1、- - 九洲地產流程管理體系文件精裝修項目管理流程版本： a 編制：日期：審核：日期：審批：日期：主導部門：發布日期： 2012年月日 實施日期： 2012年月日目錄- - 一、前言 3 二. 精裝修項目管理架構及管理人員主要職責4 （一）管理團隊的建立4 （二）管理成員的職責5 三、精裝修項目管理流程7 四、精裝修項目實施細則8 (一) 精裝修項目前期準備階段實施細則8 精裝修項目定位 8 參與戶型設計 9 精裝修方案設計 9 水電定位圖 10 材料/ 部品清單 11 成本估算 11 樣板房施工圖設計12 土建/ 裝修交接標準的確定12 樣板房施工單位選擇13 材料/ 部品招標 14 樣板房

2、施工 14 材料/ 部品定樣、簽訂合同15 精裝修交樓標準的確定15 批量精裝修房施工圖繪制16 主體施工圖設計變更17 (二) 精裝修項目實施（施工）階段實施細則17 批量精裝修施工招標17 精裝修 / 土建施工交接 18 土建整改 19 精裝修施工 20 材料/ 部品供貨 21 精裝修現場檢查、驗收、考評22 業主開放日 24 精裝修初步驗收 25 - - 精裝修初步整改 26 精裝修竣工驗收 27 (三) 精裝修項目后期維修階段實施細則27 移交物業 / 精保潔 27 業主驗房 28 填寫整改通知書 / 問題分類 29 整改驗收 30 交房： 30 一、前言為加強精裝修管理，全面提高裝修

3、工程質量，有效地進行成本控制，規范精裝修管理流程，減少返修率，提高公司開發的產品的競爭力，整理并編寫了精裝修項目的管理流程及實施細則。本流程及實施細則的內容包括從精裝修的項目定位到交房的跟精裝修有關管理過程，與主體工程、配套工程等管理流程平行操作，對交房后的維修等另見相關流程。- - 本流程及實施細則按九洲地產開發管理流程及管控要求編寫，可與已頒發的九洲集團組織管理手冊和授權手冊等配套使用。本流程及實施細則由集團地產經管中心會同新世界、金東方等項目公司，結合以往的樣板房實施過程和操作的經驗，并參考了其他標桿開發企業的管理經驗，對公司已有的制度、管理流程及實施細則進行了匯總、梳理、補充和完善，特

4、別針對一些地產企業交房后出現的問題進行了流程整理及提出實施方法，供江蘇九洲投資集團范圍內各項目公司管理人員和精裝修管理人員參考使用。二. 精裝修項目管理架構及管理人員主要職責地產經營管理中心項目總負責： 謝琦精裝修經理： 楊凡精裝修經理助理： 陸曉丹采購管理部產品開發部丁學誠、陳顥陳澤鋒、莊仲行成本管理部李琪忠工程部采購小組項目公司工程部裝修工程師：賈樂項目公司成本部項目公司（一）管理團隊的建立針對本項目精裝修的工程特點，為了將本項目做成公司的精品樓盤，順利達到我們的管理目標，需要組建一個專門的管理團隊來管理從項目定位開始、至設計、采購、成本和工程及材料招標， 至交房入伙后駐場維修結束的裝修全

5、過程，這個團隊的組織架構如下 （6-8 人精裝團隊，除精裝修經理外還需新增至少兩名具有成熟精裝修施工管理經驗的工程師和兩名一般工程師）：- - 項目總負責精裝修經理精裝修經理助理項目公司營銷策劃部產品開發部成本管理部采購管理部精裝修設計師精裝修采購主管精裝修工程師精裝修成本主管售后服務工程師協作支援、管理支持技術、管理支持（二）管理成員的職責1 項目總負責：1） 項目總負責是精裝修項目的經營管理中心，全面負責精裝修項目的經營決策；2） 建立、建全項目管理的組織系統，使組織系統合理化、精簡化、效率化，協調部門之間、部門與項目公司之間的聯系，使整個項目管理和運作有一個高效率、強執行的系統；3） 指

6、導業務培訓和培養人才，提高整個管理團隊的管理質量、服務質量。2 精裝修經理：4） 全面負責項目的精裝修策劃、設計和項目管理，對各單位進行總體協調，對精裝修施工的質量、進度及安全文明施工進行總體把控，對精裝修工程結果總體負責。5） 監督集中招標采購的大宗施工設備材料的質量和供應工作；6） 協調工程技術方面合同各方及項目對外各方的工作關系；7） 負責工程變更和項目造價控制的管理工作，負責配合成本管理和審計工作；8） 負責組織項目交工驗收及項目交工總結報告、執行總結報告的編寫， 并簽發合同段工程竣工交付手續。9） 指導精裝修工程技術研究，審批精裝修工程管理標準。3 精裝修經理助理：- - 1） 負責

7、項目建設中的技術管理工作；2） 主持設計、監理、施工單位進行設計圖紙會審、技術交底、設計完善和優化；3） 負責審查施工組織計劃，組織對重要工藝進行審查和驗證；4） 主持設計變更方案的論證；5） 負責新技術、工藝和材料應用；6） 解決施工中的重大技術問題；7） 協助精裝修經理參與重大事項的決策；8） 建立精裝修、樣板房技術標準及驗收規范，確保精裝修工程產品質量；9） 負責新技術利用和項目的配套工程科研工作；10）負責項目缺陷責任期的工程缺陷修復管理；11）負責完成精裝修經理交辦的其他工作。4 精裝修設計師：1） 制訂項目的室內、裝飾產品配置標準，負責制定精裝修設計計劃，保證設計進度計劃的執行；2

