4.1 目的調查與小區居民生活相關的市政配套設施的完備程度。2.4.2 方式4 實地調研，拍攝照片，并要積極獲取政府關于地塊周邊的最新規劃。2.4.3 主要內容調查地塊周邊 1.5-2 公里半徑內的市政、 公建配套設施 （規模、檔次、與地塊距離）包括：購、娛、食、教、醫是重點購物（購物中心、商場、超市、農貿市場等位置、數量、規模）；娛樂餐飲（娛樂、餐飲、康體等位置、數量、種類、檔次等）；教育（幼托、小學、中學、大學、圖書館的距離、數量、質量）；醫療（各級醫院、藥店的位置、數量、規模）；通訊（移動、聯通、電信的營業廳分布、數量、規模）；銀行（各銀

6、行營業網點、atm 的分布、數量、規模）；政府最新規劃確定的未來市政設施配套及建好時間。2.5 周邊樓盤現狀2.5.1 目的調查項目地塊周邊的樓盤數量、品質、規模等，判別地塊所在區域的成熟度。2.5.2 調查方式實地調研，拍攝照片。2.5.3 主要內容周邊主要樓盤、小區列示及產業特性; 各樓盤及小區的居民階層; 各小區的總體規劃、價格等，包括：a、 基本資料 (開發商、地理位置、占地面積、小區規模、小區內配套、開發時間、建筑結構、建筑面積)；b、 戶型、面積跨度；c、 規劃設計（可用圖）；d、 銷售資料 (售價、付款方式、銷售進度)。2.6 項目所在地區域分析總結第 3 部分項目地塊現狀3.1

7、 目的通過對項目地塊的地理位置、地質、地貌、七通一平狀況的調研，掌握地塊的基本現狀。5 3.2 調查方式準備好地圖、 相機、政府提供的地塊規劃圖， 進行實地調查、 實地調查， 并全方面、多角度拍攝地塊現狀圖片。3.3 主要內容3.3.1 地塊位置在地圖上標注出地塊所在的位置，并注明位于何區縣、街道等。3.3.2 地塊面積地塊的占地面積，凈用地面積（若有代征地，則應扣除代征地面積后為凈用地面積） 。3.3.3 地塊規劃圖及規劃指標從政府部門獲取地塊的規劃圖，了解地塊的用地性質、容積率、建筑密度、建筑限高、商住配比等。3.3.4 地塊用地紅線圖向政府部門索取用地紅線圖。3.3.5 地塊現狀實地踏勘

8、時，應重點了解地塊現狀的以下幾個方面：一是，利用政府提供的規劃圖以及用地紅線圖，核實地位具體位置；二是，項目地塊范圍內現狀，是否有建筑物、是否有堆土（若有堆土，堆土的量大概為多少、所導致的地塊高差大概多少等）、植被、土地是否平整等；三是，項目地塊已達到幾通：目地塊周邊是否形成道路，若形成道路，道路的級別、車道數（單行幾車道、雙向幾車道）；給排水的狀況，即給水管網、排水管系的鋪設情況、預計完成時間等；通訊管網目前鋪設及接入情況、預計完成時間等；通氣管網鋪設及接入情況、預計完成時間等；四是，還應重點關注地塊周邊不利構筑物或因素，包括是否有高壓線、變電站、鐵路軌道、河道溝渠、公墓、高架橋、高速公路、

9、污染性企業等等3.4 項目地塊現狀總結第 4 部分 項目地塊銷售市場分析4.1 項目所在地房地產市場總體狀況4.1.1 目的調查項目所在地宏觀經濟狀況及房地產市場整體狀況。6 4.1.2 調查方式通過網絡、房地產數據專業服務機構、政府相關部門等搜集基礎數據，在此基礎上進行分析。4.1.3 主要內容宏觀經濟運行狀況：可借鑒第一部分的相關數據；項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規，包括：a、政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規；b、政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策和法規；c、短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃計劃。項目所在地房地產市場總體供求現狀，包括：a、公開

10、土地市場供給和成交情況；b、房地產開發總額，其中商品房建設、住宅投資占比重；c、商品房施工面積， 其中住宅及商業分別的施工面積、今年新開工者所占比例；d、商品房竣工面積，其中住宅、商業分別為多少；e、銷售預售商品房面積，其中住宅、商業分別為多少；f、全市商品房銷售收入，其中住宅、商業分別為多少；g、空置面積、其中住宅、辦公樓、商業樓；h、二手樓交易情況，包括交易面積、套數、平均價格等。項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異，包括：a、板塊差異及地理范圍；b、劃分依據：建筑及商業、人文特征描述、政府市政規劃的引導；c、熱銷區域總結；項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢a、項目所在地的各類商

11、品住宅、商業（多層、小高層、高層、別墅、商鋪、公寓等）的平均價格，以近5 年左右的數據進行對比；b、項目板塊的各類商品住宅、商業（多層、小高層、高層、別墅、商鋪、公寓等）的平均價格，以近5 年左右的數據進行對比；4.2 項目周邊可比競品分析4.2.1 目的調查項目周邊類比競爭樓盤的規劃素質和市場狀況，通過地塊周邊的競品方案分析，可以對項目具體的規劃、建筑、設計、環藝等具有參考價值。4.2.2 調查方式先收集基礎資料，在此基礎上進行有目的的實地調查。4.2.3 主要內容7 基本資料：樓盤名稱、地理位置、發展商、建筑承建商、建筑規劃設計商、環境設計商、銷售代理商；項目戶型結構詳析，包括戶型（平層、錯層、躍層）、面積跨度、套數/ 百分比；項目規劃設計：總占地面積、總建筑面積（容積率）、建筑層數、棟數、建筑布局及開發節奏、外立面風格、色調及用材、交樓內裝修標準、小區綠化及環藝、車位比；（可用圖加文字）小區內康樂及商業配套設施；物業管理：物管企業資質、口碑、物業費；銷售資料：售價（按揭折后價、最高價、最低價、均價）、銷售進度銷售率、已銷售單位戶型比