1、業態規劃對購物中心運營影響之淺見“業態”，為商業形態之簡稱，比如超市、便利店、折扣店、購物中心、專賣店、專業店、奧特拉斯等。而所謂的購物、餐飲、娛樂、休閑等則屬于“業種”，即商業種類。換言之，“業態”可以理解為商業的樹干，是對商業形態宏觀上的規劃與把控；而“業種”則屬于商業的葉片，是對商業脈絡的精細布局及調整。 隨著時間的推移，“業態”已變成了統稱，即包含商業形態，也包含商業種類。業態規劃是前期招商的第一指南，是中期商場營運管理的重要基礎，是后期業態更迭的核心要點， 業態規劃的合理性關關系購物中心的生死存亡，必須結合實際情況，謹慎對待，個人認為業態規劃必須符合以下幾個要素：第一，業態規劃契合時

2、代發展。 社會是變化發展的，購物中心的發展也必須契合時代的脈搏，國家產業政策變化、經濟持續下行、商業環境惡化以及消費者購物習慣的改變等， 進一步加劇了商業市場的競爭，形勢也更加嚴峻，所謂“窮則變，變則通”，購物中心的業態規劃也應隨著形勢的變化而改變。針對大型購物中心，如果零售、餐飲、娛樂還嚴格按照傳統的黃金比例實行 5:3:2 配比，結合當下這種商業現狀， 不會是錦上添花，只能是雪上加霜。必須對購物、餐飲、文化娛樂比例進行微調，個人建議比例設置為 3:3:4 ，零售比例大幅縮減，餐飲保持，娛樂增加，同時零售的業態細節布局應以輕奢侈、快時尚品牌為主，如ZARA、HM、37°love 、

3、KM、優衣庫、 ME&CITY等品牌，這些品牌普遍實行平價政策，還具有奢侈品牌的品質，其次最主要的是品牌知名度高，聚客能力強，具有眾多的消費客群，這些客群品牌忠誠度高，持續購買力強，具有極大的優勢。隨著消費者購物習慣的改變等，在當下這種經濟環境下，消費者追求的是平價、實惠和便利，實體店高昂的價格讓客戶望而卻步， 進一步縮減了消費者在實體店的購物需求。加之電商的興起，和實體店平分天下，也造成了傳統零售及百貨行業的萎縮，所以購物中心的百貨零售的縮減勢在必行；餐飲和生活息息相關，不論經濟形勢如何，吃永遠是一個不可回避的問題，雖然政府正在大力打擊貪腐，但那僅限于高端餐飲，大眾餐飲依然如火如荼，

4、如海底撈卻在全國大肆擴店。隨著人類社會物質生活水平的提高，精神上的享受需求也逐漸增加，加之國家對文化產業的倡導和支持，特別是二胎政策的放開，文化娛樂行業可以說是迎來了一個前所未有的發展時機。 文化娛樂業態可增加如電玩城、電影院、兒童游樂城、海洋館、水上樂園等，此類業態娛樂性強、教育性強，容易吸引人氣，帶動商場氣氛，且容易產生附加值，對于商場的盈利有很大貢獻。小皇帝、小公主永遠是中國家長手心的寶，只要吸引了孩子，購物中心就坐等收錢，未來的購物中心的增長點很有可能是兒童業態，所以此類業態的比例可以增加到 4 成左右。第二，業態規劃滿足生活需要。 現在社區商業可謂是商業地產中的一朵奇葩，業態布局別具

5、一格，甚至在盈利方面有趕超購物中心，原因何在？社區商業以百貨、副食、小型餐飲、生活配套為主，涵蓋業態包括生鮮超市、水果店、裁縫店、干洗店、地方小吃、生活便利店、藥店、寵物醫院、母嬰用品店等；社區商業背靠社區，業態規劃貼近生活，而消費客群都是小區住戶，生活就是吃穿用，只要滿足了日常需要，盈利不是問題。相比之下，購物中心業態定位也應貼近生活，比如甜點烘焙培訓坊、書咖、畫室、聲樂培訓中心、兒童游泳館等，此類業態貼近生活，客群涵蓋范圍廣，包括家庭主婦、青壯年、青少年及嬰幼兒等，此類業態聚客效應明顯，在滿足消費者學習和消遣休閑的需要的同時，還能增加客戶購物體驗， 加大客戶對商場的黏性， 產生口碑效應，容

6、易帶來回頭客，并且還能帶動其它業態的消費，如餐飲、創意零售等。第三，業態規劃具有唯一性，避免同質化。 商場要保障正常經營，首先必須保障業態的唯一性，包含品牌的唯一性，其次就是商家產品的唯一性，如商場需要甜點類的商家，只需要“花馬巴黎”就可以了，沒必要再引進“巴黎天使”，因為他們的產品可以說是完全相似，甜點、披薩、面包、奶酪等，而他們的消費客群也存在客戶重疊，在有限的市場分享有限的客戶， 只能造成僧多粥少的尷尬狀況； 但針對相同類型但不同產品的商家， 可以大力引進， 如中式餐館和西式餐廳，屬于互補業態，能夠起到相互帶動人流的作用。如為了招商而招商，引進產品類似的業態，只會置商場于死地。商場正式營運后， 所帶來的后果就是呈現兩極分化的狀況， 生意好的商家賓客盈門， 生意差的商戶門可羅雀， 為后續商戶和管理方的摩擦埋下伏筆。其次，就是退租、轉租不斷，管理方需要持續不斷的招商，對人力、物力也是極大浪費，同時還對商場品牌建設和管理造成隱患。商場的營運靠管理，而管理的核心則是商家的成功引進和入駐，而入駐的前提是招到商戶， 而招商的根源則在于業態定位， 如果業態定位出現問題