8、） 負責日常的設計聯系及協調工作，組織精裝修設計成果評審，負責室內、裝飾設計后變更的審查，跟蹤項目精裝修設計變更落實狀況，參與影響成本的重大變更審；3） 參與精裝修采購的市場調研、評審、定樣。協助精裝修采購和材料驗收工作，配合精裝修工程師完成室內、裝飾的現場施工工作；4） 參與室內裝飾施工竣工驗收。5 精裝修工程師：1） 負責所管標段的質量、進度、安全文明及協調工作，并對精裝修經理負責結果；2） 分管各樓棟（標段）的精裝修管理，對分管范圍內的單位全面協調并對分管范圍內的質量、工期及安全文明施工負責；3） 組織制定安全生產制度、 安全技術操作規程和文明施工的規定并組織教育培訓，對貫徹執行情況進行

9、監督、檢查、考核、評比；4） 全面負責工程、材料、設備方面的對口管理。6 精裝修采購主管：1） 組織精裝修項目甲供材料招投標，協助供應商管理工作；2） 編制監、檢查和匯總分析甲供材料需求計劃和使用計劃；3） 對甲供材料需求、 使用計劃的執行情況和執行過程中出現的問題及時向精裝修經理匯報；4） 對甲供材料進貨情況和實際使用情況進行統計核算；- - 5） 參與甲供材料合格供方的選擇及評審，負責合格供方檔案的建立、評估與管理。7 精裝修成本主管：1） 協助完成精裝修項目全成本控制和管理工作；2） 參與甲供材料、設備的招標管理及采購控制工作，協調工程分包的控制管理工作；3） 參與工程項目的編投標和造價

10、事務所標底、結算審核和合同編審工作；4） 參與市場調查和供應商考察評估工作，為項目經營決策提供成本支持和合理化建議。8 售后服務工程師：項目入伙后，駐場全面負責協調管理各單位的售后服務維修工程，直至全面移交給物業公司為止（駐場維修時間視情況大約在36 個月之間） 。按照以上管理思路，對工程技術和管理人員進行明確分工，各司其職、各負其責，各分管精裝修工程師除負責各自的區域外還要負責設計、材料、設備及資料的對口協調管理。三、精裝修項目管理流程- - 四、精裝修項目實施細則( 一) 精裝修項目前期準備階段實施細則精裝修項目定位： 在整個項目定位階段對是否做精裝修、精裝修風格、材料/ 部品和設備的使用

11、檔次、成本指標進行定位。1、責任部門：經管中心產品開發部組織，營銷策劃部、運營管理部、成本管理部、采購管理精裝修項目定位精裝修方案設計成本估算水電定位圖建筑戶型設計裝修設計參與材料/部品清單施工圖初步設計施工圖設計參與樣板房施工圖設計yn根據裝修方案調整樣板房施工單位選擇材料/部品招標樣板房施工材料/部品定樣、簽訂合同施工圖設計變更批量精裝修招標精裝修施工精裝修/土建交接土建整改精裝修初步整改業主開放日精裝修初步驗收精裝修竣工驗收移交物業/精保潔yyn小業主驗房y施工圖設計,詳見相關流程問題分類/整改n前期準備階段項目實施階段后期維修階段n材料 /部品供貨/施工整改驗收批量精裝修施工圖繪制現場

12、檢查、驗收、考評精裝修交樓標準的確定土建 / 裝修交接標準的確定交房- - 部配合。2、工作程序：1)營銷策劃部對在項目定位時對是否做精裝修作出論證；2)產品開發部會同營銷策劃部、運營管理部、成本管理部、采購管理部根據項目定位調查裝修風格、裝修標準、當地常用材料/ 部品和設備的品牌、型號及裝修成本提出建議；3)根據項目定位，提出項目精裝修的成本指標及交樓參考標準，并隨同整體作業大綱下發給項目公司。3、工作接口及工作周期：在項目策劃定位及整體作業大綱編制期間完成；工作周期約為15-20 天。4、工作提示：5、相關附件：(戶內精裝修參考標準 ) 參與戶型設計： 在戶型設計階段從裝修效果角度提出修改

13、建議。1、責任部門：產品開發部2、工作程序：1) 項目公司各部門從功能布置、 生活流線等角度在戶型設計階段協助產品開發部進行戶型優化設計，提出戶型調整意見；2) 產品開發部應及時把裝修設計的合理調整意見反饋給設計單位，在主體擴初設計階段進行及時調整，避免后續進行較大的修改。3、工作接口及工作周期：戶型及時提交相關人員，在戶型設計討論階段完成；工作周期約為7-10 天。4、工作提示：1) 建筑平面與裝飾裝修設計同步，有利于提高戶型設計的合理性；2) 裝修設計主要從功能布置、生活流線等方面論證戶型平面的舒適性、合理性；5、相關附件：無精裝修方案設計： 根據項目定位中建議的設計風格、材料/ 部品和設

14、備及成本指標進行精裝修方案設計。1、責任部門：產品開發部負責，營銷策劃部、采購管理部、成本管理部配合，項目公司銷售部、設計部、工程部、成本部參與方案確定。2、工作程序：- - 1) 產品開發部根據確定的戶型平面和裝修定位情況委托設計單位或自行進行精裝修方案設計；2) 裝修設計單位根據設計方案對設計風格、主要材料/ 部品和設備的選用、成本估算進行專題匯報。3) 各相關部門對設計風格、材料/ 部品和設備的選用提出意見，對成本估算進行審核。4) 產品開發部根據各部門意見對設計方案進行調整；3、工作接口及工作周期：在擴初設計階段完成；工作周期約為30-45 天( 根據戶型多少確定 ) 。4、工作提示：

15、1) 精裝修方案設計時， 精裝修設計公司會對原建筑平面進行修改，應將修改情況及時告知產品開發部并由其通知建筑施工圖設計單位進行調整；同時，建筑施工圖設計單位如建筑方案調整，也應及時通知產品開發部并由其通知精裝修設計單位，保持圖紙的一致性，避免重復、差錯；2) 精裝修方案設計時，建筑施工圖設計單位還應注意結構的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應注意凈高、設備安裝等，如退臺下層的廚房間、衛生間等。如果梁能上翻應盡量提請結構設計考慮上翻；柱的大小與家俱的布置影響也較大，應引起足夠重視；3) 精裝修方案設計應達到一定的深度，對家俱、電器布置應明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料 / 部品

