1、一物業公司管理框架 3二 崗位設置及其說明 4三管理制度1、服務管理制度 7服務質量管理工作計劃表（附表一）9物業服務質量調查表（附表二）9業主滿意度調查問卷（附表三） 10物業服務意見征詢表（附表四） 12業主滿意率統計總表（附表五） 12改進措施報告表（附表六） 13服務質量改進報告表（附表七） 13物業管理合同書（附表八） 142、安全管理制度 18來訪人員登記表（附表一）23保安工作班檢表（附表二） 23滅火器配置統計表（附表三）23消防巡查記錄表（附表四） 24保安交接班記錄表（附表五） 24消防設備保養記錄（附表六） 253、環境管理制度 26綠化苗木明細表（附表一） 28綠化工作

2、檢查表（附表二） 28綠化工程竣工報告（附表三）28綠化養護記錄表（附表四） 29綠化養護月檢表（附表五）30綠化工程驗收報告（附表六） 314、清潔管理制度 325、公共設施管理制度 336、業主入住管理制度 35入住通知書（附表一） 42辦理入住手續所需個人資料及交納相關費用一覽表（附表二）42業主入住驗房表（附表三） 43業主入住登記表（附表四） 44業主情況登記表（附表五） 44鑰匙發放登記表（附表六）457、業主公約 468、業主房屋裝修管理制度 50房屋裝修流程一覽表（附表一）54裝修施工證申請表單（附表二） 56房屋裝修施工申請表（附表三） 57裝修期間收費明細表（附表四） 57

3、裝修進場開工核驗單（附表五）58裝修押金退還流轉單（附表六）58房屋裝修管理協議（附表七）59裝修施工巡查記錄表（附表八） 60裝修完工檢查驗收表（附表九） 61標題物業公司管理框架文件類別ZD版號A/0頁碼1/1標題崗位設置及其說明文件類別ZD版號A/0頁碼1/31、目的規范物業管理程序，確保高效率、高質量的完成物業管理工作，有效提高業主滿意度，塑造 良好的形象，提高企業知名度和美譽度。2、指導思想一切從業主的需要出發，再物業管理中體現以人為本，服務至上的原則。通過對小區的房屋 建筑、公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理，努力建成安全社區、環 保社區、文明社區。3、適用范圍

4、適用于甘肅重邦物業有限責任公司4、崗位設置4.1 設物業管理中心經理 1名；4.2 設辦公室內勤、U費、財務共 1名；4.3 設水暖工兼保安2名；4.4 設保潔員2名。5、崗位職責5.1 物業管理中心經理5.1.1 全面管理、監督、協調物業管理中心工作并做好相關記錄工作；5.1.2 負責做好小區竣工驗收和接管工作，準備業主入住資料，辦理業主入住手續；5.1.3 積極組織、開展社區文化活動和宣傳工作，主動加強與業主（住戶）的溝通和聯系，認真 執行回訪工作規定；5.1.4 幾級保持與供電、供水、消防等部門保持良好的關系，配合居委會、城管辦和派出所做好 計劃生育、治安聯防、環境達標等工作；5.1.5

5、 加強對物業中心員工的管理工作，對服務工作質量進行跟蹤回訪，對不合格服務進行糾正 跟蹤；5.1.6 積極處理好小區內公共設施設備的維修保養工作；5.1.7 經常與業主保持聯系，起到溝通物業中心與業主之間關系的橋梁作用；5.1.8 認真檢查及督導小區環境清潔、綠化、消毒等工作；5.1.9 負責對物品采購、倉庫、員工宿舍進行監督和管理；標題崗位設置及其說明文件類別ZD版號A/0頁碼2/35.1.10發揮工作主動性，完成上級交辦的其它工作任務。5.2 物業管理中心內勤（兼做收費和財務工作）5.2.1 負責管理中心各項費用的收取、統計、核算工作，積極接受公司財務部的指導和監督，保 證做到日清月結，帳表

6、相符，錢據相符，對拖欠物業管理費用應及時催收，做到費用收繳率達到 98艱上；5.2.2 負責管理中心現金、票據的保管，并做好現金日記賬、銀行存款日記賬登記工作；5.2.3 負責管理中心各項費用的存取或轉賬工作；5.2.4 負責樓宇竣工檔案、業主檔案、質量記錄等文件資料的簽收發放收集存檔和保管工作；5.2.5 負責辦公用品和各類表格的保管和發放，確保服務工作的需要；5.2.6 負責管理中心日常文件打印、傳真、復印工作；5.2.7 負責管理中心會議、培訓準備工作，做好會場布置、會場服務以及會議紀要等；5.2.8 協助經理擬定社區文化活動計劃，并協助組織實施；5.2.9 協助經理辦理業主入住工作，陪