16、應提供樣品或圖片， 便于其他部門對裝修風格的認定及成本估算的審定；4) 對有些部品的設計應提前，如廚柜和收納系統的設計，由于受燃氣管、表的影響，可能對廚柜設計進行調整，進而影響水槽位置、排水管位置等；5) 為考慮施工方便、成本控制，對衛生間淋浴房、廚房廚柜設計盡量做到規格統一；5) 方案設計階段容易忽略成本核算和進度要求，建議在設計任務書中明確成本控制要求提交成本估算清單和設計進度要求。5、相關附件：(裝修方案圖、成本估算清單) 水電定位圖： 為方便水電施工圖設計，減少后期技術變更，在施工圖設計前提供準確的水電定位圖給施工圖設計單位，保證施工圖按裝修要求進行設計。1、責任部門：產品開發部、項目

17、公司設計部2、工作程序：1)、產品開發部根據精裝修方案提出水電定位圖確認意見并提交精裝修設計單位；- - 2)、產品開發部應及時將確認后的水電定位圖交于建筑施工圖設計單位進行施工圖設計。3、工作接口及工作周期：在精裝修方案設計完成后進行，工作周期約為10-15 天( 根據戶型多少確定 ) 。4、工作提示：1) 水電定位圖除平面布置圖外，還應有立面、頂棚平面圖及相應的尺寸標注，便于施工時做到準確預埋，避免事后進行調整，減少技術變更；2) 對空調孔位等與土建施工圖有關系的請及時進行提示，特別是與原平面布置圖有差異時應提請注意；3) 水電定位應結合家俱、電器布置仔細考慮，如：強、弱電盒的位置對壁櫥的

18、影響，開關盒的位置對櫥柜、衣柜和收納系統放置的影響等。5、相關附件：(水電定位圖 ) 材料/部品清單： 根據精裝修設計方案，提供主要材料/ 部品和設備清單，便于品質、成本控制。1、責任部門：產品開發部，其他部門配合2、工作程序：1) 產品開發部根據精裝修方案對設計單位提出的材料/ 部品清單就材料 / 部品的品牌、規格型號、技術標準等是否符合設計要求進行核實；2) 成本管理部對清單數量進行核實，并根據市場價對單價進行核實。3、工作接口及工作周期：在精裝修方案設計完成的同時，要求設計單位提交一份材料/ 部品和設備清單；核定時間約為 4-5 天。4、工作提示：1) 在方案設計時要求設計單位提交材料/

19、 部品和設備清單，有利于提高設計單位的成本意識，且能直觀反映設計效果，有利于設計效果的把控。2) 在清單中應詳細注明使用部位、 規格型號、選用品牌等，以便進行裝修效果的檢驗和核價。5、相關附件：(材料、部品清單格式 ) 成本估算： 針對裝修方案進行成本估算，核算是否滿足成本指標，如不滿足，應提請方案調整。- - 1、責任部門：成本管理部，產品開發部、采購管理部配合2、工作程序：1) 裝修方案的成本估算應由裝修設計單位提供，如自行設計，則由成本管理部提供；2) 成本管理部對設計單位提供的成本估算的工程量、單價及材料/ 部品和設備清單的成本進行核實，并比較是否滿足成本指標，如超出成本指標2% 以上

20、，提請產品開發部及其主管領導調整設計方案。3、工作接口及工作周期：在精裝修方案設計完成的同時，要求設計單位提交一份材料/ 部品和設備清單； 核定時間約為7-12 天( 視戶型多少確定 )。4、工作提示：1) 該階段是成本控制的關健，各有關部門務請做好該項工作；2) 在方案設計時要求設計單位提交成本估算書及材料/ 部品和設備清單，有利于提高設計單位的成本意識，在方案設計時充分考慮成本因素，更有利于成本控制；3) 在進行工程量計算時應統一工程量計算規則，對墻地磚的損耗測定應根據圖紙排列圖實際測定；對發包工程的項目，如地板、欄桿等按圖示尺寸計算。5、相關附件：(成本估算書 ) 樣板房施工圖設計： 在

21、裝修設計方案調整的基礎上對樣板房進行施工圖設計。1、責任部門：經管中心產品開發部2、工作程序：1) 產品開發部或設計單位綜合各方意見對裝修方案進行調整，并按施工圖要求深化設計；3、工作接口及工作周期：在精裝修方案設計調整后進行；設計時間約為15-20 天( 視戶型多少確定 ) 。4、工作提示：1) 樣板房施工圖設計應結合批量裝修的成本控制要求和樣板房自身的展示效果進行設計；2) 樣板房的設計同時應進行軟包裝設計，以檢驗裝修后效果；3) 樣板房設計要結合樣板房建造處的土建狀況進行設計；4) 樣板房設計往往時間緊，在設計深度上可能會有所欠缺，但需滿足招標要求。5、相關附件：土建/裝修交接標準的確定

22、：根據施工和現場管理要求對土建與裝修完成的工作內容進行明- - 確。1、責任部門：項目公司工程部組織，產品開發部、采購管理部、成本管理部參與。2、工作程序：1）工程部在主體項目招標前根據土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰施工更有利于成品保護、更能保證質量、更有利于成本控制的原則對裝修的基礎部分的施工進行劃分。2）各相關部門配合工程部從設計、成本角度進行充分論證，確定土建與各自施工范圍，土建總包合同中應加入精裝修工程要求的相關條款。3、工作接口及工作周期：在主體招標前完成；要求在23 天完成。4、工作提示：1) 為在招標時明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項工作在招標之前確定；

23、2) 需明確的施工內容有：樓梯間及其他公共部位的內裝修，樓地面找平層，衛生間、廚房、陽臺的防水，樓梯窗前欄桿等，為保證質量，一般由裝修單位施工。土建總包單位一般完成外墻裝修，室內墻面、天棚的抹灰，水電管的埋設等，對裝修設計有吊頂的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。5、相關附件：土建精裝修交接標準.doc樣板房施工單位選擇：1、責任部門：產品開發部組織，其他部門參與。2、工作程序：責任部門負責推薦樣板房裝修單位，通過直接委托或招標方式確定施工單位。3、工作接口及工作周期：在精裝修樣板房施工圖完成時進行；要求在20-25 天完成。4、工作提示：1) 樣板房施工時間緊、要求高，選擇施工單位地要確認

24、有類似經驗、施工管理水平高、技術能力強、配合好的隊伍進行施工；2) 樣板房施工單位優先從經管中心的合格供應商中選定，如果從其他渠道選擇的須加強前期考察和入圍評估。- - 5、相關附件：材料/部品招標： 根據項目進度計劃編制招標計劃、組織招標。1、責任部門：采購管理部組織，其他部門參與。2、工作程序：1) 采購管理部根據工程進度計劃編制材料/ 部品招標計劃；2) 產品開發部根據施工圖及材料/ 部品清單對擬招標提出詳細的技術指標要求；3) 成本管理部根據施工圖及材料清單進行數量估算；4) 采購管理部負責收集相關供應商，其他部門可共同參與推薦， 優先從地產經管中心的合格供應商名錄中選擇；5) 采購管

25、理部組織招標。3、工作接口及工作周期：在精裝修樣板房施工圖完成前進行；要求在施工圖完成后20-25 天完成。4、工作提示：1) 該階段由于時間緊，招標項目數量多，考慮到部分材料根據施工情況進行更換，因此招標時應注意方法，一要提高效率，對數量少品種多的材料盡量簡化程序；二要盡可能前置。2) 招標時應充分考慮到批量裝修的成本控制，并考慮批量施工期與樣板房施工期相隔時間的長短可能造成的影響，如材料漲價風險、材料停產風險等，盡量選用可有多種替換可能的材料/ 部品和設備。5、相關附件：樣板房施工： 對樣板房進行施工，以達到展示戶型、交樓標準和裝修效果的目的。1、責任部門：產品開發部組織，成本管理部、采購

26、管理部和項目公司配合2、工作程序：1) 項目公司工程部負責組織土建與裝修單位的交接，驗收已完成土建工程質量；2) 對裝修單位的進度、質量、安全施工進行檢查；3) 采購管理部及時組織材料/ 部品供應商送貨并進行驗收，不得影響施工單位正常施工，產品開發部配合；4) 裝修設計單位隨時對裝修效果、裝修質量、材料質量進行現場交底和檢查，并根據實際施工效果對原設計進行調整；5) 及時組織軟裝單位進場施工，配合做好保潔工作；6) 工程部應配合銷售、物管公司對交房的實際標準進行嚴格的核對，并在現場參觀導示牌- - 上進行清楚的說明、 指示；對于樣板房中不屬于隨樓贈送的物件也應清楚地明示，以免誤導。7) 項目公

27、司組織經管中心相關部門及物管公司對樣板房進行驗收，對裝修效果、 裝修質量及各種標示進行認定。3、工作接口及工作周期：施工單位選擇完成、材料 / 部品招標完成；施工時間25-35 天完成。4、工作提示：1) 為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號的材料交于施工單位直接采購，同時對施工費等方面給予略高于市場價的優惠，以提高施工單位的積極性。2) 樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業多，施工時間緊，需項目公司各部門加強組織協調，注意文明施工，確保現場安全及各工種有序進行。5、相關附件：無材料/部品定樣、簽訂合同1、責任部門：采購管理部組織，其他部門

28、參與。2、工作程序：1) 采購管理部會同各部門根據樣板房施工效果確定的材料和招標結果進行材料/ 部品定樣；相關程序和要求詳見甲供材料( 設備) 管理辦法。2) 采購管理部根據招標文件組織合同的簽訂、交底；3、工作接口及工作周期：招標完成后在約定的時間內完成。4、工作提示：1) 由于材料 / 部品和設備的種類比較多，而且要考慮樣板房材料招標期與批量裝修施工期時間間隔長存在的風險， 因此在簽訂合同時應注意區別，對銷售上有明確承諾的材料/ 部品和設備，如空調、水箱、洗衣機、抽油煙機、燃氣灶、衛生潔具、水龍頭等應在銷售前簽訂合同，便于銷售時宣傳和承諾準確。2) 對其他在市場上有多種選擇而不影響裝修效果

29、和銷售承諾的材料可在批量裝修前完成合同簽訂，必要時重新進行招標。5、相關附件：精裝修交樓標準的確定- - 1、責任部門： 產品開發部組織， 營銷策劃部、 成本管理部、 運營管理部、 物業管理公司參與。2、工作程序：1) 營銷策劃部根據銷售合同要求提出交樓標準的內容。2) 產品開發部起草精裝修交樓標準并組織各部門討論確定。3、工作接口及工作周期：樣板房施工期間、銷售前一個月完成；工作時間約7-10 天。4、工作提示：1)營銷策劃部應根據銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應明確的材料標準，對那些材料/ 部件和設備應注明品牌的應明確提出；2) 對能符合裝修效果的有多種品牌的材料/ 部品和設備應多列

30、同檔次品牌或不列，爭取批量裝修時材料更換的靈活性，降低風險；3) 對交樓標準的描述盡量簡單，不得追求在銷售時超出交樓標準進行承諾，如進戶門等。5、相關附件：批量精裝修房施工圖繪制：根據樣板房實際施工效果對樣板房施工圖進行調整、完善，形成批量裝修的施工圖，供批量裝修招標、施工之用。1、責任部門：產品開發部，項目公司設計部、成本部配合。2、工作程序：1)產品開發部或設計單位在樣板房施工圖的基礎上，根據現場實際裝修效果及已經確認的土建與裝修交接標準進行調整，繪制批量裝修施工圖；2) 施工圖繪制完成后應提交項目公司設計部、工程部、成本部進行輪閱，如有問題及時進行修改。3、工作接口及工作周期：樣板房施工