7、同業主驗收房屋，并對空置房進行有效管理；5.2.10 協助經理辦理業主裝修審批手續，負責裝修巡檢和裝修驗收手續；5.2.11 負責聯系維修人員進行住戶單元維修工程，并于事后復查、跟進維修情況；5.2.12 發揮工作主動性，完成上級交辦的其它工作任務。5.3 維修技工（水暖電工）5.3.1 在物業中心經理的領導下，負責轄區內物業相關項目的維護保養；5.3.2 按時完成物業轄區內公共設施、設備的維修、檢查、保養工作，并認真做好記錄；5.3.3 熟悉物業轄區內的供水、供電、電梯、空調等設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程 序和應急處理措施；5.3.4 定期清潔所管設備和設備房，確保設施、設備和機房

8、的整潔，嚴格按照安全操作規程，防 止發生安全事故；5.3.5 發生突發情況時，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常完好；5.3.6 定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發現問題應及時處理，加強防范意識，做好配電 房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作；5.3.7 認真貫徹“業主（住戶）至上，服務第一”的宗旨，為業主提供有償維修服務；5.3.8 對業主（住戶）彬彬有禮，盡量做到讓業主滿意，以優質服務為公司爭創效益；標題崗位設置及其說明文件類別ZD版號A/0頁碼3/35.3.9 注意“工完場清”，節約材料；5.3.10 著裝整潔，進住戶家中佩戴員工牌，保持公司良好的企業形

9、象；5.3.11 做好住戶的月度用電分析，及時發現問題，嚴格杜絕浪費；5.3.12 積極完成領導安排的其它工作。5.4保安員5.4.1 對來訪人員進行詳細登記；5.4.2 保安人員不得隨意脫崗；5.4.3 姿勢端正，面帶微笑，向進出人員行注目禮；5.4.4 不準隨意放小攤販、推銷員等進入轄區；5.4.5 保安人員要對進出轄區的機動車輛進行出入登記；并禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入轄區內；5.4.6 保安人員不得允許 4噸及4噸以上大型汽車進入轄區（特種車輛和搬家車輛除外）；5.4.7 保安人員要在指定的時間和位置休息，并做好休息處的清潔工作；5.4.8 發現電梯等相關設

10、備發生故障時，保安人員要立即通知相關部門；夜間發生重大事件時，要立即通知相關領導，并按應急預案進行處理；5.4.9 各班班長每天依據相關標準對本班門崗工作進行檢查，填寫保安工作班檢表；5.4.10 熟悉巡邏區內各類設備、設施、物品的位置，發現設備、設施、物品有移動等可疑情況，應立即查明報告；5.4.11 檢查電線線路（目視檢查，禁止手動檢查）和水管管道啟尢損壞，發現漏水（電）時，應采取措施并立即上報；5.4.12 巡邏中聞到異味，聽到可疑聲音，需立即查明原因并向經理匯報；5.4.13 注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發現可疑人員要選擇適當的位置加以監視并及時報告；5.4.14 發現偷盜、

11、流氓等違法犯罪分子，應即刻向經理匯報并予以制止；5.4.15 發現打架、吵架、斗毆行為時，應予以制止；5.4.16 發現火警時，立即報警并組織撲救；5.4.17 發現可疑物品，要立即做安全處理，并報告后關部門；5.4.18 驅趕物業轄區內踐踏草地、亂散發廣告、撿垃圾等閑雜違章人員；5.4.19 巡視保安各崗位執勤情況，協助處理疑難問題，認真填寫“巡邏記錄表”；5.4.20 積極完成了領導安排的其它工作。標題服務管理制度文件類別ZD版號A/0頁碼1/21、目的明確服務理念，保證服務工作標準、規范、熱情，確保服務項目齊全，服務效率的提高，服 務流程科學。2、指導思想嚴格杜絕服務投訴現象，建立健全管

12、理體系，服務廣大業主積極處理與業主相關的危機事件。3、接管物業項目時，認真查驗小區共用部位、共用設施設備，保證驗收手續齊全。4、同所有業主簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系，并依照合同開展各項服務工作。5、物業公司管理人員、專業操作人員均需按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或 者崗位證書。6、制定完善的物業服務管理方案，并建立完善、齊全的質量管理、財務管理、檔案管理、人事 管理等各項制度。7、公司管理服務人員在開展工作時，應根據服務特點統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。8、公司公示24小時服務報修電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業主/住戶來訪來電、咨詢、報修和