31、完成后進行；工作時間約為30-45 天( 視戶型多少確定 ) 。4、工作提示：1) 批量裝修施工圖繪制人員必須要深入現場，嚴格按現場情況進行繪制圖紙，對樣板房裝修過程中有過調整的部分應重點關注；2) 批量裝修施工圖繪制人員應核對樣板房與批量裝修時的差異，對差異之處應有詳細說明；3) 批量裝修施工圖的深度應達到批量裝修要求，做好所有構造做法明確、尺寸標注詳盡，保證多家施工單位施工不發生差異( 施工誤差除外 )；4) 批量裝修施工圖繪制人員應核對批量裝修的土建、安裝施工圖紙，對有差異的，盡早向設計部提出修改土建、安裝施工圖紙，避免造成事后返工；- - 5) 對無樣板房的戶型，應參照同樣標準進行設計

32、。5、相關附件：(批量裝修施工圖深度要求) 主體施工圖設計變更： 根據樣板房施工過程和批量裝修繪制過程中發現的問題，及時對主體土建、安裝施工圖作出設計變更。1、責任部門：項目公司設計部2、工作程序：1)產品開發部或設計單位在樣板房施工期間或在批量裝修圖繪制過程中，如發現與現有主體土建、安裝施工圖不一致的地方，及時提交項目公司設計部；2) 設計部應組織設計單位及時進行設計變更并下發各施工單位。3、工作接口及工作周期：樣板房施工期間或批量裝修圖繪制期間及時提出；工作時間約為7-10 天( 視問題多少確定 )。4、工作提示：1) 設計部應及時對存在的問題提出技術變更，避免造成事后返工。5、相關附件：

33、( 二) 精裝修項目實施（施工）階段實施細則批量精裝修施工招標1、責任部門：采購管理部組織，其他部門參與。2、工作程序：1) 采購管理部根據項目二級計劃，制定批量精裝修招標計劃；2) 成本管理部根據批量施工圖計算各戶型的工程量清單及材料/ 設備清單并按樓幢匯總各戶型，必要時自主進行標底編制；3) 采購管理部負責收集裝修施工單位并組織考察，其他部門可共同參與推薦， 優先從經管中心合格供應商名錄中選擇；4) 采購管理部組織投標單位進行現場踏勘、答疑、投標；5) 采購管理部會同項目公司招標小組組織評標、定標，經辦部門進行合同簽訂。3、工作接口及工作周期：在裝修具備進場條件一個月前完成招標；招標工作要

34、求在20-30 天內完成。4、工作提示：1) 各責任部門應在招標前做好各種準備，如采購管理部招標計劃的編制和招標文件的起草、- - 產品開發部和項目公司設計部批量精裝修圖紙的繪制及校核、成本管理部工程量清單的編制及校核、等工作，這是招標成功及以后施工管理順利的保證；2) 為保證施工質量，在施工招標時提出施工工藝要求和質量通病的預防措施和成品保護要求，詳見 裝修工藝流程圖、 精裝修工程防裂防滲漏作業指引 、 精裝修工程產品保護標準作法 (參考) ，以便施工單位在招標時了解要求，在報價時考慮；3) 批量裝修單位必須要有類似項目的施工管理經驗；4) 裝修單位如非土建總包單位中標，須與土建總包單位簽定

35、精裝修分包合同，納入總包合同管理范圍；或獨立進行發包，但要明確土建施工與裝修施工的工作交接界面，協調好裝修報建和成品保護等問題。5、相關附件：裝修工藝流程圖 .doc精裝修管理流程及精裝修工程產品保護標準作法 (參考).doc精裝修 /土建施工交接 ：根據預先約定的工作內容對土建方完成的工程進行驗收，質量有問題的提出限時整改。1、責任部門： 項目公司工程部負責組織， 成本管理部、 運營管理部、 采購管理部、 監理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位參與。2、工作程序：1) 當土建總包單位已按土建/ 裝修交接標準完成全部工程量并自檢合格后，通知監理公司進行檢查和交接；監理公司檢查滿

36、足條件后通知工程部組織各方進行驗收；2) 工程部組織成本管理部、運營管理部、采購管理部、監理公司、總包單位、裝修總包單位及其他單位進行交接驗收，填寫驗收記錄；3) 對驗收中發現的問題，監理公司詳細記錄整改意見并下發到各施工單位，限時整改。4) 監理公司會同裝修單位對整改內容進行驗收、簽收，不符合要求的要求重新進行整改。3、工作接口及工作周期：主體工程已按土建 / 裝修交接標準完成所有工程內容，并經監理驗收合格后組織交接；交接時間包括整改時間每批次應在10-15 天內完成。4、工作提示：1) 為保證精裝修施工有足夠時間，建議主體工程按批( 如 80-120 套) 達到交接標準，就組織相關單位進行

37、驗收、交接；- - 2) 驗收應按現行驗收規范進行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點關注，發現問題要認真要求各責任單位限時整改；3) 驗收過程中發現的問題在現場要做好明顯標志；4) 驗收應逐戶進行，對相應項目嚴格按當地質量監督部門要求的分戶驗收標準進行。5、相關附件：建筑裝飾裝修工程質量驗收規范gb50210-2001 、(當地的驗收標準及辦法 )土建和精裝修交接驗收單.doc土建整改1、責任部門：項目公司工程部負責組織，土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位參與，監理公司進行監督。2、工作程序：1) 監理公司將驗收過程中發現的問題當場作

38、現場記錄，填寫整改通知書，下發給各責任單位，并報工程部和運營管理部各一份備查；2) 土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位接到整改通知，即安排維修人員進行維修；3) 各責任單位將維修好所有質量缺陷后通知監理驗收，監理驗收合格后通知工程部、 裝修單位、材料裝修部等相關部門進行驗收；4) 對驗收未通過部份繼續進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成品保護，如門窗等。3、工作接口及工作周期：土建/ 裝修進行交接驗收后限時進行；一般問題必須在 10-15 天內完成，對問題比較大的如外墻滲漏、屋面滲漏、門窗滲漏等問題可適當延長，但不得影響精裝修的正常施工。4、工作提示：1) 為保證精裝修施

39、工有足夠時間，建議主體工程按幢達到交接標準，就組織相關單位進行驗收、交接；2) 驗收應按現行驗收規范進行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水等方面要重點關注，發現問題要認真要求各責任單位限時整改，務必在裝修開始前完成整改。- - 3) 整改驗收應逐戶進行。5、相關附件：建筑裝飾裝修工程質量驗收規范gb50210-2001 住宅裝飾裝修工程施工規范gb50327-2001 精裝修施工1、責任部門：項目公司工程部組織，監理公司、裝修總包單位、地板、欄桿、門窗等分包單位及各種材料 / 部品供應商參與。2、工作程序：1) 開工準備工作的檢查。工程部和監理公司檢查精裝

40、修總包單位是否完成施工準備工作（包括技術準備和人員、材料、設備是否到位等），認為具備開工條件后方可允許開工。2) 批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，各施工班組在批量裝修前均應按工藝要求做好樣板，工程部組織監理、裝修總包、各分包單位等進行聯合檢查驗收，提出書面意見并簽字確認；批量施工時應嚴格按經確認的樣板間的質量標準和要求的施工工藝執行。3) 工程部負責做好與政府部門、監理、設計及施工等相關單位的協調工作。就施工中存在的問題及時組織召開現場協調會，進行通報；4) 運營管理部督促檢查承建商質量保證體系和安全保證體系的落實情況；5) 施工進度控制。工程部根據公司主要節點計劃表編制精裝修工程施工

41、控制計劃，并落實節點計劃的控制措施。工程部每周應定期檢查施工進度和施工組織，對進度計劃的落實情況進行控制； 在月底檢查項目的月進度計劃完成情況并填寫月度進度報表報相關部門及經管中心運營部；6) 技術變更和現場簽證應嚴格按公司技術變更和現場簽證管理辦法進行審批；7) 采購管理部和項目公司工程部應定期檢查監理單位對裝飾材料（特別是甲供料）和施工過程的質量控制工作，要求監理加大精裝修房的監理力度，加強過程控制，派專人負責裝飾裝修工程監理，使精裝修房的施工過程始終處于受控狀態；8) 重點加強成品保護工作。貫徹“誰施工、誰負責”的原則，并由精裝修總包單位安排專人負責加強巡視監督；對易受污染和損害的部位及

42、產品應事先采取妥善的保護方案，報監理和運營管理部批準后實施；實施過程中，監理及工程部對現場保護情況進行例行檢查，對產品保護不利者應按合同有關規定進行處罰；9) 施工期間應加強文明施工管理，定期進行檢查。10) 為加強精裝修項目現場管理，獎優罰劣，運營管理部定期對監理公司、施工單位的管理質量即工作質量、完成的工程質量( 實體質量 ) 和文明施工三個方面進行檢查、考評。- - 3、工作接口及工作周期：土建/ 裝修交接驗收后進行；施工期一般120-150 天。4、工作提示：1) 精裝修準備工作還應注意室外市政工程( 包括道路、雨污水、煤氣管道 ) 等工程的進度，盡量做到施工期間材料運輸的暢通；最好能

43、在施工前做到雨污水管鋪設完成、道路基層完成施工，煤氣管道、煤氣表等盡早進場施工，避免施工有較大的相互影響；2) 裝修施工應根據圖紙嚴格按住宅裝飾裝修工程施工規范（gb50327-2001 ）及樣板間施工確認的施工工藝進行施工；為保證質量，每種戶型都應做樣板間；3) 針對住宅裝修常用的質量通病，在防裂縫、防滲漏方面應有專門措施，詳見精裝修工程防裂防滲漏作業指引；4) 施工期間對已完工產品的成本保護，嚴格按精裝修工程產品保護標準作法( 參考) 實施；5) 安全文明施工管理包括以下內容：施工方案中應具有安全文明內容和保證措施，施工前應向施工人員進行安全交底，并形成書面記錄；施工人員進入現場應統一著裝

44、，帶安全帽，2m以上登高作業應系安全帶等；施工現場應由精裝修分包單位設置臨時方便處和臨時吸煙點，杜絕作業面內工人隨地便溺和吸煙的現象。臨邊洞口應設置防護欄桿，并設醒目的警示標志；現場臨時用電應設置專用配電箱和開關箱，設置靈敏的漏電保護裝置，設置合理的接地接零保護裝置；現場應配備足量、有效的滅火器材，施工現場嚴禁吸煙。5、相關附件：住宅裝飾裝修工程施工規范gb50327-2001 材料/部品供貨1、責任部門：甲供材由采購管理部負責，甲定乙供材由項目公司工程部負責，裝修單位、各材料/ 部品供應商參與，成本部配合。2、工作程序：1) 裝修單位根據工程進度提出材料供應計劃，包括材料的種類、數量、進場時

45、間等，上報工程部和采購管理部；2) 采購管理部根據裝修單位提出的材料供應計劃或自行編制的計劃，及時或適當提前向材料供應商下達排產通知；- - 3) 各材料 / 部品供應商按排產通知及時準備、供貨；4)采購管理部、工程部會同監理公司、裝修總包單位對材料供應商的送達材料進行驗收，并直接轉交給總包單位進行保管、使用。監理負責按合同、封樣標準和有關規范要求進行進場材料、部品和設備驗收、抽樣、取樣復試等工作；要求所有進場的甲供材料、部品和設備均須經過驗收合格后，并經采購管理部和工程部采購專員簽字確認；采購管理部應做好材料進場驗收抽查工作；檢查和監督監理單位的驗收記錄和施工單位的進場記錄是否符合要求 ,