13、投訴；有完整的報修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報修15分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場；建立報修、投訴臺賬，報修服務 48小時內進行100%勺回訪，投訴 4 個工作日內100%!復；夜間值班人員，處理突發緊急事件。9、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。10、在資金和費用管理上，均按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況，按合同約定規范使用住房專項維修資金。11、每年至少兩次征詢業主 /住戶對物業服務的意見，滿意率達到95%A上。12、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和

14、預防預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能保證預案的及時啟動。13、房屋維修管理13.1 每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施；13.2 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發生，填寫檢修記錄和保養記錄并確保記錄的完整和真實；版號A/0頁碼2/213.3 根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的， 及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告建 議，按有關規定辦理；13.4 每日巡查1次小區房

15、屋單元門、 樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；13.5 保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）在兩天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，保證樓道照明燈具90癡歸正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修；13.6 按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求；13.7 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管

16、部門；13.8 小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。附表（一）服務質量管理工作計劃表姓名職務隸屬部門職責描述工作計劃時間段工作目標與細節實際成果備注附表（二）物業服務質量調查表編號：日期： 年 月 日業主姓名電話電子郵件聯系地址調查項目項目客戶滿意度評價服務質量口非常滿意 口口 f 口不滿意很不滿意服務態度口非常滿意口口 f 口不滿意口很不滿意報價水平口非常滿意口口 f 口不滿意口很不滿意房管口非常滿意口口 f 口不滿意口很不滿意保安口非常滿意口口 f 口不滿意口很不滿意車管口非常滿意口口 f 口不滿意口很不滿意清潔口非常滿意口口 f

17、口不滿意口很不滿意綠化口非常滿意口口 f 口不滿意口很不滿意維修口非常滿意口口 f 口不滿意口很不滿意社區活動口非常滿意口口 f 口不滿意口很不滿意主要意見和建議感謝您在百忙之中填寫此表，對我們的服務工作給予支持和監督，請您將此表交予門衛或質量管理部辦公室，謝謝！X X物業質量管理部XXX X年X月X日附表（三）業主滿意度調查問卷尊敬的業主：春去秋來，四季流轉，XX物業為您服務已經X年多了，在這些日子里，我們一直致力于為 您提供高檔優質服務，隨著服務的不斷細化和升級，我們也積累了豐富的管理實踐經驗，逐漸形 成了適合于本小區的服務標準，本次調查中我們將針對這些標準征詢您的意見，請在您的選項上 打

18、。希望您在百忙之中完成調查，于XX XX年X月XX日前將問卷交到門衛。謝謝！姓名住址樓 單元 號電話1.綜合管理服務類(1)XX物業要求所有管理服務人員統一著裝、佩戴標志、行為規范、服務熱情，您是否滿意？A.儂B.不催(2)您知道我們設有24小時服務投訴電話嗎？（ x XX X X X X X）A.知道B.不知道 C.知道電話，但不知道是24小時服務(3)在進行日常的維修后，X X物業要求填寫一份維修單，您是否填過？A.填過B.沒填過 C.沒有請物業進行過維修(4)X X物業還為每位業主建立了一套較為完整的檔案，包括裝修、住戶資料等，您認為這有必要嗎？A.有必'要B.沒有必要C.無所謂

19、(5)我們將對本次調查中提出的意見、問題進行入戶走訪，您是否愿意接受我們的走訪？A.愿意 B. /、愿意 C.最好用具它方式2 .樓道保潔服務類(1)您對X X物業的室內保潔工作是否滿意？A. Wm B.較C.較小D.不(2)物業保潔服務目前執行國家一級標準，您認為按照此標準進行的保潔服務清潔程度如何？A.非常好B.較好C. 一般D.不好（三）秩序維護服務類(1)XX物業目前嚴格控制外來人員、小商小販、閑 雜人員入內，您認為這樣做是否影響了您的正常 生活？A.影響，應該隨意放行B.不影響， 這樣更安全C.有點麻煩，但能接受(2)為了保證小區內機動車輛停放安全，目前不允許 外來無證車輛長期停放，