46、檢查材料、部品是否按供貨計劃及時到貨，并及時做好信息反饋；檢查施工單位對材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保護工作等；工程中所使用的無機非金屬裝修材料必須具有放射性指標檢測報告，放射性指標限量應滿足規范中 a類指標要求，并且應符合設計要求；所有材料設備的檢查驗收工作均應填寫相關表格、建立臺帳，形成書面記錄。5) 對于分包項目，如樓梯、欄桿、廚柜、地板、設備( 廚房設備、空調、洗衣機、冰箱等)，材料裝修部應根據裝修進度及時通知進場施工、安裝；安裝后應做好驗收，合格后實施成品保護。成品保護詳見精裝修工程產品保護標準作法(參考) 。詳細工程程序見甲供材料( 設備)管理辦法3、工作接口及工作周

47、期：根據裝修進度及材料準備時間，一般應提前通知材料供應商；具體時間請與材料供應商溝通后確定。4、工作提示：1) 排產通知應及時，規格型號齊全、數量要盡量準確；2) 認真做好材料現場驗收工作， 發現問題及時通知調整， 將不合格產品拒之于施工現場之外；3) 排產通知下達后應有專人負責跟蹤、協調，保證供貨及時，避免因供貨不及時造成施工工序混亂，影響成本保護和施工工期。5、相關附件：建筑裝飾裝修工程質量驗收規范gb50210-2001 甲供材料 ( 設備) 管理辦法精裝修工程產品保護標準作法精裝修現場檢查、驗收、考評1、責任部門：項目公司工程部負責組織監理公司、裝修單位及各分包單位參與，運營管理部-

48、- 督促檢查，。2、工作程序：1) 工程部部每月對在建精裝修項目進行檢查，進行量化的項目評估， 檢查內容分三個方面：工作質量（ 30 分） 、實體質量（ 40 分） 、安全文明（ 30 分） 。 （在對三個及三個以上項目進行檢查時每月評出總分第一名頒發流動紅旗）；2) 月度檢查完成后一周內，工程部負責編制精裝修工程管理檢查報告，提出建議措施并跟蹤落實情況；3) 精精裝修工程管理檢查報告發出一周內，工程部經理負責對報告中出現的問題進行回復，填寫精裝修工程管理檢查問題整改回復并報送運營管理部；4) 工程部在月度工作例會上對檢查情況進行綜述，總結發現的共性問題以及不同施工階段存在的質量問題，提出管理

49、重點和改進意見；經管中心運營管理部應提醒項目公司工程部及時彌補工作中的盲點，加強對重點工序的控制，提高精裝修工程管理整體水平；工程部每月將精裝修工程管理檢查報告通報經管中心運營管理部。5) 對于檢查中發現的重大問題、系統性問題，及時向主管領導匯報并通報相關部門。3、工作接口及工作周期：每月定期進行；檢查后一周內完成精裝修工程管理檢查報告；4、工作提示：1) 工程部應做的工作：審核施工單位申報、經監理單位審核通過的精裝修工程施工方案，并將審核通過的施工方案在精裝修工程批量施工前一個月報送經管中心運營管理部備案；審批監理單位申報的精裝修工程監理實施細則，并將批準通過的監理實施細則在精裝修工程批量施

50、工前一個月報送經管中心運營管理部備案；審核施工單位申報、經監理單位審核通過的專門用于該精裝修工程的質量通病防治措施 、 防裂防滲漏措施與成品保護補充措施三個專題方案，在精裝修工程批量施工前一個月報送經管中心運營管理部審核；負責組織監理單位、施工單位相關負責人全程參加工程檢查；精裝修工程管理檢查報告發出一周內，負責對報告中出現的問題進行回復，填寫精裝修工程管理檢查問題整改回復并報送經管中心運營管理部；以監理實施細則、施工方案及專題方案為依據，每月對在建精裝修工程實施中項目經理部、監理單位、施工單位的工作質量及工程實體質量進行檢查；運營管理部以材料部品清單、 隱蔽工程驗收工序清單、 分包單位清單及

51、相關表單為依據，- - 在月度精裝修工程管理檢查中對項目公司工程部、監理單位、施工單位的內業資料與工作質量進行檢查；以“裝修工藝流程圖”中規定的節點或以月細化進度計劃為依據，選取月內在施工序最多的時間點進行該月精裝修工程管理檢查；月度精裝修工程管理檢查應每標段抽取2 至 4 套精裝修房進行檢查 （不含公共部位），檢查房屋的分布應充分考慮不同標段、不同在施工序等因素，盡量加大檢查的覆蓋面；檢查中應安排對施工單位、監理單位相關資料進行檢查；當天檢查完成后應與監理單位、施工單位負責人就檢查中發現的問題進行即時的溝通，分析問題產生原因與整改措施；本月檢查應對上月檢查中發現問題的整改情況進行抽查，封閉前

52、期問題；2) 監理公司、裝修施工單位應全程參加檢查，在檢查中回答檢查人員提出的問題；對于檢查中發現的問題，及時落實整改；上墻資料完整，施工文件資料齊備，隨時備查。5、相關附件：精裝修工程管理檢查用表.xls精裝修工程管理檢查問題整改回復單 .do業主開放日： 為滿足業主對裝修過程的了解要求，了解業主對裝修質量的要求，展示公司精裝修工程管理水平，減少后期質量投訴，在裝修施工期間統一安排一次業主開放日，讓業主進行現場參觀。1、責任部門：項目公司工程部負責組織，監理公司、裝修總包單位參與，銷售部、客服部、物業管理公司及其他部門參與。2、工作程序：1) 工程部根據裝修進度情況，選擇適當時機( 一般是在