20、您認為這樣做合理嗎？A.合理B.不合理 C.其他(3)X X物業每月都派專人對消防栓進一次檢查，您認為這有必要嗎？A.有必'要B.沒有必要(4)X X物業每周都要對小區內的安全防范警示標志進行巡視，您認為這有必要嗎？A.有必'要B.沒有必要（四）室外衛生及綠化的服務水平(1)小區的室外道路每天清掃一次，巡視兩次，您認為清潔程度如何？A.很干凈B.干凈C.不干凈 D.很/、十凈(2)X X物業每年對二次加壓水箱進行兩次清洗消毒，您認為合適嗎？A.合適B.不合適C.符合國家要求就行(3)您對X X小區的整體綠化是否滿意？A.滿意B.較滿意C.較不滿意 D.不(4)您認為小區內的喬木

21、、灌木是否修男及時？A.及時B.不及時C.其他(5)您認為小區綠地內衛生保持得如何？A.很好B. 一般C.不好（五）水電維修方圓(1)小區內的設備都建立有設備臺賬，對設備的維修保養更新都進行記錄，您認為有必要嗎？A.有必'要B.沒有必要C.無所謂(2)每位物業服務人員都有義務對小區周邊環境，如 便道、門窗等的情況巡視、察看，您認為巡視是 否到位？A.到位B.不到位C.無所謂(3)在供熱期間，換熱站內物業安排有專人 24小時值班，每兩個小時都要對設備運行情況檢查、記錄一次，您對這樣的安排是否滿意？A.滿意B.不滿意 C.符合國家規定就行(4)X X物業每半年要對小區的房屋結構檢查一次，并

22、記錄，您認為合理嗎？A.合理B.不合理 C.其他(5)您對X X小區水電維修工作是否感到滿意？A.滿意B.較滿意C.較不滿意 D.不（六）其他與本市的其他住宅小區物業公司相比，您認為我 們的整體服務水平屬于哪個層次？A高檔B中檔C低木D.其他意見或建議您對目前小區活動室提供的娛樂項目是否滿意?A.很不滿意B.較不滿意C. 一D.較滿意E.很滿意附表（四）物業服務意見征詢表填寫日期:業主/住戶 姓名居所樓單元號您對我們 的服務口非常滿意滿意口有點兒滿意口很不滿意口沒太多感覺1 .您對我們房屋管理與維修養護的意見或建議：2 .您對我們安全保衛服務的意見或建議：3 .您對我們車輛和停車場服務管理的意

23、見或建議：4 .您對我們清潔和綠化管理的意見或建議：5 .您對我們公共設施管理的意見或建議：6 .您對我們社區組織活動的意見或建議：附表（五）業主滿意率統計總表單位：（蓋章）年第次填表日期:總戶數實發數實發率回收數回收率平均 滿意率序號服務 項目總體評價意見與建議：滿意率不滿意率非管理原因 造成的不滿 意率1房管尸%尸%尸%2保安尸%.、. 尸%尸%3車管尸%.、. 尸%尸%4清潔尸%.、. 尸%尸%5綠化尸%.、. 尸%尸%6維修尸%.、. 尸%尸%7社區 活動尸%.、. 尸%尸%填表人：管理處主任附表（六）改進措施報告表編號:簽發單位不合格類型口管理評審中不合格口用戶投訴口內審不合格監視、

24、測量不合格簽發人日期不合格描述改進期限改進措施簽名：效果驗證簽名：附表（七）服務質量改進報告表編號：日期： 年 月 日部門涉及人員標題效果描述123改進前狀況改進后備注審批評語：審批人：附表（八）物業管理合同書文本物業管理合同名稱第1章總則第1條本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）：組織名稱：代表人：地址：聯系電話：受控狀態聯系電話：根據國家相關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將受委托方（以下簡稱乙方）：企業名稱：法定代表人：注冊地址：（物業名稱）委托乙方進行物業管理，特訂立本合同。第2條物業基本情況物業類型：辦公位置：市區 路（街道）號占地面積：平方米建筑面積：平方米第3條乙方

25、提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。第2章委托管理事項第4條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓 梯間、走廊通道、門廳、庭院。第5條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污 水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯。第6條公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、 化糞池、泵房、自持車棚、停車場。第7條公共綠地的養護與管理。附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所。第8條 公共

26、環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、 垃圾的收集。第9條交通與車輛停放秩序的管理。第10條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤。第11條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第12條負責向業主和物業使用人收取下列費用：1 .物業管理費；2 .保潔費；3 .保安費;4 .房屋設備運行費；5 .維修養護費。第13條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護，在當事人提出 委托時，乙方須接受委托并合理收費。第14條 對業主和物業使用人違反業主公約的，針對具體行為并根據情節輕重，采取 批評、規勸、警告、制止等措施。第3章委托管理期限第15條委

27、托管理期限為年。自 年 月 日 時起至 年 月 日時止。第4章雙方權利義務第16條甲方權利義務1 .代表和維護產權人、使用人的合法權益。2 .制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約。3 .檢查監督乙方管理工作的執行情況。4 .審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。5 .在合同生效之日起日內向乙方提供平方米建筑面積管理用房(產權仍屬甲方)，由乙方按下列第項執行：(1)無償使用；(2)按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于。6 .負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起日內向乙方提供。7 .當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以方式償付。8

28、.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。9 .協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化生活。10 7條乙方權利義務1 .根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案。2 .對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。3 .按本合同的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理。4 .選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。5 .負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃，經雙方議定后由 乙方組織實施。6 .向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時， 書面告知有關限制條件，并負責

29、監督。7 .每 個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況。8 .對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲 方協商后報有關部門批準方可實施。9 .本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。第5章物業管理服務標準10 8條 乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到 。1 .房屋外觀：2 .設備運行：3 .房屋及設施、設備的維修、養護：4 .公共環境：5 .綠化：6 .交通秩序：7 .保安:8 .急修：9 .小修：第6章物業管理服務費用第19條物業管理服務費元或按套每戶元向業主收取。元或

30、按套每戶元向業主或物業使用人收取。元或按套每戶元向業主或物業使用人收取。1 .管理費由乙方按建筑面積每平方米2 .保潔費由乙方按建筑面積每平方米3 .保安費由乙方按建筑面積生平方米4 .高層住宅電梯、水泵運行費按實際耗費結算，由乙方向業主收取。5 .管理服務費標準的調整，需遵循國家相關法律法規和本省市相關規定。6.對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。第20條住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的倍收取。第21條 車位使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。ň唧w標準略）。第22條 乙方對業主/住戶的房屋自用部位、自用設備維修養護

31、及其他特約服務，由業主 住戶按實際發生的費用計付。第23條 乙方向業主/物業提供的其他服務項目的費用收取標準約定。（具體標準略）第24條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用由物業管理區域內 的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。第7章違約責任第25條 甲方違反本合同第十八條第款的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。第26條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改， 逾期未整改的，甲方有權

32、終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第27條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方退還多收款項；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第28條 甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。第8章 附則第29條 雙方約定自本合同生效之日起日內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。第30條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有同等效力。第31條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字 與印刷文字具有同等效力，但不得

33、修改本合同印制條款的本意。本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章 執行。第32條 本合同正本連同附件頁，一式二份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。第33條 因建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，使房屋達不到使用功能，造成重 大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為 準。第34條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定 及時協商處理。第35條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲

34、裁協議的，可以向人民法院起訴）。第36條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿天前向對方提出書回息見。第37條本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章：乙方簽章：代表人：代表人：標題安全管理制度文件類別ZD版號A/0頁碼1/51、目的為了保證業主/住戶的安全，規范保安人員的各項工作，提高公司的信譽和形象，特制定本制 度。2、適用范圍適用于公司保安人員的著裝、門崗、巡邏和值班及綠化等工作的安全管理。3、保安人員儀容儀表標準4、保安人員在門崗值勤、小區巡邏、日常訓練等時間，必須按規定穿著公司統一的保安服裝。4.1 制服要保持整齊、清潔；穿襯衫時下擺要塞在褲腰內，袖口和褲管不得卷起，帽徽

35、、肩章要 保持端正，胸卡別在左胸上口袋的中間，不準赤腳、穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏；4.2 保安人員穿大衣時不準披在肩上，穿春秋套裝時要內穿白襯衫，系好領帶；嚴禁制服與便服 混穿，或將制服穿離保安區域；4.3 保安人員的內外衣口袋內不準放過多東西，腰間皮帶上不準掛鑰匙及其他掛件；4.4 大蓋帽要戴端正，對講機佩在腰間皮帶右后側，耳機塞在右耳，話筒別在襯衫左領上；4.5 除因工作需要外，不得佩戴有色眼鏡；4.6 保安人員巡邏走路時，上身要挺直，步伐穩重，雙臂自然擺動；騎車巡邏時，眼睛注視前方， 兼顧左右，且不得在公共區域內隨意穿行；4.7 聽別人說話時，不得左顧右盼，心不在焉；4.8 不論是巡邏行走