53、裝修總包工作基本完成，分包項目開始進場施工的時間 ) 安排業主開放日，通知銷售部、客服部聯系業主在規定時間內參觀現場；2) 裝修總包單位應在確定的業主開放日前做好施工現場的整理、施工人員、接待人員的安排；3) 工程部會同監理公司協助現場正在施工的現場施工隊伍( 包括市政、景觀、管線施工隊伍 )做好文明施工，保證參觀業主道路暢通、安全，必要時在開放區域內在開放日停止施工；4) 組織監理公司及公司其他部門管理人員做好業主參觀陪同人員，要求逐戶業主參觀必須要有陪同人員陪同，陪同人員負責解釋業主提出的問題，對不能解釋的問題參觀完畢后，帶回專門研究后進行答復。陪同人員將業主提出的問題記錄下來，參觀完畢后

54、交于客服部由公司統一處理；- - 5) 裝修總包單位或分包單位對業主提出的問題進行整改，并將整改結果在規定時間內回復客服部，客服部通知業主前自查，必要時陪同業主進行再次驗收；6) 對驗收未通過部份繼續進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成品保護，如門窗等；對不能進行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的應說服業主接受現實，必要時作適當補償；7) 客服部匯總存在問題及整改情況，填寫問題分析表，提交相關部門參考和整改。3、工作接口及工作周期：一般在裝修總包單位完成基礎工作，分包工程已陸續進場施工時安排；每批次 2-3 天內完成。4、工作提示：1) 業主開放日作為客戶服務的重

55、要一環，各部門應高度重視，在開放日期間做好接待工作，做到現場整潔、接待文明、服務周到，充分體現公司的現場管理水平、服務意識；2) 工程部、銷售部應事前根據施工實際情況和業主可能會提問到的問題進行準備，編寫客戶問答手冊，并在業主開放日前對參加陪同的人員進行專門培訓，做到事先了解情況、統一口徑；2) 對業主提出的問題應認真對待，盡可能在約定時間內完成整改，無法完成的，客服部應耐心說服，不得相互推諉，擴大與客戶之間的矛盾；3) 業主開放日期應通知到各戶；4) 為保證安全，非業主開放日應禁止客戶隨意進入施工現場，如確需進入的，應通知現場材料裝修部現場管理人員陪同。5、相關附件：(驗收整改單 )、問題分

56、析表客戶問答手冊 .doc精裝修初步驗收： 當裝修總包、各分包工程完成全部工作量后，工程部會同監理公司組織，工程部、物業公司和各參建單位一道對工程進行一道全面的驗收。1、責任部門：項目公司工程部會同監理公司組織、裝修總包單位、各分包單位及項目公司銷售部、物業管理公司、設計部、成本部、綜合部等部門參與。2、工作程序：1) 當裝修總包、 各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請工程部會同監理公司組織初步驗收并確定驗收時間；- - 2) 監理公司和工程部通知物業公司和各參建單位及各部門道對精裝修工程進行一次全面的驗收，戶外按規范進行驗收，戶內逐戶進行驗收；對存在質量缺陷的地方逐項記錄并限時整改；

57、3) 裝修總包單位或分包單位對驗收中提出的問題在規定時間內進行整改，并將整改結果在規定時間內通知監理組織驗收；4) 對驗收未通過部份繼續進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成品保護等；對不能進行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說服業主接受現實的應說明情況并及時匯報經管中心運營部。3、工作接口及工作周期：裝修總包單位及分包單位全部完成工程量后安排；每批次2-3 天內完成。4、工作提示：1) 本次驗收是物業公司參加交接前的一次全面驗收，物業公司應指派專業人員參加全程驗收，了解裝修質量狀況和整改情況；2) 本次驗收是提請質量監督站驗收前的自我驗收，因此驗收應全面細致，

58、避免遺漏；3) 物業公司代表業主進行驗收，應從業主關注的地方進行詳細驗收，如地漏的通水、踢腳線門套線等的收口、抽水馬桶的調試、油煙機3) 由于本次參加驗收的人員眾多，注意在驗收過程中的成品保護，在地面保護層去除后驗收人員必須穿鞋套才能進入戶內；5、相關附件：建筑裝飾裝修工程質量驗收規范gb50210-2001 物業精裝修房驗收標準和辦法 .doc精裝修初步整改 ：對精裝修初步驗收中發現的質量問題進行整改。1、責任部門：項目公司工程部會同監理公司負責監督，裝修總包單位、各分包單位參與。2、工作程序：1) 裝修總包、各分包單位接到精裝修初步驗收整改通知書后安排整改人員進行整改，整改完成后提請監理公

59、司及工程部驗收；2) 監理公司和工程部對整改情況應對照整改通知書的要求進行驗收，戶內部分應逐戶進行驗收；涉及土建工程的應通知土建總包單位參與驗收；3、工作接口及工作周期：- - 精裝修初步驗收后即進行安排整改；一般問題應在7 天內完成。4、工作提示：1) 本次整改是在初步驗收后進行，驗收時各種成品保護裝置均已拆除，因此在整改時在特別注意成品保護，對有影響的裝飾的恢復保護措施后實施整改；2) 整改人員進入戶內必須穿鞋套才能進入，對封面有影響的操作應帶干凈手套進行操作，避免地面、墻面再次損壞；3) 本次整改是政府參與驗收的前的整改，務使整改率達到100% 。5、相關附件：精裝修工程管理檢查問題整改

60、回復單 .do精裝修竣工驗收： 當經過精裝修初步驗收并整改完成后，通知當地質量監督部門參加整個工程的竣工驗收。1、責任部門：項目公司工程部負責聯系質量監督部門，監理公司組織、材料裝修部、土建總包、裝修總包單位、各分包單位及物業公司參與。2、工作程序：3、工作接口及工作周期：裝修總包單位及分包單位全部完成工程量后并經初步驗收、整改后安排；每批次2-3 天內完成。4、工作提示：1) 由于本次參加驗收的人員眾多，注意在驗收過程中的成品保護，所有驗收人員必須穿鞋套才能進入戶內；5、相關附件：( 三) 精裝修項目后期維修階段實施細則移交物業 /精保潔：精裝修項目竣工驗收后將鑰匙移交給物業，由物業組織保潔