36、還是門衛站崗，都要精神飽滿，姿勢端正；不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧；不得 吸煙，不準有倦怠表現；4.9 不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關的事。5、保安門崗管理5.1 保安人員門崗要站在指定的崗位上，不得隨意脫崗；5.2 保安人員站崗姿勢要端正，身體挺直，保持跨立姿勢；要面帶微笑，向進出人員行注目禮，遇領導要敬禮；5.3 保安人員不準隨意放小攤販、推銷員等進入轄區；5.4 保安人員要對進出轄區的機動車輛進行出入登記；并禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其 他污染物品的車輛進入轄區內；5.5 保安人員不得允許 4噸及4噸以上大型汽車進入轄區（特種車輛和搬家車輛除外）；5.6 保安人

37、員要在指定的時間和位置休息，并做好休息處的清潔工作；標題安全管理制度文件類別ZD版號A/0頁碼2/55.7 發現電梯等相關設備發生故障時，保安人員要立即通知相關部門；夜間發生重大事件時，要立即通知相關領導，并按應急預案進行處理；5.8 各班班長每天依據相關標準對本班門崗工作進行檢查，填寫保安工作班檢表。6、保安巡邏管理6.1 小區巡邏6.1.1 小區巡邏每2小時1次，保安人員每周將轄區內所有樓宇的樓道、天面巡查一遍；6.1.2 小區巡邏/、確定固定路線，保安人員根據實際需要選擇路線，但是不能留“死角”、“偏角”；6.1.3 各班班長和安全主管人員負責巡邏監督工作；6.1.4 巡邏人員在崗巡邏期

38、間，必須嚴格按照公司的各項規章制度進行；6.1.5 巡邏人員必須正確使用巡邏器械，不得隨意開啟巡邏鐘；6.1.6 夜間巡邏人員，每班次巡查不得少于2;。6.1.7 巡邏人員在巡查期間應與各崗位保持聯系，對巡邏期間發現的問題，要根據相關預案進行及時妥善的處理；6.1.8 巡邏人員下班時交還所用的巡邏器械。7、保安人員值班管理7.1 保安人員值班期間，要堅守崗位，認真值勤，嚴格履行崗位職責，尢特殊情況/、得擅自離開工作崗位。對于上級交給的各項工作任務必須積極圓滿完成；7.2 值班人員對值班室內的一切物品、設施負責，無特殊情況不得外借；7.3 值班人員要禮貌的受理各種電話，根據相關規定認真做好電話記

39、錄，并及時轉告相關人員；7.4 值班人員在值班期間不得用值班室電話打私人電話，或將值班室電話外借；7.5 值班人員必須保持值班室內清潔，嚴禁在值班室接待朋友、吃東西、吸煙等。值班人員要詳細填寫值班記錄，需要下一班完成的重要事情，要詳細交接清楚。8、消防安全管理8.1 煙感報警系統檢查8.1.1 消防人員每周對所轄區域的報警器至少巡查一次，檢查其電源是否正常，各按鈕是否處于良好狀態等；8.1.2 消防人員每日對報警器進行檢查，檢查其內部接線端是否松動，主干線路、信號線路是否破損，并對20%勺煙感探測器進行抽查試驗；標題安全管理制度文件類別ZD版號A/0頁碼3/51.1.3 相關人員每半年對煙感報

40、警器進行逐個保養，擦洗灰塵，檢查探測器底座端子是否牢固，并逐個進行吹煙試驗；1.1.4 相關人員對一般場所的煙感報警系統每三年、污染場所的煙感報警系統每年進一次全面維修保養。保養主要項目為：清洗吸煙室（罩），檢查集成線路，測試傳感器是否止常工作等。8.2 消火栓系統8.2.1 消防人員每周巡檢各樓層的滅火器、水龍帶、水槍頭、報警按鈕等設備是否完好，各供水泵、電源是否止常，各電氣兀件是否完好；8.2.2 消防人員每月檢查一次各消防閥門是否靈活，并進行除銹和加油保養工作；8.2.3 消防人員每月檢查水泵是否完好，對水泉表面進行清潔、為水泵軸承加油，同時按照相關說明進行全面的運行試驗；8.2.4 相

41、關人員每季度在月檢查的基礎上對水泵進行維修保養，并檢查電動機的絕緣是否完好；8.2.5 消防人員每周巡檢水噴淋系統的管內水壓是否正常，各供水泵電源是否正常，各電氣兀件是否完好。8.3 應急廣播系統8.3.1 相關人員每周對應急廣播系統的主機、電源信號進行檢查，查看各控制開關是在處在正常位置，有無損壞和異常現象，并及時清洗主機上的粉塵；8.3.2 相關人員每月對切換機進行試驗，檢查切換機是否正常工作；并檢查麥克風是否正常，定期清洗麥克風磁頭；8.3.3 相關人員每周檢查各樓層的喇叭是否止常工作，并清洗喇叭上的灰塵等；8.3.4 檢查完成后，相關人員進行應急廣播系統播放測試。9、綠化機械使用安全9

42、.1 通用使用安全9.1.1 所有綠化機械使用前必須檢查油管、油箱是否漏油。如果不是在室內作業，則運輸途中要關閉刀盤；9.1.2 所有綠化機械使用場所不允許吸煙；9.1.3 所有綠化機械在使用前都必須檢查其功率與電源是否相匹配，不允許超負荷使用；9.1.4 使用拖線板活動電源時必須注意拖線板、插座拖線是否完好，線芯是否裸露，留意拖線板有無發熱，應及時減負荷或加粗拖線，以免超負荷而引發事故或損壞機器；標題安全管理制度文件類別ZD版號A/0頁碼4/51.1.5 使用前必須注意電源開關等設備有否短路、斷路、漏電等現象，注意用電安全；1.1.6 所有機器在沒有完全冷卻時不允許用手去觸摸散熱器及機頭外殼

43、，以防燙傷。9.2 男草機械9.2.1 必須穿長衣、長褲及密封性鞋襪等方便操作而且不易被機器卷進去的服裝，嚴禁赤腳或穿 拖鞋、短褲、裙子等進行操作；9.2.2 使用前須仔細檢查機器的刀盤、皮帶、離合等各部件是否工作正常；9.2.3 剪草前應徹底清除場地內的石塊、雜物，并勸離工作區域內的無關人員，使用割灌機時，工作點周圍半徑5米內不得用尢關人員；9.2.4 男草時要勻速進行，拐彎時要減小油門；9.2.5 帶草袋的剪草機應裝好草袋才可剪草；9.2.6 任何情況下，不可將手伸人剪草機刀盤內清理草渣，以防刀片傷手；9.2.7 草地如果是濕的不能剪草，以防對草坪上的草、機械及人員造成傷害；9.2.8 斜

44、坡剪草時，操作人員應站在與機器同一水平線的位置上側向操作，避免滑倒時機械傷到 人；9.2.9 割灌機啟動時操作員應面對刀盤，而不能背對刀盤；9.2.10 使用機械前應充分了解機械的性能特點，并牢記注意事項。9.3 綠圖機9.3.1 使用前應檢查機器的刀片等各個部位是否，作正常；9.3.2 熟記并遵守機械的使用方法；9.3.3 啟動綠籬機時應先將機器放在地上，人應朝向綠籬剪的方向拉動啟動繩，不允許提著機器 啟動或背向剪刀方向啟動；9.3.4 綠籬機啟動前應將油門調到小位，避免剪刀隨機器啟動而啟動；9.3.5 剪綠籬時應遵循“橫平豎直”的握機原則，任何時候都不允許剪刀朝向自己身體的任何部 位，機器

45、啟動后不允許只用一只手操控機器；9.3.6 在自己的腳被植物蓋住而看不見的情況一下，不允許向自己的腳部方向修剪；9.3.7 如果機器的剪刀被較大的樹枝卡住，應先關掉機器，然后用手將樹枝撥開，不允許在未停 機的情況卜直接用手去撥。9.4 大樹修剪9.4.1 大樹修剪往往涉及高空作業，具有一定的危險性；標題安全管理制度文件類別ZD版號A/0頁碼5/51.1.2 修剪大樹應使用高枝剪、高枝鋸及人字鋁梯或液壓升降機、修剪車進行操作，不應直接爬到樹上修剪；1.1.3 使用高枝剪或高枝鋸修剪時，人與修剪桿之間最少應成15。夾角，以防剪下的枝葉掉到人身上；1.1.4 使用人字梯時應兩人配合，注意先將梯放穩后

46、再爬上去，另一人在下面扶梯子，扶梯的人應注意梯上人員的動作，以便配合，并防止剪下的樹枝砸到自己；1.1.5 修剪較大的樹枝時應幾個人配合，先將待剪樹枝用繩子綁住，由一人朝無人的一方拉動繩子，其他人在反方向進行鋸剪；1.1.6 進行大樹修剪工作時，應在周圍擺放工作告示牌，防止無關人員走近。9.5 斜坡工作安全在斜坡上進行修剪、栽種等操作時，容易出現滑倒及石塊、工具掉下砸傷人等事故，對操作者具有較大的危險。因此，進行斜坡操作時應注意以下事項。9.5.1 斜坡工作最少兩個人配合進行；9.5.2 斜坡工作時應穿帶釘的足球鞋或其他方便行動的防滑鞋；9.5.3 在300米以上的斜坡工作要佩戴安全帶，一人在

47、上將安全帶固定于樹或其他安全的固定物上逐漸放下，另一人在下面工作；9.5.4 斜坡工作時不允許兩人同時在同一垂直線上工作，以防上面的人不小心將石塊或其他東西弄下砸傷下面的人；9.5.5 雨天或山土松滑時不應進行30度以上斜坡的工作，以防滑跌或山體滑坡。9.6 農藥安全使用大多數的農藥具有毒性或腐蝕性，如果使用農藥不當，不但會對人身、植物造成危害，還會對環境造成很大破壞。農藥應存放在指定倉庫中，不應到處亂放。9.6.1 配藥或噴藥時應戴好口罩及膠手套，并穿長衣、長褲；9.6.2 人應站在上風口，不應逆風噴藥；9.6.3 注意過往行人，有人走過時應壓低噴槍或暫時關閉噴槍；9.6.4 未用完的農藥應

48、裝在一小桶中放于噴藥機旁，不應到處亂放；9.6.5 噴完藥后應及時洗手、洗臉等，并更換衣服，漱口后才可吃東西、喝水；9.6.6 不得擅自將農藥借出或賣給他人，也不應擅自替他人噴藥，以免對他人造成危害或產生糾紛；9.6.7 洗藥桶的水不允許亂倒，應倒于指定地方，空藥瓶、藥袋應回收集中處理。附表（一）來訪人員登記表編號:日期：年 月 日序號來訪人來訪時間來訪事由被訪人離開時間值班員備注010203附表（二）保安工作班檢表編號：日期： 年 月 日日期被檢查人崗位檢查內容不合格次數處理結果儀容儀表工作態度工作時間其它班長主管附表（三）滅火器配置統計年 月 日配置區域防火責任人序號規格數量備注審核：制表

49、:附表（四）消防巡查記錄表日期:編號:檢查項目時間地點異常情況巡邏人員備注消防栓應急燈開關消防器械通道煙感器報警按鈕正壓送風門電井門防火門班長檢查主管審閱簽名：日期：簽名：日期：說明：1 .“異常情況” 一欄，一切正常時填“無”；有異常時簡要描述異常情況。2 .“備注”欄，當有異常情況時，巡邏人員填寫對異常的處理措施。附表（五）保安交接班記錄表崗位：年 月 日交班人接班人交接時間上一班次運行情況交辦重點事項事項處理情況主管意見附表（六）消防設備保養記錄設備位置:設備名稱保養項目保養情況及異常處理保養人檢查人火災報警控制器逐個測試煙感、溫感信號點報 警的正確性自檢、消聲及復位功能檢查主電源、備用

50、電源及互切換檢 查全面緊固柜內所有接線端子柜內及電子版設備電器兀件 表面保潔除塵同報警聯系檢查各點報警的 正確性聯動控制柜按鈕、信號燈全面檢查緊固柜內接線端子檢查擦抹各元件接點逐臺聯動操作驗證柜體文字清晰明亮疏散出口指示燈備用電池亮燈交直流試驗指示燈正常1211滅火器鉛封及手柄堅固噴嘴完好，貼檢驗標志（每半 年檢查一次噴嘴、鉛封）消防栓全面翻疊檢查水龍帶，有晾曬檢查水槍、水帶接頭連接是否 牢固接頭墊圈是否完好檢查支架，掉漆部位重新補刷油漆栓內清掃干凈，貼封條標題環境管理制度文件類別ZD版號A/0頁碼1/21、目的為達到環境管理標準，規范部門人員工作，營造綠色健康的居住環境，特制定本辦法。2、適用范圍物業小區環境服務管理。3、花木養護3.1 綠化人員每天上班后巡查一遍室內外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內雜物，并調整好花盆的位置，對個別提前凋謝的花草要及時抽換，以保持整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及清除雜草；3.2